【正文】 所大學，占地近1平方公里。代表企業(yè)有摩托羅拉、羅氏制藥、宏力半導體等。外高橋圖17：地塊至周邊區(qū)域中心車行時間30min 25min10min 地塊金橋開發(fā)區(qū)中心小陸家嘴15min張江15min 人民廣場 公共交通不發(fā)達地塊周邊共有公交線路約8條，現(xiàn)主要集中在上川路一線上，基本只在XX區(qū)域內運行。 地塊現(xiàn)狀 自然標高在約4米左右，地塊內無高壓線。XXXX新區(qū)XX鎮(zhèn)地塊項目可行性報告 目 錄項目決策背景 第一部分：項目概況 一、 宗地概況二、 大社區(qū)配套三、 宗地規(guī)劃情況四、 區(qū)域產業(yè)發(fā)展規(guī)劃五、 合作方與合作條件第二部分：法律分析 一、 合作地塊土地現(xiàn)狀二、 法律風險評估三、 風險控制第三部分：市場分析 （目標客戶定位+產品定位+客戶分析+市場分析+SWOT）一、 宗地優(yōu)劣勢二、 市場背景三、 市場競爭四、 產品建議五、 客源分析六、 開發(fā)節(jié)奏建議第四部分：規(guī)劃設計初步分析一、 地塊分析二、 規(guī)劃設計中重點考慮的因素三、 規(guī)劃設計思路第五部分：開發(fā)計劃 一、 經營目標二、 開發(fā)計劃安排第六部分：成本及投資收益分析 一、 成本預測二、 經濟效益分析三、 項目資金預測第七部分：稅務分析 第八部分：綜合分析 項目決策背景一、 進入XX，拓展市場，占據(jù)戰(zhàn)略要點 XX新區(qū)已累計吸引外商投資近300億美元，世界500強企業(yè)中已有98家在XX投資了181個項目。面積及四至項目占地 畝（約 公頃），地塊呈不規(guī)則狀，南至 路道路紅線，北至規(guī)劃 路道路紅線，西至規(guī)劃 路道路紅線，東側呈不規(guī)則形。 道路系統(tǒng)完善，地塊出行便捷，可與城市立體交通網絡方便連接。園區(qū)規(guī)劃有國家軟件產業(yè)基地——XXXX軟件園及以微電子制造為主題的創(chuàng)業(yè)區(qū)。216。XX公司要求合作方，繼續(xù)完善征地手續(xù)，簽定征地大包干協(xié)議，交納征地稅費，完成土地國有化。l 新盤供應量龐大，5萬M2小體量項目為市場主流，大規(guī)模項目呈上升趨勢。l 典型項目：聯(lián)洋新社區(qū)、金橋生活園區(qū)。l 而另近周邊一個大型項目——證大花園，雖然也有聯(lián)排產品提供，但項目主體仍以多層、小高層為主。l 目前宗地的配套設施尚非常薄弱。配套設施 目前地塊方圓1公里內只有2間銀行和1家便利超市。其設計風格應有鮮明形象，設計主題可以考慮北美風情新市鎮(zhèn)的概念。合作價款：以合作地塊住宅用地容積率 、住宅樓面價 元/平方米計，合作價款總額暫定為人民幣 元整。第七部分 稅務分析一、營業(yè)稅 營業(yè)稅基本稅率為5%； %。因此，XX公司認為本項目是可行的，提請總部項目聽證會審議批準。216。景觀綠化方面沿河做一些運動娛樂設施，如網球場、慢跑徑、小碼頭、親水平臺、小樹林等景觀設施，創(chuàng)造出休閑、生活化的田園風光。經濟技術指標表項目備注建設凈用地萬M2建筑面積用地面積比例住宅別墅獨幢排屋3層及以下多層46層小高層11層及以下高層12層及以上總計公共建筑非經營性公建托、幼按XX市居住區(qū)標準千人指標規(guī)范九年制學校行政管理社區(qū)服務市政公用文化體育金融郵電小計經營性公建商業(yè)服務總計總建筑面積地下車庫及地下人防不計入容積率凈地容積率總建筑面積/建設凈用地住宅容積率住宅總建筑面積/住宅總用地建筑密度建筑基底面積/建設凈用地住宅平均層數(shù)住宅總面積/住宅基底面積居住總戶數(shù)標明人均住宅面積居住總人數(shù)按3人/戶計綠地面積不包括停車和底層庭院水域面積標明占綠地面積的比例綠地率綠地面積/建筑凈用地，應大于30%集中綠地率集中綠地面積/建筑凈用地，應大于10%車位比例機動車停車地上排屋停車率110%，多層停車率50%地下自行車停車面積按1輛/戶計數(shù)量三、規(guī)劃設計思路項目整體策劃，我司與政府做了積極有效的溝通，從地塊整體開發(fā)的角度提出了建設性意見。地塊西南兩側各有20米寬綠化帶，尚未建成。 l 年齡層次：以2735歲為主l 教育程度：受過高等教育l 家庭結構：以二口、三口之家為主l 家庭年收入在8萬元以上。 l 目前宗地周邊的個案比較少，最近的個案是位于外環(huán)線以內、金橋鎮(zhèn)附近的證大家園和陽光歐洲城。l 真正脫離生活成熟區(qū)域僅有康橋半島、陽光歐洲城，且產品類型均為面向有車族的別墅型產品。宗地位于XX北區(qū)。三、風險控制 規(guī)劃風險控制：，現(xiàn)XX新區(qū)已批準該地區(qū)的結構規(guī)劃，并上報市規(guī)劃局。 利用現(xiàn)狀河流作東西向的生活景觀帶，規(guī)劃南北向的休閑商業(yè)街。截止到2000年末，總投資額約53億美元。 宗地東側為XX蓬墊廠、XX泰曄汽車座椅有限公司等。規(guī)劃未來二、三期向東拓展至長江邊，園區(qū)總計近7平方公里。 XX公司進入XX，既是拓展市場的需要，也是集團的戰(zhàn)略舉措。 周邊狀況216。三、項目地塊規(guī)劃情況 項目合作地塊未做過控規(guī)，目前尚無經濟技術指標。1）XX教育產業(yè)園區(qū)216。預計在未來幾年，將容納學生約2萬名。l 依靠外環(huán)線和金海路——金橋路——楊高路交通干線，地面交通條件優(yōu)越。 l 客源主要為本地客源和在金橋加工區(qū)、外高橋保稅區(qū)內工作的客源。與湯臣高爾夫球場隔龍東路相望，南側是張江高科技園區(qū)，生活氣氛比較薄弱。l XX市場中檔項目的市場焦點在以金橋為中心的XX北區(qū)，客源可以得到保證。3）建議在陸家嘴附近地區(qū)安排銷售接待中心?？梢酝ㄟ^設置高大樹木遮擋及沿路布置多層住宅來隔離噪音，使布置在