【正文】 95% 道路交通 13% 110% 95% 97% 98% 景觀視野 15% 115% 110% 115% 110% 配套設施 17% 95% 95% 98% 95% 物管服務 15% 110% 108% 110% 110% 裝修程度 11% 100% 105% 100% 96% 開發(fā)商品牌 12% 95% 98% 95% 98% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 13000 13000 11000 18000 各樣本修正后價格 13260 13260 18360 本項目價格 14013 本案 LOFT公寓價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 在目前市場條件下，通過調整各參考樣本的擬合程度，推算得出海信 〃 龍奧 9號底商目前入市的銷售均價為： 26800元 /㎡ 。 根據(jù)項目商業(yè) 2022年入市考慮，商業(yè)物業(yè)價格年增率 8%計算，得出龍奧 9號項目底商銷售時的均價約為： 31300元 /㎡ 。 參考因素 權重 中海 奧龍觀邸 海爾綠城全運村 名士豪庭 中鐵 匯展國際 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 擬合程度 比較系數(shù) 地段因素 13% 100% 98% 90% 90% 道路交通 15% 100% 100% 95% 95% 商業(yè)氛圍 20% 100% 95% 85% 85% 發(fā)展?jié)摿? 13% 100% 102% 102% 103% 工程進度 14% 80% 80% 75% 78% 產權年限 13% 80% 80% 100% 100% 開發(fā)商品牌 12% 90% 90% 95% 105% 合計 100% 樣本現(xiàn)價格 35000 25000 30000 26000 各樣本修正后價格 32690 23100 27300 24180 本項目價格 26818 本案商業(yè)價格定位 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 海信 〃 龍奧 9號 案名解讀： 龍奧 9號 ：龍奧二字直接表明項目所在區(qū)域； 9號是項目地塊兒的標號，9為陽數(shù)之最，是非常吉利的數(shù)字，有著富足、智慧、興盛等等很多美好的含義，與項目的氣質、調形相吻合。 海信： 表明開發(fā)公司身份，海信的品牌號召力強，更容易得到市場的關注、認可和客戶的信任。 分物業(yè)主題形象演繹 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 龍奧 9號 〃 COD高端商務 空間 龍奧 9號 〃 時尚商務創(chuàng)意空間 宜商 宜住 宜投資 公寓 龍奧 9號 〃 首席成長型國際級生態(tài)商務場 寫字樓 商業(yè)街式的商務中心，商業(yè)、商務兩不誤 龍奧 9號 〃 商業(yè)街式的商務中心 商業(yè) 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外立面不受任何影響 ！ 按相關建筑規(guī)定， 低亍 高 空間 ，可以丌計入建筑面積 ，結合本案現(xiàn)狀，建議通過安裝“可拆卸凸窗” 手法增加戶型空間。 內部空間 —— 戶型調整 / 4號樓 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 戶型調整 / 4號樓 驗收和交樓的凸窗 打掉凸窗后的樣板 ！ 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 戶型調整 / 4號樓 通過估算得出， 4號樓北向戶型柱寬約為 ，戶型套內面寬約為 ，計算得出為 。 (紅色部分 ) 通過估算得出， 4號樓南向戶型柱寬約為 ，戶型套內面寬為 ，計算得出為。（黃色部分） 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 公共建議（大堂） 大堂綠化 提升項目生態(tài)商務的形象，展示項目景觀細節(jié)，增加項目亮點。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 公共建議（大堂） 簡潔大氣，以充分展示入駐企業(yè)的形象，體現(xiàn)商務價值 。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 公共建議（電梯廳） 考慮因素： ?