【正文】 建議各類型物業(yè)戶型面積定位為： 高層公寓面積 公寓單房： 5065㎡ 公寓一房一廳： 7580㎡ 公寓二房一廳： 95110㎡ 獨(dú)棟別墅面積： 小獨(dú)棟 110 ㎡ 120 ㎡ 大獨(dú)棟 160 ㎡ 180 ㎡ 物業(yè)類型及檔次配比 3 Code of this report | 123 戶型配比 建筑面積（㎡） 面積比 總套數(shù) 套數(shù)比 產(chǎn)品 主力戶型面積（㎡） 高層公寓 單房 5065㎡ 10395 11% 165 15% 高層公寓 一房一廳 7580㎡ 42350 47% 550 50% 高層公寓 二房一廳 95110㎡ 37989 42% 385 35% 合計 90734 100% 1100 100% 高層公寓產(chǎn)品戶型配比建議 物業(yè)類型及檔次配比 3 Code of this report | 124 戶型配比 建筑面積（㎡） 面積比 總套數(shù) 套數(shù)比 產(chǎn)品 主力戶型面積（㎡） 小獨(dú)棟 二房二廳 110120㎡ 9352 60% 84 70% 大獨(dú)棟 三房二廳 160180㎡ 6120 40% 36 30% 合計 15472 100% 120 100% 低密度別墅戶型配比建議 物業(yè)類型及檔次配比 3 4/ 第四章 戶型設(shè)置建議 總體原則 戶型建議 本次戶型設(shè)臵建議遵循以下原則 原則一 別墅與公寓同時啟動開發(fā) 原則二 高層公寓不設(shè)計三房產(chǎn)品 原則四 別墅產(chǎn)品帶地下室 原則三 別墅、公寓控制 面積、控制總價 設(shè)計要點 戶型建議 要點 1：公寓陽臺增大。單房產(chǎn)品大都設(shè)臵在景觀稍差的位臵，該戶型產(chǎn)品適合年輕的二人度假家庭，豐富了項目的產(chǎn)品組合，少量即可。 二房產(chǎn)品總價稍高，特別是部分豪華二房產(chǎn)品總價會接近別墅價格，所以二房產(chǎn)品總量不宜過多。 二房產(chǎn)品為輔，帶少量單房產(chǎn)品。 一室半的度假產(chǎn)品可以設(shè)臵一個主臥和一個休閑室，需要的時候可以改成小臥室，這種產(chǎn)品暨可滿足二人度假又可滿足三口之家度假居住需求。 建議一房一廳的戶型產(chǎn)品為主，適當(dāng)創(chuàng)新。 且在目前市場行情較淡的情況下，客戶愈加謹(jǐn)慎的，總價高的公寓產(chǎn)品市場抗性越來越大。 7%* * * * * * 2023 * * * * * * 2023 * * * * * 2023 * * * * * * 分面積段成交走勢 (面積比） * * * * 2023 * * * * * * 2023 * * * * * * * 2023 * 分面積段成交走勢 (套數(shù)比） 數(shù)據(jù)來源：中原地產(chǎn)調(diào)研 ?6090㎡ 兩房戶型仍為市場主流需求 ?60㎡ 以下單房戶型市場份額逐步擴(kuò)大（ 1室 1廳更受青睞） ?90120㎡ 需求“瘦身”，市場份額被小戶型“吃進(jìn)” ?大平層公寓戶型滯銷（ 140㎡ 以上尤其突出） 物業(yè)類型及檔次配比 3 高層公寓不建議做三房戶型產(chǎn)品 物業(yè)類型及檔次配比 3 項目定位為精品度假社區(qū)，主要以休閑度假為主，不建議做大戶型、高總價的三房產(chǎn)品。 物業(yè)類型及檔次配比 1 1 地塊性質(zhì)界定 3 2 地塊規(guī)劃方向 產(chǎn)品配比方案 市場參考 3 項目的居住產(chǎn)品主要集中在 A08地塊，分布了低密度別墅和高層公寓產(chǎn)品， A10地塊價值最高可建低密度產(chǎn)高端權(quán)式酒店別墅產(chǎn)品，建議自持酒店部分不超過 50%。 希望物業(yè)管理提供人性化的服務(wù)，希望提供酒店式服務(wù)，例如室內(nèi)清潔、通風(fēng)等。 客戶需求 物管選擇 維護(hù)工作 人性化服務(wù) 十分重視物業(yè)管理，傾向于貴族化專屬管家服務(wù)；最好是世界一流的物業(yè)管理公司，他們比較了解上流階層的需求增加。 