【文章內(nèi)容簡介】 春曉、浉河山莊、翠庭美墅 等等。 本項目的建設將成為該區(qū)域 最大的樓盤，以其優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品形態(tài) ，創(chuàng)造信陽市的典范樓盤， 引領市場價格 ， 房屋均價 在 每平方米 1500 元左右，配合周邊商業(yè)房產(chǎn)的建設實施，從項目的 SWOT 分析也 可以看出，本項目發(fā)展?jié)摿艽?。 2020 年可比樓盤基本情況 樓盤名稱 建筑面積 （萬 m2） 項目優(yōu)勢 項目劣勢 開發(fā)商 地址 柳堤春曉 — 自然環(huán)境綠化很好 — — — 京碑健康城 20 交通方便地段好 樓間距小 信房集團 北京南路 寶石山莊 7 交通便利治安好 離城區(qū)遠 中天房地 產(chǎn) 寶石橋 浉河山莊 — 交通便利，安全 — — — 東方京城 10 配套好 沒有綠化 政源集團 東方紅大道 天倫小區(qū) 3 環(huán)境好 交通不方便 配套不好 外形設計 君立房地產(chǎn) 華夏路 成功花園 10 交通便利，周邊配 套 樓間距小 采光不好 開發(fā)（集 團） 成功路 萬家燈火 — 交通便利 人口多，擁擠 — — 項目 SWOT 分析： 優(yōu)勢（ S） 劣勢（ W） 位于信陽房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點區(qū)域浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?。與市區(qū)房價相比，相對較低，有一定的投資潛力。 氣候、環(huán)境宜人，背山面水，空氣清新，非常適合人群居住。 區(qū)域連接國道、浉河橋，距離市區(qū) 10 分種車程，道路交通十分便利。 以“茗陽閣”為中心，周邊旅游、休閑設施豐厚，是信陽市區(qū)未來休閑圣地。 項目建筑形式豐富，從住宅到別墅一應俱全，可以滿足不同階層的 消費人群，符合目標客群的購房心理。 本項目規(guī)劃設計良好，樓棟布局錯落有致，內(nèi)部交通合理。 項目規(guī)劃較大，具備自身配套設施上的優(yōu)勢，商業(yè)、教育配套設施完備。 距離市中心較遠，給人偏遠的第一印象。 地塊周邊交通配套設施不足，目前無公交車通行，生活及出行不方便，尚須發(fā)展。 機會（ O） 威脅（ T） 政府規(guī)劃強力引導，發(fā)展前景、投資前景好，區(qū)域內(nèi)對旅游景點的開發(fā)，必能帶動項目所在區(qū)域的形象及知名度的提升。 項目地塊周邊自然環(huán)境宜人，空氣清新，自然寧靜。 信陽市目前尚無如此規(guī)模的社區(qū)，大 型混合式社區(qū)在信陽市區(qū)域為市場空白點，一但本項目以全新的獨特的面貌出現(xiàn)，將會吸引眾多潛在的購房者的注意力。 抓住目前市政府準備改造浉河兩岸這一契機，項目的開發(fā)必將得到政府部門的大力關注。 本項目的定位及前期入市至為關鍵，項目定位沒有創(chuàng)新及差異化，將有可能導致項目營銷困難。 郊區(qū)樓盤市政及生活設施配套不足。 商業(yè)地產(chǎn)項目市場分析 隨著信陽市經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民生活水平不斷提高，消費需求日益增加且呈多樣化的發(fā)展趨勢。 2020 年信陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值 3471173萬元，城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入 5257 元，恩格爾系數(shù)在 40%以下，其 中消費性支出 2713 元。中高檔消費者群體數(shù)量日益擴大，消費潛力大，追求“享受購物”、“體驗購物”、“休閑購物”等消費形態(tài)逐漸成為一種時尚。消費行為進一步深化擴展，對集購物、餐飲、娛樂為一體的綜合性、大型購物場所的向往很熱切，需要有一個能夠提升消費檔次的繁華的商業(yè)街。