【正文】 05 — 150 天，大部分地區(qū)年日照時(shí)數(shù)在 2800 — 3100 小時(shí)，日照百分率 56% ，是全國(guó)除青藏高原外的又一高值區(qū)。是全區(qū)政治、經(jīng)濟(jì)、科技、教育、文化中心。二、呼市房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)背景分析外部環(huán)境第四章 項(xiàng)目定位市場(chǎng)背景研析一、房地產(chǎn)政策走勢(shì)對(duì)本項(xiàng)目的影響自2004年以來(lái)，國(guó)家加大對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度，各種政策法規(guī)不斷推出，幾乎涉及到了與房地產(chǎn)有關(guān)的各個(gè)環(huán)節(jié)，尤其是土地、信貸、稅收、交易這四個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，力度更大，措施更嚴(yán)，其結(jié)果使房地產(chǎn)行業(yè)的介入門(mén)檻越來(lái)越高，市場(chǎng)越來(lái)越規(guī)范，相應(yīng)的，利潤(rùn)空間也越來(lái)越小。 （2） 其次是東源公司作為煤電企業(yè)尚無(wú)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)，如果尋求項(xiàng)目的市場(chǎng)銷(xiāo)售，仍需與開(kāi)發(fā)公司合作或重新注冊(cè)有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)公司，并將土地過(guò)戶(hù)其名下。進(jìn)行一對(duì)一招拍掛，將土地過(guò)戶(hù)給有開(kāi)發(fā)資質(zhì)的企業(yè)，確定綜合的土地性質(zhì)③ （3） 取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 原土地方土地證的辦理（含12畝地），其次是土地用途能否及時(shí)改變?nèi)Q于目前呼市政府對(duì)于本項(xiàng)目遺留問(wèn)題處理的意見(jiàn)，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。兩種途徑：途徑1：（1） 取得土地使用權(quán)程序① 學(xué)校獲取地塊的劃撥土地使用權(quán)證②（3）未來(lái)文化居住中心初現(xiàn)輪廓僅項(xiàng)目周邊不到一公里的在售中高檔住宅項(xiàng)目就有六個(gè)，一個(gè)集別墅，花園洋房，高層住宅，為主體的超大規(guī)模的人文居住中心正在形成。交通方面：項(xiàng)目地塊區(qū)位交通便利發(fā)達(dá)。本項(xiàng)目地塊附近區(qū)域目前正處于大規(guī)模開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)期，周?chē)さ亓至?，僅項(xiàng)目周邊不到兩公里的在售（或即將推出）中高檔住宅項(xiàng)目就有六個(gè)。 項(xiàng)目整體形狀為長(zhǎng)方形，東西長(zhǎng)157米，南北僅為49米多，僅有西面一面臨騰飛大道，相對(duì)偏小的地塊、狹長(zhǎng)的土地形狀及狹窄的單出入口不利于本案項(xiàng)目整體規(guī)劃。 該項(xiàng)目宗地目前為劃撥教育用地，毛地面積約7747平米,目前為呼市民族民間藝術(shù)專(zhuān)修學(xué)校用地。城市主干道新華大街，白塔機(jī)場(chǎng)使項(xiàng)目與外界交通聯(lián)系相對(duì)便利。因不可抗拒的自然災(zāi)害造成造成的工程停工，經(jīng)當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)主管部門(mén)核準(zhǔn)，可按實(shí)際停工和處理的天數(shù)順延工期；因重大設(shè)計(jì)變更或建設(shè)（發(fā)包）單位簽證后，可按實(shí)際停工天數(shù)順延工期。 ？ 