【正文】 業(yè)顧問有限公司 79 2023年 8月 23日凸窗室內(nèi)空間卻有所擴(kuò)大，窗臺可以小坐，可以擺放陳設(shè)，也可以通過焦距調(diào)整成為梳妝臺或?qū)懽峙_，具有很大的使用價值。產(chǎn)品亮點(diǎn)建議 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 80 2023年 8月 23日多用間設(shè)計，使居室使用增添靈活性，提供多種實(shí)用可能，讀書、家務(wù)、健身、臨時居住…… 可變的空間體現(xiàn)居住的個性個性化空間產(chǎn)品亮點(diǎn)建議 深圳中原物業(yè)顧問有限公司 81 2023年 8月 23日價格定位均價 (PRICE)280026002400 300022023023南山美地雍逸園惠澤南苑世紀(jì)新天麗園新村TCL項(xiàng)目東江明珠（一期）品質(zhì)(QUALITY)南翠花園風(fēng)華世家216。采取低開高走策略，以低于均價的特殊價格入市，通過產(chǎn)品和價格優(yōu)勢完全戰(zhàn)勝雍逸園和翠園，截流部分客戶；216。銷售高潮 ，將均價提升至2600元以上 /平方米 ；216。最終實(shí)現(xiàn) 整體均價約2600－ 2700元 /平方米，爭取突破 2700元 /平方米 ；東江明珠 雍逸園地塊價值對比TCL翠園東江明珠（二期）（數(shù)據(jù)截至 2023年 8月 9日）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 82 2023年 8月 23日定價步驟：項(xiàng)目分析項(xiàng)目分析 選擇可比對象選擇可比對象權(quán)重打分權(quán)重打分加權(quán)求值加權(quán)求值核心均價核心均價價格修正價格修正具體的定價過程、價格策略及定價報告在后期營銷執(zhí)行過程中會逐步提交，在此不作詳細(xì)闡述。最后內(nèi)部打分、求調(diào)價差、得出執(zhí)行價格表。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 83 2023年 8月 23日項(xiàng)目名稱： 雍逸園內(nèi)容 細(xì)分內(nèi)容 權(quán)重 對比分值 加權(quán)分值地理位置(45%)環(huán)境 升值前瞻 5% 生活氣氛 2% 人文環(huán)境 2% 自然環(huán)境（噪音、污染） 3% 1 治安狀況 2% 區(qū)域印象 3% 交通 公共交通、小區(qū)專車 5% 周邊道路、交通管制 5% 配套 教育 5% 1 購物 5% 醫(yī)療 3% 1 休閑 5% 樓盤本體素質(zhì) (35%)景觀 7% 平面設(shè)計 朝向、通風(fēng)、采光 5% 結(jié)構(gòu)、實(shí)用、有新意 7% 1 規(guī)模 3% 設(shè)備（智能化、消防） 2% 1 裝修（地、面、廚、衛(wèi)、窗、門） 2% 1 外觀（大堂、會所） 2% 1 車位 3% 層高 2% 1 實(shí)用率 2% 物業(yè)管理 品牌 2% 1 收費(fèi) 3% 質(zhì)量 承建商 2% 1 發(fā)展商 3% 工程形象 目前工程進(jìn)度 5% 營銷包裝 營銷包裝 5% 均價 2480 合計 對比均價 項(xiàng)目對比權(quán)重打分求相對核心均價之雍逸園深圳中原物業(yè)顧問有限公司 84 2023年 8月 23日住宅價格根據(jù)市場比較法得出市場核心均價：根據(jù)市場比較法得出市場核心均價： 2380元元 /平方米平方米根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過其它產(chǎn)根據(jù)項(xiàng)目預(yù)期目標(biāo)結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況，通過其它產(chǎn)品亮點(diǎn)、營銷包裝提升銷售節(jié)奏的控制。品亮點(diǎn)、營銷包裝提升銷售節(jié)奏的控制。我們建議入市價格我們建議入市價格 ：： 2399元元 /平方米平方米最后實(shí)現(xiàn)總體均價最后實(shí)現(xiàn)總體均價 ：： 2600以上元以上元 /平方米平方米（市場比較價格與目標(biāo)價格的差別需要后期包裝及（市場比較價格與目標(biāo)價格的差別需要后期包裝及產(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐！）