【正文】 ，也只 有一個(gè) COD，上風(fēng)上水，絕佳地段； ?復(fù)合空間：說明項(xiàng)目產(chǎn)品形式及產(chǎn)品組合的多樣性、多選擇性。 ?有更新、更換辦公場(chǎng)所需求，且認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域前景的事業(yè)單位，其購房款項(xiàng)由上級(jí)單位審批，在一定時(shí)間內(nèi)必須支出，這些單位對(duì)項(xiàng)目的形象要求較高，重視辦公環(huán)境的舒適度，基本用途為自用辦公，預(yù)留一部分對(duì)外出租。 按照項(xiàng)目寫字樓產(chǎn)品的 2022年上半年推售時(shí)間預(yù)期，商業(yè)物業(yè)價(jià)格年增率 8%計(jì)算，得出項(xiàng)目寫字樓實(shí)際推售時(shí)的均價(jià)約為： 15000元 /㎡ 。 考慮墓地因素對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響， LOFT正式推售時(shí)的價(jià)格可通過優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場(chǎng)反應(yīng)。 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號(hào)樓 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號(hào)樓 驗(yàn)收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！ 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號(hào)樓 通過估算得出， 4號(hào)樓北向戶型柱寬約為 ，戶型套內(nèi)面寬約為 ，計(jì)算得出為 。 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 外部空間 —— 綠化景觀 建議在中心位臵設(shè)臵中心廣場(chǎng) 社區(qū)內(nèi)部景觀營(yíng)造以硬質(zhì)景觀為主 建議在有限空間內(nèi)設(shè)臵中心廣場(chǎng)， 聚集人流且提升項(xiàng)目形象。 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 其他建議 呼吸式幕墻：呼吸式幕墻由內(nèi)外兩層玻璃幕墻組成，與傳統(tǒng)幕墻相比，它的最大特點(diǎn)是由內(nèi)外兩層幕墻之間形成一個(gè)通風(fēng)換氣層，由于此換氣層中空氣的流通或循環(huán)的作用，使內(nèi)層幕墻的溫度接近室內(nèi)溫度，減小溫差因而它比傳統(tǒng)的幕墻采暖時(shí)節(jié)約能源 42%52%；制冷時(shí)節(jié)約能源38%60%.另外由于雙層幕墻的使用，整個(gè)幕墻的隔音效果得到了很大的提高。占據(jù)財(cái)富軸心，蘊(yùn)含巨大財(cái)富機(jī)遇。 營(yíng)銷推廣 展示計(jì)劃 策略綜述 推廣計(jì)劃 銷售計(jì)劃 保障措施 總體營(yíng) 銷推廣策略 造勢(shì)策略 客戶策略 傳播策 略 展示策略 銷售策略 營(yíng)銷推廣 展示計(jì)劃 策略綜述 推廣計(jì)劃 銷售計(jì)劃 保障措施 銷售策略 核心內(nèi)容 目標(biāo) 展示策略 客戶策略 傳播策略 造勢(shì)策略 輿論爆破、圈層滲透 緊扣區(qū)域發(fā)展，突出項(xiàng)目高價(jià)值優(yōu)勢(shì)，滿足多元 客戶需求； 深挖自有客戶資源，拓展外圍客戶資源 依托項(xiàng)目理念，將國際、生態(tài)、復(fù)合等理念植入其中； 在確保完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上，盡可能實(shí)現(xiàn) 項(xiàng)目更大收益； ? 話題引爆價(jià)值關(guān)注 圈層強(qiáng)化客戶認(rèn)同感 ? 國際化、生態(tài)、創(chuàng)意 商務(wù)空間的充分體現(xiàn) ? 線上打形象、線下做促銷 ? 大蓄大開、強(qiáng)勢(shì)引爆 ? 案場(chǎng)外場(chǎng)全員營(yíng)銷 營(yíng)銷推廣 展示計(jì)劃 策略綜述 推廣計(jì)劃 銷售計(jì)劃 保障措施 推廣力 1 5 4 3 2 話題 渠道 品牌 感受 活動(dòng) 執(zhí)行力 。 ， 靈動(dòng)空間設(shè)計(jì)滿足老市區(qū)升級(jí)換代需求，迎合中小企業(yè)提供最高性價(jià)比辦公場(chǎng)所。這種辦公形式不規(guī)定早晚工作時(shí)間，生態(tài)辦公區(qū)則在空間內(nèi)設(shè)有休息室、衛(wèi)生間甚至廚具等設(shè)施，提供 24小時(shí)辦公保障。 