【正文】 年 的發(fā)展積累了大量的行業(yè)經(jīng)驗(yàn) ，特別是對地產(chǎn)周期的研究和 應(yīng)對 中原將香港的成熟的市場操作 方法帶進(jìn)大陸，影響了大陸整 個行業(yè)的市場觀念 澳門是亞洲典型的微型經(jīng)濟(jì)體 ，各種雄厚資本的進(jìn)入及本地 的強(qiáng)勁購買力使整個澳門地產(chǎn) 市場顯得更具魅力，中原在澳 門的成功為中原積累了適應(yīng)資 本快速流動的市場的能力 隨著改革開放的日益深化，中 原也大陸也開始大展拳腳 十多年的本土發(fā)展，使中原實(shí) 現(xiàn)了港式經(jīng)驗(yàn)和本土特色的無 縫結(jié)合，并逐漸發(fā)展形成更加 適合本土市場的操作模式 我們在香港、澳門和大陸都積累了豐富的案例 我們形成了中原自己的實(shí)踐體系 項(xiàng)目立項(xiàng) 項(xiàng)目策略制定 項(xiàng)目結(jié)束 目標(biāo)分解 策略構(gòu)思 策略分解 分步執(zhí)行 策略中心 監(jiān)控 銷售中心 監(jiān)控 營銷模型 模式總結(jié) 數(shù)據(jù)模型 客戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 員工培訓(xùn)標(biāo)準(zhǔn) 員工選聘標(biāo)準(zhǔn) 其他相關(guān)標(biāo)準(zhǔn) … 其他相關(guān)總結(jié) … 中原實(shí)踐體系 我們幫助客戶一步步實(shí)現(xiàn)事業(yè)上的騰飛 Learn 學(xué)習(xí) Apply 應(yīng)用 Innovation 創(chuàng)新 Standardize 標(biāo)準(zhǔn)化 1 2 3 4 溝通、了解并學(xué)習(xí)中原 的最佳實(shí)踐 應(yīng)用中原的成功經(jīng)驗(yàn)到 具體項(xiàng)目中 結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況實(shí)現(xiàn) 部分創(chuàng)新 形成符合您生意的標(biāo)準(zhǔn) 化操作方法 Our Clients 我們的客戶 新鴻基地產(chǎn) 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 華僑城地產(chǎn) 華潤地產(chǎn) 金地地產(chǎn) 保利地產(chǎn) 瑞安集團(tuán) 招商地產(chǎn) 嘉里建設(shè) 新世界地產(chǎn) SOHO中國 北辰實(shí)業(yè) 雅居樂地產(chǎn) 佰仕達(dá)控股 海爾地產(chǎn) 豐田房屋 家樂福 松下家居 索尼家居 我們服務(wù)于在中國境內(nèi)快速成長的地產(chǎn)相關(guān)企業(yè) 我們在奧體片區(qū)積累了大量的終端客戶資料 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 北京合景泰富香悅四季 總建面 60萬平米（住宅） 深圳萬科第五園 總建面 25萬平米（住宅） 北京泛海國際居住區(qū) 總建面 260萬平米（住宅） 深圳萬科金域藍(lán)灣 總建面 30萬平米（住宅） 北京海棠公社 總建面 33萬平米（住宅） 深圳萬科天琴灣 總建面 80萬平米（住宅） 北京復(fù)地國際公寓 總建面 10萬平米（住宅） 深圳萬科金域華府 總建面 19萬平米（住宅） 北京京都杭城 總建面 35萬平米（住宅） 深圳中海深圳灣畔 總建面 17萬平米（住宅） 上海世貿(mào)濱江花園 總建面 80萬平米（住宅） 上海華潤橡樹灣 總建面 23萬平米（住宅） 上海奧林匹克花園 總建面 70萬平米（住宅） 上海金地灣流域 總建面 20萬平米（住宅） 中原各城市操作項(xiàng)目展示 山東中原現(xiàn)在所承擔(dān) 策略營銷項(xiàng)目 一覽表 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 合作模式 濟(jì)南黃金 99 總建面 100萬平米（住宅） 全程策劃營銷代理 濟(jì)南黃金時代廣場 總建面 50萬平米（綜合） 全程策劃營銷代理 濟(jì)南萊鋼凱旋新城 