產(chǎn)品調(diào)整、改造的支撐?。┥钲谥性飿I(yè)顧問有限公司 85 2023年 8月 23日商業(yè)價格□ 采用市場比較、收益還原法 確定項(xiàng)目價格對片區(qū)未來租金水平預(yù)測： 1F： 80100元 /㎡， 2F： 5060元 /㎡， 3F： 3040元 /㎡□ .按照惠城區(qū)房地產(chǎn)常用貼現(xiàn)率 8%進(jìn)行收益還原，計算得出當(dāng)前銷售價格應(yīng)為：1F： 15000元 /㎡， 2F： 9000元 /㎡， 3F： 5250 /㎡□ 考慮商業(yè)整體形象檔次提升以及業(yè)態(tài)規(guī)劃優(yōu)化，同時運(yùn)用適當(dāng)?shù)匿N售模式進(jìn)行銷售，未來價值表現(xiàn)將在當(dāng)前價格基礎(chǔ)上有一定程度的提高，修正為：1F： 1800020230元 /㎡ ， 2F： 1000012023元 /㎡ ， 3F： 60007000 /㎡（在營銷具體執(zhí)行過程中中原逐漸提交定價報告）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 86 2023年 8月 23日基于附加目標(biāo)的創(chuàng)新整合工作流程基于市場目標(biāo)的定位思路深圳中原物業(yè)顧問有限公司 87 2023年 8月 23日附加目標(biāo)中原對于發(fā)展商目標(biāo)的理解 市場目標(biāo) 快速成功銷售開盤后 60天內(nèi)銷售 30％10個月銷售率達(dá) 90％分解重塑項(xiàng)目市場形象，建立市場信心提升項(xiàng)目形象，最終實(shí)現(xiàn)價值最大化：住宅價格達(dá)到 2600以上元 /平方米，商業(yè)整體均價達(dá)到 11000元 /平方米。將項(xiàng)目提升為片區(qū)標(biāo)志性物業(yè)。招商與住宅銷售同步深圳中原物業(yè)顧問有限公司 88 2023年 8月 23日『新行業(yè)』社會創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新『舊行業(yè)』中國企業(yè)的 “創(chuàng)新矩陣 ”當(dāng)今中國企業(yè)的創(chuàng)新大多聚集在 “新行業(yè) ——社會創(chuàng)新 ”象限房地產(chǎn)企業(yè) 成為了舊行業(yè)中極少正在進(jìn)行創(chuàng)新實(shí)踐的代表基本觀點(diǎn) 1：創(chuàng)新是建立影響力的必由之路萬科系列產(chǎn)品佳兆業(yè) 可園深圳中原物業(yè)顧問有限公司 89 2023年 8月 23日移動通信（技術(shù)創(chuàng)新）的發(fā)明并不比分期付款（社會創(chuàng)新）的引入創(chuàng)造了更大的價值社會創(chuàng)新技術(shù)創(chuàng)新改變市場結(jié)構(gòu) 提供低價商品提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 創(chuàng)立新的市場形象 [ 企業(yè)的技術(shù)積累不足以進(jìn)行大規(guī)模的技術(shù)創(chuàng)新 ]營銷創(chuàng)新（促銷 /名人秀 /價格策略）地產(chǎn)創(chuàng)新模式解析產(chǎn)品創(chuàng)新 （送面積 /送空間 /入戶花園 /露臺）形象與概念創(chuàng)新（ XX生活方式 /嫁接 /意識形態(tài) ）服務(wù)創(chuàng)新（物業(yè)管理 /XX會）深圳中原物業(yè)顧問有限公司 90 2023年 8月 23日基本觀點(diǎn) 2：資源整合有助于提升產(chǎn)品附加值深圳中原物業(yè)顧問有限公司 91 2023年 8月 23日產(chǎn)品創(chuàng)新資源整合服務(wù)創(chuàng)新形象創(chuàng)新通過整合東江明珠項(xiàng)目優(yōu)勢、資源，進(jìn)行 產(chǎn)品創(chuàng)新、服務(wù)創(chuàng)新、形象創(chuàng)新，在惠州房地產(chǎn)市場建立影響力，形成東江明珠花園競爭雛形影響力建立東 江（明珠） 品 牌形成送車位（面積）配置 物管重塑口碑建立東江明珠項(xiàng)目品牌全攻略 突破創(chuàng)新 —— 建立影響力重塑良好口碑資源整合 —— 推廣包裝良好口碑深圳中原物業(yè)顧問有限公司 92 2023年 8月 23日提供（精）裝修套餐?