【正文】 現(xiàn)代、潛力、物有所值感是普通消費(fèi)者對(duì)新東江明珠花園的最直觀感受形象創(chuàng)新惠州 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 94 2023年 8月 23日提供 “ 新級(jí) ” 的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“ 標(biāo)準(zhǔn)層管家式 ” 物業(yè)管理服務(wù)任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何服務(wù)時(shí)，只需開門召喚或啟動(dòng)戶內(nèi)服務(wù)按鈕直接告知服務(wù)需求更加 人性化 的物管附加服務(wù)：q家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)q干濕洗熨服務(wù)q籌辦宴會(huì)服務(wù)q定時(shí)喚醒服務(wù)q代為訂餐、送餐服務(wù)q代租、代管服務(wù)服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 95 2023年 8月 23日q車輛出入管理q小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)q小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心q業(yè)主論壇q物業(yè)管理公告q網(wǎng)上社區(qū)服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 96 2023年 8月 23日一卡通系統(tǒng)服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 97 2023年 8月 23日 惠州 招商與住宅銷售同步深圳中原物業(yè)顧問有限公司 88 2023年 8月 23日『新行業(yè)』社會(huì)創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新『舊行業(yè)』中國(guó)企業(yè)的 “創(chuàng)新矩陣 ”當(dāng)今中國(guó)企業(yè)的創(chuàng)新大多聚集在 “新行業(yè) ——社會(huì)創(chuàng)新 ”象限房地產(chǎn)企業(yè) 成為了舊行業(yè)中極少正在進(jìn)行創(chuàng)新實(shí)踐的代表基本觀點(diǎn) 1：創(chuàng)新是建立影響力的必由之路萬(wàn)科系列產(chǎn)品佳兆業(yè) 我們建議入市價(jià)格我們建議入市價(jià)格 ：： 2399元元 /平方米平方米最后實(shí)現(xiàn)總體均價(jià)最后實(shí)現(xiàn)總體均價(jià) ：： 2600以上元以上元 /平方米平方米（市場(chǎng)比較價(jià)格與目標(biāo)價(jià)格的差別需要后期包裝及（市場(chǎng)比較價(jià)格與目標(biāo)價(jià)格的差別需要后期包裝及產(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐?。┊a(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐?。┥钲谥性飿I(yè)顧問有限公司 85 2023年 8月 23日商業(yè)價(jià)格□ 采用市場(chǎng)比較、收益還原法 確定項(xiàng)目?jī)r(jià)格對(duì)片區(qū)未來租金水平預(yù)測(cè)： 1F： 80100元 /㎡， 2F： 5060元 /㎡， 3F： 3040元 /㎡□ .按照惠城區(qū)房地產(chǎn)常用貼現(xiàn)率 8%進(jìn)行收益還原，計(jì)算得出當(dāng)前銷售價(jià)格應(yīng)為：1F： 15000元 /㎡， 2F： 9000元 /㎡， 3F： 5250 /㎡□ 考慮商業(yè)整體形象檔次提升以及業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)化，同時(shí)運(yùn)用適當(dāng)?shù)匿N售模式進(jìn)行銷售，未來價(jià)值表現(xiàn)將在當(dāng)前價(jià)格基礎(chǔ)上有一定程度的提高，修正為：1F： 1800020230元 /㎡ ， 2F： 1000012023元 /㎡ ， 3F： 60007000 /㎡（在營(yíng)銷具體執(zhí)行過程中中原逐漸提交定價(jià)報(bào)告）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 86 2023年 8月 23日基于附加目標(biāo)的創(chuàng)新整合工作流程基于市場(chǎng)目標(biāo)的定位思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 87 2023年 8月 23日附加目標(biāo)中原對(duì)于發(fā)展商目標(biāo)的理解 市場(chǎng)目標(biāo) 快速成功銷售開盤后 60天內(nèi)銷售 30％10個(gè)月銷售率達(dá) 90％分解重塑項(xiàng)目市場(chǎng)形象，建立市場(chǎng)信心提升項(xiàng)目形象，最終實(shí)現(xiàn)價(jià)值最大化：住宅價(jià)格達(dá)到 2600以上元 /平方米，商業(yè)整體均價(jià)達(dá)到 11000元 /平方米。