【正文】 資源的占有，符合旅游地產(chǎn)消費(fèi)者特征 ?來訪客戶關(guān)注聯(lián)排產(chǎn)品較多，主要用于自住，其次為度假兼投資。 中原進(jìn)場(chǎng)后的本體數(shù)據(jù)分析 Code of this report | 20 小結(jié)： 截止 12月 8日，來電客戶共計(jì) 158組，來訪客戶 488組，成交 5套，其中 3套獨(dú)棟，2套聯(lián)排。 中原進(jìn)場(chǎng)后的本體數(shù)據(jù)分析 Code of this report | 21 Part 1. 回顧過去 Part 中原第一次報(bào)告回顧 Part 中原進(jìn)場(chǎng)后的本體數(shù)據(jù)分析 Part 中原進(jìn)場(chǎng)后的營銷推廣總結(jié) Code of this report | 22 過往營銷推廣總結(jié)：我們錯(cuò)過了 2023 中原進(jìn)場(chǎng)后的營銷推廣總結(jié) Code of this report | 23 計(jì)劃定于 7月，完成歸于 9月，戰(zhàn)場(chǎng)瞬息萬變，戰(zhàn)機(jī)稍縱即逝 佛光驚現(xiàn)山與湖 Code of this report | 24 網(wǎng)頁鏈接和論壇發(fā)布獲取點(diǎn)擊率累計(jì) 37萬次，取得一定效果，但由于實(shí)際報(bào)廣與網(wǎng)絡(luò)炒作脫節(jié)，故本次炒作的效果大打折扣 佛光驚現(xiàn)山與湖 Code of this report | 25 獲取登記客戶 164組，并在國慶暖場(chǎng)活動(dòng)對(duì)所有客戶進(jìn)行了回訪 2023樂山房地產(chǎn)秋交會(huì) 秋交會(huì)登記客戶 164組 國慶回訪 接受回訪 76組 明確表示到訪 13組 說不清 54組 明確表示不到訪 9組 Code of this report | 26 國慶前 10天有效來電 45組，短信推廣效果良好；國慶假日 7天內(nèi)有效來電 7組，有效來訪 58組，較平均周均有效來訪 326%，暖場(chǎng)效果良好 國慶現(xiàn)場(chǎng)暖場(chǎng)活動(dòng) ?2023國慶七天大假期間，項(xiàng)目采用“ 1000余組客戶回訪 +會(huì)所現(xiàn)場(chǎng)全部開放 +峨眉山景區(qū)發(fā)放 DM單 +短信推廣”的方式，進(jìn)行推廣。 ?擺展結(jié)果評(píng)估： 由于此次擺展活動(dòng)是在主辦方已經(jīng)確定正式方案后臨時(shí)加入，所以在參與的主導(dǎo)型上我們顯得很被動(dòng)，預(yù)計(jì)可以取得的參會(huì)人員資料主辦方堅(jiān)決拒絕透露，與我們預(yù)估結(jié)果產(chǎn)生較大差距，建議以后的此類渠道性活動(dòng)甲方應(yīng)該在活動(dòng)的參與過程中加強(qiáng)主導(dǎo)型，以取得更好的效果。 營銷推廣是一個(gè)長(zhǎng)期、動(dòng)態(tài)的過程，需要前期的客戶積累、適當(dāng)?shù)臈l件引爆方能在銷售環(huán)節(jié)有真實(shí)的收獲，建議甲方在未來多以“組合拳”的方式影響市場(chǎng)。 Code of this report | 33 Part 2. 立足現(xiàn)在 Part 從 2023年至今的宏觀調(diào)控政策 Part 區(qū)域旅游地產(chǎn)年度分析 Part 重點(diǎn)項(xiàng)目解讀 Part 青城山旅游地產(chǎn)分析 2023年全國政策走勢(shì)：調(diào)控政策繼續(xù)收緊 政策走勢(shì)圖 國務(wù)院總理溫家寶 26日主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議， 出臺(tái)八項(xiàng)措施調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng) 滬渝版 房產(chǎn)稅 落地 成都 《 關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住房?jī)r(jià)格監(jiān)管的通知 》 成都正式出臺(tái)限購令，主城區(qū)限購，郊區(qū)不限購 國務(wù)院限購范圍擴(kuò)大到房?jī)r(jià)漲幅過快的二三線城市 中央政治局會(huì)議：堅(jiān)定房地產(chǎn)調(diào)控基調(diào) 2023 20余個(gè)城市出臺(tái)限購令 央行開征銀行保證金存款準(zhǔn)備金，銀行資金錢財(cái)次收緊 