【導讀】點調控房地產市場，采取一系列緊縮性宏觀調控政策。特別是今年3月份以來，相關政策連。2020年3月16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利。率水平，基準利率調整為%，同時實行下限管理。2020年3月26日，國務院下發(fā)了《關于切實穩(wěn)定住房價格的通知》。負責制，省政府負總責，對住房價格上漲過快，控制不力，要追究有關責任人責任；各項政策措施；八、認真組織對穩(wěn)定住房價格工作的督促檢查。2020年4月27日，國務院總理溫家寶主持召開國務院常務會議，分析當前房地產市。善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。切實整頓和規(guī)范市場秩序。5月31日，經建設部、財政部、稅務總局確認備案后對外公布。據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從31日起，南昌市房地產市場上進行交易的。據(jù)了解，目前南昌建設的經濟適用住房包括城東，城南，城西，城北四個小區(qū)，目前。據(jù)了解，2020年南昌市區(qū)總供應商品房用地1500余畝，2020年則計劃

　　

【正文】 北部，東鄰艾溪湖、西依青山湖、北靠贛江，南部臨近南昌大學。以南昌大學為核心，周邊已逐步形成了一個文教區(qū)，一些高等進修學院、職業(yè)技術學院紛紛進駐本區(qū)。 目前，高新技術產業(yè)開發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國內外知名企業(yè)進駐，如 TCL 彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等。此外，區(qū)內尚有大幅地塊處于開發(fā)初期，預計在未來 23年整個開發(fā)區(qū)可 逐步成型。 二、項目 SWOT 分析 優(yōu)勢（ S） ? 臨近艾溪湖這一天然水系生態(tài)資源 ? 園區(qū)內 30000多 m2生態(tài)湖景觀資源 ? 住宅部分規(guī)劃相對靈活，利于營造良好的區(qū)內“小環(huán)境” 劣勢（ W） ? 生活配套和商業(yè)設施相當缺乏，交通不便 ? 項目周邊整體環(huán)境不佳，不利于樹立項目良好的整體形象 ? 園區(qū)產業(yè)功能會對住宅物業(yè)居住品質的弱化 ? 高新產業(yè)區(qū)招商不理想，提供的有效客源相當有限 機會（ O） ? 整體經濟向好，房地產發(fā)展迅速 ? 艾溪湖畔周邊項目的聚集效應帶動京東板塊的發(fā)展 ? 高新產業(yè)園區(qū)發(fā)展前景看好 威脅（ T） ? 傳統(tǒng)的置業(yè)習慣 ? 區(qū)域競爭處 于劣勢，青山湖區(qū)域的客源分流不可避免 ? 本區(qū)域內供應量大，有限的客源極易被稀釋 三、項目操作難點分析 ? 高新技術產業(yè)園區(qū)發(fā)展緩慢，未來發(fā)展招商引資具有不確定性 產業(yè)園區(qū)經過長期建設進展緩慢，入駐企業(yè)數(shù)量有限，企業(yè)層次參差不齊，園區(qū)產業(yè)定位略顯混亂，在建項目未來招商引資具有較強的不確定性。 35 —— 是否有充足的客源支撐，值得考量 ? 地段偏遠，生活配套設施匱乏，市場認可度低 日常生活所需的商業(yè)、服務、醫(yī)療、交通等設施嚴重匱乏，最基本的生活便利性得不到保障。 —— 很難吸引產業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進入 ? 變電站、煤渣爐灰堆 場、火力發(fā)電站影響周邊空氣質量 變電站的存在會使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長期居住不利于身體健康。煤渣爐灰堆場及火力發(fā)電站的存在影響區(qū)域空氣質量。 —— 人居環(huán)境不佳 ? 項目四周被工業(yè)園區(qū)所包圍，在其中獨樹一幟，沒有一點居住氛圍，如果按照普通項目定位，銷售上存在難點。 —— 銷售上存在抗性 第六章 項目競爭分析 一、競 爭區(qū)域市場分析說明 競爭市場范圍界定 南昌房地產市場中帶有明顯的區(qū)域消費性，而本項目又因處在開發(fā)區(qū)內，所面對的客戶 36 群就相當明顯，競爭對手相對明確，那就是只要存在區(qū)域內的項目都可以認為是競爭對手，但考慮到競爭強度隨著距離拉長而逐步減弱的原則，我們以項目為圓心，以 10 公里距離為半徑作為競爭圈，圈內的同類項目即確定為真正的競爭對手。 