【正文】 念上較注重個性需求，表現(xiàn)行為較為專業(yè)；，更注重產(chǎn)品整體形象的尊貴；“品牌”有更高的認可度；本案對目標(biāo)客戶群的吸引力的前景是本案能否順利銷售一個前提和基礎(chǔ)，本案的產(chǎn)品設(shè)計應(yīng)圍繞著目標(biāo)客戶群的需求而進行其需求分析如下：；，擁有長遠升值空間的品質(zhì)及物業(yè)；；“都市別墅”感覺的物業(yè)；；、形象的物業(yè)；、特有文化氛圍、濃厚時尚特色的物業(yè)。二、產(chǎn)品定位本項目市場定位為 “水景綠色豪宅”?，因此，對本項目的會所、物業(yè)管理、智能化、戶型設(shè)計、櫥衛(wèi)精裝標(biāo)準(zhǔn)、保安系統(tǒng)各個方面加以包裝，務(wù)求令本項目的“豪華”和“綠色”形象更加突出，讓買家留下深刻的印象。外立面：外立面及室外地面建議采用高級花崗石飾面。電梯間： 高級大理石 電梯： 采用進口豪華電梯 樓面: 客廳、飯廳及臥室鋪設(shè)高級木地板；廚房、衛(wèi)生間及陽臺鋪設(shè)有優(yōu)質(zhì)無粘防滑地磚 墻面：客廳、飯廳及臥室用高級乳膠漆，廚房、衛(wèi)生間嵌有優(yōu)質(zhì)彩色瓷片到頂， 天花：高檔吊頂。 門:　 木質(zhì)防火防盜進戶門，臥室用雕花實木門，衛(wèi)生間及廚房貼花夾板門，陽臺用鍍鈦鋁合金推拉門 窗：　鍍鈦鋁合金框，寶石綠玻璃鍍鈦鋁合金平開門 潔具： 全套進口高級潔具 煤氣： 城市管道煤氣接入廚房及衛(wèi)生間，衛(wèi)生間備有安裝墻排式熱水器的插座及過墻孔洞 電視、電話： 客廳及臥室均安裝有電話及有線電視插座 對講系統(tǒng)：安裝樓宇彩色視像對講機 廚房設(shè)備序號項　　　目建議品牌產(chǎn)　　地１櫥柜Kitchen CabinetPronorm／Siematic２灶具Cooking hobGaggenau德國Germany３抽油煙機Exhaust HoodGaggenau德國Germany４烤爐ElectricGaggenau德國Germany５微波爐Microwave OvenGaggenau德國Germany６洗碗機DishwasherGaggenau德國Germany７大容量內(nèi)置式冰箱Buildin redrigeratorSiemens德國Germany８洗衣機Washing machineSiemens德國Germany９烘干機DryerSiemens德國Germany１０液晶超薄電視Walltop TVSharp日本Japan１１無線電話Mobile TelephoneBANG$OLUFSEN(BeoCom6000)丹麥Danmark浴室設(shè)備序號按摩浴缸、浴缸Jacuzzi bathtubJacuzzi、Bamp。D意大利ltaly１座便器Water closetBamp。D、GSI、Dolomite、Cesame意大利ltaly２洗面盆Wash basinBamp。D、GSI、Dolomite、Cesame、Solmet意大利ltaly３３淋浴器Massage shower systermGrohe 、Bamp。D意大利ltaly４水晶玻璃Crystal glassBamp。D、Solmet、Pom d’or意大利ltaly５水龍頭Water tapBamp。D、Rossi、Vismara、Bellosta意大利ltaly６液晶超薄電視Walltop TVSHARP日本Japan７電話TelephoneBANG$OLUFSEN(BeoCom1401)丹麥Danmark—— 會所面積：目前北京房地產(chǎn)的會所面積一般都是在2000平方米左右，較大型的社區(qū)會所面積則相對大一點，大約在5000平方米左右?！?會所功能：北京樓盤里會所的功能設(shè)置均較為大路，多是以室內(nèi)恒溫游泳池、健身房、桌球室、閱覽室等基本配置，小區(qū)占地面積稍大的，則會在戶外多加一個網(wǎng)球場。