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杭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查分析暨閑林調(diào)研報(bào)告(doc18)-房市分析-在線瀏覽

2024-10-16 13:38本頁面
  

【正文】 “層低”的特點(diǎn)。星洲翠谷 岸上藍(lán)山 華立星洲翠谷 岸上藍(lán)山 華立 隨著土地供應(yīng)量的增加,整個(gè)閑林區(qū)域的住宅逐漸火熱起來,價(jià)格也迅速上升,同類產(chǎn)品的價(jià)差開始拉大,去年 11 月的均價(jià)比 8 月上升了 %。目前該區(qū)域均價(jià)在 6000元 /平方米左右,其中別墅排屋產(chǎn)品單價(jià)較高,基本都在 6000 元 /平方米以上,最高達(dá)到 10000 元 /平方米以上;公寓產(chǎn)品的價(jià)格在 4500 元 5500 元左右。閑林山水”和 3 月 6 日“盛世嘉園”分別以 5500 元 /平方米的均價(jià)開盤,將閑林板塊的公寓價(jià)格推到了新高。杭州其他區(qū)域由于房地產(chǎn)發(fā)展的火爆,土地價(jià)格節(jié)節(jié)拔高,因此土地成本成為開發(fā)成本中占最大比例的一項(xiàng)。 前期開盤的一些樓盤,都將價(jià)格定得不低,以充分保證開發(fā)商的收益。而且尤其是現(xiàn)在的市場(chǎng)變幻較大,購買了房屋的消費(fèi)者都相對(duì)更加的關(guān)注市場(chǎng),關(guān)注自己購買的樓盤,因此,那些前期已經(jīng)定價(jià)較高的開發(fā)商想要后期降價(jià)銷售的可能性極小。因此,那些有實(shí)力降價(jià)銷售的,只有那些拿地時(shí)間較早,但是開發(fā)時(shí)間較晚 、尚未開始銷售的樓盤。前者是完全仿照萬科-星河灣建造的,目前采取景觀先行的建筑方式,投入成本很大,因此銷售價(jià)格不可能過低;而后者則由于公司前期資金問題一直停滯,目前剛轉(zhuǎn)入開發(fā)階段,所知的情況是大約明年 5 月開盤,其他情況開發(fā)方語焉不詳,但是從該開發(fā)商前期開發(fā)的福田-假日之約后期銷售采用大幅度降價(jià)方式來看,不排除清楓墅園定價(jià)較低的可能。 六、閑林版塊高價(jià)位樓盤銷售價(jià)格走勢(shì)調(diào)查 (一)閑林山水 總戶數(shù)約 2020 余戶,一期于 2020 年開始接受預(yù)定, 2020 年初開盤,推出 A 區(qū)塊 200300 套房源,起價(jià)為 2500 元 /平方米(目前已經(jīng)交付);二期于 2020 年 6月前后開盤,推出 B 區(qū)塊約 80 余套雙躍層房源,開盤均價(jià)為 2800 元 /平方米;三期于 2020 年底第一次開盤,推出 D 區(qū)塊其中 4 幢房源,均價(jià)為 3800 元 /平方米; 2020 年 4 月推出 D 區(qū)塊另外 5 幢和 A2 區(qū)塊的 7 幢 房源,均價(jià)為 4000 元 /平方米; 2020 年 7 月 11 月陸續(xù)推出 D 區(qū)塊剩余 12幢房源,均價(jià)為 4200 元 /平方米; 2020 年 2 月底,對(duì)內(nèi)推出 100 余套房源,均價(jià)為 4800 元 /平方米; 2020 年3 月初,推出 C 區(qū)塊 160 余套房源,均價(jià)為 5500 元 /平方米。 需求總結(jié): 杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快,在使得城市擴(kuò)大的同時(shí),也帶來了一定的房屋需求量。此外,經(jīng)濟(jì)發(fā)展帶來的 那些有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的人群也需要提高自身的生活居住水平。在目前的市場(chǎng)形勢(shì)下,自住需求占據(jù)了絕對(duì)的主流。但是,目前阻礙閑林區(qū)塊樓盤銷售去化和價(jià)格提升的最大問題是該區(qū)域的配套和與主城區(qū)的交通問題。 但這些配套和交通的問題主要是針對(duì)那些公寓的購買者,對(duì)于別墅、排屋的消費(fèi)者來說則相對(duì)問題不大,因此在這點(diǎn)上,別墅、排屋類物業(yè)就相對(duì)占據(jù)了先機(jī),只要自身的產(chǎn)品過硬,同時(shí)市場(chǎng)推廣又充分有效的話,順利去化還是可以實(shí)現(xiàn)的。