【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 對(duì)高尚的人居生活環(huán)境，生活氛圍處在成熟過(guò)程中。 交通條件本項(xiàng)目緊鄰廣深高速公路東莞市出口和東莞大道，周邊有多路大、中巴士通達(dá)，往返市中心區(qū)和廣州、東莞及厚街、長(zhǎng)安、虎門(mén)各鎮(zhèn)交通十分便利。 地形、地勢(shì)，地塊平面呈規(guī)則長(zhǎng)方形，其中東西長(zhǎng)約560米，南北長(zhǎng)3250米；地塊標(biāo)高東西高差超過(guò)10m，同時(shí)地塊與四周市政道路標(biāo)高高差也較大，均低于市政道路標(biāo)高；地理、地質(zhì)情況良好。項(xiàng)目目前為毛地，東半部為宏圖賽車(chē)場(chǎng)較為平整，西半部為自然原始地貌尚未平整。項(xiàng)目地塊外景 規(guī)劃限制條件，建筑覆蓋率35%，地塊整體性較強(qiáng)，同時(shí)地塊標(biāo)高也有很高的落差。項(xiàng)目地塊外市政配套較齊全，各種水、電、氣、通訊等管網(wǎng)齊備。S優(yōu)勢(shì)●依托東莞中心區(qū)的未來(lái)規(guī)劃，具有升值潛力； ●地處東莞市區(qū)南大門(mén)；●項(xiàng)目周邊自然環(huán)境優(yōu)雅；●近臨廣深高速和南外環(huán)以及東莞大道，來(lái)往市內(nèi)其它區(qū)域及廣州東莞的交通便利。W劣勢(shì)● 地處凹地，規(guī)劃難度大，工程造價(jià)高；●項(xiàng)目臨近主要的交通干線，有較大的噪音；●地塊規(guī)模大，但項(xiàng)目周邊自身配套缺乏，生活環(huán)境營(yíng)造相對(duì)困難；● 地塊周邊的工業(yè)區(qū)和建材市場(chǎng)對(duì)后期營(yíng)銷(xiāo)有一定的影響?！?項(xiàng)目所在片區(qū)屬于工業(yè)物流區(qū)，形象不具備高尚品質(zhì)；東莞大道東側(cè)高檔生態(tài)居住區(qū)形象已經(jīng)形成?！?土地取得成本較高。O機(jī)會(huì)點(diǎn)●在項(xiàng)目入市階段，周邊樓盤(pán)供應(yīng)量已不大，競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境較理想●良好的片區(qū)市政規(guī)劃，為項(xiàng)目升值提供較大的空間；●南城地產(chǎn)地位逐步提升，片區(qū)市場(chǎng)的關(guān)注度正在逐漸提高。T威脅點(diǎn)●其它區(qū)域熱點(diǎn)樓盤(pán)多且規(guī)模較大，瓜分市場(chǎng)份額，爭(zhēng)奪有效購(gòu)買(mǎi)力； ●住房貸款政策面臨繼續(xù)調(diào)整，置業(yè)門(mén)檻升高，購(gòu)房欲望將受到一定的制約； 項(xiàng)目評(píng)價(jià)通過(guò)上述分析，可以看出，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢(shì)較明顯，片區(qū)條件尚在逐步成熟中，客戶對(duì)片區(qū)居住的認(rèn)可程度不高，存在一定的外在開(kāi)發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。針對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)缺點(diǎn)，在開(kāi)發(fā)中，可利用發(fā)展商品牌的優(yōu)勢(shì)，在推廣過(guò)程中強(qiáng)化市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)；將項(xiàng)目位于純住宅片區(qū)、生態(tài)生活的優(yōu)勢(shì)貫穿于項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程；合理利用項(xiàng)目地塊方正的特點(diǎn)，在規(guī)劃時(shí)以圍合式布局營(yíng)造項(xiàng)目的社區(qū)氛圍。為了規(guī)避噪音的影響，可以在規(guī)劃時(shí)拉小鄰道路面戶型的面積，以鄰街種植高大樹(shù)木、以及采取隔音玻璃等方式來(lái)彌補(bǔ)；為了解決周邊環(huán)境的問(wèn)題，可以在銷(xiāo)售階段建立出位的形象包裝系統(tǒng)，展示項(xiàng)目未來(lái)規(guī)劃等；對(duì)于項(xiàng)目入市時(shí)周邊競(jìng)爭(zhēng)力度小、而其他片區(qū)競(jìng)爭(zhēng)力度大的因素，可定位時(shí)引入差異化形象占位策略，細(xì)分目標(biāo)客戶市場(chǎng)、跳出區(qū)域做營(yíng)銷(xiāo)。