【正文】 售進(jìn) 度慢； B 商鋪價(jià)格偏高，全部未售出。小區(qū)占地 公頃，總建筑面積約 10 萬平方米，小區(qū)建有八幢小高層住宅，輔以沿街商業(yè)街和兩個(gè)大型城市休閑廣場(chǎng) ； 兩房 90115平方；三房 127143 平方；復(fù)式 130192平方 住宅均價(jià)約 4000元，樓層差價(jià) 30元 豪宅旗艦；國際名流生活；五星級(jí)會(huì)所；和金茂大廈同樣的物業(yè)管理 （優(yōu)點(diǎn)） A 營銷手段專業(yè)，售樓處裝修豪華，賣場(chǎng)氣氛好； B 銷售人員素質(zhì)較高； C 背靠市政廣場(chǎng)，活動(dòng)空間大；（缺點(diǎn)） A 沿國道及昆太公路，灰 塵、噪音污染大； B 銷售價(jià)格偏高，抗性大。 電話 53568683 彩虹天下 人民北路和弇山路交匯處 太倉 宏達(dá)房地產(chǎn) 總建筑面積 63000平方米，小區(qū)由16 幢多層、 4幢小高層組成；綠化率 55% 兩房 100平方；三房127145平方米；復(fù)式190227平方米 多層住宅均價(jià)約為3600元左右；小高層均價(jià)約為 3500元 綠化好 （優(yōu)點(diǎn)） A 棟距大，采光通風(fēng)好； B板式建筑，格局方正； （缺點(diǎn)） A 地理位置偏北，周邊人氣不旺； B銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝粗糙，沒有銷售氣氛； C 銷售價(jià)格偏高，小區(qū)配套少，銷售阻力大，銷售進(jìn)度緩慢。 上海新聯(lián)康策劃銷售 電話 53591997 華僑花園 東亭南路和濱河路交匯處 華僑房產(chǎn)；江蘇五洋房地產(chǎn)；蘇州銘成房地產(chǎn)三家聯(lián)合開發(fā)； 占地面積 273050 平方米，總建筑面積約 315200平方米，小區(qū)由 26 棟高層、小高層 、多層和105 棟別墅組成，總共近 2020 戶。 17 太倉市主要樓盤信息分析表 項(xiàng)目名稱 地理位置 開發(fā)商 項(xiàng)目規(guī)劃 戶型 價(jià)格（元 /㎡） 主訴求 項(xiàng)目?jī)?yōu)缺點(diǎn) 備注 華源上海城 濱河路和婁江路交匯處 蘇州華源置業(yè) 總建筑面積 40 萬㎡多、小區(qū)由多層、小高層、高層、聯(lián)體別墅及商鋪組成；住宅： 萬㎡；商業(yè)： 45725 ㎡； 40%綠地率 ；容積率 ； 4萬㎡ 步行街； 4 千㎡會(huì)所；總戶數(shù) 2856 戶 以 88130平方米的兩房及三房為主 多層建筑均價(jià)約為 3100元左右，別墅、商鋪及小高層尚未開始建設(shè)，價(jià)格未定 現(xiàn)代之城： 大社區(qū) 生態(tài)之城：多綠化 舒適之城：景觀朝向 生活之城：配套 開發(fā)商華源品牌 （優(yōu)點(diǎn)） A 量體大，小區(qū)布局合理； B 小區(qū)智能化程度高； C開發(fā)商有較好的實(shí)力，經(jīng)驗(yàn)豐富； D 戶型方正、格局合理、建筑外觀清新現(xiàn)代； E 營銷手段 較專業(yè)，銷售人員素質(zhì)較好； （缺點(diǎn)） A 缺少人氣，銷售氣氛不濃； B目前周邊缺少生活配套設(shè)施，完善尚待時(shí)日； C 銷控明顯，銷售進(jìn)度緩慢； D工程進(jìn)度慢，施工現(xiàn)場(chǎng)不火熱。 “世紀(jì)廣場(chǎng)”底層有 4層購物廣場(chǎng)，面積 6000 平方米左右。 太平路“美豪”，占地 50 畝，純商業(yè)建筑。 其它待建商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目 上海交大南洋房地產(chǎn)開發(fā)的人民路舊城改造項(xiàng)目，今年 6月動(dòng)工 。 五洋商城（商業(yè)） 項(xiàng)目位置：昆太路和 204 國道交匯處； 項(xiàng)目規(guī)劃：本案是純商業(yè)建筑，占地面積近 40萬平方米，一期總建 萬平方，全部為 24 層的多層圍合式建筑，是太倉目前最大的商業(yè)建筑。 