【文章內容簡介】 2%，金額占比 18% 區(qū)域旅游地產年度分析 Code of this report | 52 報告結構： 區(qū)域旅游地產年度分析 峨眉山旅游地產整體處于初級發(fā)展階段。 本案聯排因產品面積區(qū)間大，嚴重滯銷。 2023年峨眉山旅游地產全年市場容量 940套， ㎡ ， ；整體月均去化。 本案市場份額占比低，套數占比 2%，金額占比 18% Code of this report | 53 Part 2. 立足現在 Part 從 2023年至今的宏觀調控政策 Part 區(qū)域旅游地產年度分析 Part 重點項目解讀 Part 青城山旅游地產分析 Code of this report | 54 與本項目在同一區(qū)域，屬于項目競爭伙伴，產品形態(tài)豐富，區(qū)域旅游度假形別墅 峨秀湖 項目名稱 峨秀湖 項目地址 峨秀湖片區(qū) 開發(fā)商 藍光地產 銷售電話 0833— 5095888 占地面積 8平方公里（約 12023畝） 總建筑面積 超 500萬平方米 建筑形態(tài) 獨棟、合院、四孖屋、聯排、公寓、洋房 建筑風格 東南亞風格 樓層規(guī)劃 洋房 6層，公寓 7層 工程進度 一期交房時間 2023年 7月 31日 總棟數 121棟 總戶數 約 1600戶 容積率 綠化率 35% Code of this report | 55 客戶主要以大成都范圍和本地市場為主，臵業(yè)目的偏重投資 峨秀湖 Code of this report | 56 現場呈現力情況 峨秀湖 峨秀湖現場及樣板間經過2次調整已經穩(wěn)定，物業(yè)每周巡場，花卉等景觀隨季調整搭配 Code of this report | 57 推廣方式多樣，區(qū)域覆蓋全國，今年以來月度廣告投放費用 40萬，夏季周均保持至少 20萬的短信投送量，利用藍光品牌聯系各地商會，組織品鑒會，利用赤狐平臺覆蓋成都汽車市場等 4月植樹 峨秀湖綠色行動，我和春天有個約會 5月自駕游 結盟五一，越動峨眉 6月聯動 藍客會二級城市巡展及抽獎 7月闖關 峨眉山水間，闖關峨秀湖 9月杭州、蘇州等東南 10城展 2月新春報喜 1月新年祈福 8月覌嶺 高端客戶金堂高爾夫體驗之旅 1011月“洋房升了” 12月峨眉院子開園啟動會 峨秀湖 Code of this report | 58 2023年全年營銷費用占 2023年全年銷售額的 % 峨秀湖 2023年全年營銷費用 假日半島住宅 1200萬 峨眉院子 400萬 安娜塔那酒店子 200萬 江湖行主題公園 100萬 總計 1900萬 2023年全年銷售額 28866萬 占 2023年全年銷售額百分比 % 峨秀湖 Code of this report | 59 峨嵋半山 .七里坪，位于四川省眉山市洪雅縣高廟鎮(zhèn)，項目依托峨眉山、瓦屋山景區(qū)，占地面積 10平方公里左右，植被覆蓋率達 90%以上 七里坪 項目地址 位于峨眉山零公里山門往北 土地規(guī)模 8平方公里， 建筑面積 180萬㎡ 容積率 物業(yè)類型 多層、聯排、獨棟、雙拼 戶型區(qū)間 小區(qū)配套 超五星溫泉主題酒店、山地運勱會所、會議中心等 物業(yè)管理 多層 /平方米，別墅 2元 /平方米 建筑風格 全程營銷 尺度地產 開 發(fā) 商 四川金杯集團 Code of this report | 60 產品以中小面積的經濟型別墅為主，其策略是以低總價、高形態(tài) 七里坪 產品： ?七里坪項目規(guī)模較大，開發(fā)周期長，目前僅處于前期開發(fā)階段，在未來很長一段時間會對本案形成一定的客戶分流； ?七里坪項目以中小面積的經濟型別墅為主，其策略是以低總價、高形態(tài)，以稀缺資源為支撐，直接打擊中產階級。 銷售： ?根據客戶反映，七里坪項目整體呈現較零散、品質感較差，物業(yè)管理系統(tǒng)和業(yè)主服務系統(tǒng)缺失。 