工程預(yù)算定額的主要作用大致有以下幾個(gè)方面：（1）是編制預(yù)算和結(jié)算的依據(jù)；（2）是編制單位估價(jià)表的依據(jù)；（3）是據(jù)以計(jì)算工程預(yù)算造價(jià)和編制建設(shè)工程概算定額及概算指標(biāo)的基礎(chǔ)（4）是施工單位評(píng)定勞動(dòng)生產(chǎn)率進(jìn)行經(jīng)濟(jì)核算的依據(jù)。常言設(shè)計(jì)有概算，施工有預(yù)算，竣工有決算，這“三算”都是按照工程建設(shè)定額進(jìn)行編制的。 ？ 所謂“定額”是指從事經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí)，對(duì)人、財(cái)、物的限定標(biāo)準(zhǔn)。 ？ 工程建設(shè)預(yù)算泛指概算和預(yù)算兩大類(lèi)，或稱(chēng)工程建設(shè)預(yù)算是概算與預(yù)算的總稱(chēng)。 ？ 分部工程是單位工程的組成部分，是單位工程中分解出來(lái)的結(jié)構(gòu)更小的工程。 基本建設(shè)可行性研究，是基本建設(shè)前期工作的重要內(nèi)容，也是按基本建設(shè)程序辦事的重要步驟，其目的就是要使建設(shè)項(xiàng)目決策正確，避免或減少因決策失誤而造成投資浪費(fèi)。建筑安裝工程概算指標(biāo)是在建筑或設(shè)備安裝工程概算定額的基礎(chǔ)上，以主體項(xiàng)目為主，合并相關(guān)部分進(jìn)行綜合，擴(kuò)大而成，因此，也叫擴(kuò)大定額。 ？ 基本建設(shè)工程全部造價(jià)，由建筑工程費(fèi)、設(shè)備購(gòu)置費(fèi)、安裝工程、其他工程費(fèi)用四個(gè)部分組成。如果一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目只有一個(gè)單項(xiàng)工程，則匯編時(shí)，與這個(gè)單項(xiàng)工程有關(guān)的其他工程和費(fèi)用，即可有直接匯入工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書(shū)。 工程項(xiàng)目綜合概、預(yù)算書(shū)是確定工程項(xiàng)目（如生產(chǎn)車(chē)間、獨(dú)立公用事業(yè)或獨(dú)立建筑物）全部建設(shè)費(fèi)用文件。？ 按照國(guó)家規(guī)定；基本建設(shè)工程預(yù)算是隨同建設(shè)程序分階段進(jìn)行的。 ⑥ 項(xiàng)目南側(cè)為500畝城市生態(tài)公園,北有如意廣場(chǎng)，東有東河，向西有烏蘭恰特大劇院，臨近內(nèi)蒙古國(guó)際會(huì)展中心和內(nèi)蒙古博物館，將逐步建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔文化休息居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場(chǎng)檔次和品位急劇上升。商品房銷(xiāo)售均價(jià)明顯高于其他區(qū)域，如塞罕區(qū)，玉泉區(qū)，回民區(qū)等。在與公司進(jìn)行業(yè)務(wù)合作的上下游企業(yè)中有相當(dāng)部分在呼市有辦公及定點(diǎn)商務(wù)餐飲與住宿消費(fèi)的需求， 在一定程度上為公司介入房地產(chǎn)市場(chǎng)領(lǐng)域提供資源的支持，并實(shí)現(xiàn)集團(tuán)跨行業(yè)多元化運(yùn)營(yíng)提供較好的實(shí)戰(zhàn)機(jī)會(huì)。騰飛路地塊項(xiàng)目本案作為公司首個(gè)運(yùn)作的房地產(chǎn)領(lǐng)域的商業(yè)項(xiàng)目，在目前項(xiàng)目規(guī)劃處于審批手續(xù)的報(bào)批階段及項(xiàng)目各種手續(xù)變更形式尚不明朗的情況下，如何利用相關(guān)房產(chǎn)政策將項(xiàng)目過(guò)戶(hù)到公司名下，并利用良好的市場(chǎng)時(shí)機(jī)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的利潤(rùn)最大化，使這次決策與市調(diào)勢(shì)在必行。 ③ 沿項(xiàng)目騰飛路向南200米左右自治區(qū)政府、發(fā)改委、公安局、財(cái)政廳均坐落此處，新的省級(jí)行政中心在此，必將帶動(dòng)土地快速升值。由于各階段的預(yù)算制基礎(chǔ)和工作深度不同，基本建設(shè)工程預(yù)算可以人為兩類(lèi)，即：一是概算；二是預(yù)算。整個(gè)建設(shè)工程有多少工程項(xiàng)目，就應(yīng)編到多少工程項(xiàng)目的綜合概、預(yù)算書(shū)。 ？建設(shè)項(xiàng)目總概預(yù)算書(shū)的作用是什么？如何編制？ 建設(shè)項(xiàng)目：一般指具有設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和總體設(shè)計(jì)，經(jīng)濟(jì)上實(shí)行獨(dú)立核算，行政上具有獨(dú)立組織形式的基本建設(shè)單位，如：在工業(yè)建設(shè)中，一般以一個(gè)工廠為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，在民用建設(shè)中，一般以一個(gè)學(xué)校，一個(gè)醫(yī)院等為一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目中可以有幾個(gè)單位工程。 、安裝工程費(fèi)？ 建筑及設(shè)備安裝工程費(fèi)，是建設(shè)項(xiàng)目中用于主要生產(chǎn)，輔助生產(chǎn)，生活福利建筑和類(lèi)設(shè)備安裝工程施工所需要的全部費(fèi)用。 、安裝工程概算定額在工程建設(shè)中，都有哪些作用？ （1）建筑、安裝工程概算定額是設(shè)計(jì)單位進(jìn)行設(shè)計(jì)方案技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較的依據(jù)，也是編制初步設(shè)計(jì)概算和修正概算的依據(jù)； （2）建筑、安裝工程概算定額，也可作為建設(shè)、施工單位編制主要材料計(jì)劃的依據(jù)。 ？ 建設(shè)項(xiàng)目投資估算，是可行性研究報(bào)告的重要組織部分，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)的重要基礎(chǔ)，項(xiàng)目確定后，投資估算總額還將對(duì)初步設(shè)計(jì)和概算編制起控制作用。如一般的土建工程，按其工程結(jié)構(gòu)可分為基礎(chǔ)、墻體、梁柱、樓板、地面、門(mén)窗、屋面、裝飾等幾個(gè)部分。 概算和預(yù)算大致有如下區(qū)別： （1）所起的作用不同，概算編制在初步設(shè)計(jì)階段，并作為向國(guó)家和地區(qū)報(bào)批投資的文件，經(jīng)審批后用以編制固定資產(chǎn)計(jì)劃，是控制建設(shè)項(xiàng)目投資的依據(jù)；預(yù)算編制在施工圖設(shè)計(jì)階段，它起著建筑產(chǎn)品價(jià)格的作用，是工程價(jià)款的標(biāo)底。如定員（定工時(shí)），定質(zhì)（定質(zhì)量）、定量（定數(shù)量）、定價(jià)（定價(jià)格）等，工程建設(shè)的產(chǎn)品價(jià)格是國(guó)家采取特定的方法和形式，即工程建設(shè)定額來(lái)確定的。在社會(huì)主義國(guó)家中，定額是實(shí)行經(jīng)濟(jì)核算和編制計(jì)劃垢依據(jù)，也是現(xiàn)代化科學(xué)管理的基礎(chǔ)和重要內(nèi)容。 ？ 建筑安裝工程工期定額，是依據(jù)國(guó)家建筑工程質(zhì)量檢驗(yàn)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)施工及驗(yàn)收規(guī)范有關(guān)規(guī)定，結(jié)合各施工條件，本著平均、經(jīng)濟(jì)合理的原則制定的，工期定額是編制施工組織設(shè)計(jì)、安排施工計(jì)劃和考核施工工期的依據(jù)，是編制招標(biāo)標(biāo)底，投標(biāo)標(biāo)書(shū)和簽訂建筑安裝工程合同的重要依據(jù)。 