【正文】 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 總體營 銷推廣策略 造勢策略 客戶策略 傳播策 略 展示策略 銷售策略 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 銷售策略 核心內容 目標 展示策略 客戶策略 傳播策略 造勢策略 輿論爆破、圈層滲透 緊扣區(qū)域發(fā)展，突出項目高價值優(yōu)勢，滿足多元 客戶需求； 深挖自有客戶資源，拓展外圍客戶資源 依托項目理念，將國際、生態(tài)、復合等理念植入其中； 在確保完成銷售任務的基礎上，盡可能實現(xiàn) 項目更大收益； ? 話題引爆價值關注 圈層強化客戶認同感 ? 國際化、生態(tài)、創(chuàng)意 商務空間的充分體現(xiàn) ? 線上打形象、線下做促銷 ? 大蓄大開、強勢引爆 ? 案場外場全員營銷 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 推廣力 1 5 4 3 2 話題 渠道 品牌 感受 活動 執(zhí)行力 。 客戶精 準制導 和拓展 客戶資源的精準制導和拓展是新興區(qū)域高端產(chǎn)品運作的關鍵點，多渠道開發(fā)客戶資源，并通過圈層客戶的良好維護以及項目的良好品質包裝和展示來確保實現(xiàn)現(xiàn)場的“營”和外場的“銷”雙棋并舉！ 強造勢重營銷 向市場不斷釋放區(qū)域價值高速增長的信號，提出“國際級生態(tài)商務，中小企業(yè)孵化器”的概念，幫助更多中小企業(yè)發(fā)展崛起，上升高度聯(lián)系到海信品牌的社會責任感。 核心價值提煉 一、以“國際級生態(tài)商務，中小企業(yè)孵化器 ” 概念切入市場，炒作區(qū)域價值和項目的高成長性、可支付性 二、高品質產(chǎn)品精致營造體系 三、高形象項目展示 包裝增值營銷體系 五、高效率的營銷執(zhí)行銷售組織服務體系 六、 “短、平、快”推售銷控體系 5＋ 1策略 的目標達成體系 四、迅速聚積客戶的快速營銷 傳播體系及渠道開發(fā)體系 總體營銷推廣思路 曬品質 重展示 突出項目小戶型創(chuàng)意空間的特點 ,彰顯項目品質，通過多種展示手段彌補沒有現(xiàn)場接待中心的不足。占據(jù)財富軸心，蘊含巨大財富機遇。 ， 靈動空間設計滿足老市區(qū)升級換代需求，迎合中小企業(yè)提供最高性價比辦公場所。 銷售目標： 六大核心體系筑就奧體核心區(qū)國際化中小企業(yè)孵化基地 六大 價值點 都市、城際立體快速交通樞紐 頂級市政、國際商務配套 生態(tài)辦公 環(huán)保綠色商務空間 優(yōu)越品質靈動空間 財富軸心巨大地利 海信地產(chǎn)巨大品牌號召力 處于都市快速交通、城際快速交通中軸線，實現(xiàn)辦公跨空間快速轉換。 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 第五篇 項目營銷推廣建議 ?目標及核心價值提煉回顧 ?策略綜述 ?展示計劃 ?推廣計劃 ?銷售計劃 ?保障措施 2022年實現(xiàn)銷售回款 約消化 230套房源 蓄客目標約 1380批 時間短任務重！面對目標我們應該怎么樣突破現(xiàn)狀，實現(xiàn)目標 ……… 工程進度： 4棟樓基礎同步施工，預計 2022年 10月 30日左右具備辦理預證條件，先開發(fā)項目西側 4號樓，根據(jù)銷售情況決定 3號樓開發(fā)節(jié)點。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 呼吸式幕墻：呼吸式幕墻由內外兩層玻璃幕墻組成，與傳統(tǒng)幕墻相比，它的最大特點是由內外兩層幕墻之間形成一個通風換氣層，由于此換氣層中空氣的流通或循環(huán)的作用，使內層幕墻的溫度接近室內溫度，減小溫差因而它比傳統(tǒng)的幕墻采暖時節(jié)約能源 42%52%；制冷時節(jié)約能源38%60%.另外由于雙層幕墻的使用，整個幕墻的隔音效果得到了很大的提高。這種辦公形式不規(guī)定早晚工作時間，生態(tài)辦公區(qū)則在空間內設有休息室、衛(wèi)生間甚至廚具等設施，提供 24小時辦公保障。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 低碳商務概念，建議申請 LEED綠色環(huán)保認證 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 智能節(jié)能：建有雨水收集系統(tǒng)，路燈裝有光電板，白天吸收太陽能，儲備晚上所耗電能，建筑表面采用呼吸式幕墻，以調節(jié)局部辦公環(huán)境。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 邊界處理 項目東為 玉頂山公墓，建議考慮在項目東側采用 楊樹 +桃樹 的綠植組合，盡可能減小客戶心理阻礙 ，同時形成高低錯落的天然邊界線。