【文章內(nèi)容簡介】 對高尚的人居生活環(huán)境，生活氛圍處在成熟過程中。 交通條件本項目緊鄰廣深高速公路東莞市出口和東莞大道，周邊有多路大、中巴士通達，往返市中心區(qū)和廣州、東莞及厚街、長安、虎門各鎮(zhèn)交通十分便利。 地形、地勢，地塊平面呈規(guī)則長方形，其中東西長約560米，南北長3250米；地塊標高東西高差超過10m，同時地塊與四周市政道路標高高差也較大，均低于市政道路標高；地理、地質(zhì)情況良好。項目目前為毛地，東半部為宏圖賽車場較為平整，西半部為自然原始地貌尚未平整。項目地塊外景 規(guī)劃限制條件，建筑覆蓋率35%，地塊整體性較強，同時地塊標高也有很高的落差。項目地塊外市政配套較齊全，各種水、電、氣、通訊等管網(wǎng)齊備。S優(yōu)勢●依托東莞中心區(qū)的未來規(guī)劃，具有升值潛力； ●地處東莞市區(qū)南大門；●項目周邊自然環(huán)境優(yōu)雅；●近臨廣深高速和南外環(huán)以及東莞大道，來往市內(nèi)其它區(qū)域及廣州東莞的交通便利。W劣勢● 地處凹地，規(guī)劃難度大，工程造價高；●項目臨近主要的交通干線，有較大的噪音；●地塊規(guī)模大，但項目周邊自身配套缺乏，生活環(huán)境營造相對困難；● 地塊周邊的工業(yè)區(qū)和建材市場對后期營銷有一定的影響?！?項目所在片區(qū)屬于工業(yè)物流區(qū)，形象不具備高尚品質(zhì)；東莞大道東側高檔生態(tài)居住區(qū)形象已經(jīng)形成?！?土地取得成本較高。O機會點●在項目入市階段，周邊樓盤供應量已不大，競爭環(huán)境較理想●良好的片區(qū)市政規(guī)劃，為項目升值提供較大的空間；●南城地產(chǎn)地位逐步提升，片區(qū)市場的關注度正在逐漸提高。T威脅點●其它區(qū)域熱點樓盤多且規(guī)模較大，瓜分市場份額，爭奪有效購買力； ●住房貸款政策面臨繼續(xù)調(diào)整，置業(yè)門檻升高，購房欲望將受到一定的制約； 項目評價通過上述分析，可以看出，本項目開發(fā)的區(qū)位優(yōu)勢較明顯，片區(qū)條件尚在逐步成熟中，客戶對片區(qū)居住的認可程度不高，存在一定的外在開發(fā)風險。針對項目的優(yōu)缺點，在開發(fā)中，可利用發(fā)展商品牌的優(yōu)勢，在推廣過程中強化市場的認識；將項目位于純住宅片區(qū)、生態(tài)生活的優(yōu)勢貫穿于項目營銷過程；合理利用項目地塊方正的特點，在規(guī)劃時以圍合式布局營造項目的社區(qū)氛圍。為了規(guī)避噪音的影響，可以在規(guī)劃時拉小鄰道路面戶型的面積，以鄰街種植高大樹木、以及采取隔音玻璃等方式來彌補；為了解決周邊環(huán)境的問題，可以在銷售階段建立出位的形象包裝系統(tǒng)，展示項目未來規(guī)劃等；對于項目入市時周邊競爭力度小、而其他片區(qū)競爭力度大的因素，可定位時引入差異化形象占位策略，細分目標客戶市場、跳出區(qū)域做營銷。四、市場定位及項目評估在項目開發(fā)時，來自本片區(qū)的競爭力度并不大，而壓力主要來源于南城其他片區(qū)的同類物業(yè)，所以，必須在開發(fā)路線上做出明確的差異化選擇，利用規(guī)劃環(huán)境、生態(tài)景觀、性價比優(yōu)勢，在定位時即引入差異化形象占位策略，細分目標客戶市場?；趯Ρ卷椖康膮^(qū)位特征解析、區(qū)域市場解析，鑒于對項目分析的認識，在項目的屬性定位上，選擇以“中檔物業(yè)”為主導的“產(chǎn)品、形象”雙差異化路線將是比較穩(wěn)妥的選擇，將有助于品牌形象的積累、形成區(qū)域市場突破和制造熱點話題。截止2003年底，，另外國人1524人。2002003年間新增大中專畢業(yè)生13051人，外省調(diào)任人口3272人。，，，項目客戶輻射圈層人口共計335050人。，，，城鎮(zhèn)居民人均消費27471萬元，農(nóng)村居民人均消費21299萬元。項目客戶輻射圈層，主要工商業(yè)戶共22853戶，其中農(nóng)業(yè)專業(yè)戶288戶，莞城全部工商企業(yè)急個體戶數(shù)775戶，東城全部工商企業(yè)急個體戶數(shù)6804戶，南城全部工商企業(yè)急個體戶數(shù)1307戶，萬江全部工商企業(yè)急個體戶數(shù)2859戶，厚街全部工商企業(yè)急個體戶數(shù)5410戶。%，%，%。故本項目大面積的潛在購買者可能在（1809，431）區(qū)間內(nèi)，考慮到實際成交與意向的比例一般在1：6。本項目大戶型套數(shù)最多在300套左右。