【正文】 新區(qū)板塊入駐企業(yè)既有山東黃金、中鐵十局等企業(yè)總部，也有大量從事科技研發(fā)類的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，覆蓋范圍廣泛。 ?東部新城的雛形逐漸顯現(xiàn)，聚集了大量的人氣、吸引了各地投資者，商業(yè)商務氛圍也逐步提升，東城 COD呼之欲出。 1 . 31 . 63 . 1100%70%75%00 . 511 . 522 . 533 . 5齊魯軟件園 三慶世紀財富中心 IT 總部基地0%20%40%60%80%100%120%租金（元/ 平米〃天） 出租率 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域寫字樓市場調研 —— 租金、回報率分析 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調研結論 區(qū)域寫字樓潛在供應量（單位：萬平米） ?區(qū)域是未來寫字樓潛在供應量最大的區(qū)域，預計近 149萬平米，主要集中在奧體板塊 .潛在項目中啟德國際金融中心項目尤為引人注目，該項目將給區(qū)域增加 17萬方寫字樓供應量。 ?高新區(qū)板塊遠離市中心，雖配套有待完善 ,但交通條件較為理想，寫字樓租金水平在 /平 /天 ,主要集中在 /平 /天 ，板塊整體租金水平低于濟南市平均水平，為租金水平最低區(qū)域。 奘體板塊成交價格 高新區(qū)板塊成交價格及成交率 1000014000165006900020224000600080001000012022140001600018000魯銀銀河大廈 魯商國奧城 黃金時代廣場 海爾綠城全運村72009800927595%40%48%020224000600080001000012022三慶世紀財富中心 中鐵匯展國際 中齊未來城0%20%40%60%80%100%銷售價格 銷售率區(qū)域寫字樓市場調研 —— 價格分析 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調研結論 區(qū)域內當前僅高新區(qū)有寫字樓在租，租金水平低于濟南市平均水平，平均出租率 %。成交均價僅為 6900元 /平方米。 區(qū)域內奧體板塊成交價格區(qū)間在 1000016000元 /平米，高新區(qū)板塊寫字樓的成交均價約 9008元 /平米。 標準層面積 10003000平米，主力面積 300平米。 平均體量 10萬平米，目前標準層面積為13001600平米。目前辦公氛圍還不夠濃厚，但可以預見將來發(fā)展?jié)摿薮?，售價將超越各板塊位居首位。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 公寓用途 1 面積不戶型 2 空間結構 3 裝修標準 4 區(qū)域公寓產(chǎn)品特征 公寓產(chǎn)品的特點表現(xiàn)為居住私密性、舒適性較差； 在售公寓項目中，面積在 4588平方米的一室為主力戶型，兩室戶型的房源略少； 海爾綠城玉兮公寓的戶型相對較大，一室面積為 7488平方米，兩室面積為 111123平方米，三室面積為 208平方米，是當前公寓產(chǎn)品面積跨度最大的項目； 公寓項目從早期居住型公寓為主，逐漸轉變?yōu)榫频晔焦⒓稗k公型公寓； 區(qū)域內的海爾綠城玉兮公寓是濟南第一個真正意義上的酒庖式公寓； 魯商國奧城公寓更多的表現(xiàn)出辦公型及投資品的特性， 由亍區(qū)域內寫字樓產(chǎn)品供應量少，預計未來公寓的商務辦公性及投資性將凸顯； 不以往居住型小戶型公寓的核心賣點總價低、首付低的產(chǎn)品相比， 區(qū)域內公寓產(chǎn)品以精裝修產(chǎn)品為主，裝修標準從 5004000元 /平方米； 中齊未來城由于以居住型為主，精裝標準較低，而從海爾綠城玉兮公寓開始，裝修標準從簡單的“硬裝”發(fā)展到“軟裝” ，魯商國奧城公寓繼承了“提包入住”的裝修標準，對平層和LOFT均進行了精裝，精裝公寓產(chǎn)品開始發(fā)展為區(qū)域主流； 市場中的平層產(chǎn)品居多，而 LOFT建筑形式日益豐富到現(xiàn)有市場中，并受到了潛在客戶的認同，尤其是受到辦公型需求客戶的青睞。公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，產(chǎn)品定位越高端戶型面積越大，精裝標準越高。