【正文】 2023/1/28 12:13:3112:13:3128 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 28 一月 202312:13:31 下午 12:13:31一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 一月 2112:13:3112:13Jan2128Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 2023/1/28 12:13:3112:13:3128 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 。 一月 21一月 2112:13:3112:13:31January 28, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 2112:13:3112:13Jan2128Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 2023/1/28 12:13:3112:13:3128 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 。 一月 21一月 2112:13:3112:13:31January 28, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 一月 2112:13:3112:13Jan2128Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Thursday, January 28, 2023? 雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。IEO國(guó)際社區(qū)東田 中信商業(yè)廣場(chǎng)中信 君匯中央商業(yè)紅嶺 五福廣場(chǎng)瑩彩 興業(yè)裝飾城東田 水岸山城裕元 臺(tái)灣風(fēng)情街盈鋒 七里香怡景 優(yōu)質(zhì)商業(yè)街區(qū) )商業(yè)項(xiàng)目寫字樓項(xiàng)目主要品牌開(kāi)發(fā)商合作商業(yè)項(xiàng)目佳兆業(yè) 全球商務(wù)運(yùn)營(yíng)官）盈鋒中心（ CBD門戶 虎 門 商 務(wù) 地 標(biāo)”導(dǎo)示牌燈桿旗信息發(fā)布途徑現(xiàn)場(chǎng)包裝及戶外廣告圍墻廣告戶外廣告投資手冊(cè)現(xiàn)場(chǎng)物料及媒體廣告報(bào)紙廣告活動(dòng)營(yíng)銷 地鋪推廣三級(jí)市場(chǎng)推廣舉辦產(chǎn)品推介會(huì)舉辦中原三級(jí)市場(chǎng)推介會(huì)深圳、廣州中原各地鋪?zhàn)麽槍?duì)性推廣產(chǎn)品推介會(huì)第三階段：蓄客認(rèn)籌期階 段劃分 階 段目 標(biāo) 階 段主 題蓄客認(rèn)籌期 第一步：價(jià) 值 支撐樣 板 層 、大堂開(kāi)放，提升項(xiàng) 目在客 戶 心里的 預(yù) 期價(jià)值體 驗(yàn) 式 營(yíng)銷 ，直 觀 感受 項(xiàng) 目品 質(zhì) ！第二步：定位支撐契合 項(xiàng) 目定位的品牌企 業(yè)高 調(diào)發(fā) 布 簽約訊 息， 舉辦大型 簽約 活 動(dòng) ，引 發(fā)輿論持 續(xù)熱 度高租金租 約 炒作、增加客 戶認(rèn) 同！地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)主題：品牌企業(yè)簽約儀式物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點(diǎn)心、小禮品等系列物料活動(dòng)：活動(dòng)演出、抽獎(jiǎng)目的：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛、聚集人氣第四階段：開(kāi)盤熱銷期階 段劃分 階 段目 標(biāo) 階 段主 題開(kāi) 盤熱銷 期 開(kāi) 盤 期 通 過(guò) 盛大的開(kāi) 盤 活 動(dòng) ，集中引爆客 戶 ，最大量 銷 售 盛大開(kāi) 盤 ！