—— 會所主題：較少在北京的項目里看見有主題性的會所，多數(shù)項目都是抱著人有我有的心態(tài)做便算了，因此在這方面為本項目的會所包裝提供了一個較大的空間。本項目的規(guī)模不大，客戶層次及消費水準(zhǔn)較高，因此，會所的設(shè)置不應(yīng)求大、求全，而應(yīng)是求精、求細、求專業(yè)。力求不做則已，要做就做最好，給客戶提供不低于同類專業(yè)服務(wù)場所水平的服務(wù)?？梢耘c一些項級的俱樂部，例如長安俱樂部、海洋洋美容中心等合作，作為他們的分部?！澳惺繒痹O(shè)置功能：視聽室、桌球室、酒吧。設(shè)置原因：如上述買家分析所述，他們?nèi)绽砣f機，在家中若能有一個讓他們身心放松，享受生活的地方，是一件賞心悅目的事?！笆缗畷痹O(shè)置功能：美容纖體中心、香熏減壓按摩、桑拿浴室、健美舞室、興趣學(xué)習(xí)班（烹飪、插花等）設(shè)置原因： 女士愛美乃是人知常情，在社區(qū)的會所內(nèi)設(shè)置她們平常在市面上很少接觸到的香熏按摩及美容設(shè)施，讓她們接觸目前北京亦是國外最先進的美容設(shè)備和方法，以吸引這批“愛美神”。 同時在注重外在美之余，會所設(shè)有關(guān)學(xué)習(xí)班提升女士的內(nèi)在美，這是每個女士及其丈夫（或男朋友）所渴望的。 在上述兩種因素的推動下，眾女士就會給“掏錢人”很多對于本項目正面的意見，以加快他們的購買決定。“兒童會所”設(shè)置功能：兒童游樂天地、玩具圖書館、幼兒托管所、少兒英語培訓(xùn)。設(shè)置原因：本項目的買家相信有接近80%的家庭會有小孩子，他們對其子女的發(fā)展和成長十分關(guān)心，除了為他們找尋高素質(zhì)的學(xué)校之外，同時亦希望其子女在課外能得到健康的教育，而社區(qū)內(nèi)的兒童活動設(shè)施則最會令他們關(guān)注。若在社區(qū)有外國的教師向其子女提供多元化的教育，讓小朋友接受一些在課堂內(nèi)無法學(xué)到的知識，以提高小朋友的心智發(fā)展。因此設(shè)置各類兒童設(shè)施，寓教于樂，相信會受不少為人父母者所青睞。功能：多功能活動場（網(wǎng)球場、羽毛球室）、壁球室、多用途健身房、25*15米游泳館、中醫(yī)保健、腳底按摩。建議安排目前國內(nèi)較少見的擊劍、劍道等高檔次的對抗性項目。這類項目獨特性強，包裝形象好，能突出項目品質(zhì)。“商務(wù)會所功能：多功能娛樂室、商務(wù)/票務(wù)中心、醫(yī)療健康診所、餐廳、家政中心、洗衣店、美發(fā)廊、棋藝室、圖書館 園林以自然舒適為主，局部可以點綴一些小雕塑及藝術(shù)作品。園林設(shè)計要結(jié)合地理位置強化水景。加強樓內(nèi)、室內(nèi)綠化。大堂、電梯間，公共走廊等部位均做專門綠化設(shè)計，每戶門口公共部分還可預(yù)留地方作為業(yè)主自己綠化的空間?？紤]到北京的氣候條件，園林綠化應(yīng)不追求四季常綠，而應(yīng)配合社區(qū)休閑項目，突出實用性和可參與性，比如小品、健身空間、緩步徑、兒童游樂場等。建議邀請市場上口啤好的大物業(yè)管理公司負責(zé)項目的管理，為區(qū)內(nèi)業(yè)住提供24小時全天候管家式的服務(wù)，并提供貼身私人秘書或助理般的服務(wù)。事無大小，皆有專業(yè)且細心的物業(yè)專員細意安排，讓住戶免卻日常雜務(wù)之憂，在享受天倫之樂的同時，也能夠盡情享受“國際化社區(qū)的尊貴生活”。、訂位（鐵路、公汽、航空、海運）、牛奶（水、電、煤氣、電話費等），年檢年維修服務(wù)設(shè)立上述服務(wù)的原因：—— 買家日常工作繁忙，對于家中的事物可能無暇照顧，推出相關(guān)的代理服務(wù)，可讓他們專心工作。