【正文】 銳為主，富貴乊家家?guī)闉檩o。 競爭市場 :本項目競爭來于中小戶型公寓市場競爭 ,競爭項目較多 ,市場壓力大。 觃模 35萬㎡ 外立面 石材 +真石漆 +涂料 公共空間 精裝大堂、樓層精裝 面積范圍 4570㎡ 銷售狀況 推出 827套 ,目前銷售 243套 ,銷售率 % 價格 10000元 /㎡（精裝） 客戶構成 公務員 /私營業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 核心賣點 溫泉、精裝、南山、高鐵 客戶關注要素 產品品質、升值潛力、周邊觃劃。 周邊現(xiàn)有資源：溫泉、南山、高鐵。 頤高廣場 領城國際 財富廣場 紫泉宮 項目名稱 頤高廣場 領城國際 財富廣場 紫泉宮 效果圖 建筑類型 商業(yè)、酒店、寫字樓 商業(yè)、寫字樓、 LOFT 商業(yè)、 SOHO、寫字樓 SOHO 占地面積 / 7萬 18萬 總建筑面積 20萬 35萬 容積率 / / / 2 綠化率 / / / 50% 同質產品觃模 未知 未知 未知 未知 產權 40年 商業(yè) 40年、其余 70年 40年 40 產品 3060㎡ ,層高 3 4090㎡ ,層高 5090㎡，層高 4570㎡ ,層高 3 均價（元 /㎡ ） 未定 待定 待定 9000元 /㎡ 開盤日期 已上市套數(shù) 0 0 0 827 已銷售套數(shù) 0 0 0 243 銷售率 / / / % 月去化 / / / 40 客群 公務員 /私營業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 公務員 /私營業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 公務員 /私營業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 公務員 /私營業(yè)主 /企業(yè)高管 /投資客 [SOHO、酒店式公寓市場 ]目前鎮(zhèn)江在售或即將銷售的 SOHO、酒店式公寓主要集中在市中心供應量巨大，丹徒區(qū)在售的主要有紫泉宮。 [純寫字樓市場 ]后續(xù)供應充足，辦公競爭勢必加劇。 面積區(qū)間 40450平 861300平 1001300平 均價 8500元 /平 11000元 /平 8200元 /平 總價 40400萬 901500萬 801200萬 客戶 本地投資客和企業(yè)客戶為主 企業(yè)客戶為主 企業(yè)、本地投資客 [純寫字樓市場 ]鎮(zhèn)江市區(qū)寫字樓市場銷售速度較快，市場表現(xiàn)良好；其中，客戶以本地投資客為主，企業(yè)自用客戶相對較少，且以本地中小企業(yè)為主。 鎮(zhèn)江市市區(qū) 2022 年 1 月 2 0 1 3 年辦公用物業(yè)供銷及價格走勢0500001000001500000202240006000800010000供應量 0 0 0 0 0 0 0 0 0 9672 3399 3150 0 0 0 5096成交量 5354 485 3081 2541 1986 8587 218 438 115 2344 4623 9771 6523 6377 5554 6066成交價 5504 5287 6701 6219 6998 5972 7350 5703 9473 6214 6316 7754 7199 7022 6575 78541 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月 3 月 4 月項目 國信宜和 旭輝時代城 中建大廈 開盤時間 總體量 13500㎡ 28000㎡ 32500㎡ 銷售現(xiàn)狀 推出 248套 , 目前銷售 201套 ,銷售 81%。 [銷售市場 ] 2022年鎮(zhèn)江市區(qū)辦公物業(yè)隨著供應量的新增，供大亍求趨勢明顯。 [銷售市場 ] 2022年鎮(zhèn)江市區(qū)辦公物業(yè)供應量猛增，創(chuàng)歷史新高 ,供求嚴重失衡。 [租賃市場 ]鎮(zhèn)江寫字樓市場整體出租率較高；其中客戶以中小企業(yè)為主， 行業(yè)以貿易、咨詢、裝潢為主。面積小。 八佰伴 工業(yè)、房地產、貿易等 20% 市場上目前最高檔次精裝寫字樓，正招商中。 京凌大廈 裝修公司、律師事物所、期貨公司等 85% 公寓和辦公混合，品質不高。 紫金大廈 房地產、外貿、 IT、工程 85% 屬政府開發(fā)項目，政府關聯(lián)性企業(yè)多。未來新興寫字樓主要集中在主城外圍區(qū)域； 大市口寫字樓目前以租賃為主，城際廣場以新項目銷售為主； 純寫字樓有 蘇寧廣場、如意江南、時代城、頤高廣場、領城國際、紫勛國際、八佰伴，其余為商務類公寓、 SOHO、 LOFT等。以城際站區(qū)域為主要代表的新興商務區(qū)，主要以新項目銷售為主。 ?辦公需要 ?住宅改辦公 ?草創(chuàng)型企業(yè) ?住宅 ?無 ?改善環(huán)境 ?住宅立項、商務辦公 ?成長型中小企業(yè) ?第一代商務公寓 ?位置 ?價格 ?交通 ?使用成本 萌芽階段 啟動階段 發(fā)展階段 成熟階段 動因 表現(xiàn)形式 產品特征 入駐公司特征 客戶關注點 ?追求形象 ?純商務形象 ?迅速發(fā)展的中小企業(yè) ?初具規(guī)模的企業(yè) ?純寫字樓開始出現(xiàn) ?位置 ?配套 ?硬件 ?商務氛圍 ?需求多樣化 ?多樣化 ?各種類型企業(yè) ?寫字樓與新一代商務公寓并存 ?地段 ?服務 ?軟環(huán)境 ?健康、風景 [商辦市場發(fā)展 ]由二、三線城市寫字樓啟勱與發(fā)展歷程來看，鎮(zhèn)江寫字樓市場由以中小面積需求的公寓、 SOHO為起點逐漸向形象、檔次等成熟階段發(fā)展。 2 商業(yè)發(fā)展： 鎮(zhèn)江商業(yè)邁入副中心發(fā)展時代，依托生態(tài)丹徒居住資源和大學城、文化產業(yè)觃劃實施 ,隨著冠城和本項目的進駐 ,丹徒商業(yè)將自成一極。 商業(yè)市場研究分析 1 供銷市場： 整體商業(yè)銷售有所回升，區(qū)域商業(yè)成交和價格受供應影響較大。 冠城商業(yè)中心 項目 冠城商業(yè)中心 物業(yè)類型 高層、商業(yè) 占地面積 3萬㎡ 總建筑面積 14萬㎡ 銷售狀態(tài) 在售 最早開盤時間 202207 商業(yè)面積 約 5萬㎡ 業(yè)態(tài)規(guī)劃 1樓大統(tǒng)華； 1樓百貨、化妝品、電器賣場、兒童游樂、精品零售； 2樓百貨、咖啡、電器、精品零售；3樓百貨、美容、餐飲、 KTV； 4樓電玩、料理、休閑養(yǎng)生、宴會餐廳； 5樓影院 主力店品牌 大統(tǒng)華超市、金鼎百貨、橫店院線、肯德基、風云電玩桌球、屈臣