【正文】 擁有雙贏思維對于職場人士來講，這種雙贏的本質(zhì)是有感染力的。其含義主要是說高效能人士要充分重視時間的價值，不浪費(fèi)時間會做那些不值得去做的事情。經(jīng)常和成功人士在一起心理學(xué)研究表明，環(huán)境可以讓一個人產(chǎn)生特定的思維習(xí)慣，甚至是行為習(xí)慣。”的確，精妙、高超的語言藝術(shù)魅力非凡，世界上歐美等發(fā)達(dá)國家把“舌頭、金錢、電腦”并列為三大法寶，口才披公認(rèn)為現(xiàn)代職場人士必備素質(zhì)之一。守時如果你想成為一名真正的高效能人士，就必須認(rèn)清時間的價值，認(rèn)真計劃，準(zhǔn)時做每一件事。健康，尤其是心理健康，已成為職場人士和企業(yè)持續(xù)發(fā)展的必備保障。保持身體健康，遠(yuǎn)離亞健康是每一名高效能人士必須遵守的鐵律。一名高效能人士應(yīng)當(dāng)及時擺脫小事困擾,積極地面對工作和生活。樹立團(tuán)隊(duì)精神一個真正的高效能人士，是不會依仗自己業(yè)務(wù)能力比別人更優(yōu)秀而傲慢地拒絕合作，或者合作時不積極，傾向于一個人孤軍奮戰(zhàn)。一旦開始遇事推托，就很容易再次拖延，直到變成一種根深崹蒂固的習(xí)慣。這兩種能力是：第一，能思想；第二，能按事情的重要程度來做事。正如微軟總裁兼首席軟件設(shè)計師比爾。：“成功就是目標(biāo)的達(dá)成，其他都是這句話的注釋。十四 結(jié)論與建議基于以上對項(xiàng)目開發(fā)背景及項(xiàng)目本身的全面研究，我們得出如下結(jié)論與建議： 城市及項(xiàng)目區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展前景廣闊l 咸寧經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速、穩(wěn)定的發(fā)展態(tài)勢。十三 項(xiàng)目戰(zhàn)略意義經(jīng)過前期人員的共同努力，利用我方人員與咸寧政府高層人員的關(guān)系，咸寧的土地拓展工作終于取得了突破性的進(jìn)展。五、城市定位為生態(tài)休閑旅游城市和武漢的后花園，但除自然景觀可達(dá)標(biāo)外，目前的城市規(guī)劃建設(shè)檔次低，城區(qū)的規(guī)劃調(diào)查和新規(guī)劃的實(shí)施任務(wù)量大，需較長的時間才能達(dá)到城市的規(guī)劃定位。一、咸寧政府職能部門專業(yè)化水平和管理水平較低，特別是開放意識淡薄，投資環(huán)境較發(fā)達(dá)地區(qū)差。對策分析：在前期合作時一定把本項(xiàng)內(nèi)容寫入合同，如果土地或部分土地不能取得合法手續(xù)，應(yīng)以同價格給開發(fā)商土地或除退還土地款項(xiàng)之外要賠償我方經(jīng)濟(jì)損失。九 項(xiàng)目開發(fā)與銷售計劃本項(xiàng)目共計2073畝，擬建設(shè)面積如表所示：房屋類型土地面積（畝）容積率擬建設(shè)面積（平方米）經(jīng)濟(jì)適用房1351．5135068中高檔住宅90021200600低密度住宅5950．8317492中心商務(wù)區(qū)2071．3179490楚文化展示中心2361157412總計1990062由于項(xiàng)目龐大，擬分5期開發(fā)，開發(fā)進(jìn)度如表所示，第一個開發(fā)周期相對較長，因?yàn)榈谝粋€開發(fā)期相對要建設(shè)售樓部等包含一些不可預(yù)測因素，開發(fā)周期預(yù)計為15個月，其余每個開發(fā)周期為12個月，在第一個開發(fā)期結(jié)束前2個月，開始第二個開發(fā)期，以此類推，總共開發(fā)周期為60個月圖91 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度圖時間開發(fā)期200720082009201020112012123412341234123412341234一期二期三期四期五期與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度相對應(yīng)，在第一個開發(fā)期銷售中心建設(shè)完畢，工作人員正式進(jìn)駐，開始銷售工作的前期醞釀，在至第二個開發(fā)期開始2個月結(jié)束第一期的銷售工作。