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 83 2023年 8月 23日項(xiàng)目名稱： 雍逸園內(nèi)容 細(xì)分內(nèi)容 權(quán)重 對(duì)比分值 加權(quán)分值地理位置(45%)環(huán)境 升值前瞻 5% 生活氣氛 2% 人文環(huán)境 2% 自然環(huán)境（噪音、污染） 3% 1 治安狀況 2% 區(qū)域印象 3% 交通 公共交通、小區(qū)專車 5% 周邊道路、交通管制 5% 配套 教育 5% 1 購(gòu)物 5% 醫(yī)療 3% 1 休閑 5% 樓盤本體素質(zhì) (35%)景觀 7% 平面設(shè)計(jì) 朝向、通風(fēng)、采光 5% 結(jié)構(gòu)、實(shí)用、有新意 7% 1 規(guī)模 3% 設(shè)備（智能化、消防） 2% 1 裝修（地、面、廚、衛(wèi)、窗、門） 2% 1 外觀（大堂、會(huì)所） 2% 1 車位 3% 層高 2% 1 實(shí)用率 2% 物業(yè)管理 品牌 2% 1 收費(fèi) 3% 質(zhì)量 承建商 2% 1 發(fā)展商 3% 工程形象 目前工程進(jìn)度 5% 營(yíng)銷包裝 營(yíng)銷包裝 5% 均價(jià) 2480 合計(jì) 對(duì)比均價(jià) 項(xiàng)目對(duì)比權(quán)重打分求相對(duì)核心均價(jià)之雍逸園深圳中原物業(yè)顧問有限公司 84 2023年 8月 23日住宅價(jià)格根據(jù)市場(chǎng)比較法得出市場(chǎng)核心均價(jià)：根據(jù)市場(chǎng)比較法得出市場(chǎng)核心均價(jià)： 2380元元 /平方米平方米根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過其它產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過其它產(chǎn)品亮點(diǎn)、營(yíng)銷包裝提升銷售節(jié)奏的控制。最終實(shí)現(xiàn) 整體均價(jià)約2600－ 2700元 /平方米，爭(zhēng)取突破 2700元 /平方米 ；東江明珠 雍逸園地塊價(jià)值對(duì)比TCL翠園東江明珠（二期）（數(shù)據(jù)截至 2023年 8月 9日）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 82 2023年 8月 23日定價(jià)步驟：項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 選擇可比對(duì)象選擇可比對(duì)象權(quán)重打分權(quán)重打分加權(quán)求值加權(quán)求值核心均價(jià)核心均價(jià)價(jià)格修正價(jià)格修正具體的定價(jià)過程、價(jià)格策略及定價(jià)報(bào)告在后期營(yíng)銷執(zhí)行過程中會(huì)逐步提交，在此不作詳細(xì)闡述。采取低開高走策略，以低于均價(jià)的特殊價(jià)格入市，通過產(chǎn)品和價(jià)格優(yōu)勢(shì)完全戰(zhàn)勝雍逸園和翠園，截流部分客戶；216。躍式戶型錯(cuò)層空間（送面積或打造空中 TH的復(fù)式空間）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 79 2023年 8月 23日凸窗室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺(tái)可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺(tái)或?qū)懽峙_(tái)，具有很大的使用價(jià)值。增加入戶花園 /提供一個(gè)半戶外的活動(dòng)空間 /送面積產(chǎn)品亮點(diǎn)建議 送露臺(tái)深圳中原物業(yè)顧問有限公司 78 2023年 8月 23日戶型舒適性提升：錯(cuò)層躍式說明：提供一種空間上的變化，強(qiáng)調(diào)戶內(nèi)公共區(qū)域與私密空間的區(qū)分，提供給住戶一種更富趣味的居住情景和尊貴感。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 72 2023年 8月 23日商業(yè)廣場(chǎng) —— 聚集人氣、烘托商業(yè)氛圍（市場(chǎng)圖片，僅供參考?。┬蓍e購(gòu)物環(huán)境園林深圳中原物業(yè)顧問有限公司 73 2023年 8月 23日商業(yè)廣場(chǎng) —— 聚集人氣、烘托商業(yè)氛圍（市場(chǎng)圖片，僅供參考?。┓諊故拘蜗笊钲谥性飿I(yè)顧問有限公司 74 2023年 8月 23日商業(yè)廣場(chǎng) —— 聚集人氣、烘托商業(yè)氛圍（市場(chǎng)圖片，僅供參考?。