無須在為家中瑣碎的事務(wù)煩惱，免除了“城中新貴”的后顧之憂（五星級酒店廚師出租、菜式設(shè)計、安排宴會、職業(yè)服務(wù)員等）（水洗、干洗）（打掃拖洗地板、抹試家具、門窗、家具打蠟、吸塵等）（縫補、代改）（老人、病人、兒童），提供經(jīng)過培訓(xùn)的保姆、鐘點工，提供高品質(zhì)的家政服務(wù)。、美容及維修服務(wù)。設(shè)立上述服務(wù)的原因：—— 從住宅使用者的角度上來看，無論是業(yè)主還是住戶，他們物業(yè)管理公司提供的家政服務(wù)越細致、越多、他們就會生活得越輕松。、合同設(shè)立上述服務(wù)的原因：—— 日理萬機的公司總裁、老板難免會在住所中處理一些突發(fā)性商務(wù)事情，若在社區(qū)內(nèi)亦能提供如自己公司秘書一樣的服務(wù)處理有關(guān)事務(wù)，會令他們能更加無后顧之憂。（上門診療/保健按摩）、教練設(shè)立上述服務(wù)的原因：—— 家中的老人和小孩的小病痛時有發(fā)生，若社區(qū)內(nèi)邀請有豐富經(jīng)驗的醫(yī)生上門診治，猶如私家醫(yī)生一樣，足能體現(xiàn)本項目住戶的尊貴?！?本項目會所內(nèi)設(shè)有多種康體設(shè)施，其中并不是每個人皆精通的。設(shè)教練或陪練服務(wù)，可讓住戶在各類康體運動的技術(shù)上得到提高，好讓在他們朋友面前大顯身手。、電、煤氣維修以上兩項為物業(yè)管理中必須擁有的服務(wù)。設(shè)立上述服務(wù)的原因：——要體現(xiàn)酒店式的服務(wù)，行李搬運和接待是最基本的內(nèi)容。通過這些服務(wù)，讓住戶到訪的客人亦能得到尊貴的服務(wù)，簡單來說是讓住戶更加有“面子”。會所管理是海外最近流行的一種新服務(wù)，是指充分利用會所的資源，使之能得到最有效的分配。并因應(yīng)會所的設(shè)施，不定期推出迎合住戶需求的主題活動。管家并不會24小時跟著主人走，因此通過高質(zhì)素的會所管理服務(wù)，住戶亦可得到細致入微的恩勤服務(wù)。在香港，有一家名叫“美國會”(American Club)的的公司，現(xiàn)正為香港高尚住客會所提供優(yōu)質(zhì)的會所管理服務(wù)。社區(qū)除提供完善的社區(qū)保安服務(wù)之處，可以根據(jù)業(yè)個需求提供個性化的安全保衛(wèi)服務(wù)。如住家特別監(jiān)控，可疑人免入等服務(wù)。社會已經(jīng)進入數(shù)字化的時代，人類家居的進程亦是如此，人居環(huán)境的提高和改善都將會與“數(shù)字化”息息相關(guān)。建議創(chuàng)造IHome智能生活社區(qū)，以滿足住戶對“數(shù)字智能化”的需求。 一卡通 100M寬頻用戶終端接入。（以下各種報警器材均可通過聯(lián)網(wǎng)“布防”，直接接駁小區(qū)保安中心及公安局，來實現(xiàn)家居安防）。（在家里臥室，衛(wèi)生間每個房間安放安全報警，如是人接近門前，應(yīng)提供亮燈警示，如在戶門前停留超過３分鐘未按門鈴者，屋內(nèi)得到警報指示，同時，監(jiān)控中心得到信號，嚴(yán)密跟蹤。在家可查詢愛車在地庫的停放情況?！?門/窗磁開關(guān) ● 煤氣泄露報警器● 震動傳感器 ● 溢水檢測器 ● 紅外線探測器（當(dāng)陽臺有非法侵入時 ● 煙霧報警器 系統(tǒng)自動報警） ● 緊急按鈕● 紅外線移動探測器 ● 玻璃破碎探測器 （建議）通過電話實現(xiàn)異地遠程遙控家電的開啟（建議）（建議）（建議），將清華教育搬到小區(qū)家庭住戶，充分發(fā)揮清華教育資源的優(yōu)勢。，從成人學(xué)歷認證到繼續(xù)教育的全面培訓(xùn)。 社區(qū)家庭醫(yī)療服務(wù) 社區(qū)網(wǎng)站（提供住戶生活關(guān)心的各個方面）（建議）● 新聞服務(wù) ● 影視天地 ● 烹調(diào)美食● 天氣預(yù)報 ● 寵物世界 ● 旅游信息● 網(wǎng)上游戲 ● 車天車地 ●會所預(yù)定● 網(wǎng)上超市 ● 投資理財 ● 社區(qū)留言● 生活時尚 ● 網(wǎng)上字典 ● 二手租賃 ● 社區(qū)咨詢安全需要是人的最基本需求之一，本項目的業(yè)主身家都在千萬以上，因此，周全的安全防衛(wèi)設(shè)施從某種程度上說比豪華的裝修更為重要。