商業(yè)配套： 引入多家精品店，濱海休閑商業(yè)街，建議在海邊做精品店、高檔休閑娛樂設(shè)施等 醫(yī)療配套： 社區(qū)高檔醫(yī)療所， 24小時提供服務(wù) 生活配套 ： 20233000平米會所，包括超市、便利店、酒吧等， 設(shè)臵網(wǎng)球場、籃球場、游泳池等運(yùn)動設(shè)施配套 Code of this report| 112 海南客戶園林景觀需求： 熱帶園林景觀自然、精致，能塑造出度假氛圍。 其它： 提供租車服務(wù)，包括汽車、自行車，園區(qū)內(nèi)提供電 瓶車服務(wù)；園區(qū)內(nèi)隨處放臵免費(fèi)借用傘。 客戶語錄 戶型細(xì)部設(shè)計需求 客廳要求空間大、觀景好 臥室需要舒適、溫馨 廚房功能弱化，建議開放式廚房 陽臺很重要，作為休閑觀景使用 別墅特色設(shè)計：室外涼亭、泳池 物業(yè)類型 面積需求 總價承受能力 功能空間需求 公寓 5080平米左右 150萬左右 1房 1廳 80100平米左右 150300萬 2房，雙主臥 100130平米 300400萬 3房 2廳 2衛(wèi)，雙主臥 獨(dú)棟 150300平米 不超過 1000萬 34房，不超 3層，雙主臥，私密性好 客廳一定要大，觀景一定要好，許多活動在客廳內(nèi)發(fā)生，帶朋友到家里有面子 建議大門入口處考慮設(shè)計一定空間放臵潛水用具，另外設(shè)臵空間懸掛衣物 Code of this report| 110 海南客戶裝修需求： 傾向于精裝修交房，喜歡五星級酒店式裝修，公寓與別墅檔次要分開。 小結(jié) 三、客戶需求、敏感點 Code of this report| 108 海南客戶置業(yè)關(guān)注點 ：需求不同，客戶關(guān)注點也不同；對于海景資源、氣候資源的關(guān)注是客戶共有的敏感點。 Code of this report| 106 ?功能空間齊全、舒適、享受型的 中小戶型公寓 為各度假大盤的首要設(shè)計選擇，度假公寓戶型設(shè)計更加合理、實用，在控制總價的情況下進(jìn)行產(chǎn)品創(chuàng)新。 總價 3000萬 1500萬 800萬 400萬 雅居樂 紅磡香水灣 東和福灣 西山渡 富力灣 香水灣 1號 公主郡 獨(dú)棟總價競爭區(qū)間 4002023萬 核心總價區(qū)區(qū)間 400900萬 項目 ?目前市場上獨(dú)棟別墅總價區(qū)間集中在 4002023萬之間 ?市場上獨(dú)棟別墅的核心總價區(qū)間在 8001200萬之間，其中暢銷總價在 500800萬左右 ?也有部分總價突破 3000萬 的“天價別墅”迎合了國內(nèi)頂級富豪階層的需求，市場表現(xiàn)強(qiáng)于一般高總價獨(dú)棟產(chǎn)品 Code of this report| 105 小結(jié) ?市場上除近年來逐漸興起的 120㎡ 左右的小別墅外，普通獨(dú)棟的核心面積區(qū)間還是維持在 300500㎡ 之間，其中度假獨(dú)棟別墅多以 300㎡ 以下為主，樓王單位基本在 500㎡ 以上。 序號 樓盤名稱 1 美麗新海岸 2 國際公館 3 中信千舟灣 4 寶蓮城 5 雅居樂清水灣 6 時代海岸 7 山海天 8 半山半島 9 鳳凰水城 10 富力灣 11 公主郡 12 東和福灣 13 紅勘香水灣 一房 二 房 三房 四房 復(fù)式 50平米 100平米 75平米 150平米 300平米及以上 1 3 1 1 2 2 2 4 4 5 5 5 6 6 7 7 7 8 8 10 10 11 11 11 12 12 9 9 9 9 13 13 3 3 4 4 4 10 10 5 5 5 5 5 5 Code of this report| 103 總結(jié)： 市場上普通獨(dú)棟別墅的面積區(qū)間在 300500平米，暢銷別墅為 100120㎡ 的迷你別墅，別墅面積緊湊化趨勢明顯。） 別墅 A戶型 120 128 40 % B戶型 160 58 5% C戶型 240 30 % 公寓 一房 5 610 103 1040 328 28% 兩房 133— 150 310 27% 三房 170— 240 290 % 四房 260 112 % 合計 1168 100% 9 綠城 清水灣 Code of this report| 98 點評： ?