中原xxxx年07月長(zhǎng)春兆元地產(chǎn)鐵北項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)報(bào)告(編輯修改稿)
2025-02-27 19:09 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 萬(wàn)平方米，其它用地 31萬(wàn)平方米。 土地市場(chǎng)描述 20232023年（上半年） —— 土地供求關(guān)系（萬(wàn)平米） ?2023年上半年土地市場(chǎng)成交量保持較高水平， 土地成交同比增長(zhǎng) 265%， 成交量創(chuàng)歷年新高，按此趨勢(shì)預(yù)計(jì)2023年全年土地成交將達(dá) 500萬(wàn)平以上； ?上半年土地流拍僅 2宗，土地供需比 1： ， （ 2023年上半年供需比 1： )，開(kāi)發(fā)商對(duì)土地需求旺盛，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期較高，新政暫未對(duì)土地市場(chǎng)產(chǎn)生影響。 2023年（上半年） —— 土地供求關(guān)系（萬(wàn)平米） 500 供求關(guān)系 價(jià)格變化（元 /㎡） ?2023年上半年土地單價(jià)下降 27%，樓面單價(jià)下降 33%，不考慮 2023年中海、萬(wàn)科、保利及 2023年龍創(chuàng)等典型地塊因素， 土地單價(jià)下降 8%，樓面地價(jià)下降 28%； ?可見(jiàn)土地價(jià)格降低 一方面受容積率提高影響，另一方面由于一線開(kāi)發(fā)企業(yè)土地儲(chǔ)備充足，上半年鮮有出手，造成價(jià)格下滑 。 注：不包括典型項(xiàng)目： 2023年平均容積率： ； 2023年平均容積率： 不包括典型地塊價(jià)格變化 （元 /㎡） —8% —28% —27% —33% 價(jià)格解析 2023— 2023（上半年） —— 各板塊成交面積（萬(wàn)平） 2023— 2023（上半年） —— 各板塊樓面地價(jià)（元 /㎡ ） ?寬城板塊土地成交面積最高，除中冶外，多以中小開(kāi)發(fā)企業(yè)為主，開(kāi)發(fā)影響力仍較弱；高新板塊恒大、恒盛領(lǐng)跑板塊成交量，成交面積位居第二； ?長(zhǎng)春市平均 樓面地價(jià) 943元 /㎡ ,高新核心、汽開(kāi)、南部新城板塊受開(kāi)發(fā)商品牌及規(guī)劃帶動(dòng)，樓面地價(jià)高于平均水平。 僅出讓一宗地塊： 龍創(chuàng)：溢價(jià) 278%， 樓面單價(jià)： 4508元 /㎡ 開(kāi)發(fā)商運(yùn)作退地 重點(diǎn)企業(yè)：中冶 重點(diǎn)企業(yè)： 恒大；恒盛 943元/㎡ 按板塊劃分成交面積及金額 恒盛高新地塊 恒大高新地塊 中冶寬城地塊 重點(diǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)摘牌價(jià)格明細(xì)（元 /㎡） ?10萬(wàn)平以下成交 23宗，占成交量 66%； 10— 20萬(wàn)平成交 10宗，占成交量 29%； 20萬(wàn)平以上成交 2宗，占成交量 6% 。 ?2023年上半年恒大、恒盛聯(lián)手進(jìn)駐高新， 基本以起價(jià)摘牌， 綜合考慮開(kāi)發(fā)品牌及地塊素質(zhì)，恒大、恒盛無(wú)疑成為上半年的明星企業(yè)。 按板塊劃分成交面積及金額 2023年上半年寬城區(qū)土地成交明細(xì) 批準(zhǔn)預(yù)售商品住宅面積： ㎡ 商品住宅網(wǎng)上備案面積： ㎡ 普通住宅新增供應(yīng)面積： ㎡ 商品住宅成交量： ㎡ 商品住宅供求比： 1： 截止到 6月末長(zhǎng)春市普宅均價(jià)： 5287元 / ㎡ 2023年上半年長(zhǎng)春二級(jí)市場(chǎng)數(shù)字回顧 —— 住宅市場(chǎng)描述 供應(yīng)關(guān)鍵詞： 供應(yīng)時(shí)間滯后 2023年上半年新增供應(yīng)量一直保持著攀升的態(tài)勢(shì)，但略顯低迷。本年度上半年由于受天氣影響，開(kāi)工時(shí)間較往年同周期滯后，在 4月份各項(xiàng)目才陸續(xù)開(kāi)工， 6月份產(chǎn)品陸續(xù)流入市場(chǎng)。另一方面，部分開(kāi)發(fā)商選擇放緩開(kāi)盤(pán)速度，策略性地躲避目前尷尬的市場(chǎng)現(xiàn)狀。 需求關(guān)鍵詞： 需求量受供應(yīng)量制約 由于受上半年新品供應(yīng)不足的影響，需求量受到很大程度的制約，新品上市時(shí)間較短是上半年成交量無(wú)明顯體現(xiàn)的主要因素。