另外，國家對休假制度的改革也擴大了人們“假日消費”的需求，擁有占全年總天數(shù) 31%的休閑天數(shù)，人民群眾需要有集休閑旅游于一體的享受型消費，希望有一個既能體現(xiàn)信陽茶文化特色，又具有現(xiàn)代商業(yè)氣息的信陽“王府井” 、“南京路”，以滿足游購餐娛。特別是一年中三個休閑旅游“黃金周”，使居民假日消費有了時間保證，從而促成了“假日經(jīng)濟”的繁榮。 目前，信陽市中心商圈附近的商業(yè)經(jīng)營場所，星羅棋布，大小店鋪幾百家，比較知名的大型商場有新亞等多家。許多商場由于市場定位不準，經(jīng)營特色不突出，經(jīng)營檔次偏低，沒有體現(xiàn)出信陽市的商業(yè)特色，反而淪落為二、三流的集貿(mào)市場檔次，假冒商品較多，經(jīng)營狀況比較差，沒有形成足夠的人氣。 從比較眾多的商場的經(jīng)營狀況可以看出，良好的服務態(tài)度是一個必備的條件，以超市聚集人氣也是一個較常見的經(jīng)營思路。然而，受傳 統(tǒng)的商業(yè)經(jīng)營模式影響，信陽市當前現(xiàn)有的商場的商業(yè)經(jīng)營方法過于單一，黃金地段的商業(yè)區(qū)內(nèi)雖然大小店鋪齊備，但品種重疊，經(jīng)營方式雷同，經(jīng)營手段相似。大商場的商品缺乏應有的名、優(yōu)、特、精，商場布局也極盡羅列，百店如出一轍。各經(jīng)營場所沒有體現(xiàn)企業(yè)自身的特色和形象，各商家只是在視覺識別上極盡鋪陳，缺乏應有的內(nèi)涵。娛樂場所的經(jīng)營上，也沒有讓不同層次的消費者群體享受不同的娛樂氛圍。所以，信陽市商業(yè)、娛樂場所的經(jīng)營風格和品味有待于進一步 提升， 缺乏一個能夠提升信陽茶葉故鄉(xiāng)形象的標志性工程， 亟待建設真正意義上的名品店、精品店供大 眾消費。為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，加快信陽的城市建設和經(jīng)濟發(fā)展，滿足廣大人民群眾不斷增長的消費需求，需要建設一個集購物、休閑、游樂為一體的大型綜合性商業(yè)步行街，結合茗陽閣和茶葉博物館的修建，體現(xiàn)出茶葉故鄉(xiāng)的身份，展示信陽的城市風采。 本項目地處信陽市浉河南岸，該區(qū)域是知名度很高、極具發(fā)展?jié)摿Φ牡囟?，周邊的商業(yè)氛圍十分濃厚，容易形成集群優(yōu)勢，是具有消費吸引力的黃金寶地，區(qū)位優(yōu)勢十分突出。隨著周邊住宅地產(chǎn)項目的逐步開發(fā)，將會有大量的居民入住，旺盛的市場消費群必然有著大量的市場消費需 求，未來便利的交通也將是本項目地塊難得的優(yōu)勢之一。商業(yè)繁榮必然給房地產(chǎn)開發(fā)帶來巨大的收益。住宅地產(chǎn)也需要有一定的商業(yè)貿(mào)易設施支撐，新一輪的商業(yè)旺潮即將在這里展開。目前，隨著信陽市的地標性建筑 —— 茗陽閣的即將建成，該區(qū)域?qū)⑹侨肆髁枯^大的地段，也必將有旺盛的交易。本項目利用浉河南岸一直待開發(fā)的閑置土地，經(jīng)合理規(guī)劃和設計，建設成目前信陽較少的商業(yè)步行街，意向購買者將十分看好，政府和市民對項目的建設關注程度也極高。本項目的成功開發(fā)將會對提升信陽的商業(yè)檔次起重要作用，特別是利用規(guī)劃浉河大橋修建的契機，將為本項目的建設 在交通上帶來更大的便利，建成后將真正成為連接東西，貫穿南北，聯(lián)通八方的商業(yè)核心區(qū)，很好地將其與南灣水庫、信陽師范學院等旅游、文化區(qū)域連起，將可以很好地解決周邊商業(yè)設施極為單一的現(xiàn)狀，形成一個良好的商業(yè)氛圍，創(chuàng)造大量商機，所以，本項目開發(fā)建設處于有利的時機，恰 逢其時。 本項目將以宣傳茶文化為主線，以餐飲、休閑、娛樂、購物中心為輔，加以開發(fā)，從信陽市目前的商業(yè)形態(tài)上看，在經(jīng)營商品檔次和服務水平上重復建設，各種業(yè)態(tài)欠缺細分和規(guī)劃現(xiàn)象嚴重。