競爭項目選擇 房地產項目競爭分為顯性競爭和隱性競爭，隱性競爭主要是區(qū)域內在售，且在后期仍有接續(xù)開發(fā)規(guī)模的樓盤，隱性競爭是區(qū)域內正處在空地待開發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內新增成交土地的項目，但是這一類競爭項目很難獲取到它的開發(fā)資料，后續(xù)的產品定位難以明確，不容易做競爭對比，因此這里還是以顯性競爭作為主要分析對象，其競爭項目選取的條件如下： ① ≤容積率≤ ； ② 占地面積≥ 100畝（個別典型案例除外）； ③ 競爭項目必須在競爭范圍之內； ④ 產品類型為住宅； ⑤ 現(xiàn)在所開發(fā)的項目只是其中一期，后續(xù)還有開發(fā)； 按照上述競爭項目選擇條件，我司篩選了符合研究條件的 6 例參考性樣本項目，項目概況如下： 表 21 擬研究區(qū)域的樣本樓盤 板塊 項目名稱 占地面積 總建筑面積 容積率 銷售價格 京東 萬科四 季花城 南區(qū) 410畝 北區(qū) 560畝 南區(qū) 25萬 北區(qū) 40萬 2800～ 3300元 /㎡ 豐源天域 49642㎡ 74425 2700～ 2900元 /㎡ 青山湖 秀泊經典 150畝 17萬 3200～ 3900元 /㎡ 37 香溢花城 480畝，一期占地 122畝 一期 12萬 3200～ 3800元 /㎡（公寓） 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產代理有限公司 二、與競爭項目對比分析 對比本項目競爭強弱表 內容 項目 地段 交通 生活 配套 自然環(huán)境 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)規(guī)模 居住氛圍 企業(yè) 品牌 物業(yè) 管理 萬科四 季花城 —— 較強 強 強 強 強 強 —— 較強 豐源天域 較強 強 強 —— 較弱 較強 強 弱 較弱 秀泊經典 強 強 強 強 強 較強 強 較弱 —— 香溢花城 強 強 強 強 強 強 強 —— 強 說明：“ —— ”表示與本項目的競爭持平。 “強”表示競爭項目同本項目相比在某項因素上處于競爭強勢。 結論： 綜觀本項目競爭，不僅競爭惡劣，而且競爭對手強勁，通過不同地產因子對比，本項目已經處于明顯的弱勢，在此競爭環(huán)境下，如何突出重圍，將是本項目成功 的關鍵。 三、規(guī)避競爭方式 面對強大的競爭對手，市場上常用的方法就是運用合理的營銷手法或營銷策略來規(guī)避競爭，從而避免直接沖突。 錯位定位規(guī)避競爭 競爭項目觀察，售價都在 2700 元 /平方米以上，屬于區(qū)域內的高檔住宅，本項目若能在檔次上與其錯開，適當降低檔次，走中高檔路線，房型設計上以緊湊的兩房、三房為主，使總價與競爭項目拉開，吸引區(qū)域客戶群中份額最大的普通客戶和技術人員居住需求，避免了同競爭項目直接競爭。 38 時間差規(guī)避競爭 時間差規(guī)避競爭是房地產營銷中最直接、最常用的手段，即通過調查競爭項目的開發(fā)周期和上市 時間，來定位本項目銷售周期，使之在銷售時間是與競爭對手直接錯開，這一規(guī)避方式可以在本項目具體施工周期確定的前提下，來具體安排和實施。 化不利為有利條件規(guī)避競爭 本項目四周均為小型科技園區(qū)，科研廠房聚集，這既是本項目的劣勢也是優(yōu)勢，如何將劣勢轉化為優(yōu)勢也將成為本案規(guī)避競爭的一條手段?？梢詫⒈卷椖康拈_發(fā)同整個園區(qū)的定位結合起來，定位“科技”或“創(chuàng)業(yè)）為主題，使之即成為園區(qū)的配套房，也成為園區(qū)招商的重要條件。 第七章 國內知名開發(fā)園區(qū)中房地產操作模式分析 39 一、上海重要產業(yè)園區(qū)概況 上 海張江高科技園區(qū) 園區(qū)概況 上海張江高科技園區(qū)成立于 1992 年 7 月，是國家級的高新技術園區(qū)，規(guī)劃面積 25 平方公里。 1999 年 8 月，上海市委、市政府制定“聚焦張江”的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術兩大高科技產業(yè)為主導產業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能。