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的日趨成熟和宏觀調(diào)控政策的實(shí)施,以及市場(chǎng)自身的優(yōu)勝劣汰法則,目前杭州的房地產(chǎn)開發(fā)市場(chǎng)也出現(xiàn)了一些問題,比如大部分的開發(fā)商由于戰(zhàn)線鋪得過開導(dǎo)致現(xiàn)金流不足,另有部分的開發(fā)商由于自身資 金方面的問題而導(dǎo)致開發(fā)進(jìn)度趨緩、停滯和市場(chǎng)負(fù)面反應(yīng)的情況。二則是開發(fā)商資金存在一定的缺口,需要外部資金注入,維持開發(fā),這其中又有三種不同的方法: 尋求風(fēng)險(xiǎn)資金投資注入,前提是開發(fā)商綜合實(shí)力較強(qiáng),有一定的品牌度或者其開發(fā)的土地具有相當(dāng)大的市場(chǎng)潛力,但這樣的公司目前杭州并不多,而且風(fēng)險(xiǎn)資金的注入需要有相當(dāng)多的要求,相應(yīng)的回報(bào)也較高 ,同時(shí)公司內(nèi)部股權(quán)結(jié)構(gòu)將改變。一般來說,如果不是開發(fā)資金實(shí)在難以為繼,不會(huì)出現(xiàn)兼并的情況。這幾種方法中,風(fēng)險(xiǎn)資金由于雙方的要求較高,因此少有采用;兼并則由于目前杭州的開發(fā)形勢(shì)還沒有到生死存亡的關(guān)口,也少有出現(xiàn);而內(nèi)部集資和合作則相對(duì)于市場(chǎng)和媒體都不是什么負(fù)面影響,因此目前采用的最多。相應(yīng)的,風(fēng)險(xiǎn)資金注入一般也會(huì)尋求那些信譽(yù)度高、品牌實(shí)力強(qiáng)的企業(yè),而那些兩者皆較次的小型開發(fā)企業(yè),則很難以在市場(chǎng)調(diào)整期尋找到合作伙伴,從而繼續(xù)在市場(chǎng)上立足。 九、市場(chǎng)分析總結(jié)及未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 杭州整體市場(chǎng): 在政策層面上,從全國趨勢(shì)來看,國家還將就房地產(chǎn)市場(chǎng)自身出現(xiàn)的一些情 況適時(shí)的進(jìn)行宏觀調(diào)控,以保證全國經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運(yùn)行和社會(huì)發(fā)展的穩(wěn)定,同時(shí)將房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展納入有序發(fā)展的軌道。 2020 年杭州將土地市場(chǎng)施行了分級(jí)制度,將土地的銷售定下了一定的價(jià)格框架,而由于浙江省政府出臺(tái)的對(duì)土地拍賣開發(fā)的可回收政策,無疑于在鼓勵(lì)和保障開發(fā)商拿地。 銷售方面,土地價(jià)格作為開發(fā)成本中最大的一個(gè)環(huán)節(jié),仍然將迫使房?jī)r(jià)居于高位,同時(shí)大部分開發(fā)商自身也由于成本的考慮而不愿降價(jià)銷售,導(dǎo)致的結(jié)果就是少部分地價(jià)較低的樓盤由于自身價(jià)格的優(yōu)勢(shì)而走俏市場(chǎng),形成少數(shù)的熱銷場(chǎng)面。 消費(fèi)趨勢(shì)方面,由于目前的市場(chǎng)行情相對(duì)平穩(wěn),雖然觀望情緒濃厚,但是相較宏觀調(diào)控政策出臺(tái)之后的幾個(gè)月,已經(jīng)有了大幅度的回升,從當(dāng)時(shí)的單日成交 20套到目前的日成交 50 套以上,市場(chǎng)已經(jīng)適度的回暖。 閑林區(qū)域: 現(xiàn)在的閑林區(qū)域可以說是大牌云集之地,綠城集團(tuán)、坤和房產(chǎn)、金成房產(chǎn)、金都房產(chǎn)、華立房產(chǎn)都已入駐。 目前區(qū)域內(nèi)總規(guī)劃土地面積在 1000 畝以上的有金成江南春城、桃花源、西溪風(fēng)情等多個(gè)樓盤。“大量、大盤、大牌”是最主要的特征。