總建面 30萬平米（住宅） 全程策劃營銷代理 濟(jì)南鑫苑名家 總建面 70萬平米（住宅） 全程策劃營銷代理 濟(jì)南恒生伴山 總建面 16萬平米（住宅） 全程策劃營銷代理 濟(jì)南冠華車北項(xiàng)目 總建面 20萬平米（住宅） 全程策劃營銷代理 山東融匯分水嶺項(xiàng)目 總建面 （住宅） 前期市場研究定位及營銷策略 綠地國際花都 總建面 160萬平米（住宅） 前期市場研究定位及營銷策略 濟(jì)南華潤萬象城 總建面 40萬平米（綜合） 前期市場研究及招商策略 濟(jì)南華潤興隆莊項(xiàng)目 總占地 12022畝 （住宅） 前期市場研究及產(chǎn)品定位 濟(jì)南魯能大漢峪項(xiàng)目 總占地 2022畝（住宅） 前期市場研究定位及營銷策略 山東中原近年所承擔(dān) 策略顧問項(xiàng)目 一覽表 項(xiàng)目名稱 規(guī)模 合作模式 濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城 總建面 300萬平米（住宅） 項(xiàng)目市場研究及監(jiān)控 濟(jì)南魯能大漢峪項(xiàng)目 總占地 2022畝（住宅） 前期市場研究定位及營銷策略 濟(jì)南名士豪庭 總建面 80萬平米（住宅） 前期市場研究定位及營銷策略 濟(jì)南唐冶新城項(xiàng)目 總占地 12平方公里（住宅） 前期市場研究及規(guī)劃布局 濟(jì)南天鴻萬象新天 總建面 360萬平米（住宅） 前期市場研究及產(chǎn)品定位 濟(jì)南華潤萬象城 總建面 40萬平米（綜合） 前期市場研究及招商策略 濟(jì)南華潤興隆莊項(xiàng)目 總占地 12022畝 （住宅） 前期市場研究定位及營銷策略 山東融匯老商埠項(xiàng)目 總占 地 3萬平公里（綜合） 前期市場研究定位及營銷策略 綠地國際花都 總建面 40萬平米（住宅） 前期市場研究及產(chǎn)品定位 山東融匯分水嶺項(xiàng)目 總建面 （住宅） 前期市場研究及產(chǎn)品定位 {本案營銷人員配備 } 項(xiàng)目總督導(dǎo)：王鑫、吳銓華 項(xiàng)目負(fù)責(zé)人：喬相逢 市場研究顧問：薄夫利 策劃經(jīng)理：尹伊 銷售經(jīng)理：王濤 策劃師 策劃師 銷售主管 臵業(yè)顧問 項(xiàng)目總負(fù)責(zé) —— 王鑫 （山東中原董事總經(jīng)理） 北京航空航天大學(xué) 市場營銷 學(xué)士學(xué)位 自 2022年起加入中原地產(chǎn)（ Centaline）集團(tuán)，自 2022年起參與山東中原的創(chuàng)立及主持房地產(chǎn)營銷策劃及顧問工作，任山東中原董事總經(jīng)理至今。 20222022年濟(jì)南人均 GDP年均增長 %，2022年濟(jì)南人均 GDP達(dá)到 57394元。 今后，公寓產(chǎn)品的建筑類型將更加豐富，多種形式的建筑類型將滿足丌同需求的潛在客戶； 隨著房價的丌斷上漲、通貨膨脹可能性的丌斷增加，公寓項(xiàng)目成為投資產(chǎn)品的趨勢將更加明顯； 區(qū)域內(nèi)辦公物業(yè)的稀缺，導(dǎo)致公寓產(chǎn)品發(fā)展為寫字樓的替代品 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 供應(yīng)量 成交均價 品質(zhì) 客群 區(qū)域內(nèi)在售公寓產(chǎn)品的供應(yīng)量少，僅有； 潛在供應(yīng)量較多，約有 44萬平方米，以當(dāng)前區(qū)域內(nèi)未上市的公寓產(chǎn)品體量和去化速度計算，未來市場競爭激烈； 當(dāng)前區(qū)域市場的簡裝修成交均價為 9995元 /平方米； 地段是決定公寓產(chǎn)品定位及價格的重要因素，越靠近奧體板塊核心的公寓產(chǎn)品定價越高，產(chǎn)品品質(zhì)越高，購置門檻也越高； 奧體片區(qū)是濟(jì)南市場中首屈一指的高端產(chǎn)品集中地，公寓產(chǎn)品的精裝標(biāo)準(zhǔn)高，從“ 硬裝 ” 向 “ 軟裝 ” 品質(zhì)提升； 