根據(jù)本項目的屬性分析，結合項目片區(qū)市場的客戶現(xiàn)狀與項目入市的環(huán)境，我們認為，在項目入市階段，項目目標客戶群將以東莞本地區(qū)域的原住民、公務員、中小企業(yè)主、個體戶，來自東莞市區(qū)內(nèi)外的白領和制造業(yè)的高級技術人員等為主，其他區(qū)域客戶、港人、臺灣人等為輔。戶型設計的好壞和分布直接影響到物業(yè)最終的銷售情況，因此建議在戶型設計時應盡量做到有新意(贈送面積)，在市場上鋪墊一定的競爭力。根據(jù)實際情況將部分偏大的戶型設計成小躍式（躍60CM高）或寬景洋房單位（如：萬科城市高爾夫），以及帶入戶花園此種戶型在市內(nèi)多個樓盤，如星河傳說等,適時推出此戶型，在南城市場上會有一定的競爭力。觀好的戶型，盡量安排轉角凸窗；部分朝中心園林單位，設計成大落地玻璃。戶型設計無梁無柱，方便業(yè)主自由間隔，面積配比方面考慮二房改為三房、三房改為四房等的可能性，從而增加市場靈活度。露臺：為提高戶型的實用率，建議考慮采用目前較為常用的6米高花園陽臺，以作為贈送面積。戶型面積配比戶型面積范圍 （M2）套數(shù)配比比例匯總2房2廳1衛(wèi)2陽臺70758%21%768013%3房2廳1衛(wèi)2陽臺90958%61%3房2廳2衛(wèi)2陽臺11012030%3房2廳2衛(wèi)2陽臺12013018%3房2廳2衛(wèi)2陽臺1301405%4房2廳2衛(wèi)2陽臺1401505%5%4房2廳2衛(wèi)2陽臺150160%%5房3廳3衛(wèi)3陽臺260%%總計100%100%本項目價格定位可選用市場比較法來制定。這里例舉了以下與本項目類似的項目： 片區(qū)內(nèi)項目銷售價格情況物業(yè)名稱銷售均價（元/㎡）中信凱旋城4000陽光奧園3700石竹新花園3750萬科城市高爾夫4000金地格林小城3500御花苑3600/6000世紀城國際公館4000/6000江南世家3400景湖春天3300本項目地塊緊臨東莞大道、南外環(huán)路和高新區(qū)路路有較大的噪音面，西北側為生活住區(qū)，噪音面小，未來社區(qū)屬于中度噪音狀態(tài)。空氣質(zhì)量方面，該片區(qū)為城市花谷和水濂湖生態(tài)環(huán)境輻射地帶，自然條件和生態(tài)環(huán)境良好，未來社區(qū)空氣質(zhì)量條件優(yōu)越。項目周邊生活配套相對完善，主要來源于東莞中心區(qū)的強大支持，依靠東莞大道，規(guī)劃有公交候車亭，交通相對便利，未來生活、出行較為便捷，但由于屬于各獨立社區(qū)組合區(qū)，生活配套不集中，缺乏大面積的平地活動場所，且大多配套步行距離相對較遠，而且本項目規(guī)模較大，可以發(fā)揮一定大規(guī)模社區(qū)優(yōu)勢。同時與北面的建控項目存在較強的競爭關系；綜合以上各種因素，本項目擬采取適中的價格策略，住宅及商業(yè)平均售價擬定為：多層洋房、疊加復式4200元/m小高層3950元/m聯(lián)排別墅6200元/m2，商業(yè)部分定為10800元/m2。五、項目開發(fā)建設進度安排 有關工程計劃說明本項目總建筑面積295919平方米，按照擬規(guī)劃條件、公司的初步規(guī)劃策劃思路，并結合項目實際情況，本項目各階段的進度安排擬定如下：216。 設計、施工報建、施工準備階段 2004年10月 — 2005年10月216。 工程施工階段 2005年10月 — 2007年12月 其中：一期施工階段 2005年10月 — 2006年11月 一期竣工入伙階段 2006年11月 — 2007年1月 二期施工階段 2006年9月 — 2007年10月 項目室內(nèi)外掃尾工程 2007年9月 — 2007年12月216。 竣工驗收、入伙階段 2008年1月 — 2008年2月其中施工階段，項目計劃從2005年10月開始施工，預計建設工期為26個月，即項目可望于2008年3月竣工；銷售階段，根據(jù)施工進度和策劃方案，項目住宅部分計劃從2006年3月開始銷售，銷售周期預計為24個月，商業(yè)部分計劃從2006年10月開始銷售，銷售周期預計為10個月。 施工橫道圖 項目工程計劃橫道圖。六、投資估算與資金籌措 項目總投資估算本項目開發(fā)總投資額合計為 ，其中各項成本費用的估算額及單價詳見表61。