科局級干部?企業(yè)主?企業(yè)管理層?中高收入白領(lǐng)不同市場 需求 /敏感點(diǎn)差異 交樓標(biāo)準(zhǔn)差異 前提惠州深圳深圳上海北京?高干?老板階層?企業(yè)管理層?中高收入白領(lǐng)?年輕一族?口岸區(qū)?小戶型?外籍人士?商務(wù)人士?年輕城市白領(lǐng)?不同群體身份差異?需求彈性 /個性化?普遍需求?裝修市場不發(fā)達(dá)?客戶可多種選擇?商務(wù)?小戶型配置標(biāo)準(zhǔn)化?品質(zhì)?品牌?標(biāo)準(zhǔn)化服務(wù)粗毛坯毛坯精裝修?（優(yōu)勢）成本低?（劣勢）檔次低?裝修市場不發(fā)達(dá)?初級市場?品質(zhì)品牌提升?接近成熟市場?（優(yōu)勢）滿足個性化與需求彈性?（劣勢）非成熟市場?成熟市場標(biāo)準(zhǔn)化?優(yōu)勢 ——?支撐價格 /品牌?支撐差異化提升?（劣勢）增加負(fù)擔(dān)跳躍提升適度提升服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 93 2023年 8月 23日客戶購房自行裝修存在的幾點(diǎn)問題v裝修費(fèi)用成本大v裝修花費(fèi)時間長、費(fèi)心v自行裝修對裝修質(zhì)量的擔(dān)心v自行裝修對鄰里等住戶的干擾v二次裝修對房屋損耗度的加大v二次裝修帶來的環(huán)境污染提供（精）裝修套餐方案，可以避免客戶在自行裝修中面臨的諸多不利和不便，同時降低置業(yè)門檻。深圳中原物業(yè)顧問有限公司 94 2023年 8月 23日提供 “ 新級 ” 的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)“ 標(biāo)準(zhǔn)層管家式 ” 物業(yè)管理服務(wù)任何客戶需物業(yè)管理中心提供任何服務(wù)時，只需開門召喚或啟動戶內(nèi)服務(wù)按鈕直接告知服務(wù)需求更加 人性化 的物管附加服務(wù)：q家居清潔及家務(wù)助理服務(wù)q干濕洗熨服務(wù)q籌辦宴會服務(wù)q定時喚醒服務(wù)q代為訂餐、送餐服務(wù)q代租、代管服務(wù)服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 95 2023年 8月 23日q車輛出入管理q小區(qū)背景廣播信息系統(tǒng)q小區(qū)安防監(jiān)控系統(tǒng)中心q業(yè)主論壇q物業(yè)管理公告q網(wǎng)上社區(qū)服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 96 2023年 8月 23日一卡通系統(tǒng)服務(wù)創(chuàng)新配置 物管深圳中原物業(yè)顧問有限公司 97 2023年 8月 23日 惠州 新天地 品牌聯(lián)想 惠州居住、投資……購物中心質(zhì)量最好旗幟居住、購物最大的中高端產(chǎn)品白領(lǐng)、社會精英、生意人 ……片區(qū)最貴升值潛力消費(fèi)群體商場產(chǎn)品地位產(chǎn)品檔次質(zhì)量價格形態(tài)所在地216?，F(xiàn)代、潛力、物有所值感是普通消費(fèi)者對新東江明珠花園的最直觀感受形象創(chuàng)新惠州 新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 98 2023年 8月 23日 項(xiàng)目命名建議東江 ●新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 99 2023年 8月 23日 項(xiàng)目命名建議東江 ●尚城東江 ●城市廣場惠州 ●城市廣場東江 ●新時代廣場新 ●領(lǐng)地惠州 ●新天地深圳中原物業(yè)顧問有限公司 100 2023年 8月 23日項(xiàng)目營銷執(zhí)行策略請參閱：提交《營銷策劃執(zhí)行報告》謝謝！深圳中原物業(yè)顧問有限公司 101 2023年 8月 23日謝謝觀看 /歡迎下載BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH