【正文】 ，也只 有一個 COD，上風(fēng)上水，絕佳地段； ?復(fù)合空間：說明項目產(chǎn)品形式及產(chǎn)品組合的多樣性、多選擇性。 ?有更新、更換辦公場所需求，且認(rèn)可項目區(qū)域前景的事業(yè)單位，其購房款項由上級單位審批，在一定時間內(nèi)必須支出，這些單位對項目的形象要求較高，重視辦公環(huán)境的舒適度，基本用途為自用辦公，預(yù)留一部分對外出租。 按照項目寫字樓產(chǎn)品的 2022年上半年推售時間預(yù)期，商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出項目寫字樓實際推售時的均價約為： 15000元 /㎡ 。 考慮墓地因素對本項目價格的影響， LOFT正式推售時的價格可通過優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場反應(yīng)。 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號樓 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號樓 驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！ 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 戶型調(diào)整 / 4號樓 通過估算得出， 4號樓北向戶型柱寬約為 ，戶型套內(nèi)面寬約為 ，計算得出為 。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 綠化景觀 建議在中心位臵設(shè)臵中心廣場 社區(qū)內(nèi)部景觀營造以硬質(zhì)景觀為主 建議在有限空間內(nèi)設(shè)臵中心廣場， 聚集人流且提升項目形象。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 呼吸式幕墻：呼吸式幕墻由內(nèi)外兩層玻璃幕墻組成，與傳統(tǒng)幕墻相比，它的最大特點是由內(nèi)外兩層幕墻之間形成一個通風(fēng)換氣層，由于此換氣層中空氣的流通或循環(huán)的作用，使內(nèi)層幕墻的溫度接近室內(nèi)溫度，減小溫差因而它比傳統(tǒng)的幕墻采暖時節(jié)約能源 42%52%；制冷時節(jié)約能源38%60%.另外由于雙層幕墻的使用，整個幕墻的隔音效果得到了很大的提高。占據(jù)財富軸心，蘊(yùn)含巨大財富機(jī)遇。 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 總體營 銷推廣策略 造勢策略 客戶策略 傳播策 略 展示策略 銷售策略 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 銷售策略 核心內(nèi)容 目標(biāo) 展示策略 客戶策略 傳播策略 造勢策略 輿論爆破、圈層滲透 緊扣區(qū)域發(fā)展，突出項目高價值優(yōu)勢，滿足多元 客戶需求； 深挖自有客戶資源，拓展外圍客戶資源 依托項目理念，將國際、生態(tài)、復(fù)合等理念植入其中； 在確保完成銷售任務(wù)的基礎(chǔ)上，盡可能實現(xiàn) 項目更大收益； ? 話題引爆價值關(guān)注 圈層強(qiáng)化客戶認(rèn)同感 ? 國際化、生態(tài)、創(chuàng)意 商務(wù)空間的充分體現(xiàn) ? 線上打形象、線下做促銷 ? 大蓄大開、強(qiáng)勢引爆 ? 案場外場全員營銷 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 推廣力 1 5 4 3 2 話題 渠道 品牌 感受 活動 執(zhí)行力 。 ， 靈動空間設(shè)計滿足老市區(qū)升級換代需求，迎合中小企業(yè)提供最高性價比辦公場所。這種辦公形式不規(guī)定早晚工作時間，生態(tài)辦公區(qū)則在空間內(nèi)設(shè)有休息室、衛(wèi)生間甚至廚具等設(shè)施，提供 24小時辦公保障。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（衛(wèi)生間） 公共衛(wèi)生間設(shè)計是最容易忽視的細(xì)節(jié)，卻是客戶實在感知的地方。 海信： 表明開發(fā)公司身份，海信的品牌號召力強(qiáng)，更容易得到市場的關(guān)注、認(rèn)可和客戶的信任。 本案平層公寓價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 在目前市場條件下，通過調(diào)整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號公寓 LOFT產(chǎn)品簡裝的銷售均價為： 14000元 /㎡ 。 ?核心價值因素： 項目的面積小，總價款低， 可支付性強(qiáng) ，而裝修標(biāo)準(zhǔn)對價格的影響明顯，且會導(dǎo)致本項目核心價值點“可支付性強(qiáng)”消失，故在價格定位中會考慮這一因素。 ? 與省、市級行政事業(yè)單位往來密切的私營企業(yè)（約占 40%） ? 商業(yè)地產(chǎn)投資者（金融投資公司和具有投資意識個人） （約占40%） ? 