張江園區(qū)步入了快速發(fā)展階段。 至 2020 年 4月底，園區(qū)完成開發(fā)面積 17 平方公里，吸引投資額 108 億美元，注冊企業(yè)達 3168 家，固定資產投資 446 億元人民幣。技術、資金、市場在園區(qū)有了暢通的互動渠道，“自我設計、自主經營、自由競爭”和“鼓勵成功、寬容失敗”的 園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐漸形成。 經過近 12年的開發(fā)，園區(qū)構筑了三大國家級基地（國家上海生物醫(yī)藥科技產業(yè)基地、國家信息技術產業(yè)基地和國家科技創(chuàng)業(yè)基地）的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導產業(yè)。生物醫(yī)藥產業(yè)目前已形成由羅氏、阿莫仙、葛蘭素史克、先鋒藥業(yè)等 42 個國內外一流藥廠組成的產業(yè)群體，引進中科院藥物所、國家人類基因組南方研發(fā)中心等 31 家研發(fā)機構，以及以 120 多家中小型科技企業(yè)為代表的創(chuàng)業(yè)群體。信息產業(yè)基地以集成電路和軟件產業(yè)發(fā)展為龍頭，帶動計算機和通訊、光電子、信息安全、銀行卡產業(yè)共同發(fā)展。隨著中芯 、宏力和貝嶺等晶圓制造項目落戶園區(qū)，已有 80家芯片設計公司、 3家硅片制造公司、 13 家光掩膜和封裝測試企業(yè)、 11 家研發(fā)教育機構，以及 34 家配套及設備供應公司積聚張江，集成電路產業(yè)鏈在張江初步構成。經過幾年的努力，面積 12萬平方米的浦東軟件園已成為“國家軟件產業(yè)基地”， 2020 年成為 5個“國家軟件出口基地”之一，規(guī)劃面積達到 58 萬平方米。一大批知名軟件企業(yè)進駐園區(qū)：如微軟、花旗、畢博、 SONY、京瓷，銀聯(lián)、金蝶、東軟、 Tata、Infosys、 Satyam；“國家軟件產業(yè)基地”的集聚與輻射效應已經展現(xiàn)?？萍紕?chuàng)業(yè) 基地建有多 40 模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經濟企業(yè)實現(xiàn)了大踏步的飛躍。 “十五”期間，園區(qū)將建設成為以高新技術產業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國內一流高科技園區(qū)。用十年時間，建成世界知名的科學園區(qū)。在 2020 年前后，建設成為世界級的高科技園區(qū)。 總體規(guī)劃 園區(qū)在規(guī)劃中吸取了世界著名科學園區(qū)的建設經驗，強調超前的設計標準和生態(tài)環(huán)境的理念，園區(qū)規(guī)劃容積率小于 ，綠化率大于 40%。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括：孵化樓、辦公樓、標準廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅 等公共配套設施 。重點發(fā)展孵化和創(chuàng)新項目。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括：集成電路產業(yè)基地（一期）、國家生物醫(yī)藥產業(yè)基地（一期）國家信息產業(yè)基地、國家技術創(chuàng)業(yè)基地等。重點引進生物醫(yī)藥和微電子信息兩大高科技領域的研發(fā)和生產項目。 規(guī)劃面積 平方公里。重點引進集成電路產業(yè)及相關配套產業(yè)的生產、研發(fā)項目。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產業(yè)基地（二期）、大學園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。重點發(fā)展高等教育和科學基礎研究。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括一個面積為 40 萬平方米的主題公園及商業(yè)、金融配 41 套等。 