電梯間融合甲級寫字樓的特色，同時不大堂整體效果融合； 建議要點： ?設計風格簡約，大氣，避免細部的復雜處理，方便后期物業(yè)管理。 ?電梯廳作為除大堂外客戶最關注的公共空間，選材考究，建議采用高檔大理石＋丌銹鋼裝飾材料，融合不大堂相協(xié)調的地面裝修，形成特有商務特質。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 公共建議（衛(wèi)生間） 公共衛(wèi)生間設計是最容易忽視的細節(jié)，卻是客戶實在感知的地方。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 內部空間 —— 公共建議（裝標附表） 電梯大堂 地面 普通石材 墻體 仿石材為主 天面 石膏板造型 公共走廊 地面 高級防滑瓷磚 墻身 高級乳膠漆 天花 高檔乳膠漆 衛(wèi)生間 地面 高級防滑瓷磚 墻身 復合大理石 +乳膠漆混合 天花 PVC吊頂 潔具 名牌潔具 消防樓梯 地面 水泥壓光地面 墻身 高級乳膠漆 天花 高級乳膠漆配吸頂燈 室內空間 廚房 瓷磚到頂，墻面乳膠漆配吸頂燈 衛(wèi)生間 瓷磚到頂、高級防滑瓷磚、品牌潔具 其他 水泥壓光地面，乳膠漆墻面等 電梯大堂 地面 大理石 /花崗巖石材 墻體 大理石 /花崗巖石材為主 天面 輕鋼龍骨石膏板造型天花 公共走廊 地面 大理石 /花崗巖石材 墻身 高級乳膠漆 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 衛(wèi)生間 地面 花崗巖 墻身 復合大理石 天花 輕鋼龍骨彩色鋁扣板造型天花 間板 復合塑料板 潔具 科勒衛(wèi)生潔具，配高級水龍頭及干手器 消防樓梯 地面 耐磨防滑地磚 墻身 高級乳膠漆 天花 高級乳膠漆配吸頂燈 寫字樓 公寓 注：其中 LOFT產品在交房驗收后，可根據(jù)客戶需求為其做隔層，其他同上。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 綠化景觀 建議在中心位臵設臵中心廣場 社區(qū)內部景觀營造以硬質景觀為主 建議在有限空間內設臵中心廣場， 聚集人流且提升項目形象。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 綠化景觀 因項目體量較小，綠化景觀有限，在商業(yè)頂部做部分空中花園景觀，可增加項目亮點及產品附加值。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 外部空間 —— 邊界處理 項目東為 玉頂山公墓，建議考慮在項目東側采用 楊樹 +桃樹 的綠植組合，盡可能減小客戶心理阻礙 ，同時形成高低錯落的天然邊界線。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 客戶查詢系統(tǒng) 多功能會務中心 食堂 商務休閑空間 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 目前停車問題已成為擺在寫字樓項目面前的突出問題，因此停車管理的重要性不言而喻，全智能化停車管理將使問題簡單化、條理化、合理化，并節(jié)約時間。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 低碳商務概念，建議申請 LEED綠色環(huán)保認證 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 智能節(jié)能：建有雨水收集系統(tǒng)，路燈裝有光電板，白天吸收太陽能，儲備晚上所耗電能，建筑表面采用呼吸式幕墻，以調節(jié)局部辦公環(huán)境。太陽能利用系統(tǒng)、可循環(huán)利用再生材料、綠化防曬墻、自然通風系統(tǒng)等一應俱全。這種辦公形式不規(guī)定早晚工作時間，生態(tài)辦公區(qū)則在空間內設有休息室、衛(wèi)生間甚至廚具等設施，提供 24小時辦公保障。隨著市場競爭的加劇，企業(yè)對經營成本越來越重視，降低辦公成本已經成為企業(yè)選址時首要考慮因素。 項目定位及發(fā)展建議 収展建議 項目定位 其他建議 呼吸式幕墻：呼吸式幕墻由內外兩層玻璃幕墻組成，與傳統(tǒng)幕墻相比，它的最大特點是由內外兩層幕墻之間形成一個通風換氣層，由于此換氣層中空氣的流通或循環(huán)的作用，使內層幕墻的溫度接近室內溫度，減小溫差因而它比傳統(tǒng)的幕墻采暖時節(jié)約能源 42%52%；制冷時節(jié)約能源38%60%.