持 續(xù)熱銷采取 “ 小幅快 漲 ” ，渲染開(kāi) 盤 后火爆 搶購(gòu) 、 熱銷 的氛 圍 ，持 續(xù)升溫，加速去 貨 速度持 續(xù)熱銷！地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)主題：公開(kāi)發(fā)售物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點(diǎn)心、小禮品等系列物料活動(dòng)：活動(dòng)演出、抽獎(jiǎng)目的：營(yíng)造現(xiàn)場(chǎng)氣氛、聚集人氣第五階段：尾貨銷售期階 段劃分 階 段目 標(biāo) 階 段主 題尾 貨銷 售期 完成剩余尾 貨 的 處 理 業(yè) 主答 謝 酒會(huì)品牌企 業(yè) 入 駐地點(diǎn)：銷售現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)主題：業(yè)主答謝酒會(huì)、品牌企業(yè)入駐物料：充氣拱門、紅地毯、水果、飲料、點(diǎn)心、小禮品活動(dòng)：文藝演出、抽獎(jiǎng)目的：以 “業(yè)主答謝酒會(huì) ”為名宣傳老客戶帶新客戶優(yōu)惠措施，推動(dòng)尾盤銷售。零散銷售針對(duì)的大部分為小投資客、保守型投資客戶，低、中區(qū)價(jià)格較低，因此選在在低、中區(qū)分別拿出 23層進(jìn)行零散銷售；216。? 首期可在低、中各選擇 10個(gè)樓層推廣分隔單元：注：其他樓層銷控宣傳口徑為整層推廣或已訂已售。 注：建議去除 4， 14樓層號(hào)銷售策略之三 樓層界定，整層、散售相結(jié)合高區(qū)(F16~20)中區(qū)(F11~15)低區(qū)(F6~10)共 5層，占比約 %共 5層，占比約 333%共 5層，占比約 %銷售策略之四 分批銷售、小幅快漲首期銷售分隔銷售樓層分布分批銷售，保持一定數(shù)量的單元分隔出售樓層，綜合考慮可設(shè)定同時(shí)開(kāi)放 78個(gè)樓層。銷售思路 —— 雙重收益、雙重保險(xiǎn)營(yíng)銷要點(diǎn)概述營(yíng)銷要點(diǎn)一8 改變形象差負(fù)面影響，拔高項(xiàng)目整體形象；營(yíng)銷要點(diǎn) 二8 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)挖掘，差異化支撐項(xiàng)目定位；營(yíng)銷要點(diǎn) 三—— 確立項(xiàng)目寫字樓定位及高端形象，并通過(guò)物料設(shè)計(jì)、媒體推廣、現(xiàn)場(chǎng)包裝等進(jìn)行形象延展、應(yīng)用；—— 體驗(yàn)式營(yíng)銷、公共空間裝修配套等產(chǎn)品附加值支撐項(xiàng)目定位，引導(dǎo)客戶對(duì)項(xiàng)目的價(jià)值預(yù)期；——“ 保底收益 +租金 ”型銷售模式，利用雙重收益的投資引導(dǎo)，降低投資客戶對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格的抗性； —— 利用項(xiàng)目地段、高端定位，快速引進(jìn) 12家品牌企業(yè)，利用品牌企業(yè)的知名度強(qiáng)勢(shì)推廣，反過(guò)來(lái)強(qiáng)化項(xiàng)目形象和高端定位；—— 劃分樓層，整層、散售相結(jié)合，預(yù)留議價(jià)空間，快速去貨、回籠資金；8 “ 保底 +租金 ” 、招商點(diǎn)晴、大單銷售；銷售策略之一 定價(jià)策略價(jià)格定位具體見(jiàn)提交的價(jià)格表(寫字樓 )的銷售價(jià)格： 5800 ~6000元 /㎡價(jià)格制定依據(jù)樓盤 出租價(jià)格（ 元 /㎡ ）工貿(mào)大廈 2530龍泉商業(yè)廣場(chǎng) 2040中輝大廈 25喜來(lái)登商貿(mào)中心 2835都市華庭 3035設(shè)計(jì)大廈 2535富民服裝商務(wù)中心 2050創(chuàng)豐商業(yè)大廈 2540黃河中心大廈 未 知從左邊表中可以看出，虎門寫字樓的租金已經(jīng)達(dá)到了最低 20元 /㎡ ， 最高50元 /㎡但虎門寫字樓市場(chǎng)租金普遍在 2530左右，本項(xiàng)目在客戶心理的形象較差，前期形象引導(dǎo)下，可實(shí)現(xiàn) 35左右的租金價(jià)格；寫字樓市場(chǎng)一般的回報(bào)率比商鋪高，東莞市場(chǎng)商鋪的回報(bào)率普遍在 56%，寫字樓市場(chǎng)的回報(bào)在 78%按照回報(bào)率計(jì)算價(jià)格： 寫字樓售價(jià) = 35 12 / 7％ =6000元 /㎡銷售策略之二 “ 保底 +租金 ” 保障投資者雙重收益1. 