綠城清水灣前期主推公寓產(chǎn)品， 52㎡ 200㎡ 以內(nèi)的戶型，因性價比，戶型設(shè)計、 功能性原因，銷售火爆，后期會推出別墅產(chǎn)品。 52240㎡ 內(nèi)的一房至三房是主力戶型，占了進(jìn) 80%比重。） 別墅 A戶型 125 260 160 18% B戶型 155 20 % C戶型 230 88 % 公寓 E戶型 89 650 130 14% D戶型 109 260 28% f戶型 139 130 14% G戶型 169 130 14% 合計 910 100% 8 華潤 石梅灣 Code of this report| 96 ?“獨(dú)棟別墅”面積在 220450平米； ?“合院別墅”組團(tuán)面積在 120平米 160平米之間。主力戶型是 109㎡的公寓和 125戶㎡的別墅 ，共占了總體量的46%。 ?特別是 80平米的戶型別墅，多功能一體、性價比高，受到很多投資客的青睞。 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積（ m178。 Code of this report| 93 阿羅哈清水灣戶型配比 Aloha清水灣 分 80㎡ 、 160㎡ 、 200㎡ 三種戶型別墅。 Code of this report| 91 紅磡香水灣戶型配比 紅磡香水灣目前是兩期開發(fā)，面積從 52385㎡不等，在售的主要是公寓，主力戶型為 ㎡ ，占總體量的 63% 獨(dú)棟別墅，贈送 13畝私家院落 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積（ m178。） 洋房 A戶型 88 500戶 298 23% B戶型 110 C戶型 120 150 % D戶型 180 28 2% E戶型 175 24 % 別墅 A戶型 191 210套 97 % B戶型 210 C戶型 285 80 % E戶型 367 18 % F戶型 414 12 % G戶型 530 3 % 公寓 A戶型 70 560套 500 39% B戶型 95 60 % 合計 1270 100% 富力灣 5 Code of this report| 90 游艇俱樂部 山體別墅群 高層公寓 雨林別墅群 沙灘別墅群 碼頭別墅群 中心商業(yè) 沙灘娛樂區(qū) 湖景別墅群 點評： ?目前公寓和洋房產(chǎn)品，均已是尾盤，項目規(guī)模較大，產(chǎn)品類型多； ?別墅產(chǎn)品推出較晚，在售產(chǎn)品為 180平米的復(fù)式洋房， 285,414,367,530平米的獨(dú)棟別墅， 尤其285和 367平米的 獨(dú)棟別墅為主力戶型。 ?每戶面積從 70— 530平方米不等。 ?洋房共 4 50、 65平米三種戶型，目前 43平米洋房并未全部推出市場。二期產(chǎn)品戶型面積較小，總價較低。 東和 福灣 4 Code of this report| 87 東和福灣 戶型配比 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積（ m178。 ?度假酒店式公寓 ， 占地約100000 ㎡ ， 建筑面積約100000 ㎡ ， 共約 1700套 ，每套面積約 48— 104 ㎡ 。其中 240㎡三房所占比例較大，贈送大面積涼亭，花園。 洋房分一居，兩居戶型。 Code of this report| 85 亞龍灣公主郡三期戶型配比 公主郡三期由 409套花園洋房、 94棟果嶺獨(dú)棟別墅組成 。 53 3% 合計 1725套 100% 2 君臨海 Code of this report| 84 君臨海一期 君臨海二期 點評： ?君臨海一期產(chǎn)品多以 80110㎡ 的度假公寓為主，在海南樓市較淡的情況下依然賣的比較好，這也充分說明了該產(chǎn)品的市場競爭力。 1138 66% D戶型 103m178。 戶型配比 總套數(shù) 套數(shù)比 戶型 面積 A戶型 144㎡ 148m178。以上戶型，產(chǎn)品主要以 8689平方米的一房為主，占了總體量的 66%。 1 朝陽海岸 Code o