另外由于雙層幕墻的使用，整個幕墻的隔音效果得到了很大的提高。 從原理上，呼吸式幕墻采用“煙囪效應”與“溫室效應”的原理，是從幕墻的功能上解決節(jié)能問題；單層幕墻則只是從材料的選用上，通過材料本身的特性來達到一定的節(jié)能效果。 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 第五篇 項目營銷推廣建議 ?目標及核心價值提煉回顧 ?策略綜述 ?展示計劃 ?推廣計劃 ?銷售計劃 ?保障措施 2022年實現(xiàn)銷售回款 約消化 230套房源 蓄客目標約 1380批 時間短任務重！面對目標我們應該怎么樣突破現(xiàn)狀，實現(xiàn)目標 ……… 工程進度： 4棟樓基礎同步施工，預計 2022年 10月 30日左右具備辦理預證條件，先開發(fā)項目西側 4號樓，根據(jù)銷售情況決定 3號樓開發(fā)節(jié)點。 營銷節(jié)點： 根據(jù)以上工程進度安排和 2022年銷售目標，必須 2022年 8月底進場，11月達到正式對外銷售條件。 銷售目標： 六大核心體系筑就奧體核心區(qū)國際化中小企業(yè)孵化基地 六大 價值點 都市、城際立體快速交通樞紐 頂級市政、國際商務配套 生態(tài)辦公 環(huán)保綠色商務空間 優(yōu)越品質靈動空間 財富軸心巨大地利 海信地產巨大品牌號召力 處于都市快速交通、城際快速交通中軸線，實現(xiàn)辦公跨空間快速轉換。 綠色環(huán)保高科技產品，超長采光空間，打造 LEED綠色環(huán)保認證產品。 ， 靈動空間設計滿足老市區(qū)升級換代需求，迎合中小企業(yè)提供最高性價比辦公場所。 豪宅林立，濟南富人聚集區(qū)，高科技產業(yè)服務聚集區(qū)，扼守山東半島藍色經濟開發(fā)區(qū)和環(huán)渤海經濟帶。占據(jù)財富軸心，蘊含巨大財富機遇。 海信地產，海信集團旗下，實力品牌開發(fā)企業(yè)，具有豐富的開發(fā)經驗和雄厚的開發(fā)實力，較強的品牌影響力 . 毗鄰市政府，周邊博物館、奧體中心、龍奧大廈、國際會展中心，坐擁頂級市政配套。 核心價值提煉 一、以“國際級生態(tài)商務，中小企業(yè)孵化器 ” 概念切入市場，炒作區(qū)域價值和項目的高成長性、可支付性 二、高品質產品精致營造體系 三、高形象項目展示 包裝增值營銷體系 五、高效率的營銷執(zhí)行銷售組織服務體系 六、 “短、平、快”推售銷控體系 5＋ 1策略 的目標達成體系 四、迅速聚積客戶的快速營銷 傳播體系及渠道開發(fā)體系 總體營銷推廣思路 曬品質 重展示 突出項目小戶型創(chuàng)意空間的特點 ,彰顯項目品質，通過多種展示手段彌補沒有現(xiàn)場接待中心的不足。以極具視覺沖擊力的展示效果和產品亮點的落地贏得客戶。 客戶精 準制導 和拓展 客戶資源的精準制導和拓展是新興區(qū)域高端產品運作的關鍵點，多渠道開發(fā)客戶資源，并通過圈層客戶的良好維護以及項目的良好品質包裝和展示來確保實現(xiàn)現(xiàn)場的“營”和外場的“銷”雙棋并舉！ 強造勢重營銷 向市場不斷釋放區(qū)域價值高速增長的信號，提出“國際級生態(tài)商務，中小企業(yè)孵化器”的概念，幫助更多中小企業(yè)發(fā)展崛起，上升高度聯(lián)系到海信品牌的社會責任感。線上線下聯(lián)袂炒作，配合項目營銷節(jié)點，和產品亮點的推出，如可支付強、高成長性、生態(tài)產品等。 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 總體營 銷推廣策略 造勢策略 客戶策略 傳播策 略 展示策略 銷售策略 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 銷售策略 核心內容 目標 展示策略 客戶策略 傳播策略 造勢策略 輿論爆破、圈層滲透 緊扣區(qū)域發(fā)展，突出項目高價值優(yōu)勢，滿足多元 客戶需求； 深挖自有客戶資源，拓展外圍客戶資源 依托項目理念，將國際、生態(tài)、復合等理念植入其中； 在確保完成銷售任務的基礎上，盡可能實現(xiàn) 項目更大收益； ? 話題引爆價值關注 圈層強化客戶認同感 ? 國際化、生態(tài)、創(chuàng)意 商務空間的充分體現(xiàn) ? 線上打形象、線下做促銷 ? 大蓄大開、強勢引爆 ? 案場外場全員營銷 營銷推廣 展示計劃 策略綜述 推廣計劃 銷售計劃 保障措施 推廣力 1 5 4 3 2 話題 渠道 品牌 感受 活動 執(zhí)