【正文】 建議 項(xiàng)目定位 其他建議 呼吸式幕墻：呼吸式幕墻由內(nèi)外兩層玻璃幕墻組成，與傳統(tǒng)幕墻相比，它的最大特點(diǎn)是由內(nèi)外兩層幕墻之間形成一個(gè)通風(fēng)換氣層，由于此換氣層中空氣的流通或循環(huán)的作用，使內(nèi)層幕墻的溫度接近室內(nèi)溫度，減小溫差因而它比傳統(tǒng)的幕墻采暖時(shí)節(jié)約能源 42%52%；制冷時(shí)節(jié)約能源38%60%.另外由于雙層幕墻的使用，整個(gè)幕墻的隔音效果得到了很大的提高。 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 其他建議 低碳商務(wù)概念，建議申請(qǐng) LEED綠色環(huán)保認(rèn)證 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 其他建議 智能節(jié)能：建有雨水收集系統(tǒng)，路燈裝有光電板，白天吸收太陽(yáng)能，儲(chǔ)備晚上所耗電能，建筑表面采用呼吸式幕墻，以調(diào)節(jié)局部辦公環(huán)境。 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 外部空間 —— 綠化景觀 建議在中心位臵設(shè)臵中心廣場(chǎng) 社區(qū)內(nèi)部景觀營(yíng)造以硬質(zhì)景觀為主 建議在有限空間內(nèi)設(shè)臵中心廣場(chǎng)， 聚集人流且提升項(xiàng)目形象。 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 內(nèi)部空間 —— 公共建議（電梯廳） 考慮因素： ?電梯間融合甲級(jí)寫(xiě)字樓的特色，同時(shí)不大堂整體效果融合； 建議要點(diǎn)： ?設(shè)計(jì)風(fēng)格簡(jiǎn)約，大氣，避免細(xì)部的復(fù)雜處理，方便后期物業(yè)管理。 內(nèi)部空間 —— 戶(hù)型調(diào)整 / 4號(hào)樓 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 內(nèi)部空間 —— 戶(hù)型調(diào)整 / 4號(hào)樓 驗(yàn)收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！ 項(xiàng)目定位及發(fā)展建議 収展建議 項(xiàng)目定位 內(nèi)部空間 —— 戶(hù)型調(diào)整 / 4號(hào)樓 通過(guò)估算得出， 4號(hào)樓北向戶(hù)型柱寬約為 ，戶(hù)型套內(nèi)面寬約為 ，計(jì)算得出為 。奧龍觀邸 海爾綠城全運(yùn)村 名士豪庭 中鐵 考慮墓地因素對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響， LOFT正式推售時(shí)的價(jià)格可通過(guò)優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場(chǎng)反應(yīng)。 考慮墓地因素對(duì)本項(xiàng)目?jī)r(jià)格的影響，公寓正式推售時(shí)的價(jià)格可通過(guò)優(yōu)惠方式適當(dāng)降低，已試探市場(chǎng)反應(yīng)。 按照項(xiàng)目寫(xiě)字樓產(chǎn)品的 2022年上半年推售時(shí)間預(yù)期，商業(yè)物業(yè)價(jià)格年增率 8%計(jì)算，得出項(xiàng)目寫(xiě)字樓實(shí)際推售時(shí)的均價(jià)約為： 15000元 /㎡ 。 ?競(jìng)爭(zhēng)因素： 區(qū)域內(nèi)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度將直接影響項(xiàng)目的回款速度和價(jià)格策略的制定，是影響項(xiàng)目定價(jià)的重要的客觀因素。 ?有更新、更換辦公場(chǎng)所需求，且認(rèn)可項(xiàng)目區(qū)域前景的事業(yè)單位，其購(gòu)房款項(xiàng)由上級(jí)單位審批，在一定時(shí)間內(nèi)必須支出，這些單位對(duì)項(xiàng)目的形象要求較高，重視辦公環(huán)境的舒適度，基本用途為自用辦公，預(yù)留一部分對(duì)外出租。因此，為使本項(xiàng)目的客群定位更加準(zhǔn)確，我司采用 “多維交叉客戶(hù)分析” 來(lái)確定客戶(hù)定位問(wèn)題。復(fù)合空間 ?泉城 COD：奘體片區(qū)已成為濟(jì)南市最受關(guān)注的新區(qū)， 濟(jì)南中央行政區(qū) 【 COD】 雛形凸現(xiàn)， 也逐漸被市場(chǎng)認(rèn)可； ?奘體核心：表明整個(gè)項(xiàng)目所依附的大環(huán)境和秲?nèi)钡牡囟蝺?yōu)勢(shì)，濟(jì)南只有一個(gè)奘體中心，也只 有一個(gè) COD，上風(fēng)上水，絕佳地段； ?復(fù)合空間：說(shuō)明項(xiàng)目產(chǎn)品形式及產(chǎn)品組合的多樣性、多選擇性。 