Code of this report | 61 客群主要以大成都為主，臵業(yè)目的主要為純投資和純度假 七里坪 Code of this report | 62 現場呈現力情況 七里坪 依托峨眉山沿路優(yōu)美的自然環(huán)境風光與得天獨厚的氣候條件，七里坪現場呈現力已經足夠打動人心 Code of this report | 63 推廣方式依托暖場活動為噱頭，利用“老帶新”進行客戶口碑傳播與積累，充分挖掘峨眉山夏季旅游度假客戶，利用營業(yè)性會所與酒店留住客戶，實現“夏來峨眉半山”的度假目標 重點項目解讀 養(yǎng)生峰會 啤酒燒烤晚會 投資講座 樂山房地產總評榜評選 七里鎮(zhèn)開街 溫泉 party 紅酒品鑒會 酒店試住 浙江商會成都品鑒會 風水講座 Code of this report | 64 小結： 重點項目解讀 峨眉山旅游地產的主力客群為以大成都范圍為主的外地客戶，此類客戶的臵業(yè)目的偏重投資型度假。 景觀、樣板間等現場呈現力度強，容易打動客戶，激發(fā)“沖動型”購買激素，利于轉化。 低總價、高形態(tài)的產品深受客戶喜愛。 Code of this report | 65 Part 2. 立足現在 Part 從 2023年至今的宏觀調控政策 Part 區(qū)域旅游地產年度分析 Part 重點項目解讀 Part 青城山旅游地產分析 Code of this report | 66 0914年 1518年 1920年 青城山 峨眉山 旅游地產的發(fā)展：青城山與峨眉山同屬旅游地產，主要以外部度假投資客群為主，青城山處于旅游地產發(fā)展的中級發(fā)展階段，峨眉山處于旅游地產初級發(fā)展階段 青城山旅游地產分析 青城山區(qū)域概況：距離都江堰越 16公里，距離成都 60公里， 道教圣地，自然歷史文化沉淀豐富，主要以養(yǎng)老、度假別墅為主 峨眉山 小院青城 青城山房 上善棲 芙蓉青城 中國青城 上青城 啟動區(qū) 逸嶺錦江 一覽 青城山旅游地產分析 典型項目： 片區(qū)主力銷售戶型是疊拼和聯排 ， 供應集中在 50200㎡ ，其中 50100平方米的小戶型占到 %的比例，且其銷售率達到 %。 項目名稱 產品類型 面積段（㎡） 單價（元 /㎡ ） 裝修標準 主力總價 去化速度 上善棲 疊拼 89/106㎡ 14000 1500元 /㎡ 125150萬元 青城山房 獨棟、疊拼 獨棟： 175/212㎡ 1400016000 疊拼精裝：1500元 /㎡ 獨棟： 250300萬元 疊拼： 49170㎡ 聯排： 70230萬元 芙蓉青城 MINI別墅（疊拼） 疊拼： 39/52/64/164㎡ 1000011000 2023元 /㎡ 42168萬元 逸嶺 〃 錦江 獨棟 一批次 558808 1600045000 清水 400萬元以上 二批次 303370 香頌湖 獨棟、聯排 聯排： 108137㎡ 聯排 1202317000元/㎡ ；獨棟 1300018000元 /㎡ 清水 200500萬元 獨棟： 170256㎡ 小院青城 疊院、獨院 85145 、 225（實得面積） 建筑面積單價 30000以上， 2500元 /㎡ 100300萬元 實得面積單價約1300016000 一覽 聯排 90150㎡ 13000元 /㎡ 清水 120200萬元 （實得 120250㎡ ） 上青城 40年公寓 37144 11000元 /㎡ 精裝 2500元 /㎡ 38150萬元 ?區(qū)域樓盤 戶型面積以 50200平方米為主，占到 %的比例 。其中 50100平方米的小戶型占到 %的比例，且其銷售率達到 %。 青城山旅游地產分析 各物業(yè)形態(tài)量價分析：面積越小，產品去化速度越快， 總價控制低，實現單價較高， 150㎡ 以下房源銷售率均在 80%以上 ， 250平方米以上的大戶型市場接受度較低。 ?其主要原因在于區(qū)域購房者大多以家庭購買為主，其休閑度假所需面積較小； ?綜合分析，受區(qū)域特性的影響，經市場驗證， 50200平方米的戶型具有較大的市場接受度 。 