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（衛(wèi)生間） 公共衛(wèi)生間設(shè)計(jì)是最容易忽視的細(xì)節(jié)，卻是客戶實(shí)在感知的地方。 海信： 表明開發(fā)公司身份，海信的品牌號(hào)召力強(qiáng)，更容易得到市場(chǎng)的關(guān)注、認(rèn)可和客戶的信任。 本案平層公寓價(jià)格定位 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 在目前市場(chǎng)條件下，通過調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號(hào)公寓 LOFT產(chǎn)品簡(jiǎn)裝的銷售均價(jià)為： 14000元 /㎡ 。 ?核心價(jià)值因素： 項(xiàng)目的面積小，總價(jià)款低， 可支付性強(qiáng) ，而裝修標(biāo)準(zhǔn)對(duì)價(jià)格的影響明顯，且會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目核心價(jià)值點(diǎn)“可支付性強(qiáng)”消失，故在價(jià)格定位中會(huì)考慮這一因素。 ? 與省、市級(jí)行政事業(yè)單位往來密切的私營(yíng)企業(yè)（約占 40%） ? 商業(yè)地產(chǎn)投資者（金融投資公司和具有投資意識(shí)個(gè)人） （約占40%） ? 具有可支配購房專項(xiàng)資金的事業(yè)單位和知名企業(yè)（約占 20%） 本案寫字樓客群定位及特征描述 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 ?隨著省、市級(jí)機(jī)關(guān)單位遷入奧體區(qū)域，必然吸引一批與之業(yè)務(wù)往來密切的中小公司東遷， 這部分潛在客戶的需求在目前區(qū)域內(nèi)存在產(chǎn)品空白點(diǎn)，將是本項(xiàng)目的主力客群，這也成為項(xiàng)目片區(qū)潛在中、 小型私營(yíng)公司客群購房的重要目的，同時(shí)這一部分客戶對(duì)市區(qū)的擁擠及在用辦公物業(yè)的環(huán)境產(chǎn)生抵抗情緒 。 市場(chǎng) 可行 本體 可行 經(jīng)濟(jì) 可行 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 定位思考 収展建議 項(xiàng)目定位 市場(chǎng)考量 本體考量 地段、品質(zhì)、 COD 經(jīng)濟(jì)考量 小面積、低總價(jià)、丌受限 功能復(fù)合、多元 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 本案市場(chǎng)定位 収展建議 項(xiàng)目定位 泉城 COD 用地基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上規(guī)劃建筑面積（㎡） 143279 其中底層商業(yè)面積（㎡） 13400 地下規(guī)劃建筑面積（㎡） 32538 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 車位數(shù)（地下立體停車） 1433 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) ? 項(xiàng)目為現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計(jì)，形象感、品質(zhì)感好，產(chǎn)品設(shè)計(jì)多樣化，可滿足多種客群需求； ? 產(chǎn)品規(guī)劃以小面積商務(wù)辦公產(chǎn)品為主，產(chǎn)品劃分靈活。 借助區(qū)域發(fā)展，搶占市場(chǎng)空白，滿足 客戶需求 第二篇 項(xiàng)目屬性界定 ?項(xiàng)目背景 ?本體分析 ?小結(jié) 項(xiàng)目開發(fā)現(xiàn)狀 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) ?4棟樓基礎(chǔ)同步施工，預(yù)計(jì) 2022年 10月 30日左右具備辦理預(yù)證條件，先開發(fā)項(xiàng)目西側(cè) 4號(hào)樓，根據(jù)銷售情況決定 3號(hào)樓開發(fā)節(jié)點(diǎn)； ?規(guī)劃方案前臵并已報(bào)規(guī)，可調(diào)整余地不大； 產(chǎn)品可調(diào)整空間有限，項(xiàng)目操作更多要依據(jù)營(yíng)銷手段落地 海信地產(chǎn)品牌 “ 有愛，建筑也勱情 ”, 是海信地產(chǎn)的核心理念“做令人尊敬的企業(yè) ” ，是海信地產(chǎn)的追求；高度的社會(huì)責(zé)仸感和使命感是海信地產(chǎn)一貫的堅(jiān)持。 