鄭州美盛怡景嘉園住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(33頁)-地產(chǎn)可研-在線瀏覽
2024-10-15 12:57本頁面
【正文】 4 建設(shè)用地面積 10000 平方米 14． 9925 畝 5 總建筑面積 ㎡ 住宅 53100 ㎡ 商業(yè)用房面積 ㎡ 地下停車場面積 8739 平方米 地下停車 190輛，地上停車113 輛 6 道路面積 1230． 9 平方米 7 綠地面積 4000 平 方米 8 綠地率 40% 五 、投資估算 序號(hào) 項(xiàng) 目 數(shù)量 （ m2） 單方造價(jià) （元 /m2） 投資額 （萬元） 備注 一 土地征用及拆遷費(fèi) 含土地費(fèi) 1215 萬及土地契稅及其他 稅費(fèi)(5%) 萬 二 前期費(fèi)用 411． 02 1 地探物探 2 設(shè)計(jì)費(fèi) 282． 02 總規(guī)設(shè)計(jì) 40 施工圖設(shè)計(jì) 170 景觀設(shè)計(jì) 4000 100 40 每平方按 100 元 圖紙審查 人防圖紙審查 0． 6 4 消防圖紙審查 2． 2 15 市政配套設(shè)計(jì) 10000 20 20 可研 2 3 三通一平 85． 7 臨時(shí)用水 1． 7 臨時(shí)用電 25． 5 臨時(shí)用道路 25 場地平整及其他 25 其他費(fèi)用 8． 5 4 其他臨時(shí)建設(shè)費(fèi)用 25． 5 圍墻建設(shè) 8． 5 臨建設(shè)工程 8． 5 零星工程 8． 5 三 政府規(guī)費(fèi) 700． 55 1 人防費(fèi) 住宅樓面積的 2% 1500 315 取費(fèi)基 數(shù) 0. 21 2 市政設(shè)施配套費(fèi) 3 綠化費(fèi) 1 6． 68 取費(fèi)基數(shù) 6. 68 4 墻改專項(xiàng) 12 80． 16 取費(fèi)基數(shù) 6. 68 5 招標(biāo)代理費(fèi) 1‰ 10． 67 6 質(zhì)量監(jiān)督費(fèi) 17 7 施工圖設(shè)計(jì)審查費(fèi) 20 8 勞保基金 25 9 預(yù)算 編制（ 審核費(fèi) ） 1． 8‰ 19． 21 10 安全監(jiān)督費(fèi) 0． 6‰ 6． 4 11 監(jiān)理費(fèi) 80 12 氣象費(fèi) 13 環(huán)評(píng)費(fèi) 14 防雷電工程 費(fèi) 10 四 基礎(chǔ)配套設(shè)施費(fèi) 851 1 給排水工程 145 供水 100 污雨水 45 2 供配電 工程 管網(wǎng)費(fèi)用 210 3 供氣 39 4 景觀工程 4000 300 127 5 通信管道工程 120 6 智能化 安防監(jiān)控系統(tǒng) 85 7 道路 85 8 照明 (包含樓頂照明 ) 40 五 建安費(fèi)用 10， 670． 00 1 樁基 350 2 土建、安裝 8， 120． 00 3 設(shè)備費(fèi)用 1， 000． 00 4 安裝費(fèi)用 1， 200． 00 六 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi) 60 七 不可預(yù)見費(fèi) 533． 5 按各項(xiàng)投資額的 5% 八 管理費(fèi)用 2% 492 銷售收入的 2% 九 開發(fā)間接費(fèi)用 200 十 銷售費(fèi)用 1% 130 萬 按銷售額的 1% 十一 財(cái)務(wù)費(fèi)用 800 5000 萬元 兩年期貸款，按 8%利率 十 二 物業(yè) 貼補(bǔ)（物業(yè)用房 ） 60 十三 銷售 稅費(fèi) 3， 313． 25 按銷售收入的 % (分為營業(yè)稅 %，所得稅 %，按利潤的15%的 33%。 ) 總 成本 (不 含 各 銷售稅費(fèi) ) 16, 萬元 總投資額 (含 各項(xiàng) 銷售稅費(fèi) ) 19, 萬元 六 、 投資收益分析 序號(hào) 項(xiàng)目 平均售價(jià) (元 /平方米 ) 1 總 成本 (萬元 ) 售價(jià)分析 預(yù)計(jì)銷售價(jià)格 住宅售價(jià) 3300 元 /m2 3400 元 /m2 3500 元 /m2 3600 元 /m2 3700 元 /m2 13層商鋪 售價(jià) 5300 元 /m2 5400 元 /m2 5500 元 /m2 5600 元 /m2 5700 元 /m2 2 銷售收入 總計(jì) (萬元 ) 住宅 (萬元 ) 17523 18054 18585 19116 19647 商鋪 (萬元 ) 車庫 /車位 (萬元 ) 5 萬 \個(gè) ,共303,共 1515 5 萬 \個(gè) ,共303 ， 共1515 5 萬 \個(gè) ,共303 ， 共1515 5 萬 \個(gè) ,共303 ， 共1515 5 萬 \個(gè) ,共303 ， 共1515 3 營業(yè)稅 (萬元 ) 4 稅前利潤 4284． 785 4833． 349 5 所得稅 212． 097 239． 251 6 稅后利潤 4072． 688 4594． 098 7 投資收益率 24． 48% 29． 87% % % % 注： 稅前利潤 =銷售收入 總 成本 營業(yè)稅 稅后利潤 =稅前利潤 所得稅 營業(yè)稅 =銷售收入 % 所得稅 =稅前利潤 %（ 即 15%X33%） 投資收益率 =稅前利潤 /總成本 上表反映出：在車位 /車庫銷售總收入 1515 萬元一定的情況下，則： 住宅售價(jià)在 3500 元 /m2，商 業(yè) 售價(jià)在 5500 元 /m2，本項(xiàng)目的總 銷售收入為 萬元（住宅的總銷售收入為 18585 萬元，商業(yè)的為 萬元）；稅后利潤為 萬元；投資收益率為 % 住宅售價(jià)在 3600 元 /m2，商業(yè)售價(jià)在 5600 元 /m2，本項(xiàng)目的總銷售收入為 23401。 252 萬元；投資收益率為 40?？偨ㄖ娣e= 萬元247。 (1各項(xiàng)稅費(fèi)%)=2423/=2834 ● 各項(xiàng)稅費(fèi)： 營業(yè)稅 %，所得稅 %（按收入的 15%的33%，土地增值稅 4%（綜合考慮），其他 %。 [銷售收入 X(1各項(xiàng)稅費(fèi) %)] % % % % % 上表顯示 ： （一） 銷售價(jià)格若為 2834 元 \平方米 是 盈虧的 臨界點(diǎn)，理論是以此價(jià)格銷售是不賺不賠 ； (二 )銷售價(jià)格若 低于 2834 元 /平方米出售，就會(huì)虧本，所以 貴 公司高層 在 制定價(jià)格時(shí) 必須 要高于此 2834 元 /平方米 才會(huì) 有 盈利 。
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