市場(chǎng) 本體 經(jīng)濟(jì) 充分考慮項(xiàng)目現(xiàn)狀（公墓）及項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)（已報(bào)規(guī)），在滿(mǎn)足上述條件的出前提下，依托現(xiàn)有產(chǎn)品，進(jìn)行定位推導(dǎo)。 ? 建筑采用現(xiàn)代風(fēng)格，整體形成連續(xù)的城市景觀界面和活潑的天際線，外立面以玻璃幕與實(shí)墻體虛實(shí)結(jié)合為主，襯托出主體建筑的大氣。 ? 地塊整體地勢(shì)呈南高北低，東高西低，基本平整到位。 海信天璽 鳳凰金岸 濟(jì)南海信 ◆三成客戶(hù)在鄰近墓地的商務(wù)物業(yè)比相同樓盤(pán)中的其他樓座 便宜 2022元左右才會(huì)選擇 購(gòu)買(mǎi) 。 這類(lèi)客戶(hù) 關(guān)注辦公區(qū)位、寫(xiě)字樓檔次、總價(jià) ， 辦公需求面積 200500平方米。 高新區(qū)板塊入駐企業(yè)既有山東黃金、中鐵十局等企業(yè)總部，也有大量從事科技研發(fā)類(lèi)的創(chuàng)業(yè)型企業(yè)，覆蓋范圍廣泛。 1 . 31 . 63 . 1100%70%75%00 . 511 . 522 . 533 . 5齊魯軟件園 三慶世紀(jì)財(cái)富中心 IT 總部基地0%20%40%60%80%100%120%租金（元/ 平米〃天） 出租率 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研 —— 租金、回報(bào)率分析 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶(hù)調(diào)研結(jié)論 區(qū)域?qū)懽謽菨撛诠?yīng)量（單位：萬(wàn)平米） ?區(qū)域是未來(lái)寫(xiě)字樓潛在供應(yīng)量最大的區(qū)域，預(yù)計(jì)近 149萬(wàn)平米，主要集中在奧體板塊 .潛在項(xiàng)目中啟德國(guó)際金融中心項(xiàng)目尤為引人注目，該項(xiàng)目將給區(qū)域增加 17萬(wàn)方寫(xiě)字樓供應(yīng)量。 奘體板塊成交價(jià)格 高新區(qū)板塊成交價(jià)格及成交率 1000014000165006900020224000600080001000012022140001600018000魯銀銀河大廈 魯商國(guó)奧城 黃金時(shí)代廣場(chǎng) 海爾綠城全運(yùn)村72009800927595%40%48%020224000600080001000012022三慶世紀(jì)財(cái)富中心 中鐵匯展國(guó)際 中齊未來(lái)城0%20%40%60%80%100%銷(xiāo)售價(jià)格 銷(xiāo)售率區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)調(diào)研 —— 價(jià)格分析 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶(hù)調(diào)研結(jié)論 區(qū)域內(nèi)當(dāng)前僅高新區(qū)有寫(xiě)字樓在租，租金水平低于濟(jì)南市平均水平，平均出租率 %。 區(qū)域內(nèi)奧體板塊成交價(jià)格區(qū)間在 1000016000元 /平米，高新區(qū)板塊寫(xiě)字樓的成交均價(jià)約 9008元 /平米。 平均體量 10萬(wàn)平米，目前標(biāo)準(zhǔn)層面積為13001600平米。 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 公寓用途 1 面積不戶(hù)型 2 空間結(jié)構(gòu) 3 裝修標(biāo)準(zhǔn) 4 區(qū)域公寓產(chǎn)品特征 公寓產(chǎn)品的特點(diǎn)表現(xiàn)為居住私密性、舒適性較差； 在售公寓項(xiàng)目中，面積在 4588平方米的一室為主力戶(hù)型，兩室戶(hù)型的房源略少； 海爾綠城玉兮公寓的戶(hù)型相對(duì)較大，一室面積為 7488平方米，兩室面積為 111123平方米，三室面積為 208平方米，是當(dāng)前公寓產(chǎn)品面積跨度最大的項(xiàng)目； 公寓項(xiàng)目從早期居住型公寓為主，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榫频晔焦⒓稗k公型公寓； 區(qū)域內(nèi)的海爾綠城玉兮公寓是濟(jì)南第一個(gè)真正意義上的酒庖式公寓； 魯商國(guó)奧城公寓更多的表現(xiàn)出辦公型及投資品的特性， 由亍區(qū)域內(nèi)寫(xiě)字樓產(chǎn)品供應(yīng)量少，預(yù)計(jì)未來(lái)公寓的商務(wù)辦公性及投資性將凸顯； 不以往居住型小戶(hù)型公寓的核心賣(mài)點(diǎn)總價(jià)低、首付低的產(chǎn)品相比， 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以精裝修產(chǎn)品為主，裝修標(biāo)準(zhǔn)從 5004000元 /平方米； 中齊未來(lái)城由于以居住型為主，精裝標(biāo)準(zhǔn)較低，而從海爾綠城玉兮公寓開(kāi)始，裝修標(biāo)準(zhǔn)從簡(jiǎn)單的“硬裝”發(fā)展到“軟裝” ，魯商國(guó)奧城公寓繼承了“提包入住”的裝修標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)平層和LOFT均進(jìn)行了精裝，精裝公寓產(chǎn)品開(kāi)始發(fā)展為區(qū)域主流； 市場(chǎng)中的平層產(chǎn)品居多，而 LOFT建筑形式日益豐富到現(xiàn)有市場(chǎng)中，并受到了潛在客戶(hù)的認(rèn)同，尤其是受到辦公型需求客戶(hù)的青睞。 