太倉人家（住宅、商業(yè)） 項(xiàng)目位置：長(zhǎng)春路東側(cè)； 項(xiàng)目規(guī)劃：總建筑面積約 6 萬平方米，小區(qū)由 8幢小高層組成； 戶型設(shè)計(jì)： 2 房 4 房， 108168 平方米； 銷售價(jià)格： 30003500 元每平方，均價(jià)約為 3200 元；商鋪售價(jià) 8300 元每平方米（報(bào)價(jià)，但均未銷售，價(jià)格彈性很大），樓上樓下相同價(jià)格； 14 工程進(jìn)度：一期已全部建好，現(xiàn)設(shè)備安裝及工程驗(yàn)收中， 05年 6月交房； 優(yōu) 缺 點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)） A板式建筑，格局較好； B建筑外觀富 有江南風(fēng)韻，清新樸素； C價(jià)位適中； （缺點(diǎn)） A缺少營銷手段，沒有銷售包裝，銷售進(jìn)度慢； B商鋪價(jià)格偏高，全部未售出。小區(qū)占地 公頃，總建筑面積約 12 萬平方米，小區(qū)建有八幢小高層住宅，輔以沿街商業(yè)街和兩個(gè)大型城市休閑廣場(chǎng) ； 戶型設(shè)計(jì)：兩房 90115 平方；三房 127143平方；復(fù)式 130192 平方； 小區(qū)設(shè)備：豪華會(huì)所（ SPA、恒溫泳池、健身房等）、雙層中空隔音玻璃、紅外微波雙重報(bào)警、電子巡更、監(jiān)控、家庭報(bào)警等； 銷售價(jià)格：住宅均價(jià)約 4000 元，樓層差價(jià) 30 元； 工程進(jìn)度：部分已封頂， 2020 年 12月底交房； 優(yōu) 缺 點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)） A營銷手段專業(yè)，售樓處裝修豪華，賣場(chǎng)氣氛好； B 銷售人員素質(zhì)較高； C背靠市政廣場(chǎng)，活動(dòng)空間大；（缺點(diǎn)） A沿國道及昆太公路，灰塵、噪音污染大； B銷售價(jià)格偏高，抗性大。 彩虹天下（住宅） 項(xiàng)目位置：人民北路和弇山路交匯處； 項(xiàng)目規(guī)劃：總建筑面積 63000 平方米，小區(qū)由16 幢多層、 4幢小高層組成；綠化率55% ； 戶型設(shè)計(jì)：兩房 100 平方；三房 127145 平方米；復(fù)式 190227 平方米； 小區(qū)設(shè)備： 500 平方會(huì)所、音樂噴泉； 銷售價(jià)格：多層住宅均價(jià)約為 3600 元左右；小高層均價(jià)約為 3500 元； 工程進(jìn)度 ：多層住宅內(nèi)外裝修基本完成，小高層住宅主體已完成； 優(yōu) 缺 點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)） A棟距大，采光通風(fēng)好； B 板式建筑，格局方正； （缺點(diǎn)） A地理位置偏北，周邊人氣不旺；B 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝粗糙，沒有銷售氣氛； C 12 銷售價(jià)格偏高，小區(qū)配套少，銷售阻力大，銷售進(jìn)度緩慢。 華僑花園（住宅） 項(xiàng)目位置：東亭南路和濱河路交匯處； 項(xiàng)目規(guī)劃：占地面積 273050 平方米，總建筑面積約 315200 平方米，小區(qū)由 26 棟高層、小高層、多層和 105 棟別墅組成，總 11 共近 2020 戶。 工程進(jìn)度：一期為多層住宅，現(xiàn)主體施工中，其余尚未動(dòng)工； 一期 2020 年 7月開工， 2020 年 10 月竣工， 2020 年 3 月交房 ； 二期 2020 年 4月開工， 2020 年 12 月竣工， 2020 年 7 月交房 ； 三期 2020 年 9月開工， 2020 年 12 月竣工， 2020 年 7 月交房 ； 優(yōu) 缺 點(diǎn)：（優(yōu)點(diǎn)） A量體大，小區(qū)布局合理； B小區(qū)智能化程度高； C開發(fā)商有較好的實(shí)力，經(jīng)驗(yàn)豐富； D 戶型方正、格局合理、建筑外觀清新現(xiàn)代； E營銷手段較專業(yè)，銷售人員素質(zhì)較好； 10 （缺點(diǎn)） A 缺少人氣，銷售氣氛不 濃； B 目前周邊缺少生活配套設(shè)施，完善尚待時(shí)日； C 銷控明顯，銷售進(jìn)度緩慢； D 工程進(jìn)度慢，施工現(xiàn)場(chǎng)不火熱。