監(jiān)管部門警示商業(yè)地產(chǎn)和二三線城市樓市風(fēng)險(xiǎn) 重慶開征存量房房產(chǎn)稅 加快推進(jìn)房產(chǎn)稅實(shí)施 溫家寶：房地產(chǎn)調(diào)控成果仍需鞏固 央行： 貨幣政策總基調(diào)不變?cè)鰪?qiáng)靈活性針對(duì)性 寶：對(duì)宏觀政策適時(shí)適度進(jìn)行預(yù)調(diào)微調(diào) 從 2023年至今的宏觀調(diào)控政策 政策下的成都商品住宅市場(chǎng)：房地產(chǎn)調(diào)控效果越來越明顯，宏觀調(diào)控政策未有任何松動(dòng)的跡象，各房產(chǎn)商加大優(yōu)惠，但購房者買漲不買跌的心理使成交量并未如開發(fā)商所愿，只是小幅上升 1 . 0 9 1 1 . 0 8 1 1 . 0 7 1 1 . 0 6 1 1 . 0 5 1 1 . 0 4 1 1 . 0 3 1 1 . 0 2 1 1 . 0 1 1 0 . 1 2 1 0 . 1 1 新增供應(yīng)面積 成交面積 成交均價(jià) 7908741376267485732172957528762869497110738869496814400060008000100000 100 200 300 400 500 600 單位：萬㎡單位：元 / ㎡1 0 . 1 1 1 1 . 1 1 成都全市商品房供求走勢(shì)圖數(shù)據(jù)來源：成都房管局，中原數(shù)據(jù)庫 隨著當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控效果越來越明顯，政府宏觀調(diào)控政策未有任何松動(dòng)的跡象，整個(gè)行業(yè)的資金鏈問題日漸嚴(yán)重，房地產(chǎn)信貸融資之路仍不暢通，開發(fā)商的存貨數(shù)量持續(xù)增加。 政策下的三亞旅游地產(chǎn)市場(chǎng)：從 2023年下半年開始，三亞旅游房地產(chǎn)受各種政策的打壓，市場(chǎng)已失去買方市場(chǎng) 數(shù)據(jù)來源：成都房管局，中原數(shù)據(jù)庫 成交面積 成交均價(jià) 從 2023年至今的宏觀調(diào)控政策 Code of this report | 39 政策下的青城山旅游地產(chǎn)市場(chǎng)：受市場(chǎng)宏觀環(huán)境影響，成交量明顯下降，價(jià)格呈現(xiàn)下降趨勢(shì) 數(shù)據(jù)來源：成都房管局，中原數(shù)據(jù)庫 從 2023年至今的宏觀調(diào)控政策 行業(yè)調(diào)控態(tài)勢(shì)：史上最嚴(yán)厲房地產(chǎn)調(diào)控政策初見成效，但新一輪行業(yè)調(diào)控才剛開始 原因一 原因二 中國房地產(chǎn)開始進(jìn)入庫存周期，與中國經(jīng)濟(jì)庫存周期疊加的效應(yīng)，增加了行業(yè)調(diào)控的復(fù)雜性 目前房?jī)r(jià)未出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性下降、 CPI未有大幅度下降、保障性住房未有大量供給，這三個(gè)條件決定了本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控還將繼續(xù) 行業(yè)調(diào)控態(tài)勢(shì)原因 種種跡象表明，這新一輪行業(yè)調(diào)控已經(jīng)從簡(jiǎn)單的房?jī)r(jià)調(diào)控轉(zhuǎn)變成制度變革，這表明真正的行業(yè)調(diào)控才剛開始 從 2023年至今的宏觀調(diào)控政策 行業(yè)調(diào)控態(tài)勢(shì)：國務(wù)院不斷重申，調(diào)控方向不動(dòng)搖，調(diào)控力度不放松 4月 13日： 召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議強(qiáng)調(diào)， 要堅(jiān)持監(jiān)控方向不動(dòng)搖、 調(diào)控力度不放松 ，鞏固和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成效，嚴(yán)格控制投機(jī)投資性購房需求，努力增加市場(chǎng)供應(yīng)，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，把房?jī)r(jià)控制在一個(gè)合理水平。而購買社保和納稅的非本地居民不能在主城區(qū)買房。 