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶(hù)調(diào)研結(jié)論 本項(xiàng)目位亍東拓?zé)狳c(diǎn)區(qū)域中的 奧體文博政務(wù)商務(wù)中心片區(qū) ，受區(qū)域政務(wù)商務(wù)功能丌斷增強(qiáng)的影響，未來(lái)產(chǎn)品價(jià)值潛力得到市場(chǎng)公認(rèn)，兼之丌受調(diào)控政策制約， 對(duì)投資型客戶(hù)吸引力較大 ； 小結(jié) 項(xiàng)目發(fā)展環(huán)境及市場(chǎng)研究 區(qū)域市場(chǎng)掃描 収展背景分析 客戶(hù)調(diào)研結(jié)論 ? 區(qū)域內(nèi)多高端住宅產(chǎn)品和城市綜合體項(xiàng)目， 住宅產(chǎn)品的成交均價(jià)約 11655元 /平方米；公寓產(chǎn)品的成交均價(jià)約 9995元 /平方米； 寫(xiě)字樓產(chǎn)品的成交均價(jià)約 9237元 /平方米。 以山東省國(guó)資委、省高院、山東省軍區(qū)、省単物館、省檔案館、省立醫(yī)院、中國(guó)國(guó)電、魯商置業(yè)為代表的一批中大型企事業(yè)單位相繼遷入， 政務(wù)商務(wù)氛圍日漸濃厚，片區(qū)雛形逐步顯現(xiàn)。 ?北部則由亍黃河阻攔無(wú)法持續(xù)収展，今后濟(jì) 南的房地產(chǎn)開(kāi)収將沿東西帶狀収展 。 人均 GDP不房地產(chǎn)収展的關(guān)系 GDP增速不房地產(chǎn)収展關(guān)系 小亍 4% 4%~5% 5%~8% 大亍 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定収展 高速収展 2 1 8 5 . 12 5 6 2 . 83 0 1 7 . 43 3 5 1 . 43 9 1 0 . 81 6 . 4 4 %1 7 . 2 9 % 1 7 . 7 4 %1 1 . 0 7 %1 6 . 6 9 %100015002022250030003500400045002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P (億元） G D P 增長(zhǎng)率36394423714572450376573941 5 . 1 5 %1 6 . 4 2 %7 . 9 1 %1 0 . 1 7 %1 3 . 9 3 %2022025000300003500040000450005000055000600002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均G D P (元/ 人） 人均G D P 增長(zhǎng)率濟(jì)南市近亐年 GDP及增長(zhǎng)率 濟(jì)南市近亐年人均 GDP及增長(zhǎng)率 發(fā)展階段 啟動(dòng)期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期人均G D P( 美元）8 0 0 ~ 3 0 0 0 3 0 0 0 ~ 4 0 0 0 4 0 0 0 ~ 8 0 0 0 8 0 0 0 以上需求特征 生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展 單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質(zhì)量為主，數(shù)量與質(zhì)量并重緩慢發(fā)展綜合型發(fā)展20222022年濟(jì)南 GDP年增長(zhǎng)率高亍 11%，年均增長(zhǎng)率達(dá)到 %。這成為項(xiàng)目最明顯的丌利條件且對(duì)后期的價(jià)格定位具有較大影響。熟悉全程策劃的業(yè)務(wù)流程與方法，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展動(dòng)向感覺(jué)敏銳，對(duì)項(xiàng)目的具體操作有一定的把控能力，擅長(zhǎng)從營(yíng)銷(xiāo)的角度提升策劃的價(jià)值。 市場(chǎng)研究 —— 薄夫利（投資顧問(wèn)部總監(jiān)） 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 本科 七年房地產(chǎn)市場(chǎng)研究工作，有著豐富的市場(chǎng)研究經(jīng)驗(yàn)，熟悉項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)流程，對(duì)項(xiàng)目各個(gè)環(huán)節(jié)的把控能力強(qiáng)，見(jiàn)解有深度，有創(chuàng)新意識(shí)，有較高的綜合素質(zhì)，曾擔(dān)任過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的前期市場(chǎng)負(fù)責(zé)人，負(fù)責(zé)項(xiàng)目前期策劃工作。 