四、市場(chǎng)定位及項(xiàng)目評(píng)估在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)時(shí)，來(lái)自本片區(qū)的競(jìng)爭(zhēng)力度并不大，而壓力主要來(lái)源于南城其他片區(qū)的同類(lèi)物業(yè)，所以，必須在開(kāi)發(fā)路線上做出明確的差異化選擇，利用規(guī)劃環(huán)境、生態(tài)景觀、性價(jià)比優(yōu)勢(shì)，在定位時(shí)即引入差異化形象占位策略，細(xì)分目標(biāo)客戶市場(chǎng)?；趯?duì)本項(xiàng)目的區(qū)位特征解析、區(qū)域市場(chǎng)解析，鑒于對(duì)項(xiàng)目分析的認(rèn)識(shí)，在項(xiàng)目的屬性定位上，選擇以“中檔物業(yè)”為主導(dǎo)的“產(chǎn)品、形象”雙差異化路線將是比較穩(wěn)妥的選擇，將有助于品牌形象的積累、形成區(qū)域市場(chǎng)突破和制造熱點(diǎn)話題。截止2003年底，，另外國(guó)人1524人。2002003年間新增大中專(zhuān)畢業(yè)生13051人，外省調(diào)任人口3272人。，，，項(xiàng)目客戶輻射圈層人口共計(jì)335050人。，，，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)27471萬(wàn)元，農(nóng)村居民人均消費(fèi)21299萬(wàn)元。項(xiàng)目客戶輻射圈層，主要工商業(yè)戶共22853戶，其中農(nóng)業(yè)專(zhuān)業(yè)戶288戶，莞城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)775戶，東城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)6804戶，南城全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)1307戶，萬(wàn)江全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)2859戶，厚街全部工商企業(yè)急個(gè)體戶數(shù)5410戶。%，%，%。故本項(xiàng)目大面積的潛在購(gòu)買(mǎi)者可能在（1809，431）區(qū)間內(nèi)，考慮到實(shí)際成交與意向的比例一般在1：6。本項(xiàng)目大戶型套數(shù)最多在300套左右。根據(jù)本項(xiàng)目的屬性分析，結(jié)合項(xiàng)目片區(qū)市場(chǎng)的客戶現(xiàn)狀與項(xiàng)目入市的環(huán)境，我們認(rèn)為，在項(xiàng)目入市階段，項(xiàng)目目標(biāo)客戶群將以東莞本地區(qū)域的原住民、公務(wù)員、中小企業(yè)主、個(gè)體戶，來(lái)自東莞市區(qū)內(nèi)外的白領(lǐng)和制造業(yè)的高級(jí)技術(shù)人員等為主，其他區(qū)域客戶、港人、臺(tái)灣人等為輔。戶型設(shè)計(jì)的好壞和分布直接影響到物業(yè)最終的銷(xiāo)售情況，因此建議在戶型設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量做到有新意(贈(zèng)送面積)，在市場(chǎng)上鋪墊一定的競(jìng)爭(zhēng)力。根據(jù)實(shí)際情況將部分偏大的戶型設(shè)計(jì)成小躍式（躍60CM高）或?qū)捑把蠓繂挝唬ㄈ纾喝f(wàn)科城市高爾夫），以及帶入戶花園此種戶型在市內(nèi)多個(gè)樓盤(pán)，如星河傳說(shuō)等,適時(shí)推出此戶型，在南城市場(chǎng)上會(huì)有一定的競(jìng)爭(zhēng)力。觀好的戶型，盡量安排轉(zhuǎn)角凸窗；部分朝中心園林單位，設(shè)計(jì)成大落地玻璃。戶型設(shè)計(jì)無(wú)梁無(wú)柱，方便業(yè)主自由間隔，面積配比方面考慮二房改為三房、三房改為四房等的可能性，從而增加市場(chǎng)靈活度。露臺(tái)：為提高戶型的實(shí)用率，建議考慮采用目前較為常用的6米高花園陽(yáng)臺(tái)，以作為贈(zèng)送面積。