純商業(yè)集團綜合性百貨商場的經(jīng)營規(guī)模較大，經(jīng)營的品種也較為齊全，但客流量通常不 高，相互之間的競爭也較為激烈；而主題性商場、專業(yè)市場，經(jīng)營品種主要限于一定主題，雖客流量較高，但毛利率較低；超市的特點是采用開放式貨架經(jīng)營方式，經(jīng)營品種主要是家庭日常必需品，雖客流量大，但通常毛利率也較低；其他個體經(jīng)營的獨立店鋪又主要以服裝日用品為主，其商品的品種和經(jīng)營的誠信度不高，很難獲得眾多顧客的青睞。更重要的是人們購物的便利程度不高，購買不同類型的商品要出入不同的商場，給購物增添了許多不必要的麻煩。通過本項目的開發(fā)，使消費從單一的購物交易向購物、休閑、娛樂為一體的綜合性消費轉(zhuǎn)變，增強了人們對消費的多種 體驗，可以匯聚更多的人氣，使消費行為進一步豐富發(fā)展。 在對“茗陽天下”商業(yè)步行街的規(guī)劃過程中，引入了全新的設計思路和開發(fā)理念，用地規(guī)模適中，商業(yè)中心的可塑性強。建成后將能夠以較大的規(guī)模，全新的具有很強的顧客吸納能力的業(yè)態(tài)，滿足不同消費層面的不同需求，真正體現(xiàn)現(xiàn)代意義上的商業(yè)步行街概念。合理的規(guī)劃、創(chuàng)新性的設計、多樣化的營銷方案，對入駐經(jīng)營者有較大吸引力，使項目有較好的市場前景。 當然，本項目的商業(yè)開發(fā)部分，必然面臨市場環(huán)境因素的影響和制約。而本項目開發(fā)由于規(guī)模較大，市場消化時間相對較長，消費者 對此業(yè)態(tài)有一個逐 步認知、認可的過程。因此，其它商業(yè)用地可能會進一步對本項目建設造成一定的沖擊。除應密切注意市場，選擇合適的市場策略外，還要組織一支高素質(zhì)、高水平的開發(fā)管理隊伍，抓住機會，減少風險。 從市場經(jīng)營環(huán)境來看，投資于百貨業(yè)或其它零售業(yè)，其高額的回報率是吸引資本的第一動因，目前我國零售業(yè)的毛利率約為 18%，純利潤也有 7%左右，而臺灣、香港的零售業(yè)經(jīng)過長時間的充分競爭，純利潤至多 3%。投資于商業(yè)的豐厚利潤，使得資本的競爭日趨激烈，許多國內(nèi)的知名商家均看好信陽的巨大商機，通過聯(lián)合、重組等資本運作手段整合產(chǎn)業(yè)鏈條，使商業(yè)零 售業(yè)市場的行業(yè)競爭異常激烈，項目的市場運作經(jīng)營壓力很大。以開發(fā)特色個體經(jīng)營店鋪的形式將南街、北街全部售出，如果沒有一個高品位的經(jīng)營風格和理念定位，很難營造出高檔商業(yè)步行街的氛圍。對此，茗陽天下步行街必須選準項目定位，從中有所突破或另辟蹊徑，才能避免市場劣勢。應選擇機動靈活的市場運作方式，租售結合，通過銷售收回投資，利用自營和出租的形式，明確項目的經(jīng)營風格，提升項目的開發(fā)理念。 由于項目的性質(zhì)和所包含的內(nèi)容龐雜，而本報告只是可行性研究，在經(jīng)營方式、方案選擇等方面尚有待于進一步完善，建議在未來的市場調(diào)研分析中做 進一步的深度研究。 商務寫字樓市場分析 隨著我國國民經(jīng)濟的高速增長和對外開放程度的不斷加深，我國 的商務寫字樓服務業(yè)得到了迅速發(fā)展，服務設施不斷完善，服務質(zhì)量和服務水平不斷提高，高檔次商務寫字樓宇不斷增加。商務寫字樓作為高檔物業(yè)，是城市經(jīng)濟水平的顯示器和助推器，其發(fā)展水平成為衡量地區(qū)經(jīng)濟水平和景氣程度的重要標準。 就全國范圍看，隨著國內(nèi)宏觀經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展，我國商務酒店、寫字樓的市場開發(fā)呈現(xiàn)出不斷上升的態(tài)勢，各地開發(fā)商均普遍看好當?shù)厣虅站频?、寫字樓的發(fā)展空間。但是，由于全國各地經(jīng)濟水平的不均衡性，我國 高檔商務酒店、寫字樓的分布基本格局呈現(xiàn)東部多、中西部少的狀況。東部地區(qū)的寫字樓愈建愈多，已經(jīng)占全國的 %，而中西部地區(qū)只占了 %。 