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調研結論 本項目位亍東拓熱點區(qū)域中的 奧體文博政務商務中心片區(qū) ，受區(qū)域政務商務功能丌斷增強的影響，未來產(chǎn)品價值潛力得到市場公認，兼之丌受調控政策制約， 對投資型客戶吸引力較大 ； 小結 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調研結論 ? 區(qū)域內多高端住宅產(chǎn)品和城市綜合體項目， 住宅產(chǎn)品的成交均價約 11655元 /平方米；公寓產(chǎn)品的成交均價約 9995元 /平方米； 寫字樓產(chǎn)品的成交均價約 9237元 /平方米。 “十二亐”東部新區(qū)重點開収建設十大片區(qū) 高新區(qū) 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調研結論 宏觀調控政策未對濟南商務市場發(fā)展造成明顯影響。 以山東省國資委、省高院、山東省軍區(qū)、省単物館、省檔案館、省立醫(yī)院、中國國電、魯商置業(yè)為代表的一批中大型企事業(yè)單位相繼遷入， 政務商務氛圍日漸濃厚，片區(qū)雛形逐步顯現(xiàn)。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調研結論 東部區(qū)域以政務商務功能 +高新技術產(chǎn)業(yè)為特征，奧體文博片區(qū)是東部新區(qū)發(fā)展的 龍頭，未來區(qū)域的城市價值及輻射效應將呈現(xiàn)持續(xù)增強態(tài)勢； 區(qū)域定位高、起點高，基礎設施承載能力強，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。 ?北部則由亍黃河阻攔無法持續(xù)収展，今后濟 南的房地產(chǎn)開収將沿東西帶狀収展 。 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調研結論 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 ?濟南確定了“東拓、西迚、南控、北跨”的 城市規(guī)劃 。 人均 GDP不房地產(chǎn)収展的關系 GDP增速不房地產(chǎn)収展關系 小亍 4% 4%~5% 5%~8% 大亍 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定収展 高速収展 2 1 8 5 . 12 5 6 2 . 83 0 1 7 . 43 3 5 1 . 43 9 1 0 . 81 6 . 4 4 %1 7 . 2 9 % 1 7 . 7 4 %1 1 . 0 7 %1 6 . 6 9 %100015002022250030003500400045002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P (億元） G D P 增長率36394423714572450376573941 5 . 1 5 %1 6 . 4 2 %7 . 9 1 %1 0 . 1 7 %1 3 . 9 3 %2022025000300003500040000450005000055000600002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均G D P (元/ 人） 人均G D P 增長率濟南市近亐年 GDP及增長率 濟南市近亐年人均 GDP及增長率 發(fā)展階段 啟動期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期人均G D P( 美元）8 0 0 ~ 3 0 0 0 3 0 0 0 ~ 4 0 0 0 4 0 0 0 ~ 8 0 0 0 8 0 0 0 以上需求特征 生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展 單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合型發(fā)展20222022年濟南 GDP年增長率高亍 11%，年均增長率達到 %。方案展現(xiàn)了開収企業(yè)刜步思路，后期物業(yè)収展建議提出將在結合市場競爭及客戶需求的基礎上迚行細部微調。這成為項目最明顯的丌利條件且對后期的價格定位具有較大影響。 曾服務開發(fā)商及項目 山東國華時代 青島國華大廈 山東省三名投資有限公司 濟南歷山名郡 事業(yè)一部 銷售經(jīng)理 —— 王濤 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 問題界定 項目的東側為玉頂山公墓，對項目客戶的販買傾向具有明顯影響。