經(jīng)濟(jì)適用房的定價是以成本加3－5％的利潤來測算，我們認(rèn)為920元/平方米的定價是合理的。E楚文化展示中心金桂路兩側(cè)約236畝建設(shè)楚文化中心:擬依托咸寧市規(guī)劃建設(shè)的博物館項(xiàng)目，以文化為主題挖掘商機(jī)，把此地塊建設(shè)為咸寧市的文化中心，主要以步行街門面的方式建設(shè)。根據(jù)咸寧市作為“武漢城市圈”發(fā)展規(guī)劃中的重要生態(tài)旅游城市和“武漢后花園”的發(fā)展方向。(2) 市場競爭分析目前咸寧市的房地產(chǎn)開發(fā)基本處于四處開花的情況，但最新的幾個小區(qū)就集中在中心新區(qū)。(1) 土地價格相對較低由于本項(xiàng)目整個區(qū)域處于未開發(fā)狀態(tài)，政府急于在該區(qū)域內(nèi)建設(shè)連接銀泉大道和長安大道的3條主要干線：青龍路、金桂路和十六潭路，以使該區(qū)域真正具備城市中心的建設(shè)條件。(9) 未來城市人口增長速度較快根據(jù)咸寧市城市規(guī)劃，咸寧城市人口將從目前的30萬人口增長至2015年的城市人口50萬，僅增加的20萬人口就需要近1000平方米的住宅。金桂路連通東西兩大開發(fā)區(qū)（溫泉開發(fā)區(qū)和長江開發(fā)區(qū)），項(xiàng)目的交通優(yōu)勢非常明顯。表61 咸寧潛在可開發(fā)土地一覽表土地區(qū)域名稱位置面積（公頃）中心新區(qū)未開發(fā)的市中心150溫泉谷、十六潭路現(xiàn)有的城市中心50龍?zhí)丁⒏属數(shù)?區(qū)域城市周邊170東門、渡船等8區(qū)域沿銀泉大道至京珠高速入口處65表62咸寧市商住用地基準(zhǔn)地價表（萬/畝）級別12345商業(yè)（萬/畝）住宅（萬/畝）目前，我們項(xiàng)目的所在地為項(xiàng)目未開發(fā)的城市中心區(qū)域，土地級別為3級。加之現(xiàn)在咸寧市城區(qū)近年來住宅開發(fā)面積每年逐步增長，投入市場的住宅基本上被市場消化，顯現(xiàn)出住宅需求大且具備強(qiáng)勁的消費(fèi)能力。由此可見，咸寧市居民購房能力很強(qiáng)，咸寧市房地產(chǎn)存在巨大的市場發(fā)展空間。五 咸寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展分析目前，咸寧市商品房開發(fā)與銷售呈現(xiàn)出強(qiáng)勁發(fā)展勢頭，空房率極低。目前，該區(qū)域戶籍人口和常住人口約15萬人。l 咸安區(qū)城區(qū)是咸寧市市區(qū)的交通入口，區(qū)內(nèi)有京廣鐵路火車站、京珠高速公路咸寧入口。 l 初步形成了以咸安區(qū)為中心的五級城鎮(zhèn)體系建設(shè)框架，城鎮(zhèn)數(shù)量先增后穩(wěn)：1個地級市（咸寧市），1個縣級市（赤壁市），51個建制鎮(zhèn)、6個街辦和12個鄉(xiāng) l 城鎮(zhèn)空間分布呈現(xiàn)出“北密南疏”的特征l 中心城市經(jīng)濟(jì)總量小，在城鎮(zhèn)體系中的輻射帶動功能較弱l 城鎮(zhèn)體系發(fā)育不盡合理 l 城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施落后，城市功能尚需繼續(xù)完善 咸寧市現(xiàn)狀（2004年）總?cè)丝诘拇_定戶籍人口：暫住人口：3萬人。l 處在武漢城市圈“南大門”的戰(zhàn)略位置，是武漢城市圈南部綜合性中心城市和湘鄂贛交界處區(qū)域性中心城市。l 鐵路運(yùn)輸主要以中國經(jīng)濟(jì)大動脈京廣鐵路為依托，在建的武廣高速鐵路專用線在咸寧境內(nèi)有赤壁、咸寧兩個站。近幾年來，咸寧市委、市政府搶抓機(jī)遇，投入40多億元，加快了“一堤四網(wǎng)”(長江堤防、交通網(wǎng)、城鄉(xiāng)電網(wǎng)、光纖通訊網(wǎng)、廣播電視網(wǎng))基礎(chǔ)工程和城市八大民心工程的建設(shè)進(jìn)度，城市形象大為改善。