通過辦理商品預(yù)售許可證限制房?jī)r(jià) ! 從 2023年至今的宏觀調(diào)控政策 地方性典型政策二：重慶目前已經(jīng)實(shí)施開征房地產(chǎn)物業(yè)稅，重慶稅率 %%，上海擬試點(diǎn)，試點(diǎn)稅率 % 重慶房產(chǎn)稅要點(diǎn) 上海房產(chǎn)稅征收要點(diǎn) 重慶房產(chǎn)稅征收對(duì)象： 上海房產(chǎn)稅征收對(duì)象： 獨(dú)棟商品住宅 ，不管存量還是增量；個(gè)人新購的高檔住房，主城新建商品住房建筑面積 成交均價(jià)高兩倍的房子 ；無重慶戶籍、未在當(dāng)?shù)毓ぷ鳎?在重慶買房，第一套不收稅，但是兩套及二套以上，開始收稅。應(yīng)稅住房每平方米市場(chǎng)交易價(jià)格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價(jià)格 2倍 (含 2倍 )的，稅率暫減為 %。 政策對(duì)整個(gè)別墅市場(chǎng)影響較大，客戶觀望情緒濃厚，導(dǎo)致成交量與價(jià)格逐漸下跌。 2023年峨眉山旅游地產(chǎn)全年市場(chǎng)容量 940套， ㎡ ， ；整體月均去化。 景觀、樣板間等現(xiàn)場(chǎng)呈現(xiàn)力度強(qiáng)，容易打動(dòng)客戶，激發(fā)“沖動(dòng)型”購買激素，利于轉(zhuǎn)化。其中 50100平方米的小戶型占到 %的比例，且其銷售率達(dá)到 %。 青城山旅游地產(chǎn)分析 Code of this report | 70 區(qū)域成交客戶分析 ：主要以大成都區(qū)域客戶為主，主要用于家庭度假，投資。 ?客戶中意方向： 環(huán)境舒適、開發(fā)商品牌、交通便利、商業(yè)配套。 青城山旅游地產(chǎn)分析 Code of this report | 72 Part 3. 展望未來 Part 區(qū)域旅游地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估 Part 項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析 Part 現(xiàn)場(chǎng)整改建議 Part 項(xiàng)目 2023年銷售任務(wù)及分解 Code of this report | 73 2023年預(yù)計(jì)獨(dú)棟供應(yīng) ㎡，聯(lián)排供應(yīng) ㎡，洋房供應(yīng) ㎡ 區(qū)域旅游地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估 獨(dú)棟潛在供應(yīng)情況（㎡） 【 含在售存量 】 總計(jì) 山與湖 峨秀湖 峨眉山月 水榭香山 蜀尚國際 2023年存量 10857 2884 900 7073 0 0 2023年預(yù)估推量 21895 15815 1080 0 1600 3400 總計(jì) 32752 18699 1980 7073 1600 3400 聯(lián)排潛在供應(yīng)情況（㎡） 【 含在售存量 】 總計(jì) 山與湖 峨秀湖 峨眉山月 水榭香山 蜀尚國際 2023年存量 33667 15515 960 17192 0 0 2023年預(yù)估推量 15732 0 5472 0 5400 4860 總計(jì) 49399 15515 6432 17192 5400 4860 洋房潛在供應(yīng)情況（㎡） 【 含在售存量 】 總計(jì) 山與湖 峨秀湖 七里坪 2023年存量 28800 0 14940 13860 2023年預(yù)估推量 113512 29992 20520 63000 總計(jì) 142312 29992 35460 76860 Code of this report | 74 峨眉山旅游地產(chǎn)市場(chǎng) 2023年各類型產(chǎn)品的供應(yīng)量均會(huì)出現(xiàn)大幅上漲 區(qū)域旅游地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估 供應(yīng)量 （㎡） 2023年 2023年 增長(zhǎng)率 獨(dú)棟 11940 32752 % 聯(lián)排 27680 49399 % 洋房 99360 142312 % Code of this report | 75 2023年成綿樂城際快鐵開通，區(qū)域價(jià)值得到實(shí)際提升 區(qū)域旅游地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估 成綿樂城際快車 本案 Code of this report | 76 峨秀湖商業(yè)開園，將改變峨眉山“只能上山旅游”的傳統(tǒng)方式，形成山上峨眉與山下峨眉的拼圖，利于本案的營銷推廣 區(qū)域旅游地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估 Code of this report | 77 小結(jié)： 區(qū)域旅游地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)估 2023年成綿樂城際快鐵開通，區(qū)域價(jià)值得到實(shí)際提升。 