戶型面積配比戶型面積范圍 （M2）套數(shù)配比比例匯總2房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)70758%21%768013%3房2廳1衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)90958%61%3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)11012030%3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)12013018%3房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1301405%4房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)1401505%5%4房2廳2衛(wèi)2陽(yáng)臺(tái)150160%%5房3廳3衛(wèi)3陽(yáng)臺(tái)260%%總計(jì)100%100%本項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位可選用市場(chǎng)比較法來(lái)制定。這里例舉了以下與本項(xiàng)目類(lèi)似的項(xiàng)目： 片區(qū)內(nèi)項(xiàng)目銷(xiāo)售價(jià)格情況物業(yè)名稱(chēng)銷(xiāo)售均價(jià)（元/㎡）中信凱旋城4000陽(yáng)光奧園3700石竹新花園3750萬(wàn)科城市高爾夫4000金地格林小城3500御花苑3600/6000世紀(jì)城國(guó)際公館4000/6000江南世家3400景湖春天3300本項(xiàng)目地塊緊臨東莞大道、南外環(huán)路和高新區(qū)路路有較大的噪音面，西北側(cè)為生活住區(qū)，噪音面小，未來(lái)社區(qū)屬于中度噪音狀態(tài)?？諝赓|(zhì)量方面，該片區(qū)為城市花谷和水濂湖生態(tài)環(huán)境輻射地帶，自然條件和生態(tài)環(huán)境良好，未來(lái)社區(qū)空氣質(zhì)量條件優(yōu)越。項(xiàng)目周邊生活配套相對(duì)完善，主要來(lái)源于東莞中心區(qū)的強(qiáng)大支持，依靠東莞大道，規(guī)劃有公交候車(chē)亭，交通相對(duì)便利，未來(lái)生活、出行較為便捷，但由于屬于各獨(dú)立社區(qū)組合區(qū)，生活配套不集中，缺乏大面積的平地活動(dòng)場(chǎng)所，且大多配套步行距離相對(duì)較遠(yuǎn)，而且本項(xiàng)目規(guī)模較大，可以發(fā)揮一定大規(guī)模社區(qū)優(yōu)勢(shì)。同時(shí)與北面的建控項(xiàng)目存在較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系；綜合以上各種因素，本項(xiàng)目擬采取適中的價(jià)格策略，住宅及商業(yè)平均售價(jià)擬定為：多層洋房、疊加復(fù)式4200元/m小高層3950元/m聯(lián)排別墅6200元/m2，商業(yè)部分定為10800元/m2。五、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)度安排 有關(guān)工程計(jì)劃說(shuō)明本項(xiàng)目總建筑面積295919平方米，按照擬規(guī)劃條件、公司的初步規(guī)劃策劃思路，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，本項(xiàng)目各階段的進(jìn)度安排擬定如下：216。 設(shè)計(jì)、施工報(bào)建、施工準(zhǔn)備階段 2004年10月 — 2005年10月216。 工程施工階段 2005年10月 — 2007年12月 其中：一期施工階段 2005年10月 — 2006年11月 一期竣工入伙階段 2006年11月 — 2007年1月 二期施工階段 2006年9月 — 2007年10月 項(xiàng)目室內(nèi)外掃尾工程 2007年9月 — 2007年12月216。 竣工驗(yàn)收、入伙階段 2008年1月 — 2008年2月其中施工階段，項(xiàng)目計(jì)劃從2005年10月開(kāi)始施工，預(yù)計(jì)建設(shè)工期為26個(gè)月，即項(xiàng)目可望于2008年3月竣工；銷(xiāo)售階段，根據(jù)施工進(jìn)度和策劃方案，項(xiàng)目住宅部分計(jì)劃從2006年3月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)為24個(gè)月，商業(yè)部分計(jì)劃從2006年10月開(kāi)始銷(xiāo)售，銷(xiāo)售周期預(yù)計(jì)為10個(gè)月。 施工橫道圖 項(xiàng)目工程計(jì)劃?rùn)M道圖。六、投資估算與資金籌措 項(xiàng)目總投資估算本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總投資額合計(jì)為 ，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額及單價(jià)詳見(jiàn)表61。