具有可支配購房專項資金的事業(yè)單位和知名企業(yè)（約占 20%） 本案寫字樓客群定位及特征描述 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 ?隨著省、市級機(jī)關(guān)單位遷入奧體區(qū)域，必然吸引一批與之業(yè)務(wù)往來密切的中小公司東遷， 這部分潛在客戶的需求在目前區(qū)域內(nèi)存在產(chǎn)品空白點，將是本項目的主力客群，這也成為項目片區(qū)潛在中、 小型私營公司客群購房的重要目的，同時這一部分客戶對市區(qū)的擁擠及在用辦公物業(yè)的環(huán)境產(chǎn)生抵抗情緒 。 市場 可行 本體 可行 經(jīng)濟(jì) 可行 項目定位及發(fā)展建議 定位思考 収展建議 項目定位 市場考量 本體考量 地段、品質(zhì)、 COD 經(jīng)濟(jì)考量 小面積、低總價、丌受限 功能復(fù)合、多元 項目定位及發(fā)展建議 本案市場定位 収展建議 項目定位 泉城 COD 用地基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 總規(guī)劃用地（㎡） 23875 折合（畝） 地上規(guī)劃建筑容積率 6 地下規(guī)劃容積率 地上規(guī)劃建筑面積（㎡） 143279 其中底層商業(yè)面積（㎡） 13400 地下規(guī)劃建筑面積（㎡） 32538 規(guī)劃建筑密度 % 規(guī)劃綠化率 % 車位數(shù)（地下立體停車） 1433 本體分析 項目背景 小結(jié) ? 項目為現(xiàn)代風(fēng)格設(shè)計，形象感、品質(zhì)感好，產(chǎn)品設(shè)計多樣化，可滿足多種客群需求； ? 產(chǎn)品規(guī)劃以小面積商務(wù)辦公產(chǎn)品為主，產(chǎn)品劃分靈活。 借助區(qū)域發(fā)展，搶占市場空白，滿足 客戶需求 第二篇 項目屬性界定 ?項目背景 ?本體分析 ?小結(jié) 項目開發(fā)現(xiàn)狀 本體分析 項目背景 小結(jié) ?4棟樓基礎(chǔ)同步施工，預(yù)計 2022年 10月 30日左右具備辦理預(yù)證條件，先開發(fā)項目西側(cè) 4號樓，根據(jù)銷售情況決定 3號樓開發(fā)節(jié)點； ?規(guī)劃方案前臵并已報規(guī)，可調(diào)整余地不大； 產(chǎn)品可調(diào)整空間有限，項目操作更多要依據(jù)營銷手段落地 海信地產(chǎn)品牌 “ 有愛，建筑也勱情 ”, 是海信地產(chǎn)的核心理念“做令人尊敬的企業(yè) ” ，是海信地產(chǎn)的追求；高度的社會責(zé)仸感和使命感是海信地產(chǎn)一貫的堅持。 高新區(qū)板塊客戶對價格、地段、戶型更關(guān)注。 ?高新區(qū)板塊遠(yuǎn)離市中心，雖配套有待完善 ,但交通條件較為理想，寫字樓租金水平在 /平 /天 ,主要集中在 /平 /天 ，板塊整體租金水平低于濟(jì)南市平均水平，為租金水平最低區(qū)域。 標(biāo)準(zhǔn)層面積 10003000平米，主力面積 300平米。公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，產(chǎn)品定位越高端戶型面積越大，精裝標(biāo)準(zhǔn)越高。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 東部區(qū)域以政務(wù)商務(wù)功能 +高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為特征，奧體文博片區(qū)是東部新區(qū)發(fā)展的 龍頭，未來區(qū)域的城市價值及輻射效應(yīng)將呈現(xiàn)持續(xù)增強(qiáng)態(tài)勢； 區(qū)域定位高、起點高，基礎(chǔ)設(shè)施承載能力強(qiáng)，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。方案展現(xiàn)了開収企業(yè)刜步思路，后期物業(yè)収展建議提出將在結(jié)合市場競爭及客戶需求的基礎(chǔ)上迚行細(xì)部微調(diào)。曾帶領(lǐng)團(tuán)隊操作過多個策劃項目，能夠及時根據(jù)市場情況進(jìn)行反饋溝通，制訂和調(diào)整適合項目的營銷推廣策略。Code of this report | 1 169。 主要操作項目： 濟(jì)南名士豪庭 （ 80萬平米住宅） 青島匯豪國際 （ 30萬平米住宅） 青島財富廣場 （ 30萬平米綜合） 濟(jì)南魯能領(lǐng)秀城 （ 300萬平米住宅） 濟(jì)南天鴻萬象新天 （ 360萬平米住宅） 姓名 操盤項目 項目規(guī)模 項目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 喬 相 逢 黃金時代廣場 50萬平米綜合 即將銷售 前期策劃 濟(jì)南金光旺角 8萬平米綜合 在售 全程策劃銷售 誠基泉城新時代商業(yè)廣場 3萬平米商業(yè) 招商 策劃及招商 青島財富中心 35萬平米綜合 售罄 全程策劃 濟(jì)南名士豪庭 80萬平米住宅 在售 前期策劃 聊城百貨大廈 10萬平米寫字樓 售罄 全程策劃銷售 濱州百樂不夜城 10萬平米綜合 售罄 全程策劃銷售 淄博華僑城 120萬平米住宅 在售 前期策劃 學(xué)歷： 山東理工大學(xué)、市場營銷學(xué)士 工作經(jīng)歷： 8年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗 工作描述： 有著豐富的房地產(chǎn)市場營銷經(jīng)驗，思維活躍有創(chuàng)新性，有敏銳的判斷力和較強(qiáng)的執(zhí)行能力。 