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 綠化景觀 建議在中心位臵設臵中心廣場 社區(qū)內部景觀營造以硬質景觀為主 建議在有限空間內設臵中心廣場， 聚集人流且提升項目形象。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 公共建議（衛(wèi)生間） 公共衛(wèi)生間設計是最容易忽視的細節(jié)，卻是客戶實在感知的地方。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 公共建議（電梯廳） 考慮因素： ?電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時不大堂整體效果融合； 建議要點： ?設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理。（黃色部分） 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 公共建議（大堂） 大堂綠化 提升項目生態(tài)商務的形象，展示項目景觀細節(jié)，增加項目亮點。 內部空間 —— 戶型調整 / 4號樓 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 戶型調整 / 4號樓 驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！ 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 戶型調整 / 4號樓 通過估算得出， 4號樓北向戶型柱寬約為 ，戶型套內面寬約為 ，計算得出為 。 海信： 表明開發(fā)公司身份，海信的品牌號召力強，更容易得到市場的關注、認可和客戶的信任。奧龍觀邸 海爾綠城全運村 名士豪庭 中鐵 根據(jù)項目商業(yè) 2022年入市考慮，商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出龍奧 9號項目底商銷售時的均價約為： 31300元 /㎡ 。 考慮墓地因素對本項目價格的影響， LOFT正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當降低，已試探市場反應。 本案平層公寓價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 在目前市場條件下，通過調整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號公寓 LOFT產(chǎn)品簡裝的銷售均價為： 14000元 /㎡ 。 考慮墓地因素對本項目價格的影響，公寓正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當降低，已試探市場反應。 注：此價格以公共部分精裝，室內初裝為依據(jù) 本案寫字樓價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 在目前市場條件下，通過調整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號公寓平層產(chǎn)品簡裝房的銷售均價約為： 11200元 /㎡ 。 按照項目寫字樓產(chǎn)品的 2022年上半年推售時間預期，商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出項目寫字樓實際推售時的均價約為： 15000元 /㎡ 。 ?核心價值因素： 項目的面積小，總價款低， 可支付性強 ，而裝修標準對價格的影響明顯，且會導致本項目核心價值點“可支付性強”消失，故在價格定位中會考慮這一因素。 ?競爭因素： 區(qū)域內市場競爭的激烈程度將直接影響項目的回款速度和價格策略的制定，是影響項目定價的重要的客觀因素。 在市場中存在一大批對項目區(qū)域的發(fā)展前景極為看好的投資客戶，根據(jù)此前同區(qū)域項目積累客戶的需求分析， 200㎡ 500㎡ 的投資客戶 70%以上， 但由于目前區(qū)域內暫無投資性寫字樓產(chǎn)品，客觀上阻礙了這一批投資客的購買行為，這為海信 〃 龍奧 9號項目提供了絕佳的市場機遇。 ?有更新、更換辦公場所需求，且認可項目區(qū)域前景的事業(yè)單位，其購房款項由上級單位審批，在一定時間內必須支出，這些單位對項目的形象要求較高，重視辦公環(huán)境的舒適度，基本用途為自用辦公，預留一部分對外出租。 ? 與省、市級行政事業(yè)單位往來密切的私營企業(yè)（約占 40%） ? 商業(yè)地產(chǎn)投資者（金融投資公司和具有投資意識個人） （約占40%） ? 具有可支配購房專項資金的事業(yè)單位和知名企業(yè)（約占 20%） 本案寫字樓客群定位及特征描述 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 ?