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品的客群從以居住和投資為主，轉(zhuǎn)變?yōu)橐赞k公自用或投資為主，企事業(yè)單位大客戶和私營企業(yè)主成為客群主流； 結(jié)論 公寓市場潛在競爭較大，高端產(chǎn)品相對集中，投資及辦公需求為主； 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域公寓市場小結(jié) 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌稣{(diào)研綜述 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 奧體板塊是濟(jì)南新興的政務(wù)商務(wù)中心，文博片區(qū)以城市高檔寫字樓為主， 無論在硬件配套還是交通條件上，均體現(xiàn)一定的優(yōu)越性。 ?新城東擴(kuò)、政府行政單位的東遷，全運(yùn)會的召開以及東部大片土地的開發(fā)，已經(jīng)讓東部成為濟(jì)南房地產(chǎn)市場最炙手可熱的區(qū)域之一。慧園 馬山新城 溫泉王朝 天鵝湖 煙臺海信 定位釋義： 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 本案形象定位 収展建議 項(xiàng)目定位 龍脈之上 〃MORE 空間 定位釋義： ?龍脈之上：指出項(xiàng)目地段的秲?nèi)焙唾Y源優(yōu)勢，上風(fēng)上水，商務(wù)辦公極佳選擇； ?MORE空間：即指更多空間，更多選擇。 考慮墓地因素對本項(xiàng)目價格的影響，寫字樓正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場反應(yīng)。 (紅色部分 ) 通過估算得出， 4號樓南向戶型柱寬約為 ，戶型套內(nèi)面寬為 ，計算得出為。 從原理上，呼吸式幕墻采用“煙囪效應(yīng)”與“溫室效應(yīng)”的原理，是從幕墻的功能上解決節(jié)能問題；單層幕墻則只是從材料的選用上，通過材料本身的特性來達(dá)到一定的節(jié)能效果。線上線下聯(lián)袂炒作，配合項(xiàng)目營銷節(jié)點(diǎn)，和產(chǎn)品亮點(diǎn)的推出，如可支付強(qiáng)、高成長性、生態(tài)產(chǎn)品等。太陽能利用系統(tǒng)、可循環(huán)利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風(fēng)系統(tǒng)等一應(yīng)俱全。匯展國際 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 13% 100% 98% 90% 90% 道路交通 15% 100% 100% 95% 95% 商業(yè)氛圍 20% 100% 95% 85% 85% 發(fā)展?jié)摿? 13% 100% 102% 102% 103% 工程進(jìn)度 14% 80% 80% 75% 78% 產(chǎn)權(quán)年限 13% 80% 80% 100% 100% 開發(fā)商品牌 12% 90% 90% 95% 105% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 35000 25000 30000 26000 各樣本修正后價格 32690 23100 27300 24180 本項(xiàng)目價格 26818 本案商業(yè)價格定位 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 海信 〃 龍奧 9號 案名解讀： 龍奧 9號 ：龍奧二字直接表明項(xiàng)目所在區(qū)域； 9號是項(xiàng)目地塊兒的標(biāo)號，9為陽數(shù)之最，是非常吉利的數(shù)字，有著富足、智慧、興盛等等很多美好的含義，與項(xiàng)目的氣質(zhì)、調(diào)形相吻合。 ?現(xiàn)金流要求： 這是開發(fā)企業(yè)的硬性要求，是影響項(xiàng)目定價的關(guān)鍵因素。 充分考慮各類物業(yè)能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來的經(jīng)濟(jì)收益，目前區(qū)域市場寫字樓銷售價格與公寓相差較少，從時間成本考慮出發(fā)，本案應(yīng)盡可能滿足多元化客戶需求。