表61 項(xiàng)目總投資估算表一、開(kāi)發(fā)成本總價(jià)（萬(wàn)元）地價(jià)公共設(shè)施配套基金前期工程費(fèi) 3勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 3可行性研究費(fèi) 3臨時(shí)設(shè)施費(fèi)建安工程費(fèi) 4基礎(chǔ)土石方工程費(fèi) 4樁基礎(chǔ)工程費(fèi) 4土建工程費(fèi)　 43聯(lián)排別墅 43多層洋房 43小高層 43會(huì)所、商業(yè)、幼兒園 4水電安裝工程費(fèi) 4精裝修工程費(fèi) 4電梯工程費(fèi) 4消防工程費(fèi) 4通訊工程費(fèi) 4電視天線工程費(fèi) 4對(duì)講監(jiān)控系統(tǒng)工程費(fèi) 41燃?xì)夤こ藤M(fèi) 41地下室工程費(fèi) 41人防工程基礎(chǔ)設(shè)施配套及環(huán)境工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)　 69年制學(xué)校0開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi) 7質(zhì)量安檢費(fèi) 7交易服務(wù)費(fèi) 7其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用二、開(kāi)發(fā)費(fèi)用　管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用三、投資總額 四、銷(xiāo)售收入五、投資回報(bào)額 六、投資回報(bào)率項(xiàng)目總投資估算具體說(shuō)明如下：216。 土地費(fèi)用根據(jù)開(kāi)發(fā)公司提供的資料，該土地是通過(guò)招標(biāo)和掛牌交易方式于2004年4月取得，20044042004G017號(hào)地塊拍賣(mài)價(jià)款共計(jì)26903萬(wàn)元，另交易手續(xù)費(fèi)5萬(wàn)元，因此，土地總費(fèi)用為26908萬(wàn)元。216。 公共設(shè)施配套基金根據(jù)東莞規(guī)劃部門(mén)的規(guī)定，在辦理工程規(guī)劃許可證的時(shí)候，須全額征收公共設(shè)施配套基金，按四類(lèi)取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)取費(fèi)，商鋪240元/㎡，住宅90元/㎡。方案二：。216。 前期工程費(fèi)前期工程費(fèi)主要包括項(xiàng)目前期規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)、園林設(shè)計(jì)、人防設(shè)計(jì)、勘測(cè)費(fèi)用、設(shè)計(jì)評(píng)審、招標(biāo)代理等，費(fèi)用確定主要參考近期《東莞市建筑工程價(jià)格信息》、已交費(fèi)用和區(qū)域同類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的實(shí)際情況。項(xiàng)目20044042004G017號(hào)地塊開(kāi)發(fā)前期費(fèi)用為：。216。 建筑安裝工程費(fèi)包括基礎(chǔ)、主體、水電安裝、室外配套、電梯、消防、燃?xì)?、監(jiān)控、電視天線、通訊、地下室等，此項(xiàng)費(fèi)用根據(jù)項(xiàng)目分期開(kāi)發(fā)情況，結(jié)合工程施工進(jìn)度計(jì)劃投入。該項(xiàng)目G06307－0093號(hào)地塊開(kāi)發(fā)建安工程費(fèi)為：。216。 其他費(fèi)用主要指工程監(jiān)理費(fèi)、工程咨詢費(fèi)、質(zhì)量檢查、工程檢測(cè)、環(huán)保評(píng)價(jià)與政府建設(shè)管理部門(mén)發(fā)生的費(fèi)用。該項(xiàng)目20044042004G017號(hào)地塊開(kāi)發(fā)其他費(fèi)用為：。216。 管理費(fèi)用管理費(fèi)用是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理部門(mén)為組織和管理房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，如管理人員工資、職工福利費(fèi)、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類(lèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目的水平和該項(xiàng)目的具體情況，該項(xiàng)目管理費(fèi)銷(xiāo)售收入的3%計(jì)取。