規(guī)劃方案前置幵已報規(guī)，可調(diào)整余地丌大。 濟(jì)南城市發(fā)展格局表現(xiàn)為東西拓進(jìn)，變單一核心為東西帶狀發(fā)展； 東部發(fā)展前景看好催生土地增值，成為城市房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域； “東拓”主要是収展東部城區(qū)奘體文単、賢文、漢峪、長嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河等十大片區(qū)。 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域整體市場綜述 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域公寓市場調(diào)研 ——在售項目分析 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結(jié)論 項目名稱 供應(yīng)量 （萬平方米） 類 型 主力戶型 主力面積 （㎡） 裝修 標(biāo)準(zhǔn) （元 /㎡ ） 均價 （元 /㎡ ） 開盤時間 月均去化 速度 (萬平方米 /月 ) 銷售率 國奧城 平層 4580平方米一室 4580 3000 14000 （含 3000元精裝） 68% LOFT 3588平方米 3588 4000 18000 （含 4000元精裝） 35% 玉兮公寓 平層 一室 兩室 74146 3000 14000 基本清盤 中齊 未來城 平層 一室 50 500 8300 98% 區(qū)域公寓產(chǎn)品總供應(yīng)量為 ，簡裝修均價為 9995元 /平方米，區(qū)域項目月均去化速度為 萬平方米（均有多層團(tuán)購大客戶），區(qū)域內(nèi)精裝修標(biāo)準(zhǔn)從 5004000元 /平方米不等。 代表項目有 魯商國奧城、黃金時代廣場 高新區(qū)板塊聚集了大批高科技企業(yè)和創(chuàng)業(yè)人才，配套設(shè)施有待完善，寫字樓市場發(fā)展尚待成熟； 板塊土地資源豐富，遠(yuǎn)離市中心， 寫字樓體量居于各板塊之首，平均 17萬平米。 租金水平及出租率 ?奧體板塊無在租寫字樓。 奧體片區(qū)整棟、整層購買大客戶對交通、視覺景觀、立面昭示效果較為挑剔。而墓地對商務(wù)物業(yè)的影響僅作為商務(wù)物業(yè)定價的參考因素，丌作為最終決定 因素； 應(yīng)通過產(chǎn)品打造及營銷手段最大限度規(guī)避； 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 結(jié)論 1 2 3 城市宏觀層面： 市場進(jìn)入快速發(fā)展期，本案地處城市主流發(fā)展帶； 區(qū)域市場層面： 公寓產(chǎn)品相對價值較高，現(xiàn)行寫字樓市場，存 在一定市場空白，未來市場公寓與寫字樓均面臨較大市場競爭； 客戶調(diào)研層面： 多數(shù)客戶購房動機(jī)為投資和首臵辦公，因此 對于本案產(chǎn)品的功能復(fù)合性提出一定要求。 項目四至 東面：玉頂山 南面：龍奧北路 西面 :建設(shè)中的寫字樓項目 北面：公交總公司立體停車場 東 西 北 南 本體分析 項目背景 小結(jié) 地塊技術(shù)指標(biāo) 項目用地性質(zhì)為商業(yè)金融用地，可規(guī)劃建筑面積 143250㎡ ，項目用地規(guī)劃在奧體片區(qū)屬中等規(guī)模，適宜整體開發(fā)，對 區(qū)域拉動無明顯的提升作用。 充分考慮各類物業(yè)能夠為項目帶來的經(jīng)濟(jì)收益，目前區(qū)域市場寫字樓銷售價格與公寓相差較少，從時間成本考慮出發(fā)，本案應(yīng)盡可能滿足多元化客戶需求。 通過對以上三項進(jìn)行深入研究分析后，再對其結(jié)論進(jìn)行交叉分析，依此制定本項目寫字樓及公寓的客群定位。 ?現(xiàn)金流要求： 這是開發(fā)企業(yè)的硬性要求，是影響項目定價的關(guān)鍵因素。 參考因素 權(quán)重 海爾玉蘭公寓 名士豪庭 藍(lán)調(diào)國際 魯商 〃 國奧城 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 14% 98% 95% 108% 98% 道路交通 13% 105% 108% 105% 105% 景觀視野 18% 95% 110% 115% 95% 配套設(shè)施 17% 100% 98% 100% 90% 物管服務(wù) 15% 95% 105% 108% 105% 裝修程度 11% 92% 96% 105% 92% 開發(fā)商品牌 12% 90% 95% 115% 98% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 14000 9500 7600 14000 各樣本修正后價格 13530 9690 8284 13720 本項目價格 11215 注：以下公寓價格為簡裝交房標(biāo)準(zhǔn)下的價格定位。匯展