凱旋生活廣場投資可行性研究報(bào)告(doc15)-地產(chǎn)可研(編輯修改稿)
2024-09-19 05:25 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 總量 分析 目前的土地供應(yīng)量和新開工量都比較大，后市供應(yīng)十分充足。 2020 年新增經(jīng)營性用地 3191 公頃，可建商品住房面積達(dá) 4048 萬平方米，商品房新開工面積 3135 萬平方米，商品房施工面積為 8268 萬平方米。 2020 年的商品房上市節(jié)奏將明顯加快。今后幾年，商品住房的需求主要來自市民改善住房條件、舊區(qū)改造和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)動(dòng)遷、外省市和境外人士購房等，并考慮投資性的購房因素，需求總量每年將超過 2020 萬平方米。因此，仍將呈現(xiàn)供需基本平衡，供略大于求的發(fā)展態(tài)勢。 ? 商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 隨土地供應(yīng)區(qū)域分布結(jié)構(gòu)的改善，市中 心舊區(qū)改造規(guī)模和拆遷節(jié)奏的有效控制以及中低價(jià)商品住房建設(shè)的不斷推進(jìn)， 2020 年新增的普通商品住房占住房供應(yīng)總量的比例將接近 70%，上海商品住房階段性、結(jié)構(gòu)性矛盾將逐步趨向緩解。 ? 商品住房銷售價(jià)格分析 隨著供需關(guān)系的基本平衡和供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化，商品住房銷售價(jià)格將趨向穩(wěn)定，上漲幅度將趨于平緩。 2020 年商品住房銷售價(jià)格漲幅將接近城鄉(xiāng)居民可支配收入的增幅。今后若干年內(nèi)，在確保城鄉(xiāng)居民可支配收入兩位數(shù)增長的前提下，房價(jià)漲幅高于銀行同期利率，低于居民可支配收入的增幅，保持一位數(shù)增長。 總之， 2020 年，上海房地產(chǎn)市場 的供需關(guān)系更加優(yōu)化，供應(yīng)結(jié)構(gòu)更趨合理、房價(jià)漲幅趨向平緩。在未來三年中，每年商品房竣工量、銷售量和存量房交易量都將超過2020 萬平方米；房地產(chǎn)增加值占全市 GDP 的比重，每年在 8%～ 9%左右。 商業(yè)用房市場分析 2020 年是上海 商業(yè)用房 發(fā)展歷程中的一個(gè)重要節(jié)點(diǎn)，不僅在 商業(yè)用房 的開發(fā)、銷 7 售和投資上都有較大的增量，市場輪廓逐漸清晰，投資者的投資理念也得到了進(jìn)一步確立。從 目前 的情況來看，在 上海 的住宅開發(fā)趨勢影響下，住宅區(qū)向中心城區(qū)外圍擴(kuò)展，滬郊及二環(huán)之間區(qū)域的商 業(yè)用房 也將 有較快 增長。相對，中心城區(qū)的商業(yè)集聚將因購買力擴(kuò)散而降低速度。 到 2020 年，上海商鋪總保量為 1780 萬平方米，其中：中心城區(qū)約 300 萬平方米，約占居住物業(yè)的 ％；中心市區(qū)約 800 萬平方米，約占居住物業(yè)的５％；外圍區(qū)域約 520 萬平方米，約占居住物業(yè)的６％。 黃浦區(qū)在 2020 年 7 月發(fā)文要求加強(qiáng)對新建商業(yè)用房的監(jiān)管，限制新建商業(yè)用房的同一樓層劃小零銷售。這一政策的出臺將對市場產(chǎn)生一定的影響，也是上海 商業(yè)用房開發(fā)類型變化的一個(gè)信號。分割型的小商鋪管理協(xié)調(diào)要求比較高，形象方面較難統(tǒng)一，有關(guān)限制措施出臺將造成投資者向街鋪傾斜。 目前，上海某些市場 空間較小、變化周期比較短的區(qū)域已經(jīng)出現(xiàn)招商困難的情形。今年 下半年將出現(xiàn)商鋪現(xiàn)房集中上市的情況。屆時(shí)，招商困難這一矛盾將更為突出。預(yù)計(jì)一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將會(huì)對重要商業(yè)企業(yè)做出重大妥協(xié)，在租賃條件方面給與更多優(yōu)惠，進(jìn)而導(dǎo)致商業(yè)企業(yè)反客為主，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利潤降低的局面出現(xiàn)。 