閑林板塊目前最大的問題是配套不完善,學(xué) 校、商業(yè)設(shè)施、娛樂、醫(yī)療機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施缺乏,雖然有的樓盤開發(fā)商承諾將建設(shè)小學(xué)、超市等,但多數(shù)還遙遙無期;另一方面,交通條件不理想使得該區(qū)域生活成本增加,有的雖然有直達(dá)公交車,但離老城區(qū)車行時(shí)間多在40 分鐘或以上;有的需要轉(zhuǎn)公交車,而且班次不多;這就使得閑林板塊目前的居住成本相對(duì)較高。因此,在目前的房地產(chǎn)形勢(shì)下,開發(fā)商也將加大對(duì)自身樓盤的投入,建設(shè)樓盤所需的相關(guān)配套,使之更具有居住性。而閑林的開發(fā)商由于自身經(jīng)濟(jì)實(shí)力、樓盤業(yè)態(tài)、樓盤距離位置等方面的原因,加上目前的閑林市場(chǎng)還遠(yuǎn)沒有達(dá)到需要聯(lián)合推廣的底部,因而,未來的閑林市場(chǎng)還將是以各自為政做區(qū)域內(nèi)配套為主,不會(huì)出現(xiàn)大范圍內(nèi)的聯(lián)合建設(shè)。從整體看,該區(qū)域的樓盤已經(jīng)沿著天目山路一路連續(xù)排布開去,前幾年推出的樓盤有個(gè)別已經(jīng)交付,但入住者并不多。而隨著西溪濕地旅游風(fēng)景區(qū)的規(guī)劃建設(shè)、 02 省道的拓寬等利好消息,以及目前杭州房?jī)r(jià)的高位運(yùn)行,該區(qū)域仍將被一些自住需求購房者和投資客看好。因此在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),排屋別墅類樓盤的銷售正走到一個(gè)相對(duì)有利的環(huán)節(jié)。 附件、個(gè)案調(diào)查匯總 江南春城 總建筑面積 占地面積 600 畝 規(guī)劃戶數(shù) 2020 多戶 容積率 綠化率 35% 層 高 12 層以上 產(chǎn)品類型 小高層與高層 車位數(shù)量 按 50%配比 戶型設(shè)計(jì) 主力戶型 130 左右 戶型范圍 100200 配套設(shè)施 社區(qū)公共服務(wù)配套設(shè)施、商業(yè)服務(wù)配套設(shè)施以相對(duì)集中為原則,規(guī)劃中將主要的公共設(shè) 施都布置在了小區(qū)中部的道路交叉附近。另外江南春城綠色生態(tài)住宅區(qū),擁有 1000 畝園藝基地、 450 畝的主題文化公園、中心體育館、室內(nèi)恒溫游泳館、標(biāo)準(zhǔn)足球場(chǎng)、四百米標(biāo)準(zhǔn)跑道、室內(nèi)籃球場(chǎng)、國際雙語制小學(xué)、名校聯(lián)辦中學(xué)、品牌聯(lián)營超市、商業(yè)街、茶樓等。盛世嘉園 樓盤名稱 廣源 交通狀況 公交 346 路、 506 路直達(dá),中巴車可達(dá)。還 有兩幢 22 層左右的高層(單身公寓為主)。 智能化系統(tǒng) 可視對(duì)講系統(tǒng)、門警系統(tǒng) 樓盤售價(jià) 一期均價(jià) 4200 元 /平方米,已售磬;二期為多層公寓,均價(jià)為 5500元 /平方米左右 開盤時(shí)間 2020 年 3 月 6 日,預(yù)售房源 400 套左右 工程進(jìn)度 主體施工階段 交房時(shí)間 一期 06 年 10 月底;二期 06 年 12 月底 宣傳重點(diǎn) 廣告語:居住著是美麗的。 樓盤點(diǎn)評(píng) 環(huán)境設(shè)計(jì) 地處西溪濕地自然保護(hù)區(qū)邊緣,坐擁青山,懷抱綠水。小區(qū)景觀湖引水自周邊天然溪流,亭臺(tái)樓榭造型雅致,更有四千余方的中心綠化廣場(chǎng)。由于房屋種類較多,外型差別很大,因此設(shè)計(jì)中采用統(tǒng)一的建筑符號(hào),協(xié)調(diào)的外部裝飾形成和諧的風(fēng)格。四塊為西北塊、西南塊、東北塊、東南塊,均為多層;一線為該地塊北邊,隔 50m 綠化帶與 02 省道相望,主要安排小高層、高層;一環(huán)為葫蘆狀的環(huán)形 道路內(nèi)又由南北向景觀軸線與東西向的區(qū)內(nèi)支路分為四塊,其中北面兩塊布置排屋,南面兩塊布置花園洋房。 4 戶型設(shè)計(jì)戶型為二室二廳二衛(wèi)或三室二廳二衛(wèi),面積多為 100130 平方米。 華立爵士風(fēng)情 樓盤位置 位于閑林鎮(zhèn) 02 省道北側(cè),北靠規(guī)劃中近 3000 畝
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