高新區(qū)板塊客戶對(duì)價(jià)格、地段、戶型更關(guān)注。 ?高新區(qū)板塊遠(yuǎn)離市中心，雖配套有待完善 ,但交通條件較為理想，寫字樓租金水平在 /平 /天 ,主要集中在 /平 /天 ，板塊整體租金水平低于濟(jì)南市平均水平，為租金水平最低區(qū)域。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 10003000平米，主力面積 300平米。公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，產(chǎn)品定位越高端戶型面積越大，精裝標(biāo)準(zhǔn)越高。 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 東部區(qū)域以政務(wù)商務(wù)功能 +高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征，奧體文博片區(qū)是東部新區(qū)發(fā)展的 龍頭，未來區(qū)域的城市價(jià)值及輻射效應(yīng)將呈現(xiàn)持續(xù)增強(qiáng)態(tài)勢(shì)； 區(qū)域定位高、起點(diǎn)高，基礎(chǔ)設(shè)施承載能力強(qiáng)，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。方案展現(xiàn)了開収企業(yè)刜步思路，后期物業(yè)収展建議提出將在結(jié)合市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)及客戶需求的基礎(chǔ)上迚行細(xì)部微調(diào)。曾帶領(lǐng)團(tuán)隊(duì)操作過多個(gè)策劃項(xiàng)目，能夠及時(shí)根據(jù)市場(chǎng)情況進(jìn)行反饋溝通，制訂和調(diào)整適合項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣策略。Code of this report | 1 169。 主要操作項(xiàng)目： 濟(jì)南名士豪庭 （ 80萬平米住宅） 青島匯豪國際 （ 30萬平米住宅） 青島財(cái)富廣場(chǎng) （ 30萬平米綜合） 濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城 （ 300萬平米住宅） 濟(jì)南天鴻萬象新天 （ 360萬平米住宅） 姓名 操盤項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 喬 相 逢 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 50萬平米綜合 即將銷售 前期策劃 濟(jì)南金光旺角 8萬平米綜合 在售 全程策劃銷售 誠基泉城新時(shí)代商業(yè)廣場(chǎng) 3萬平米商業(yè) 招商 策劃及招商 青島財(cái)富中心 35萬平米綜合 售罄 全程策劃 濟(jì)南名士豪庭 80萬平米住宅 在售 前期策劃 聊城百貨大廈 10萬平米寫字樓 售罄 全程策劃銷售 濱州百樂不夜城 10萬平米綜合 售罄 全程策劃銷售 淄博華僑城 120萬平米住宅 在售 前期策劃 學(xué)歷： 山東理工大學(xué)、市場(chǎng)營(yíng)銷學(xué)士 工作經(jīng)歷： 8年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃工作經(jīng)驗(yàn) 工作描述： 有著豐富的房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷經(jīng)驗(yàn)，思維活躍有創(chuàng)新性，有敏銳的判斷力和較強(qiáng)的執(zhí)行能力。 規(guī)劃方案前置幵已報(bào)規(guī)，可調(diào)整余地丌大。 濟(jì)南城市發(fā)展格局表現(xiàn)為東西拓進(jìn)，變單一核心為東西帶狀發(fā)展； 東部發(fā)展前景看好催生土地增值，成為城市房地產(chǎn)開發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域； “東拓”主要是収展東部城區(qū)奘體文単、賢文、漢峪、長(zhǎng)嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河等十大片區(qū)。 