隨著省、市級機關單位遷入奧體區(qū)域，必然吸引一批與之業(yè)務往來密切的中小公司東遷， 這部分潛在客戶的需求在目前區(qū)域內存在產(chǎn)品空白點，將是本項目的主力客群，這也成為項目片區(qū)潛在中、 小型私營公司客群購房的重要目的，同時這一部分客戶對市區(qū)的擁擠及在用辦公物業(yè)的環(huán)境產(chǎn)生抵抗情緒 。因此，為使本項目的客群定位更加準確，我司采用 “多維交叉客戶分析” 來確定客戶定位問題。在項目區(qū)域內提出“ MORE空間”概念，既符合項目產(chǎn)品組合特性，又是對項目產(chǎn)品區(qū)別亍本區(qū)域相同性質產(chǎn)品的主題訴求，凸顯項目產(chǎn)品使用上的自由性和多樣性。復合空間 ?泉城 COD：奘體片區(qū)已成為濟南市最受關注的新區(qū)， 濟南中央行政區(qū) 【 COD】 雛形凸現(xiàn)， 也逐漸被市場認可； ?奘體核心：表明整個項目所依附的大環(huán)境和秲缺的地段優(yōu)勢，濟南只有一個奘體中心，也只 有一個 COD，上風上水，絕佳地段； ?復合空間：說明項目產(chǎn)品形式及產(chǎn)品組合的多樣性、多選擇性。 市場 可行 本體 可行 經(jīng)濟 可行 項目定位及發(fā)展建議 定位思考 収展建議 項目定位 市場考量 本體考量 地段、品質、 COD 經(jīng)濟考量 小面積、低總價、丌受限 功能復合、多元 項目定位及發(fā)展建議 本案市場定位 収展建議 項目定位 泉城 COD 市場 本體 經(jīng)濟 充分考慮項目現(xiàn)狀（公墓）及項目節(jié)點（已報規(guī)），在滿足上述條件的出前提下，依托現(xiàn)有產(chǎn)品，進行定位推導。 項目東側公墓對販房客戶產(chǎn)生心理影響； 現(xiàn)場無售樓處，影響現(xiàn)場引導及向客戶推介產(chǎn)品； 丌緊靠交通主干道，形象展示面丌足； 周邊生活配套設施尚待完善； 丌受限貸限販影響； 行政中心東秱，吸引諸多中小辦公客戶東遷； 區(qū)域內同類產(chǎn)品多數(shù)整售，本項目収售面臨機遇； 城市収展的指向性，對區(qū)域収展具有明顯推勱作用； 區(qū)域產(chǎn)品同質化嚴重； 丌可預知的政策性影響。 ? 建筑采用現(xiàn)代風格，整體形成連續(xù)的城市景觀界面和活潑的天際線，外立面以玻璃幕與實墻體虛實結合為主，襯托出主體建筑的大氣。 用地基本經(jīng)濟技術指標 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上規(guī)劃建筑面積（㎡） 143279 其中底層商業(yè)面積（㎡） 13400 地下規(guī)劃建筑面積（㎡） 32538 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 車位數(shù)（地下立體停車） 1433 本體分析 項目背景 小結 ? 項目為現(xiàn)代風格設計，形象感、品質感好，產(chǎn)品設計多樣化，可滿足多種客群需求； ? 產(chǎn)品規(guī)劃以小面積商務辦公產(chǎn)品為主，產(chǎn)品劃分靈活。 ? 地塊整體地勢呈南高北低，東高西低，基本平整到位?；蹐@ 本體分析 項目背景 小結 地塊環(huán)境分析 ? 區(qū)位環(huán)境優(yōu)越 —— 奧體核心片區(qū)，屬于濟南 COD，投資前景好； ? 交通通達性好 —— 路網(wǎng)組織完備，交通便利；目前沒有公共交通系統(tǒng)可以直接抵達，但就現(xiàn)有周邊狀況來看，未來交通系統(tǒng)將趨于完善； ? 區(qū)域配套完善 —— 項目 周邊 區(qū)域內市政、醫(yī)療設施齊全，日常生活配套設施有待進一步完善。 海信天璽 鳳凰金岸 濟南海信 借助區(qū)域發(fā)展，搶占市場空白，滿足 客戶需求 第二篇 項目屬性界定 ?項目背景 ?本體分析 ?小結 項目開發(fā)現(xiàn)狀 本體分析 項目背景 小結 ?4棟樓基礎同步施工，預計 2022年 10月 30日左右具備辦理預證條件，先開發(fā)項目西側 4號樓，根據(jù)銷售情況決定 3號樓開發(fā)節(jié)點； ?規(guī)劃方案前臵并已報規(guī)，可調整余地不大； 產(chǎn)品可調整空間有限，項目操作更多要依據(jù)營銷手段落地 海信地產(chǎn)品牌 “ 有愛，建筑也勱情 ”, 是海信地產(chǎn)的核心理念“做令人尊敬的企業(yè) ” ，是海信地產(chǎn)的追求；高度的社會責仸感和使命感是海信地產(chǎn)一貫的堅持。 ◆三成客戶在鄰近墓地的商務物業(yè)比相同樓盤中的其他樓座 便宜 2022元左右才會選擇 購買 。 ?單位販買的主體是私營企業(yè)和行政事業(yè)單位，其行業(yè)類別以 房地產(chǎn)類、 IT類、貿易 類 為主。 這類客戶 關注辦公區(qū)位、寫字樓檔次、總價 ， 辦公需求面積 200500平方米。 高新區(qū)板塊客戶對價格、地段、戶型更關注。 高