圖17 咸寧城鎮(zhèn)居民人均可支配收入狀況圖表l 咸寧自然資源豐富。2004年，%的增長速度相等。l 咸寧市全市人口278萬。31′—144176。B地塊按3000戶估算用戶線數(shù)，規(guī)劃區(qū)內(nèi)住宅考慮裝機(jī)對數(shù)為6000線，考慮到地塊內(nèi)商業(yè)用地的開發(fā)可能性。 項(xiàng)目用地條件開發(fā)區(qū)域內(nèi)目前為未被征用的集體用地，周邊的市政條件如下：本項(xiàng)目位于城市中心，東西側(cè)分別為城市南北向主要干道銀泉大道和長安大道，均為雙向2車道。青龍山青龍路長安大道金桂路A地塊AB地塊BD地塊十六潭路C地塊長江開發(fā)區(qū)銀泉大道浮山城市中心新區(qū)咸安區(qū)市委市政府十六潭公園CD溫泉開發(fā)區(qū)溫泉區(qū)圖14項(xiàng)目地塊分布示意圖本項(xiàng)目由五塊地(以A，B，C，D區(qū)分)構(gòu)成，A地塊位于青龍路以北，B地塊位于青龍路以南；C地塊位于金桂路與金桂北路交叉口；D地塊位于十六潭路北測（見圖）。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。；現(xiàn)有的京廣鐵路咸寧站在本項(xiàng)目的西北2公里。金桂路連通東西兩大開發(fā)區(qū)（溫泉開發(fā)區(qū)和長江開發(fā)區(qū)）。負(fù)荷預(yù)測：根據(jù)不同地塊大小情況用電負(fù)荷將按照國家規(guī)范設(shè)計。根據(jù)項(xiàng)目所處城市核心區(qū)位及咸寧市必定使用天然氣的發(fā)展方向，目前已與咸寧城市建設(shè)開發(fā)總公司協(xié)商，他們在三條道路的建設(shè)時鋪設(shè)天然氣主干網(wǎng)，我們的項(xiàng)目用氣可以與之相連。唐以后或分屬武昌郡和興國軍，或統(tǒng)屬武昌路、武昌府。 經(jīng)濟(jì)狀況l 今年咸寧市進(jìn)入經(jīng)濟(jì)騰飛階段，是改革開放以來最快的發(fā)展時期，特別是工業(yè)企業(yè)增長速度已高出全省平均水平近18個點(diǎn)的增幅，不僅遙遙領(lǐng)先在湖北全省的前列而且在全國也是罕見的。2005年末，其中儲蓄存款119億元。有國家重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)九宮山、赤壁陸水湖等自然景觀和三國赤壁古戰(zhàn)場、闖王陵、水滸城、澄水洞、汀泗橋北伐遺址等人文景觀。能源工業(yè)將成為咸寧未來發(fā)展的重要支柱。三 城市總體發(fā)展戰(zhàn)略l 離武漢市僅近90公里的空間距離，1小時左右的時間距離，區(qū)位優(yōu)勢明顯；l 自然環(huán)境優(yōu)美，湖泊眾多、淦河環(huán)繞，森林覆蓋率高，主要物產(chǎn)、文化氛圍與武漢市有較大差異，有作為優(yōu)質(zhì)后花園的資源秉賦；l 區(qū)內(nèi)溫泉位于城市中心，今年已被國家國土資源部命名為“中國溫泉之鄉(xiāng)”。l 指導(dǎo)思想：建設(shè)咸寧生態(tài)城市，維護(hù)城市合理的空間布局，確保城市生態(tài)環(huán)境質(zhì)量，為城市的可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造空間與環(huán)境條件。l 咸安區(qū)城區(qū)位于本開發(fā)項(xiàng)目的西北面，通過銀泉大道和長安大道與本項(xiàng)目相連。 咸寧溫泉區(qū)l 溫泉區(qū)位于本開發(fā)項(xiàng)目的東南面，通過銀泉大道和長安大道與本開發(fā)項(xiàng)目相連接。經(jīng)濟(jì)增長速度較快。如今的咸寧人民，越來越注重房屋的整體品質(zhì)，考量購房因素更多的是地理區(qū)位、戶型設(shè)計、周邊環(huán)境、使用功能、配套設(shè)施、社區(qū)文化、物業(yè)配套等一系綜合條件，咸寧市的購房者的消費(fèi)觀念正發(fā)生的著巨大的變化，理性化消費(fèi)正在逐步形成。l 咸寧市房地產(chǎn)市場要實(shí)現(xiàn)供求基本平衡，改變目前市場供求結(jié)構(gòu)單一的局面，大力推進(jìn)環(huán)境優(yōu)雅、舒適休閑型住宅商品；住宅結(jié)構(gòu)合理，實(shí)現(xiàn)高檔商品房，普通商品房和經(jīng)濟(jì)適用房及廉租住房比例協(xié)調(diào)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)“戶均一套、人均一間、功能配套、設(shè)備齊全”的發(fā)展目標(biāo)?！断虒幨谐鞘锌傮w規(guī)劃綱要（草案）（2005－2020）》，人均建設(shè)用地117平方米。(4) 項(xiàng)目周邊道路交通網(wǎng)絡(luò)通達(dá)項(xiàng)目東西兩側(cè)分別為聯(lián)接咸安區(qū)和溫泉區(qū)的銀泉大道和長安大道，銀泉大道同時是城市上行、下行的聯(lián)絡(luò)線，上至107國道、京珠高速，下至橫路公路是通往咸寧市所轄縣市的南出口。(8) 政府給予較大支持政府急于改善咸寧環(huán)境，明確表示對本項(xiàng)目給予大力支持。(3) 時機(jī)欠佳在中央政府對房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控時，進(jìn)場搞房地產(chǎn)，投資有風(fēng)險。(1) 咸寧市現(xiàn)有樓盤對本項(xiàng)目的影響據(jù)調(diào)查，目前咸寧市很少有成規(guī)模的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，在現(xiàn)階段具有代表性的樓盤有：御龍花園、香泉花園和溫泉谷國際度假村，但其總體規(guī)模較小，樓盤檔次處于中低檔水平。一部分具有很強(qiáng)消費(fèi)能力的客戶流失到武漢，且部分條件較好的居民找不到適合自己需求的居住環(huán)境。C低密度住宅 十六潭路兩側(cè)區(qū)域約596畝建設(shè)為低密度住宅（即別墅）：根據(jù)十六潭路規(guī)劃土地內(nèi)的自然生態(tài)條件，以及對咸寧市區(qū)房地產(chǎn)市場和居民需求的調(diào)研，發(fā)現(xiàn)別墅具有相當(dāng)?shù)氖袌觯虒幨芯用袢员Ｓ凶约耗玫刈约航ǚ康乃枷?，由于目前政府的宏觀調(diào)控，居民已經(jīng)不可能在取得小地塊來實(shí)現(xiàn)這個愿望，但別墅建設(shè)符合這部分人群擁有自家庭院的設(shè)想，加上此地段的生態(tài)條件非常優(yōu)越，建設(shè)別墅基本不再需要人為綠化。l 前期入市，價格不宜過高，以聚集客戶為主，首期開發(fā)引起客戶關(guān)注度和銷售數(shù)量非常重要。供求決定價格，因而也就決定了咸寧的別墅將越來越物以稀為貴。本項(xiàng)目擬開發(fā)區(qū)域尚未取得合法的開發(fā)手續(xù)。四、開發(fā)周期長，近階段政府一直在對房地產(chǎn)市場調(diào)整，有可能會出臺政策限制房地產(chǎn)市場。對策分析：雖然經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)差，但是各項(xiàng)發(fā)展指標(biāo)均要高出城市圈城市發(fā)展的平均水平，增長速度很快，在近幾年內(nèi)就要和同類城市相持平。請專業(yè)規(guī)劃設(shè)計單位做統(tǒng)一規(guī)劃。最近國家一系列調(diào)控動作以及國土資源部的三令五申都表明土地愈來愈成為稀缺資源。以下內(nèi)容與本文檔無關(guān)！?。∫韵聝?nèi)容與本文檔無關(guān)?。?！。”富蘭克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實(shí)踐。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。對手，可以讓你時刻提醒自己：沒有最好的，只有更好。身處激烈的競爭之中,一名高效能人士應(yīng)當(dāng)注意工作中的調(diào)節(jié)與休息,這不但于自己健康有益,對事業(yè)也是大有好處的。