現(xiàn)場(chǎng)“活”了，項(xiàng)目才能活。 外地旅游客戶 ? 戶外大牌、道旗、機(jī)場(chǎng)燈箱等 ? 頭等艙、生活速度 ? 五星級(jí)酒店廣告 戶外廣告 高端雜志 渠道拓展 ? 中原跨區(qū)域聯(lián)合代理 中原網(wǎng)絡(luò) ? 項(xiàng)目樓書、 DM單、分眾傳媒 高檔旅游酒店 Code of this report | 114 渠道推廣 中原渠道 ——以成都中原三級(jí)市場(chǎng)門店為媒介，進(jìn)行一二手聯(lián)動(dòng)，擴(kuò)大銷售渠道。 時(shí)間： 56月 地點(diǎn)： 成都、樂山、峨眉 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 Code of this report | 117 推廣階段劃分 第三階段（強(qiáng)銷期、持續(xù)期） ——對(duì)前期成交客戶進(jìn)行梳理，精確打擊核心客戶 別墅：資源占有型高端客戶 洋房：自住 根據(jù)產(chǎn)品特性尋找市場(chǎng)客戶，在持續(xù)銷售期增加成交量 目的 :對(duì)前期成交客戶進(jìn)行梳理、對(duì)前期排號(hào)未成交客戶進(jìn)行再次營銷。 三個(gè)鋪墊 以“高爾夫”的名義進(jìn)行前期客戶邀約，在成都進(jìn)行訓(xùn)練營篩選活動(dòng)，使來賓成為有效忠實(shí)客群。 活動(dòng)目的： 擴(kuò)大項(xiàng)目在成都高端圈層知名度 參與人員： 成都地區(qū)目標(biāo)客戶，潛在客戶、媒體 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 Code of this report | 122 讓客戶對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生認(rèn)同感，進(jìn)一步產(chǎn)生購買欲 第一階段 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 寄身山水間（山與湖體驗(yàn)活動(dòng)） 活動(dòng)說明 活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)地點(diǎn)： 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)形式： 邀請(qǐng)成都、峨眉、樂山地區(qū)目標(biāo)客戶參觀項(xiàng)目樣板間，感受 600米香樟大道等。 參與人員： （成、樂、峨）目標(biāo)客戶，潛在客戶，老業(yè)主，社會(huì)名流等，風(fēng)水學(xué)大師，媒體 Code of this report | 124 步步緊逼、熱點(diǎn)話題不斷，炒作持續(xù) 第二階段 我們的最終目的是 銷量、銷量、還是銷量 應(yīng)該怎樣做呢？ 優(yōu)惠！促銷！跟客戶玩心理戰(zhàn)！ 不僅僅是這些 炒作 總是與銷售形影不離 Code of this report | 125 制造活動(dòng)亮點(diǎn)，促進(jìn)成交 第二階段 一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月 二期開盤活動(dòng) 活動(dòng)說明 活動(dòng)時(shí)間： 活動(dòng)地點(diǎn)： 項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng) 活動(dòng)形式： 在開盤現(xiàn)場(chǎng)組織一些小型活動(dòng)，如鋼琴表演，小提琴表演等、邀請(qǐng)著名節(jié)目主持人柳巖主持開盤活動(dòng)，烘托現(xiàn)場(chǎng)氣氛。 Code of this report | 128 以現(xiàn)場(chǎng)優(yōu)雅而富有尊貴