實(shí)行冬季施工地區(qū)，由于施工技術(shù)不允許或經(jīng)濟(jì)不合理，不能繼續(xù)施工的，經(jīng)建設(shè)（發(fā)包）單位同意，可按實(shí)際停工天數(shù)順延工期，但順延天數(shù)，II類(lèi)地區(qū)不得超過(guò)采暖期40%。項(xiàng)目所在地該宗地目前正處于證件有效辦理之中，規(guī)劃性質(zhì)須重新議定，權(quán)屬也需要進(jìn)一步明確。 項(xiàng)目用地主要為學(xué)校的校區(qū),地勢(shì)平坦,場(chǎng)地標(biāo)高與騰飛大道標(biāo)高基本相一致。即東岸國(guó)際、金隅時(shí)代城、香格里、富恒花園、億利傲東國(guó)際、億峰島璞園。特別是項(xiàng)目北靠呼市首府第一大道——新華大街，另有機(jī)場(chǎng)國(guó)賓道，騰飛大道，勅勒川大街，東二環(huán)等，流暢的立體交通五線(xiàn)鐠，更借勢(shì)白塔機(jī)場(chǎng)，火車(chē)站東建的城市大手筆運(yùn)作，便享城市東擴(kuò)的光明前景。第三章 法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)分析將劃撥用地變?yōu)閲?guó)有出讓土地③ 途徑2：（1）按正常的流程操作相關(guān)手續(xù) （2）取得土地使用權(quán)需要的工作日 估計(jì)需要一年左右時(shí)間 （3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險(xiǎn)及控制 原土地方產(chǎn)權(quán)是否明晰及在正常操作過(guò)程中土地上市是否會(huì)引入別的房地產(chǎn)公司介入，這是風(fēng)險(xiǎn)所在。 該項(xiàng)目總體講法律手續(xù)比較復(fù)雜，在結(jié)合現(xiàn)有的國(guó)家土地政策下尋求一個(gè)有利的突破口，將是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)是一個(gè)深受?chē)?guó)家宏觀政策和法規(guī)影響的行業(yè)。 『地域人口』：呼和浩特土地總面積為1．7萬(wàn)平方公里，建成區(qū)面積149平方公里，現(xiàn)轄四區(qū)、四縣、一旗和一個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。全市年平均降水量 400 毫米 左右。受構(gòu)造、巖性及地貌的控制，地下水資源分布極不均勻，除丘陵山區(qū)外，廣大的平原區(qū)都埋藏有較豐富的地下水?！郝糜钨Y源』：有萬(wàn)部華嚴(yán)經(jīng)塔、大窯文化遺址、昭君墓、烏素圖召、五塔寺、大召、席力圖召、清真大寺等文化古跡和烏素圖、哈素海、大青山公園、托縣南胡、武川李齊溝、白二爺沙壩風(fēng)景旅游區(qū)及哈達(dá)門(mén)國(guó)家森林公園景區(qū)等。2007年，全市地區(qū)生產(chǎn)總值按可比口徑計(jì)算近千億元，；城市居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別達(dá)到17500元和7600元。二是特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)已經(jīng)或正在形成電子產(chǎn)業(yè)： 已經(jīng)引進(jìn)了TCL、漢鼎光電、合謙電子、刨維等一批大企業(yè)集團(tuán)，初步形成IT制造業(yè)在呼和浩特市的聚集效應(yīng)。冶金化工：目前，呼和浩特市正在利用豐富的煤炭資源，積極引進(jìn)煤制甲醇、煤轉(zhuǎn)油等煤化工項(xiàng)目，使冶金化工成為呼和浩特又一支柱產(chǎn)業(yè)。對(duì)內(nèi)對(duì)外開(kāi)放相互促進(jìn)，國(guó)際經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作快速發(fā)展，外向型經(jīng)濟(jì)已成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分和極富生機(jī)與活力的增長(zhǎng)點(diǎn)。