其中城市華庭是小套房項(xiàng)目；五洋商城是純商業(yè)項(xiàng)目。 從另一個(gè)方面講，因?yàn)榇蟪鞘兄苓呌性S多小城市，它們?cè)谕瑫r(shí)接受大城市的輻射時(shí)，相互之間的競(jìng)爭(zhēng)也會(huì)加劇，如果是大城市的衛(wèi)星城市，相對(duì)會(huì)和大城市的發(fā)展的戰(zhàn)略相協(xié)調(diào)一致，能及時(shí)接受大城市的影響，上海的松江九亭、嘉定安亭、寶山新城等房地產(chǎn) 市場(chǎng)的快速發(fā)展就印證了這一點(diǎn)。 所以如果太倉在未來幾年繼續(xù)擴(kuò)大居住用地的供應(yīng)，其供大于求的格局就會(huì)形成。 ⑷ 太倉房地產(chǎn)發(fā)展 趨勢(shì) 以上分析可 知，小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)能快速上升，它的原因是經(jīng)濟(jì)與人口的快速增長(zhǎng)，以及大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的輻射作用，但這一發(fā)展速度能不能繼續(xù)持續(xù)，能持續(xù)多久？ 一要看當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)前景，二要周邊城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì) ，從房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的基本規(guī)律來看，一般郊區(qū)或周邊小城市的房?jī)r(jià)的上升不僅晚于大城市中心區(qū)，而且上升的幅度也會(huì)相對(duì)小于它。從太倉市的房地產(chǎn)投資開發(fā)來看，同樣產(chǎn)生了一個(gè)新的高潮， 2020年的房屋施工面積比 2020 年猛增了一倍左右，而前幾年基本是一個(gè)穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)。 但小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有二個(gè)不可忽視的特點(diǎn)，市場(chǎng)容量小和經(jīng)濟(jì)依賴于大城市，這兩點(diǎn)就決定小城市房地產(chǎn)在起步時(shí) 機(jī)遇很大 ，但發(fā)展起來以后 風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)大城市而言就更大。 周圍小城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展在時(shí)間上會(huì)略晚于大城市，當(dāng)大城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展 到一定程度以后，小城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)才會(huì)起步，這是一個(gè)基本規(guī)律，就是房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮一般是從大城市的市中心區(qū)開始，然后是大城市的郊區(qū)，再者是周邊受輻射的小城市。 太倉房地產(chǎn) 高速發(fā)展原因 從地理位置上看，太倉是長(zhǎng)三角都市圈里唯一的沿江沿滬優(yōu)勢(shì)疊加的節(jié)點(diǎn)，又處在長(zhǎng)三角都市圈的核心層。 