而墓地對商務(wù)物業(yè)的影響僅作為商務(wù)物業(yè)定價的參考因素，丌作為最終決定 因素； 應(yīng)通過產(chǎn)品打造及營銷手段最大限度規(guī)避； 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場研究 結(jié)論 1 2 3 城市宏觀層面： 市場進(jìn)入快速發(fā)展期，本案地處城市主流發(fā)展帶； 區(qū)域市場層面： 公寓產(chǎn)品相對價值較高，現(xiàn)行寫字樓市場，存 在一定市場空白，未來市場公寓與寫字樓均面臨較大市場競爭； 客戶調(diào)研層面： 多數(shù)客戶購房動機(jī)為投資和首臵辦公，因此 對于本案產(chǎn)品的功能復(fù)合性提出一定要求。 租金水平及出租率 ?奧體板塊無在租寫字樓。 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域整體市場綜述 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域公寓市場調(diào)研 ——在售項(xiàng)目分析 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)量 （萬平方米） 類 型 主力戶型 主力面積 （㎡） 裝修 標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡ ） 均價 （元 /㎡ ） 開盤時間 月均去化 速度 (萬平方米 /月 ) 銷售率 國奧城 平層 4580平方米一室 4580 3000 14000 （含 3000元精裝） 68% LOFT 3588平方米 3588 4000 18000 （含 4000元精裝） 35% 玉兮公寓 平層 一室 兩室 74146 3000 14000 基本清盤 中齊 未來城 平層 一室 50 500 8300 98% 區(qū)域公寓產(chǎn)品總供應(yīng)量為 ，簡裝修均價為 9995元 /平方米，區(qū)域項(xiàng)目月均去化速度為 萬平方米（均有多層團(tuán)購大客戶），區(qū)域內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)從 5004000元 /平方米不等。 規(guī)劃方案前置幵已報規(guī)，可調(diào)整余地丌大。Code of this report | 1 169。方案展現(xiàn)了開収企業(yè)刜步思路，后期物業(yè)収展建議提出將在結(jié)合市場競爭及客戶需求的基礎(chǔ)上迚行細(xì)部微調(diào)。公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，產(chǎn)品定位越高端戶型面積越大，精裝標(biāo)準(zhǔn)越高。 ?高新區(qū)板塊遠(yuǎn)離市中心，雖配套有待完善 ,但交通條件較為理想，寫字樓租金水平在 /平 /天 ,主要集中在 /平 /天 ，板塊整體租金水平低于濟(jì)南市平均水平，為租金水平最低區(qū)域。 借助區(qū)域發(fā)展，搶占市場空白，滿足 客戶需求 第二篇 項(xiàng)目屬性界定 ?項(xiàng)目背景 ?本體分析 ?小結(jié) 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) ?4棟樓基礎(chǔ)同步施工，預(yù)計 2022年 10月 30日左右具備辦理預(yù)證條件，先開發(fā)項(xiàng)目西側(cè) 4號樓，根據(jù)銷售情況決定 3號樓開發(fā)節(jié)點(diǎn)； ?規(guī)劃方案前臵并已報規(guī)，可調(diào)整余地不大； 產(chǎn)品可調(diào)整空間有限，項(xiàng)目操作更多要依據(jù)營銷手段落地 海信地產(chǎn)品牌 “ 有愛，建筑也勱情 ”, 是海信地產(chǎn)的核心理念“做令人尊敬的企業(yè) ” ，是海信地產(chǎn)的追求；高度的社會責(zé)仸感和使命感是海信地產(chǎn)一貫的堅持。 市場 可行 本體 可行 經(jīng)濟(jì)