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域整體市場(chǎng)綜述 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域公寓市場(chǎng)調(diào)研 ——在售項(xiàng)目分析 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項(xiàng)目名稱 供應(yīng)量 （萬平方米） 類 型 主力戶型 主力面積 （㎡） 裝修 標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡ ） 均價(jià) （元 /㎡ ） 開盤時(shí)間 月均去化 速度 (萬平方米 /月 ) 銷售率 國奧城 平層 4580平方米一室 4580 3000 14000 （含 3000元精裝） 68% LOFT 3588平方米 3588 4000 18000 （含 4000元精裝） 35% 玉兮公寓 平層 一室 兩室 74146 3000 14000 基本清盤 中齊 未來城 平層 一室 50 500 8300 98% 區(qū)域公寓產(chǎn)品總供應(yīng)量為 ，簡(jiǎn)裝修均價(jià)為 9995元 /平方米，區(qū)域項(xiàng)目月均去化速度為 萬平方米（均有多層團(tuán)購大客戶），區(qū)域內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)從 5004000元 /平方米不等。 代表項(xiàng)目有 魯商國奧城、黃金時(shí)代廣場(chǎng) 高新區(qū)板塊聚集了大批高科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才，配套設(shè)施有待完善，寫字樓市場(chǎng)發(fā)展尚待成熟； 板塊土地資源豐富，遠(yuǎn)離市中心， 寫字樓體量居于各板塊之首，平均 17萬平米。 租金水平及出租率 ?奧體板塊無在租寫字樓。 奧體片區(qū)整棟、整層購買大客戶對(duì)交通、視覺景觀、立面昭示效果較為挑剔。而墓地對(duì)商務(wù)物業(yè)的影響僅作為商務(wù)物業(yè)定價(jià)的參考因素，丌作為最終決定 因素； 應(yīng)通過產(chǎn)品打造及營(yíng)銷手段最大限度規(guī)避； 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 結(jié)論 1 2 3 城市宏觀層面： 市場(chǎng)進(jìn)入快速發(fā)展期，本案地處城市主流發(fā)展帶； 區(qū)域市場(chǎng)層面： 公寓產(chǎn)品相對(duì)價(jià)值較高，現(xiàn)行寫字樓市場(chǎng)，存 在一定市場(chǎng)空白，未來市場(chǎng)公寓與寫字樓均面臨較大市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)； 客戶調(diào)研層面： 多數(shù)客戶購房動(dòng)機(jī)為投資和首臵辦公，因此 對(duì)于本案產(chǎn)品的功能復(fù)合性提出一定要求。 項(xiàng)目四至 東面：玉頂山 南面：龍奧北路 西面 :建設(shè)中的寫字樓項(xiàng)目 北面：公交總公司立體停車場(chǎng) 東 西 北 南 本體分析 項(xiàng)目背景 小結(jié) 地塊技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，可規(guī)劃建筑面積 143250㎡ ，項(xiàng)目用地規(guī)劃在奧體片區(qū)屬中等規(guī)模，適宜整體開發(fā)，對(duì) 區(qū)域拉動(dòng)無明顯的提升作用。 充分考慮各類物業(yè)能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來的經(jīng)濟(jì)收益，目前區(qū)域市場(chǎng)寫字樓銷售價(jià)格與公寓相差較少，從時(shí)間成本考慮出發(fā)，本案應(yīng)盡可能滿足多元化客戶需求。 通過對(duì)以上三項(xiàng)進(jìn)行深入研究分析后，再對(duì)其結(jié)論進(jìn)行交叉分析，依此制定本項(xiàng)目寫字樓及公寓的客群定位。 ?現(xiàn)金流要求： 這是開發(fā)企業(yè)的硬性要求，是影響項(xiàng)目定價(jià)的關(guān)鍵因素。 參考因素 權(quán)重 海爾玉蘭公寓 名士豪庭 藍(lán)調(diào)國際 魯商 〃 國奧城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 14% 98% 95% 108% 98% 道路交通 13% 105% 108% 105% 105% 景觀視野 18% 95% 110% 115% 95% 配套設(shè)施 17% 100% 98% 100% 90% 物管服務(wù) 15% 95% 105% 108% 105% 裝修程度 11% 92% 96% 105% 92% 開發(fā)商品牌 12% 90% 95% 115% 98% 合計(jì) 100% 樣本現(xiàn)價(jià)格 14000 9500 7600 14000 各樣本修正后價(jià)格 13530 9690 8284 13720 本項(xiàng)目?jī)r(jià)格 11215 注：以下公寓價(jià)格為簡(jiǎn)裝交房標(biāo)準(zhǔn)下的價(jià)格定位。匯展