五是城市化進(jìn)程明顯加快 宗地所屬如意區(qū)經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)如意開(kāi)發(fā)區(qū)是呼和浩特市實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的重要基地，是對(duì)外開(kāi)放的重要窗口，是全國(guó)49個(gè)國(guó)家級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，是國(guó)家火炬計(jì)劃呼和浩特生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（中心區(qū)），開(kāi)發(fā)區(qū)堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)和重點(diǎn)項(xiàng)目立區(qū)、科技興區(qū)、人才強(qiáng)區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略，成為中西部吸引外資和發(fā)展高新 技術(shù)產(chǎn)業(yè)成績(jī)最為顯著的地區(qū)之一。 區(qū)內(nèi)道路交通已建成主次干道15 條，其中6車(chē)道一級(jí)公路3條 ,4 車(chē)道一級(jí)公路2條 ,3條公交線(xiàn)路及1條高速路與市區(qū)和機(jī)場(chǎng)相通。供熱40噸供熱鍋爐1臺(tái)、 20 噸供熱鍋爐3臺(tái)、 6噸供汽鍋爐2臺(tái)，可提供112 噸 / 小時(shí)供熱（蒸汽）能力。如意文化廣場(chǎng)、東河公園、太偉高爾夫球場(chǎng)、內(nèi)蒙古外事培訓(xùn)中心、耕耘商廈、眾生國(guó)際商務(wù)中心、如意住宅小區(qū)等綜合服務(wù)設(shè)施，可提供辦公、住宿、餐飲、娛樂(lè)等服務(wù)。 如意開(kāi)發(fā)區(qū)現(xiàn)已形成特色明顯的四大支柱產(chǎn)業(yè) , 電子及信息產(chǎn)業(yè)、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)、貴金屬及新材料產(chǎn) 業(yè)、精細(xì)紡織產(chǎn)業(yè)。起步區(qū)面積為6km2。起步期內(nèi)，以開(kāi)放大道作為發(fā)展的軸線(xiàn)，從209國(guó)道開(kāi)始向西發(fā)展，此為一軸?！涵h(huán)保規(guī)劃』：綠地系統(tǒng)控制規(guī)劃 在邊界設(shè)置30米寬的防護(hù)林帶，綠地率達(dá)到40%以上；。在完成投資中仍以商品住宅為主，%，%，%，%，%，%。 (見(jiàn)圖2) %，%，%。其中；住宅施工面積6484000平米，％。（見(jiàn)圖圖5 ）新開(kāi)工14月房屋新開(kāi)工面積660000平方米，％。住宅竣工面積為827000平米，％；辦公樓竣工面積為45000平方米，％；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房竣工面積為81000平方米，％；其它用房竣工面積4000平方米，%。%；%。（見(jiàn)圖9）分戶(hù)型銷(xiāo)售狀況截止4月，不同套型商品住宅登記銷(xiāo)售中， 1304套，%；，1006套，%；，148套，%。（見(jiàn)表圖11） %，%，%，其它用房占2%。（見(jiàn)圖13）2 、二手房基本情況，%，%，成交套數(shù)1776套，%，%，平均銷(xiāo)售價(jià)格2666元/平方米，同比上升31%，%?？梢哉f(shuō)在宏觀調(diào)控條件下，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)在向合理方向發(fā)展。②外地人買(mǎi)房比例增加外地人在呼和浩特市買(mǎi)房的人增幅較快，由2006年的13%提高到23%；③施工規(guī)模不斷擴(kuò)大，新開(kāi)工面積大幅增加從房屋施工、新開(kāi)工面積來(lái)看，增長(zhǎng)幅度均較大。⑤樓市價(jià)格在高位平穩(wěn)運(yùn)行今年以來(lái)，我市房屋價(jià)格始終在高位運(yùn)行