該項(xiàng)目20044042004G017號(hào)地塊開(kāi)發(fā)管理費(fèi)為：。216。 銷(xiāo)售費(fèi)用包括廣告及代理費(fèi)等，參考目前東莞市一般房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的標(biāo)準(zhǔn)項(xiàng)目具體情況，%。該項(xiàng)目20044042004G017號(hào)地塊開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售費(fèi)用為：。216。 財(cái)務(wù)費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用指為籌集資金而發(fā)生得費(fèi)用，主要指銀行貸款利息。項(xiàng)目20044042004G017號(hào)地塊開(kāi)發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用為：。216。 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)按前述2－5項(xiàng)之和的3% 計(jì)取較為合理。以上項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)投資在房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，應(yīng)按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì)制度形成開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本， 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本估算表。 資金籌措 資金來(lái)源，根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風(fēng)險(xiǎn)，確定本項(xiàng)目的資金來(lái)源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷(xiāo)售回款。 現(xiàn)金流量表可以看出，資金來(lái)源各渠道對(duì)于本項(xiàng)目建設(shè)的順利進(jìn)行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開(kāi)發(fā)公司雄厚的資金實(shí)力，資金籌措方案可操作性較強(qiáng)。 項(xiàng)目籌資方案項(xiàng)目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見(jiàn)表62。表62項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金籌措表序號(hào)籌措資金來(lái)源籌措資金數(shù)額(萬(wàn)元)籌措資金比例(%)1自有資金252銀行貸款3銷(xiāo)售回款項(xiàng)目總投資100七、銷(xiāo)售及經(jīng)營(yíng)收入測(cè)定 各類(lèi)物業(yè)銷(xiāo)售收入估算216。 銷(xiāo)售收入估算根據(jù)“ 區(qū)域市場(chǎng)分析”和“ 項(xiàng)目定位”部分的結(jié)論，本項(xiàng)目住宅建筑面積為274419 m2，商鋪建筑面積為15000 m2。住宅銷(xiāo)售均價(jià)多層疊加復(fù)式4200元/m小高層3950元/m聯(lián)排別墅6200元/m2,空置率取0%，商鋪銷(xiāo)售均價(jià)10800元/m2，按照0%空置率考慮；因此可得出：住宅部分銷(xiāo)售收入：；商鋪部分銷(xiāo)售收入：16200萬(wàn)元；項(xiàng)目銷(xiāo)售收入合計(jì)：。216。 銷(xiāo)售稅金及附加估算銷(xiāo)售稅金及附加：按規(guī)定，東莞市房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)主要是營(yíng)業(yè)稅（%），城市建設(shè)維護(hù)稅（%），印花稅（%），%。根據(jù)東莞商務(wù)物業(yè)項(xiàng)目的正常銷(xiāo)售情況及該項(xiàng)目的實(shí)際情況，預(yù)計(jì)銷(xiāo)售進(jìn)度，計(jì)算項(xiàng)目各期