中原xxxx年07月長春兆元地產(chǎn)鐵北項(xiàng)目營銷報(bào)告(參考版)
2025-02-11 19:09本頁面
【正文】 謝謝！ 結(jié) 語 。 企業(yè)品牌定位 打造能讀懂心靈的項(xiàng)目 具有內(nèi)涵的生活 健康安寧的生活 高品味的生活 自由快樂的生活 項(xiàng)目品牌的定位高度： 項(xiàng)目品牌定位 本案總建筑面積 ，預(yù)計(jì)開發(fā)周期在兩年半左右，年開發(fā)量擬劃分如下： 開發(fā)體量 3萬方米 開發(fā)體量 8萬平方米 2023年 2023年 2023年 開發(fā)體量 2023全年可售金額３．８４億 全年銷售任務(wù) 2023年寬城區(qū)全年成交面積 ，單盤成交最高為華大天朗國際 結(jié)合價(jià)格、供應(yīng)等因素，寬城區(qū)單盤全年去化量在 811萬平左右，本案第一年入市，且入市時(shí)間尚不確定，因此預(yù)估本案 2023年去化量在保守估計(jì) 6－７萬平米，銷售金額在 3億左右，本報(bào)告中，為求數(shù)字具體便于更準(zhǔn)確的闡述，暫將銷售額定為３億，以便具體擬定各階段任務(wù)指標(biāo)： 全年銷售任務(wù) 全年銷售任務(wù) 策劃案雖然已經(jīng)完成，但我們的思考和探索卻還在繼續(xù)。 … 企業(yè)品牌的定位高度： 地產(chǎn)新貴，實(shí)力鑄造品質(zhì) 對(duì)兆元品牌我們需要有一個(gè)引起市場共鳴的定位。 … 雖然本案明年正式進(jìn)入銷售其，但目前地上建筑物的拆遷工作還沒有開始，考慮到項(xiàng)目認(rèn)知存在障礙，為保證 11年上半年推廣銷售工作的順利展開，建議提前工程進(jìn)度。開發(fā)企業(yè)在長春第一次進(jìn)行開發(fā)，客戶對(duì)企業(yè)品牌沒有的認(rèn)知，相較吳中、證大、萬龍等已經(jīng)樹立起項(xiàng)目知名度的開發(fā)品牌來講，本案沒有任何優(yōu)勢。 案名建議 兆元 價(jià)格定位 當(dāng)產(chǎn)品與競爭對(duì)手沒有較大差異化的時(shí)候，我們需要一種可以打動(dòng)人心的力量，賦予項(xiàng)目獨(dú)特的生命力。 針對(duì)本項(xiàng)目的自身特色和區(qū)域住宅市場項(xiàng)目產(chǎn)品的具體數(shù)據(jù)、成交客群分析，并結(jié)合本項(xiàng)目產(chǎn)品的市場定位，分析得出本項(xiàng)目的目標(biāo)市場主要客戶群結(jié)論如下： ☆ 主力客群 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位中高層員工 私營企業(yè)主 ☆ 輔助客群 區(qū)域外中等收入首次置業(yè)者 外區(qū)域投資客 客群定位 價(jià)格建議 … … … … 項(xiàng)目價(jià)格定位基本原則 … 從消費(fèi)者的需求心理謀求定位； … 充分考慮市場風(fēng)險(xiǎn)和市場潛力； … 結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢 … 立足于供求市場特征，尋求差異化的產(chǎn)品 … 針對(duì)特定目標(biāo)市場，而非整個(gè)市場； … 區(qū)域在售樓盤銷售價(jià)格列表 區(qū)域供應(yīng)市場價(jià)格對(duì)比 針對(duì)本案的價(jià)格定位，我司本著以市場為基礎(chǔ)的原則，適時(shí)考慮項(xiàng)目品牌溢價(jià)的等因素，利用市場比較法進(jìn)行奠定本案入市均價(jià)基礎(chǔ)，同時(shí)，根據(jù)其他因素推算出本案于全年?duì)I銷期的均價(jià)： 價(jià)格試算 第一步：評(píng)判分值 選定競品，分別根據(jù)各項(xiàng)條款將本案同競品項(xiàng)目進(jìn)行對(duì)比，評(píng)判出對(duì)比分值， 5分為滿分 第二步：加權(quán)加權(quán) 根據(jù)第一步所得出的分值進(jìn)行加權(quán)，從而得出本案以及競品項(xiàng)目的加權(quán)值 價(jià)格試算 第三步：推導(dǎo)均價(jià) 根據(jù)本案以及競品項(xiàng)目的屬性與特征對(duì)比，評(píng)定出項(xiàng)目權(quán)重比（ %），將第二步中的本案的加權(quán)值分別同競品的加權(quán)值進(jìn)行比值計(jì)算，結(jié)算結(jié)果同競品均價(jià)、項(xiàng)目權(quán)重比相乘，得出加權(quán)價(jià)，相加競品項(xiàng)目的加權(quán)價(jià)，結(jié)果得出本案在市場比較中，得出的市場均價(jià) 價(jià)格試算 通過以上步驟 ，得出本案入市出街均價(jià)為 4509元 /㎡ ， 該價(jià)格僅為本案于市場中所反映出來的價(jià)值表現(xiàn)，最終價(jià)格應(yīng)將市場均價(jià)同本案的實(shí)際開發(fā)情況而確定。 戶型面積建議 最終建議 以中小面積為主 , 附以少量大面積戶型 戶型面積建議 產(chǎn)品規(guī)劃位置建議 .高層小戶型 1 小高層中小戶型 . 2 多層中大戶型 3 產(chǎn)品規(guī)劃位置建議 建議在地塊東側(cè)，規(guī)劃高層小戶型公寓產(chǎn)品，用以阻隔鐵路對(duì)本地塊的直接影響； 建議在地塊北側(cè)規(guī)劃小高層中小面積戶型； ... .地塊南側(cè)地勢稍顯平坦，綜合素質(zhì)比較好的位置規(guī)劃多層中大面積的洋房產(chǎn)品，此處產(chǎn)品是本案的亮點(diǎn)，比較容易實(shí)現(xiàn)價(jià)格的位置。區(qū)域內(nèi)住宅項(xiàng)目主力面積集中于 5388㎡ 之間。 市場定位 定位建議支撐 通過我們對(duì)項(xiàng)目所在區(qū)位的周邊環(huán)境、項(xiàng)目自身?xiàng)l件的深入研究和分析、與競爭對(duì)手的比較以及對(duì)特定消費(fèi)層消費(fèi)心理的把握。 本項(xiàng)目作為交通、生活配套較為落后的寬城區(qū)域項(xiàng)目，如何通過采用完善自身項(xiàng)目配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)內(nèi)容來增加產(chǎn)品自身的附加值，使未來業(yè)主的生活更舒適、更安全、更便捷，將成為本項(xiàng)目在區(qū)域市場的激烈競爭中獲取有利地位的 “法寶 ”。但 項(xiàng)目所在區(qū)域同樣因?yàn)檫@種趨勢使住宅市場未來競爭日趨激烈，所以產(chǎn)品定位是項(xiàng)目開發(fā)的核心，我們更應(yīng)該從產(chǎn)品設(shè)計(jì)入手，提高項(xiàng)目的內(nèi)在品質(zhì)，這已經(jīng)成為競爭中關(guān)鍵的一環(huán)。在進(jìn)行項(xiàng)目的前期定位和運(yùn)作的過程中，只要我們能夠抓住項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)的巨大發(fā)展契機(jī)，并有效利用逐漸攀升的區(qū)域關(guān)注度，克服項(xiàng)目未來面臨的各種威脅，從而最大程度的降低本項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。目前只有 11路、 123路、 8路三條公交線路經(jīng)過或者路過宗地。 商業(yè)氛圍： 長新路上部分臨街門市，缺乏大型商業(yè)配套。 在售樓盤成交客群分析結(jié)論 地塊分析部分 Part 3 地塊基本情況 宗地 SWOT分析 地塊基本情況 地塊基本情況表 宗地自然情況 地塊形狀： 本地塊分為 A\B兩部分， B地塊相對(duì)較為規(guī)則， A地塊為不規(guī)則形狀，局部成鋸齒形。因此，對(duì)于所購買的戶型結(jié)構(gòu)，兩室的比例相對(duì)較大。 客群來源：區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位普通員工、各專業(yè)賣場或農(nóng)貿(mào)市場的小規(guī)模私營者、拆遷戶及周邊散戶以及區(qū)域外中低收入首次置業(yè)者等。對(duì)居住舒適度要求不高，但周邊配套要齊全。其中一室一廳一衛(wèi)集中在4555㎡ 范圍內(nèi)，三室二廳一衛(wèi)集中在 90120㎡ 范圍內(nèi)，三室
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