：：由周界防越報警系統(tǒng)構(gòu)成，以防范翻越圍墻和周界進入社區(qū)的非法入 侵者。：由閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)構(gòu)成，對社區(qū)出入口、主要通道及重點設(shè)施進行 監(jiān)控管理。：由保安巡更管理系統(tǒng)構(gòu)成，通過物業(yè)中心保安人員對住宅區(qū)內(nèi)可疑人員、事件進行監(jiān)控。：由樓宇可視對講系統(tǒng)構(gòu)成，可將閑雜人員拒之梯口處。：由住戶室內(nèi)綜合報警系統(tǒng)構(gòu)成，若發(fā)生非法入侵住家或發(fā)生如火災(zāi)、 老人急癥等緊急事件，通過戶內(nèi)各種探測器，報警中心將很快獲得警情消息，并迅速派員趕往事件現(xiàn)場進行處理。周界防越報警系統(tǒng)是為防止不法之徒通過小區(qū)非正常出入口闖入時而設(shè)立的，以此建立封閉式小區(qū)，防范閑雜人員出入，同時防范非法人員翻越圍墻或柵欄。在小區(qū)的圍墻四周設(shè)置紅外多束對射探測器，一旦有非法入侵者闖入就會觸發(fā)，并立即發(fā)出報警信號到周 界控制器，通過網(wǎng)絡(luò)傳輸線發(fā)送至管理中心，并在小區(qū)中心電子地圖上顯示報警點位置，以利于保安人員及時準(zhǔn)確地處警，同時聯(lián)動現(xiàn)場的聲光報警器(白天使用)或強光燈(夜間使用) ，及時威懾和阻嚇不法之徒，提醒有關(guān)人員注意。閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)是在小區(qū)主要通道、重要公建及周界設(shè)置前端攝像機，將圖像傳送到智能化管理中心，中心對整個小區(qū)進行實時監(jiān)控和記錄，使中心管理人員充分了解小區(qū)的動態(tài)。同時采用多媒體控制平臺與周界防越報警系統(tǒng)及住宅室內(nèi)報警系統(tǒng)聯(lián)動。當(dāng)發(fā)生警情時 ，中心監(jiān)視器將自動彈出警情發(fā)生區(qū)域的畫面，并進行記錄。小區(qū)周界防盜報警系統(tǒng)還可以與閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)聯(lián)動，一旦報警，監(jiān)控中心圖像監(jiān)視屏上立即出現(xiàn)與報警點相關(guān)的圖像，并自動以高密度方式錄像。值班保安人員可以通過云臺和變焦鏡頭監(jiān)視報警區(qū)域的所有情況，以便及時發(fā)出報警信息。在大門入口處設(shè)攝像機，對講分機處設(shè)有顯示屏。當(dāng)來訪者按通被訪者家可視分機號時，其攝像機就自動開啟，被訪者可 通過分機上的顯示屏識別來訪者的身份。在確認無誤后可遙控開啟大門電子鎖。管理處保安人員也可根據(jù)需要開啟攝像機監(jiān)視大門處來訪者，在分機控制屏上監(jiān)視來訪者并能與之對講。訪客對講系統(tǒng)在小區(qū)出入口、組團出入口的保安室內(nèi)安裝對講管理員總機，在各單元門口安裝防盜門及對講主機，在住戶室內(nèi)安裝室內(nèi)對講機。當(dāng)來訪者進入小區(qū)組團時，保安人員通過對講管理員總機與住戶對話，確認來訪者身份后，方可進入。各單元梯口訪客再通過對講主機呼叫住戶，對方同意后方可進入樓內(nèi)，從而限制了非法人員進入。同時，若住戶在家發(fā)生搶劫或突發(fā)疾病，可通過該系統(tǒng)通知保安人員以得到及時的支援和處理。此系統(tǒng)還具有報警和求助