總之，今年上海商鋪將有著更多縱深方向的變化，這對商鋪投資、開發(fā)、規(guī)劃方面提出了許多新的課題，商鋪市場的技術(shù)要求會(huì)越來越高。在開發(fā)方面更重視細(xì)分市場，重視定位和競爭策略的制訂，在投資方面更注重收益和風(fēng)險(xiǎn)分析，而在市場價(jià)格方面，將出現(xiàn)總體租價(jià)微 調(diào)、售價(jià)起穩(wěn)的局面。 普陀區(qū)近年來建成了近百座大型商辦設(shè)施、六大賣場、三大超市配送中心，形成了有色金屬、汽車、化工、農(nóng)副產(chǎn)品等 100 余家大型生產(chǎn)資料和生活資料市場，是上海新興的商業(yè)中心，商業(yè)銷售營業(yè)額、市場成交額一直位居上海中心區(qū)前列。 該區(qū)的市場群落建設(shè)于 80 年代末，主要以農(nóng)副產(chǎn)品、水果、有色金屬、塑料化工為主，現(xiàn)在已逐步成為以現(xiàn)代化大型配貨、銷售中心為主體的物貿(mào)基地。隨著近幾年區(qū)域開發(fā)的推進(jìn)和人口的不斷進(jìn)入，真北路周邊的商業(yè)氣氛日漸濃厚。從目前情況看，進(jìn)駐該區(qū)域的商業(yè)機(jī)構(gòu)包括農(nóng)工商超市總部、紅 星美凱龍、新長征裝飾市場、新長征電腦世界等國內(nèi)企業(yè)及麥德龍總部（ METRO）、德國 OBI 建材超市等跨國公司。眾多商業(yè)設(shè)施的集中在這一區(qū)域產(chǎn)生了越來越強(qiáng)的商業(yè)聚合效應(yīng)，進(jìn)一步帶動(dòng)了周邊地區(qū)的 8 人氣，使之成為上海西區(qū)一處重要的商業(yè)中心地帶。該區(qū)域主要商業(yè)設(shè)施情況詳見下表： 真北路地區(qū)現(xiàn)有商業(yè)設(shè)施情況 序號 名稱 面積（萬平方米） 經(jīng)營類型 1 麥德龍銷售中心 2 大賣場 2 農(nóng)工商配貨中心 4 大賣場 3 OBI建材超市 建材、裝飾 4 紅星麥凱龍家具裝飾城 12 建材、家具 5 光彩小商品市場 6 小商品 本項(xiàng)目地處曹安路、真北路交叉口處，處于普陀區(qū)規(guī)劃的大型商務(wù)中心范圍之內(nèi)，具有良好的商業(yè)前景。 從交通情況看：滬寧高速公路是上海市西北部和江蘇省進(jìn)出上海市區(qū)的交通要道，真北路上在建的城市中環(huán)線即將完成，交通非常便利。這為顧客往來，擴(kuò)大本商業(yè)中心服務(wù)半徑提供了有利條件。 從消費(fèi)群體看，目前地塊周邊已有祥和家園、祥和名邸、泰宸景苑、真源居住區(qū)、真西新村、梅川新村等多個(gè)居民新村，并有多個(gè)中高檔商品住宅區(qū)正在建設(shè)之中，因此有強(qiáng)大的消費(fèi)基礎(chǔ)。 從競爭環(huán)境看：地塊周邊以有一批知名度較高的大賣場，以及在真北地 區(qū)已經(jīng)發(fā)展較成熟的梅川路歐亞商業(yè)休閑街。這些商業(yè)對本項(xiàng)目利弊共存，利在于該區(qū)域已有的知名度易使人流聚集，從而有利于增加本商業(yè)中心的人流量，弊在于同類商業(yè)設(shè)施云集，競爭更趨激烈。但是本項(xiàng)目商業(yè)區(qū)定位于檔次較高的主題百貨店，購物環(huán)境寬敞，以購物中心為發(fā)展目標(biāo)，與周邊的商業(yè)區(qū)有著不同的消費(fèi)定位和消費(fèi)群體，主要吸引本地塊及周邊高級商務(wù)人士的消費(fèi)能力，與周邊的大賣場有著互補(bǔ)關(guān)系，具有獨(dú)特的競爭優(yōu)勢。 綜上所述，本項(xiàng)目建設(shè)商業(yè)設(shè)施符合這一地區(qū)的功能定位和發(fā)展趨勢，迎合了地區(qū)對商業(yè)設(shè)施的需求，具有良好的市場前景。目前該區(qū) 域商業(yè)用房底鋪日租金在 34元 /平方米日 ,在銅川路、真北路口的惠谷數(shù)碼廣場平均售價(jià)為 10000 元 /平方米，日租金 4 元 /平方米日。根據(jù)地塊周邊地區(qū)商業(yè)用房平均租金和售價(jià)情況，項(xiàng)目法人制定了經(jīng)營計(jì)劃，商業(yè)用房的一、二層出售，其余部分出租經(jīng)營，商業(yè)用房售價(jià)暫定
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