150平方米以下的房源在總量多的情況下，銷售率均保證在 80%以上， 250平方米以上的大戶型市場接受度較低 。 青城山旅游地產分析 Code of this report | 70 區(qū)域成交客戶分析 ：主要以大成都區(qū)域客戶為主，主要用于家庭度假，投資。 據中原調查研究，青城山成交客戶特點大致如下： ?客戶年齡： 3050歲的三口之家為主。 ?客戶區(qū)域： 主要是以大成都客戶，占 65%，其次為都江堰客戶，占 25%，以及外地客戶 ,占10%左右。 ?客戶背景： 客戶主要以私有企業(yè)主及高管和公務員組成。 ?客戶中意方向： 環(huán)境舒適、開發(fā)商品牌、交通便利、商業(yè)配套。 ?購買目的： 主要為度假兼投資 青城山旅游地產分析 Code of this report | 71 小結： 產品面積較小去化速度快， 150㎡ 以下房源銷售率均在 80%以上，其中小面積精裝房消化速度最快 。 峨眉山處于旅游地產初級發(fā)展階段，購買客戶以家庭為單位，對產品面積要求較小，注重資源的占有及投資價值。 實現小面積，低總價，高單價的快速銷售，市場驗證， 250平方米以上的大戶型市場接受度較低。 青城山旅游地產分析 Code of this report | 72 Part 3. 展望未來 Part 區(qū)域旅游地產市場預估 Part 項目價值分析 Part 現場整改建議 Part 項目 2023年銷售任務及分解 Code of this report | 73 2023年預計獨棟供應 ㎡，聯排供應 ㎡，洋房供應 ㎡ 區(qū)域旅游地產市場預估 獨棟潛在供應情況（㎡） 【 含在售存量 】 總計 山與湖 峨秀湖 峨眉山月 水榭香山 蜀尚國際 2023年存量 10857 2884 900 7073 0 0 2023年預估推量 21895 15815 1080 0 1600 3400 總計 32752 18699 1980 7073 1600 3400 聯排潛在供應情況（㎡） 【 含在售存量 】 總計 山與湖 峨秀湖 峨眉山月 水榭香山 蜀尚國際 2023年存量 33667 15515 960 17192 0 0 2023年預估推量 15732 0 5472 0 5400 4860 總計 49399 15515 6432 17192 5400 4860 洋房潛在供應情況（㎡） 【 含在售存量 】 總計 山與湖 峨秀湖 七里坪 2023年存量 28800 0 14940 13860 2023年預估推量 113512 29992 20520 63000 總計 142312 29992 35460 76860 Code of this report | 74 峨眉山旅游地產市場 2023年各類型產品的供應量均會出現大幅上漲 區(qū)域旅游地產市場預估 供應量 （㎡） 2023年 2023年 增長率 獨棟 11940 32752 % 聯排 27680 49399 % 洋房 99360 142312 % Code of this report | 75 2023年成綿樂城際快鐵開通，區(qū)域價值得到實際提升 區(qū)域旅游地產市場預估 成綿樂城際快車 本案 Code of this report | 76 峨秀湖商業(yè)開園，將改變峨眉山“只能上山旅游”的傳統(tǒng)方式，形成山上峨眉與山下峨眉的拼圖，利于本案的營銷推廣 區(qū)域旅游地產市場預估 Code of this report | 77 小結： 區(qū)域旅游地產市場預估 2023年成綿樂城際快鐵開通，區(qū)域價值得到實際提升。 2023年峨眉山旅游地產市場的競爭將出現白熱化的局面。 峨秀湖商業(yè)開園，形成山上峨眉與山下峨眉的拼圖，利于本案的營銷推廣。 Code of this report | 78 Part 3. 展望未來 Part 區(qū)域旅游地產市場預估 Part 項目價值分析 Part 現場整改建議 Part 項目 2023年銷售任務及分解 Code of this report | 79 項目賣點梳理 項目價值分析