銷售量下降 近年商品房開發(fā)銷售量統(tǒng)計(jì)表 年份 施工面積 其中住宅 竣工面積 其中住宅 銷售面積 其中住宅 2020 2020 04上半年 受國家宏觀調(diào)控影響，國內(nèi)各個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)小幅波動(dòng)，諸如建材上漲、物價(jià)上漲、土地市場(chǎng)的整頓、央行調(diào)息等政策、經(jīng)濟(jì)環(huán)境的不穩(wěn)定因素影響了國內(nèi)房產(chǎn)，廣大居民購房有一種觀望心理，太倉也不例外，據(jù) 官方公布數(shù)據(jù)看， 上半 年太倉實(shí)際商品房銷售面積為 萬平方米 ，同比下降%。開發(fā)量也逐步加大。 我們來回顧太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展： 90年代，太倉商品房開發(fā)量很少，市場(chǎng)價(jià)格在 1000 元 /平方米上下。 房?jī)r(jià)急劇升高 據(jù)官方統(tǒng)計(jì)報(bào)告： 2020 年上半年，全市 商品住宅的平均售價(jià)為 2359 元 /平方米，比上年提高了 680 元 /平方米 ，增幅達(dá) %。 詳細(xì)數(shù)據(jù)見下表： 2020年房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況 項(xiàng)目 單位 2020年 一 房屋施工面積 平方米 870336 11 層以上高層 平方米 7096 住宅 平方米 674111 辦公樓 平方米 商業(yè) 平方米 183937 其它 平方米 12288 二 新開工面積 平方米 670798 11 層以上高層 平方米 7096 住宅 平方米 490593 辦公樓 平方米 商業(yè) 平方米 167947 其它 平方米 12288 三 竣工房屋面積 平方米 285819 11 層以上高層 平方米 7096 住宅 平方米 249150 辦公樓 平方米 商業(yè) 平方米 25220 其它 平方米 11449 四 實(shí)際銷售面積 平方米 292404 11 層以上高層 平方米 6368 住宅 平方米 254448 6 辦公樓 平方米 1400 商業(yè) 平方米 33169 其它 平方米 3387 五 預(yù)售 房屋面積 平方米 141618 11 層以上高層 平方米 住宅 平方米 127141 辦公樓 平方米 商業(yè) 平方米 14072 其它 平方米 405 六 實(shí)際銷售額 平方米 53622 11 層以上高層 平方米 1681 住宅 平方米 42746 辦公樓 平方米 250 商業(yè) 平方米 10436 其它 平方米 190 七 商品房空置面積 平方米 34290 其中：一年以下 平方米 27048 空置三年以上 平方米 3967 2020 年太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況 房產(chǎn)投資量增加 2020 年，太倉房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)資料分析，上半年完成的房地產(chǎn)開發(fā)投資有 億元，同比增長(zhǎng) 倍， 完成商品房施工面積 萬平方米 。隨著住房制度改革的推進(jìn)和個(gè)人購房貸款方式的不斷出新，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將日趨活躍，但商品房銷售的價(jià)格也在持續(xù)上漲。到去年 12 月底，全市累計(jì)銷售、預(yù)售商房面積達(dá) 萬平方米 ，實(shí)現(xiàn)商品房銷售額達(dá) 億元，分別比上年增長(zhǎng) %和 %。 2 目錄 第一部分 營銷策略 一、 太倉印象 ???????????? ??????????? ..P4 二、 宏觀市場(chǎng)分析 ????????????????????? ..P5 三、 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目分析 ????????????????????? ..P9 四、 一期銷售價(jià)格統(tǒng)計(jì) ??????????????????? ..P18 五、 戶型配比和客戶群分析 ????????????????? ..P19 六、 銷售進(jìn)度分析 ????????????????????? ..P2