隨著中國與世界經(jīng)濟、文化等方面的交流日益頻繁，加上國內(nèi)經(jīng)濟的迅速發(fā)展，人民生活水平的不斷提高，人們對高檔次商務寫字樓的需求越來越多。尤其是未來幾年外商投資的進一步增長，金融、保險等行業(yè)的擴大開放，寫字樓的市場需求將會增長，市場空間較大。目前經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的高檔寫字樓物業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定，市場趨勢較好。中西部地區(qū)在國家加大了開發(fā)力度之后，對商務寫字樓的需求也很大，許多城 市高檔次商務寫字樓的數(shù)量也在不斷增加。這些高檔商務寫字樓環(huán)境優(yōu)美，交通便捷，綜合服務設施齊全，經(jīng)營管理科學先進，是進行商務談判、舉行各種會議的最佳場所，經(jīng)營狀況比較穩(wěn)定，經(jīng)濟效益較好。 信陽市目前的商務寫字樓開發(fā)尚處于初期階段，由于受經(jīng)濟發(fā)展水平和發(fā)展特點的制約，目前還沒有真正的商務寫字樓，僅有的可以 作為寫字樓來使用的房產(chǎn)還處于十分簡陋的狀態(tài)，智能化水平低，物業(yè)管理手段落后。隨著經(jīng)濟的逐步發(fā)展和中部崛起戰(zhàn)略的逐步實施，由于區(qū)域集聚度增加符合市場的必然選擇，集中的辦公物業(yè)便于信息溝通、節(jié)約辦公成本，同時容易形 成規(guī)模效應，所以區(qū)位優(yōu)勢明顯的商務辦公用房在信陽將有較好的市場需求潛力。隨著浉河南岸的開發(fā)建設和城區(qū)的改造，信陽市未來高檔辦公物業(yè)在該區(qū)域?qū)休^好的市場，以適應高速發(fā)展的經(jīng)濟需要。本項目位于環(huán)境優(yōu)美的浉河區(qū)內(nèi)，是信陽市政府及其它行政辦公單位較為集中的區(qū)域，具有得天獨厚的商務中心優(yōu)勢。這里地理位置優(yōu)越，交通快速便捷，商貿(mào)活動繁榮。因此，在這里建設綜合性商務寫字樓，市場潛力巨大。 市場分析結論 信陽市房地產(chǎn)未來開發(fā)的重點區(qū)域在浉河區(qū)，發(fā)展?jié)摿薮?，本項目將建設成為一個高品位的，集居住、旅游、商業(yè)和文化為 一體的信陽市大型純生態(tài)復合社區(qū)，成為一座環(huán)境優(yōu)雅，品質(zhì)高尚、配套設施完善、生活形態(tài)健康的人居新城，是信陽市高品質(zhì)的居住區(qū)。 住宅市場分析結論 鑒于本項目所處區(qū)位環(huán)境以及周邊居民的收入水平和生活習慣等因素，先期產(chǎn)品應定位于高檔多層物業(yè)，在下一步的繼續(xù)開發(fā)中可以繼續(xù)考慮別墅和小高層住宅。 由于該區(qū)域地價較高，房價較高，居民多是看中便利和完善的配套，對住宅的舒適度要求較高。因此，可適當選擇大中戶型以滿足市場需求。在戶型設計中要注重功能性和實用性，以三房一衛(wèi)和三房 二衛(wèi)為主，復式住宅為輔。面積規(guī)劃上 ，三房一衛(wèi)控制在 90120 平方米左右；三房二衛(wèi)控制在 100— 140 平方米左右，復式控制在 240 平方米以下。 基于該區(qū)域中高檔項目較多，且本案樓盤較大，可走中高價位的路線，適當拉高市場均衡價格。本項目均價定為 1500 元 /平方米左右。這樣的價格有利于項目的銷售速度和資金回籠，提高投資回報率。 典型樓盤價格趨勢 項目建設過程中應適當考慮將來本樓盤的巨大成長潛力，與浉河沿岸各種文化設施的修建，以及公建部分的逐步建設到位而適當調(diào)整住宅的價格。 商業(yè)地產(chǎn)市場分析結論 本項目將以品茶、餐 飲、休閑、娛樂、購物中心的形式，加以開發(fā)，建成信陽茗陽天下步行街。 隨著周邊住宅地產(chǎn)項目的逐步開發(fā)，將會有大量的居民入住，旺盛的市場消費群必然有著大量的市場消費需求，未來便利的交通也將是本項目地塊難得的優(yōu)勢之一。 為了大力發(fā)展信陽市的商業(yè)，體現(xiàn)出信陽作為茶葉故鄉(xiāng)的特色，1325143516101