前三年為靜淡守候期，所有寫字樓進(jìn)行 保底 +租金 銷售，提供 3年保底租金收益，第一年 6%，第二年 7%，第三年 8%保底租金，自交樓后按季度返還客戶；2. 客戶可選擇在總價(jià)中一次性扣除 3年保底收益， 按 18%直接抵扣 ；3. 返還的 3年期間，租金收益照樣歸投資客戶所有，即除了保底收益外，若寫字樓出租，可獲得額外租金收益， 一次投入、雙重收益 ；4. 返還的 18%收益體現(xiàn)在售價(jià)中，虛增寫字樓銷售價(jià)格；5. 3年內(nèi)開(kāi)發(fā)商保留招商及經(jīng)營(yíng)權(quán)利；例如：保障底價(jià) 6000元 /㎡條件下，保底策略后的面價(jià)為6000 247。推廣思路 —— 形象先行，支撐定位216。 隨著東莞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，目前寫字樓開(kāi)始出現(xiàn)局部緊俏，主要原因是部分檔次較高的寫字樓因前期銷售時(shí)被賣散，導(dǎo)致部分需求面積較大的實(shí)力型企業(yè)難以找到統(tǒng)一業(yè)主的大面積單位。 另外，部分實(shí)力較強(qiáng)的中小私營(yíng)企業(yè)主（主要以中介、服務(wù)業(yè)為主）也會(huì)考慮購(gòu)買寫字樓兼作投資。寫字樓客戶定位買 由于寫字樓屬于商用物業(yè)，主要的購(gòu)買客戶為投資客，根據(jù)中原調(diào)查，最近三年銷售的寫字樓中，投資客約占 65%，這部分投資客主要為市場(chǎng)中的職業(yè)房地產(chǎn)投資者。在這三類客戶當(dāng)中，前二類往往占了最高比例，第三類所占比例較低。物業(yè)管理中心保安 保潔 綠化 工程門崗巡視 消防監(jiān)控中心 車輛管理 電梯維護(hù) 電氣維護(hù) 空調(diào)維護(hù) ………VIP服務(wù)—— 細(xì)化寫字樓單間的分割，將單位面積劃分到盡量小，有利于銷售。l 空中花園體現(xiàn)新穎的生態(tài)理念將寫字樓架空層開(kāi)辟為公共休閑景觀區(qū)，建議架空層內(nèi)設(shè)置休閑椅，供員工休息小憩、交流信息、觀景休閑，使之成為 景觀型商務(wù)辦公樓的核心景觀。 培植綠色植物，設(shè)置背景音樂(lè)系統(tǒng)，體現(xiàn)生態(tài)的商務(wù)氛圍。公共空間內(nèi)外兼修 軟硬兼施在有限、可改造范圍內(nèi)打造客戶所需的專屬、便利、私享、優(yōu)越的辦公物業(yè)！公共空間l 樓體燈光工程l 入口大堂設(shè)計(jì)l 首層電梯廳設(shè)計(jì)l 樣板層裝修l 外部廣場(chǎng)環(huán)境l 空中園林l 公共空間設(shè)計(jì)l ……l 樓體燈光工程利用夜晚燈光效果彌補(bǔ)項(xiàng)目外立面形象不足，增強(qiáng)展示性結(jié)合樓頂造型，可 運(yùn)用雷射燈光映射出項(xiàng)目 LOGO、名稱等增加項(xiàng)目的展示性。硬件檔次改善 虎門門戶地標(biāo)如何擺脫形象檔次的負(fù)面影響？如何在眾多寫字樓中脫穎而出？如何契合項(xiàng)目定位樹(shù)立項(xiàng)目形象？提升產(chǎn)品附加值提升產(chǎn)品附加值產(chǎn)品定位提升產(chǎn)品附加值建議拔高 項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)值點(diǎn)地段價(jià)值地段價(jià)值服裝主題價(jià)值服裝主題價(jià)值地段價(jià)值解析l 商務(wù)辦公講究便利性、商務(wù)配套性及身份感；l地標(biāo)門戶物業(yè)往往帶來(lái)工作的便利、身份的象征；地段價(jià)值l 廣深莞輕軌 200米l虎門港 15分鐘；