表61 項目總投資估算表一、開發(fā)成本總價（萬元）地價公共設施配套基金前期工程費 3勘察設計費 3可行性研究費 3臨時設施費建安工程費 4基礎土石方工程費 4樁基礎工程費 4土建工程費　 43聯(lián)排別墅 43多層洋房 43小高層 43會所、商業(yè)、幼兒園 4水電安裝工程費 4精裝修工程費 4電梯工程費 4消防工程費 4通訊工程費 4電視天線工程費 4對講監(jiān)控系統(tǒng)工程費 41燃氣工程費 41地下室工程費 41人防工程基礎設施配套及環(huán)境工程費公共配套設施費　 69年制學校0開發(fā)期間稅費 7質(zhì)量安檢費 7交易服務費 7其他費用不可預見費用二、開發(fā)費用　管理費用銷售費用財務費用三、投資總額 四、銷售收入五、投資回報額 六、投資回報率項目總投資估算具體說明如下：216。 土地費用根據(jù)開發(fā)公司提供的資料，該土地是通過招標和掛牌交易方式于2004年4月取得，20044042004G017號地塊拍賣價款共計26903萬元，另交易手續(xù)費5萬元，因此，土地總費用為26908萬元。216。 公共設施配套基金根據(jù)東莞規(guī)劃部門的規(guī)定，在辦理工程規(guī)劃許可證的時候，須全額征收公共設施配套基金，按四類取費標準取費，商鋪240元/㎡，住宅90元/㎡。方案二：。216。 前期工程費前期工程費主要包括項目前期規(guī)劃、建筑設計、園林設計、人防設計、勘測費用、設計評審、招標代理等，費用確定主要參考近期《東莞市建筑工程價格信息》、已交費用和區(qū)域同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的實際情況。項目20044042004G017號地塊開發(fā)前期費用為：。216。 建筑安裝工程費包括基礎、主體、水電安裝、室外配套、電梯、消防、燃氣、監(jiān)控、電視天線、通訊、地下室等，此項費用根據(jù)項目分期開發(fā)情況，結合工程施工進度計劃投入。該項目G06307－0093號地塊開發(fā)建安工程費為：。216。 其他費用主要指工程監(jiān)理費、工程咨詢費、質(zhì)量檢查、工程檢測、環(huán)保評價與政府建設管理部門發(fā)生的費用。該項目20044042004G017號地塊開發(fā)其他費用為：。216。 管理費用管理費用是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門為組織和管理房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項費用，如管理人員工資、職工福利費、辦公費、差旅費、咨詢費、房地產(chǎn)稅等。按東莞市同類房地產(chǎn)項目的水平和該項目的具體情況，該項目管理費銷售收入的3%計取。該項目20044042004G017號地塊開發(fā)管理費為：。216。 銷售費用包括廣告及代理費等，參考目前東莞市一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的標準項目具體情況，%。該項目20044042004G017號地塊開發(fā)銷售費用為：。216。 財務費用財務費用指為籌集資金而發(fā)生得費用，主要指銀行貸款利息。項目20044042004G017號地塊開發(fā)財務費用為：。216。 不可預見費不可預見費按前述2－5項之和的3% 計取較為合理。以上項目開發(fā)建設投資在房地產(chǎn)項目產(chǎn)品建成時，應按照國家有關財務和會計制度形成開發(fā)產(chǎn)品成本， 項目開發(fā)成本估算表。 資金籌措 資金來源，根據(jù)分析各種融資渠道的可能性和合法性，并考慮籌資成本與籌資風險，確定本項目的資金來源主要包括自有資金（資本金）、銀行貸款和銷售回款。 現(xiàn)金流量表可以看出，資金來源各渠道對于本項目建設的順利進行均有充分保障，其中各期的金額和比例安排合理，再加上開發(fā)公司雄厚的資金實力，資金籌措方案可操作性較強。 項目籌資方案項目資金籌措方案數(shù)據(jù)匯總見表62。表62項目開發(fā)資金籌措表序號籌措資金來源籌措資金數(shù)額(萬元)籌措資金比例(%)1自有資金252銀行貸款3銷售回款項目總投資100七、銷售及經(jīng)營收入測定 各類物業(yè)銷售收入估算216。 銷售收入估算根據(jù)“ 區(qū)域市場分析”和“ 項目定位”部分的結論，本項目住宅建筑面積為274419 m2，商鋪建筑面積為15000 m2。住宅銷售均價多層疊加復式4200元/m小高層3950元/m聯(lián)排別墅6200元/m2,空置率取0%，商鋪銷售均價10800元/m2，按照0%空置率考慮；因此可得出：住宅部分銷售收入：；商鋪部分銷售收入：16200萬元；項目銷售收入合計：。216。 銷售稅金及附加估算銷售稅金及附加：按規(guī)定，東莞市房地產(chǎn)二級市場轉讓稅費主要是營業(yè)稅（%），城市建設維護稅（%），印花稅（%），%。根據(jù)東莞商務物業(yè)項目的正常銷售情況及該項目的實際情況，預計銷售進度，計算項目各期