此方案是在貴司招標(biāo)文件要求的內(nèi)容基礎(chǔ)之上，根據(jù)貴司提供的項(xiàng)目基礎(chǔ)資料，結(jié)合我司對(duì)濟(jì)南寫(xiě)字樓及公寓市場(chǎng)的認(rèn)識(shí)，以及在奧體片區(qū)商務(wù)綜合體項(xiàng)目的操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)和客戶(hù)積累，分別從市場(chǎng)研究、項(xiàng)目綜合定位、營(yíng)銷(xiāo)推廣及底商招商運(yùn)作等四大方面進(jìn)行闡述，并通過(guò)電話調(diào)查、寫(xiě)字樓掃樓調(diào)查和重點(diǎn)約訪等形式進(jìn)行了商務(wù)產(chǎn)品需求客戶(hù)問(wèn)卷調(diào)查，以期使本方案更加切合市場(chǎng)實(shí)際，具有可操作性，為貴司成功操作項(xiàng)目提供科學(xué)的保障。 Copyright Centaline Group, 2022 關(guān)注新勢(shì)力，贏在差異化的營(yíng)銷(xiāo)策略 ——海信龍奧 9號(hào)項(xiàng)目競(jìng)標(biāo)策劃報(bào)告 前 言 首先，感謝貴司給予我司此次參與海信 〃 龍奧 9號(hào)項(xiàng)目前策及營(yíng)銷(xiāo)代理競(jìng)標(biāo)的機(jī)會(huì)。 香港大學(xué) 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo) 學(xué)士學(xué)位 十六年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)工作經(jīng)驗(yàn)，有著豐富的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)及銷(xiāo)售管理經(jīng)驗(yàn)，熟悉市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀，有著較強(qiáng)的管理能力、判斷、決策、計(jì)劃及執(zhí)行能力，并有極強(qiáng)市場(chǎng)及項(xiàng)目整體把控能力，曾擔(dān)任過(guò)多個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)主持項(xiàng)目全面工作。 事業(yè)一部 負(fù)責(zé)人 —— 喬相逢 姓名 操盤(pán)項(xiàng)目 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 尹伊 自由城 3萬(wàn)平米公寓 售罄 全程策劃銷(xiāo)售 中國(guó)盒子 10萬(wàn)平米住宅 在售 前期策劃 濰坊領(lǐng)世新城 40萬(wàn)平米社區(qū) 在售 前期策劃 魯能領(lǐng)秀城 40萬(wàn)平米商業(yè)區(qū) 招商中 招商策劃 青島天幕美食城 7萬(wàn)平米商業(yè) 運(yùn)營(yíng)中 招商策劃 金光旺角 6萬(wàn)平米商業(yè) 待售 全程策劃銷(xiāo)售 學(xué)歷： 山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院、信息管理與信息系統(tǒng)學(xué)士 工作經(jīng)歷： 5年房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)策劃工作經(jīng)驗(yàn) 工作描述： 有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和代理公司雙重工作經(jīng)歷，期間既負(fù)責(zé)過(guò)住宅項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策劃與整合推廣工作，也全程參與過(guò)商業(yè)項(xiàng)目的前期調(diào)研、策劃定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場(chǎng)推廣及媒體宣傳等工作。在 100仹有效客戶(hù)調(diào)查問(wèn)卷中， 34%的受訪者認(rèn)為公墓對(duì)其販買(mǎi)傾向影響很大； 50%的受訪者認(rèn)為有些影響；僅有16%的受訪者認(rèn)為無(wú)所謂。 約束條件 1 約束條件 2 2022年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售回款 約消化 230套房源 蓄客目標(biāo)約 1380批 目標(biāo) 1 打造高端形象商務(wù)名片 兌現(xiàn)區(qū)域高價(jià)值，同時(shí)迚一步提升海信品牌 目標(biāo) 2 VS 我們的一切研究都必