┥钲谥性飿I(yè)顧問有限公司 75 2023年 8月 23日商業(yè)廣場(chǎng) —— 聚集人氣、烘托商業(yè)氛圍（市場(chǎng)圖片，僅供參考?。┵?gòu)物環(huán)境是商家和客戶共同關(guān)注的問題！深圳中原物業(yè)顧問有限公司 76 2023年 8月 23日產(chǎn)品亮點(diǎn)建議 以入戶花園為特色，即改善了不規(guī)則平面對(duì)戶型的影響，又為戶內(nèi)外提供了一個(gè)過渡性空間，也適合匯刻、小憩、綠化等多種功能的使用，豐富了居民的生活內(nèi)容送入戶花園深圳中原物業(yè)顧問有限公司 77 2023年 8月 23日167。建議后期物業(yè)發(fā)展中能夠做出相應(yīng)的突破，從色彩、外立面上從片區(qū)物業(yè)中凸現(xiàn)出來。多數(shù)外立面顏色相對(duì)比較沉，沒有足夠的視覺沖擊力；216。具體建議如下：深圳中原物業(yè)顧問有限公司 69 2023年 8月 23日市場(chǎng)樓盤外立面縱觀216。），現(xiàn)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品提出如下規(guī)劃建議，以期待產(chǎn)品更具競(jìng)爭(zhēng)力。外立面及建筑風(fēng)格建議216。）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 64 2023年 8月 23日二期四房三房競(jìng)爭(zhēng) 雍逸園直接競(jìng)爭(zhēng) 2期戶型表 建筑面積 套數(shù)比二、三房 110㎡ ~151㎡ %四房 146㎡ ~192㎡ 30%五房 180㎡ ~213㎡ %五房以上 277㎡ 1%雍逸園產(chǎn)品配比雍逸園以舒適型的 3房、 4房為主力戶型，銷售順暢本項(xiàng)目的戶型定位以雍逸園為參考，面積適當(dāng)縮小，形成差異深圳中原物業(yè)顧問有限公司 65 2023年 8月 23日戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比（約）二房 70－ 75 5％80－ 85 10％三房 105115 30％115125 30％四房 135－ 140 10％145－ 160（躍式） 10％復(fù)式 160－ 200 5％三房競(jìng)爭(zhēng) TCL翠園間接競(jìng)爭(zhēng)TCL翠園產(chǎn)品配比深圳中原物業(yè)顧問有限公司 66 2023年 8月 23日總價(jià)面積11萬(wàn)15萬(wàn)19萬(wàn)23萬(wàn)27萬(wàn)30萬(wàn) 60 70 80 90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 20040萬(wàn)50萬(wàn)35萬(wàn)3房4房5房2房3房4房復(fù)式3房4房復(fù)式TCL翠園雍逸園本項(xiàng)目2房產(chǎn)品定位 戶型定位建議深圳中原物業(yè)顧問有限公司 67 2023年 8月 23日戶型 面積區(qū)間 套數(shù)比（約） 送結(jié)構(gòu)面積 產(chǎn)品亮點(diǎn)及創(chuàng)新點(diǎn)建議凸窗 露臺(tái) 衣帽間（工人房 ） 入戶花園二房 65－ 70 5％70－ 80 10％三房 90100 25％110120 35％四房 120130 10％130－ 145（躍式） 5％復(fù)式 150－ 180 5％東江明珠 （二期或者是三期） 戶型配比及戶型功能設(shè)計(jì)建議戶型定位原則 :1)迎合市場(chǎng)需求；2）避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)；3）制造戶型亮點(diǎn)，為物業(yè)價(jià)格提供支撐點(diǎn)；由于二期產(chǎn)品基本定位，為產(chǎn)品價(jià)格提供支撐，盡可能在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上作出相應(yīng)的調(diào)整，使其更符合市場(chǎng)需求。?將藍(lán)色范圍改為入戶花園，從箭頭處進(jìn)，經(jīng)過入戶花園到客廳；?將將原來衛(wèi)生間位置，也就是紫色范圍改為廚房，黃線陰影部分為生活陽(yáng)臺(tái)。?迎合市場(chǎng)需求；?增加更多的亮點(diǎn)為價(jià)格提供支撐；?不會(huì)有大的結(jié)構(gòu)調(diào)整。修改建議：?將原來大門入口封閉，黑色陰影處改為工人房；?藍(lán)色部位改為入戶花園；?紫色部位即原工人房位置改為廚房；?黃色陰影部位改為生活陽(yáng)臺(tái)（以上是依據(jù)市場(chǎng)需求初步建議，是否可行還要依據(jù)工程結(jié)構(gòu)可行性來定。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 46 2023年 8月 23日分析問題分析問題 解決問題解決問題項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略項(xiàng)目定位