同時(shí)受新政影響，長(zhǎng)春改善性需求及投資性需求受到打壓，這也對(duì)剛需群體的購(gòu)房信心產(chǎn)生負(fù)面影響，樓市較濃的持幣觀望情緒促使上半年需求得到明顯抑制。 價(jià)格關(guān)鍵詞： 漲幅明顯趨緩 受目前供小于求的市場(chǎng)形態(tài)影響加之 09年下半年態(tài)勢(shì)所趨， 2023年上半年新增產(chǎn)品上市價(jià)格仍體現(xiàn)出小幅攀升的趨勢(shì)，但同時(shí)政府對(duì)樓市持續(xù)的政策打壓，致使開(kāi)發(fā)商通過(guò)各種方式對(duì)市場(chǎng)探底，而多數(shù)購(gòu)房者也繼續(xù)著觀望等待態(tài)度，不可預(yù)知的市場(chǎng)致使開(kāi)發(fā)商對(duì)價(jià)格無(wú)大幅度調(diào)整，價(jià)格波動(dòng)不大。 住宅市場(chǎng)表現(xiàn) 整體供應(yīng)表現(xiàn)平平 今年上半年新增供應(yīng)量 ，與 09年同期相比有 %的下滑， 08年上半年樓市還未受到金融危機(jī)波及，市場(chǎng)供應(yīng)量充足，達(dá)到 ，遙遙領(lǐng)先于今年上半年。 4月份隨著各開(kāi)發(fā)商陸續(xù)開(kāi)工，迎來(lái)第一輪集中推盤(pán)， 6月份新增體量才逐漸顯現(xiàn)。 供應(yīng)情況 各板塊供應(yīng) —— 寬城區(qū)上市體量最大 從各個(gè)區(qū)域的新增供應(yīng)情況來(lái)看，市場(chǎng)新增供應(yīng)熱點(diǎn)為寬城、經(jīng)開(kāi)、綠園板塊，其中寬城板塊居首，以 ㎡的供應(yīng)量占總供應(yīng)量的 36%，二道、汽開(kāi)、八里堡新增供應(yīng)量相對(duì)較少。大多數(shù)區(qū)域新增供應(yīng)是在 6月份開(kāi)始集中放量。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì) 供應(yīng)情況 成交量大幅萎縮 16月成交規(guī)模對(duì)比 09年大幅回落，尤其是 4月份“新國(guó)十條”出臺(tái)后， 5月成交量沒(méi)能夠繼續(xù)攀升，出現(xiàn)了成交量大幅萎縮的情況， 6月份有所反彈，但也遠(yuǎn)低于 09年同期水平（ 2月份受春節(jié)假期影響成交量最少，僅為 ㎡）。下半年在供應(yīng)逐步釋放的帶動(dòng)下，預(yù)計(jì)成交量將繼續(xù)反彈，但很難達(dá)到 09年的水平。 需求情況 供求逐漸緩解 自 10年 2月開(kāi)始，商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積逐月遞增，上半年批準(zhǔn)預(yù)售總面積為，這一數(shù)字與去年同期基本持平。 從上半年 5月份開(kāi)始，市場(chǎng)供求關(guān)系開(kāi)始變化，供求逐漸趨于平衡，預(yù)計(jì)進(jìn)入到下半年供求關(guān)系會(huì)進(jìn)一步得到緩解。 2023上半年平均供求比： :1 2023上半年平均供求比： :1 數(shù)據(jù)來(lái)源：房地產(chǎn)交易中心 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì) 供需比 價(jià)格平穩(wěn)，漲幅較小 16月長(zhǎng)春市整體成交均價(jià)呈現(xiàn)平穩(wěn)態(tài)勢(shì)，整體住宅均價(jià)由 09年 1月初的 5135元 /㎡上漲至5206元 /㎡，漲幅較小，成交均價(jià)在 4月份達(dá)到較高水平，為 5497元 /㎡，同比去年同期上升 %。受改善性和恐慌性購(gòu)買(mǎi)刺激，預(yù)計(jì)下半年市場(chǎng)長(zhǎng)春住宅均價(jià)將繼續(xù)穩(wěn)步上升，下降空間已小。 數(shù)據(jù)來(lái)源：中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì) 價(jià)格 區(qū)域市場(chǎng)分析 Part 2 項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀 項(xiàng)目所在區(qū)域在售樓盤(pán)對(duì)比分析 區(qū)域在售樓盤(pán)戶(hù)型配比列表 上述樓盤(pán)戶(hù)型配比顯示 區(qū)域主力戶(hù)型二室二廳一衛(wèi)，
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