規(guī)劃面積 平方公里。重點引進高科技產業(yè)配套項目。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括張江居住區(qū)和張江集鎮(zhèn)。 規(guī)劃面積 平方公里。 上海金橋出口加工區(qū) 金橋出口加工區(qū)位于上海浦東新區(qū)中部 ,規(guī)劃面積 20 平方公里，西連陸家嘴金融貿易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技國區(qū)。距虹橋國際機場 25 公里、浦東國際機場 30 公里、外高橋港區(qū) 9公里。 金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積 20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿園區(qū)，約 16平方公里；西部為現(xiàn)代 生活園區(qū)和管理服務中心，約 4平方公里。 金橋現(xiàn)代商貿園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)中心地帶，占地約 1 平方公里。區(qū)內擁有完善的國際貿易相關服務體系，提供報關、商檢、倉儲運輸、結匯、保險五位一體的全能級國際貿易服務，為現(xiàn)代商貿特別是第三產業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)西部，占地約 平方公里。園區(qū)緊靠內環(huán)線和楊浦大橋，是浦東 國際機場通向上海市中心的必經之地，區(qū)位優(yōu)勢明顯。按照規(guī)劃，金橋現(xiàn)代生活園區(qū)將建成一個人和自然協(xié)調、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會功能齊全的 現(xiàn)代生活示范小區(qū)，同時也是浦東和上海最有吸引力、最具升值潛力的投資寶地。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內還注重開發(fā)一流的社會綜合配套功能。在教育方面，先后有杉達大學、中歐國際工商學院進駐。中國福利會幼兒園和平和雙語學校已于 1996 年 9月正式招收新生。上海協(xié)和國際學校已于 1998 年起招收外籍人員子女入學。由國家科技部任命的金橋現(xiàn)代科技園位于金橋出口加工區(qū)工業(yè)區(qū)東部，總面積 6 平方公里。 42 金橋現(xiàn)代科技園區(qū)內基礎設施完善，是國內基礎設施最好的開發(fā)區(qū)之一?，F(xiàn)已落戶的項目有中美最大的合資項目“上海通用汽車有限公司”、中日最大的高科技 合資項目“上海華虹NEC 電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。 上海安亭國際汽車城 安亭概述 安亭鎮(zhèn)位于上海市西北郊，處于長江三角洲的核心。是以轎車工業(yè)和轎車生產配套工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城，也是上海西部的中心城鎮(zhèn)。南瀕吳淞江，西接江蘇省，北歸嘉定區(qū)，為嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心 32 公里，距上海虹橋機場20 公里。 安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達到了 60 多萬平方米，現(xiàn)有人口 5萬多，預計在一至兩年內可達 8萬人。 安亭規(guī)劃 安亭 —— 國際汽車 城 ? 規(guī)劃目標 總規(guī)模投入將達到 500 億元人民幣。 汽車城爭取用 2年左右的時間全面完成高標準的基礎設施、城建配套設施和環(huán)境設施建設。 ? 在 23年內廣泛開展國內和國際合作，增強集聚與輻射功能。 ? 5年初具規(guī)模，基本建成。 ? 力爭經過 10 年的滾動發(fā)展，成為我國乃至亞太地區(qū)汽車貿易的核心市場。 43 ? 整體規(guī)劃 ? 上海國際汽車城總體規(guī)劃經過國際招標，由德國 ASamp。P 公司承擔設計，規(guī)劃方案體現(xiàn)了綜合性汽車產業(yè)基地與特色風貌城鎮(zhèn)德結合。上海市人民政府于 2