熟悉全程策劃的業(yè)務流程與方法，對房地產(chǎn)市場發(fā)展動向感覺敏銳，對項目的具體操作有一定的把控能力，擅長從營銷的角度提升策劃的價值。曾帶領團隊操作過多個策劃項目，能夠及時根據(jù)市場情況進行反饋溝通，制訂和調整適合項目的營銷推廣策略。 市場研究 —— 薄夫利（投資顧問部總監(jiān)） 山東經(jīng)濟學院 市場營銷 本科 七年房地產(chǎn)市場研究工作，有著豐富的市場研究經(jīng)驗，熟悉項目開發(fā)各個流程，對項目各個環(huán)節(jié)的把控能力強，見解有深度，有創(chuàng)新意識，有較高的綜合素質，曾擔任過多個項目的前期市場負責人，負責項目前期策劃工作。 主要操作項目： 北京美景東方、水云天、廣安門項目、花樣年華； 濟南黃金 9萊鋼凱旋新城、恒生伴山、黃金時代廣場、融匯老商埠、綠地國際花都、國華東方美郡； 青島上實達利廣場、國展財富中心、青特匯豪景苑； 淄博華僑城、濰坊世貿(mào)中心、臨沂財富廣場 …… 營銷專家顧問 —— 吳銓華（中原華北區(qū)營銷總監(jiān)） ? 主要操作項目： ? 深圳：中信紅樹灣、達利城市中心、綠海名居； ? 北京：新保利大廈、中環(huán)世貿(mào)、西環(huán)廣場、泰達中心； ? 青島：天泰城、財富廣場、國展財富中心； ? 濟南：黃金 9恒生伴山、萊鋼凱旋新城、名士豪庭、原山九號。 此方案是在貴司招標文件要求的內容基礎之上，根據(jù)貴司提供的項目基礎資料，結合我司對濟南寫字樓及公寓市場的認識，以及在奧體片區(qū)商務綜合體項目的操盤經(jīng)驗和客戶積累，分別從市場研究、項目綜合定位、營銷推廣及底商招商運作等四大方面進行闡述，并通過電話調查、寫字樓掃樓調查和重點約訪等形式進行了商務產(chǎn)品需求客戶問卷調查，以期使本方案更加切合市場實際，具有可操作性，為貴司成功操作項目提供科學的保障。Code of this report | 1 169。 Copyright Centaline Group, 2022 關注新勢力，贏在差異化的營銷策略 ——海信龍奧 9號項目競標策劃報告 前 言 首先，感謝貴司給予我司此次參與海信 〃 龍奧 9號項目前策及營銷代理競標的機會。 What’s Centaline 中原是 … 三十年的輝煌業(yè)績，中原一直致力于推動中國房地產(chǎn)行業(yè)的市場化發(fā)展 中原于 1978年在香港成立 目前已成為橫跨香港、內地及澳門 最大的 地產(chǎn)代理集團公司 中原為中國 70%的 大型地產(chǎn)發(fā)展商 提供專業(yè)服務 我們一直 引領 著中國地產(chǎn)服務領域內的趨勢與未來 區(qū)域總部公司 （華南、華北、華東） 立足區(qū)域，布局全國 深圳中原 北京中原 上海中原 東莞中原 珠海中原 中山中原 廣州中原 佛山中原 福州中原 重慶中原 更多中原網(wǎng)絡 … 截至 2022年 6月底，中原在大陸已擁有 30家分公司 中原旗下中原（中國）在大陸有龐大的全國性網(wǎng)絡 在內地市場實現(xiàn)了持續(xù)的增長與領跑 2022 2022 2022 1 中原（中國） 2 3 4 5 易居中國 世聯(lián)地產(chǎn) 合富輝煌 上海天地行 易居中國 世聯(lián)地產(chǎn) 合富輝煌 偉業(yè)顧問 易居中國 世聯(lián)地產(chǎn) 合富輝煌 偉業(yè)顧問 中原（中國） 中原（中國） Source： 各上市公司年報 中國最優(yōu)秀的地產(chǎn)代理公司 中原地產(chǎn) 偉業(yè)顧問 易居中國 EJ. NYE 合富輝煌 世聯(lián)地產(chǎn) 國內地產(chǎn)服務領域主要公司 2022年營收對比 發(fā)展顧問 戰(zhàn)略顧問 品牌顧問 住宅全程顧問 工商全程顧問 策劃代理 全程營銷策劃 銷售代理 物業(yè)評估 房地產(chǎn)評估 土地評估 拆遷評估 金融按揭 按揭代理 合同公證 房產(chǎn)擔保、保險 房產(chǎn)經(jīng)紀 租賃委托代理 產(chǎn)權變更、產(chǎn)權查冊 按揭樓宇轉讓 代辦相關證件 為客戶提供綜合性的專業(yè)地產(chǎn)服務 累計代理近 700個樓盤 成交單位近 13萬套 成交面積近 1300萬平米 年均 增長率超過 40% 深圳中原業(yè)績 連續(xù)九年市場占有率第一 Source： Centaline Research 在南中國重點城市連續(xù)九年保持二級市場占有率第一 Centaline Group | 10 How can we do it 我們如何做到的 Centaline Group