【正文】 昌房地產(chǎn)市場運(yùn)行穩(wěn)定。這部分客戶因購房數(shù)量大，價(jià)格需求又相對(duì)適中，城郊項(xiàng)目是他們購買的主要對(duì)象，這就給城郊項(xiàng)目，特別是因地理位置不夠好導(dǎo)致銷售上存在一定抗性項(xiàng)目，一次新的契機(jī)，因此只要針對(duì)這類客戶群制定合理的營銷方式，就可以吸引他們，最終取得項(xiàng)目的銷售成功。 21 ? 房型以緊湊的兩房、三房為主。 ? 小區(qū)內(nèi)景觀均好，產(chǎn)品品質(zhì)優(yōu)良，內(nèi)部配套齊全。 配套設(shè)施 墨爾本公園、水 上高爾夫 、 1500米生態(tài)長廊、 3300米湖巖線 、水上風(fēng)車、噴泉、 哥倫布航?；?， 2所世紀(jì)小學(xué)、 4所幼兒園， 4所文化中心、 5個(gè)多功能會(huì)所、商業(yè)大街、水吧、村巴站 主力戶型 二房二廳（ 8095㎡ ） 三房二廳 （ 120135 ㎡ ） 價(jià) 格 開盤時(shí)均價(jià) 1800元 /㎡ 均價(jià) 2030 元 /㎡ 推出時(shí)間 2020年 6月 16日正式開工 開盤時(shí)間 2020年 12月 12日 交付時(shí)間 計(jì)劃于 2020年下半年竣工 工程現(xiàn)狀 建設(shè)中 銷售情況 現(xiàn)推一期南岸公園多層，銷售率過 80% 客戶 個(gè)人、 清華泰豪等企業(yè)團(tuán)購 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 團(tuán)購房源特征 ? 地理位置上都與城市中心有一定的距離，難以吸引市中心的客戶群購買。 大湖之都 樓盤名稱 正榮 七、南昌房地產(chǎn)市場營銷方式分析 南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場雖然起步較晚，但在中國房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特別是外地房 19 地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新的營銷活動(dòng)、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達(dá)到極至，營銷方式上除了針對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人購房外，還針對(duì)了市場上比較特殊的企業(yè)團(tuán)購群，這里通過對(duì)南昌團(tuán)購房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來歸納客戶的購買取向。臨近周邊的幾個(gè)開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價(jià)最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。但是隨著市中心房價(jià)的日益高漲，市場供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢”觀念 在經(jīng)濟(jì)支撐的現(xiàn)實(shí)條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。 六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析 各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布 18 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 從 2020 年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西 湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場銷量的 77%，周邊各行政區(qū)銷量相對(duì)分散，市場占有率低。 ? 2020年南昌土地成交量 2020 年南昌市計(jì)劃出讓商品房用地 4500 畝， 其中 企業(yè)改制用地將不會(huì)受到南昌市年度土地供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在各個(gè)板塊，象湖圈 140 畝，青山湖 460 畝，紅谷灘紅角洲地區(qū) 1000 畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng) 500 畝，新建縣長堎地區(qū) 300 畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)300 畝，灣里 300 畝，昌北 200 畝，高新 200 畝，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到 500 畝等。通過土地出讓可預(yù)見， 未來兩年 的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和城南 ， 地價(jià)繼續(xù)攀升， 將會(huì)導(dǎo)致商品房價(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。 從成交的區(qū)域分布來看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場上新增商品房項(xiàng)目的總量。 存量土地分析 根據(jù)南昌 市國土部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)， 截止 2020 年底，南昌 南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開發(fā)建設(shè) 的土地共 4000 余畝 （大部分為住宅性質(zhì)用地） ，其中很大一部分是 因 房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時(shí)限交付 的 土地， 有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，假定這部分土地的綜合容積率在 （參照 20 2020 年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場供應(yīng)總量將在 530 萬平方米左右，超過南昌 2020年的市場成交總量，如果這部分土地同時(shí)開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項(xiàng)目的后期推出量，未來南昌市中心房地產(chǎn)市場競爭將相當(dāng)激烈。 五、南昌土地市場分析 土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場的供應(yīng)量，研究了土地市場，也就研究了未來市場的競爭。南昌二級(jí)市場成交數(shù)據(jù)，說明兩點(diǎn)，一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣小 買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是 6月份，其次是 12 月份，銷售最為暗淡的時(shí)期在 4 月、 8月、 9月三個(gè)月。受到市場抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開發(fā)適逢其實(shí)，普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看好。 在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。每個(gè)城市中，購房人群就如同社會(huì)階層一樣，呈 15 現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越 少，正常的市場情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不正常。 市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 2020 年 南昌市區(qū) 合計(jì) 預(yù)銷售商品 住宅 216 萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房） ，其中均價(jià)在 2020 元／平方米以下的只有 萬平方米，占總量的 %，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，單套建筑面積在 95平方米以下的 萬平方米，占總量的 %；均價(jià)在 3000 元／平方米以上的面積達(dá)到 萬平方米，占總量的 %，單套建筑面積在 150 平方米以上的 萬平方米，占總量的 %。消費(fèi)人群的擴(kuò)融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平；另一方面外來人所帶來的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用?，提升居民生活品質(zhì)和對(duì)新事物的接受能力；三是外地購房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦硐M(fèi)需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場繁榮，激活了市場熱度。 超量的施工面積，預(yù)示著南昌房 地產(chǎn)市場即將進(jìn)入全面爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可避免。 房地產(chǎn)價(jià)格分析 中部五省會(huì)城市 2020 年收入房價(jià)對(duì)比表 城市 內(nèi)容 南昌 武漢 長沙 合肥 鄭州 可支配收入 8744元 9564元 11021元 8610元 9667元 商品住宅 均價(jià) 2321元 /平方米 2836元 /平方米 2391元 /平方米 2577元 /平方米 2327元 /平方米 房價(jià)收入比 1： 1： 1： 1： 1： 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 類比中部五省會(huì)城市，南昌房 價(jià)、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌市總體供大于求， 2020 年市場供過于求的原因有三點(diǎn)，一是在 2020 年、 2020 年南昌房地產(chǎn)市場回暖跡象面前，特別是 2020 年的市場形勢證明，帶 給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致 2020 年市場供應(yīng)的空前增長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在 2020 年大記事中，非典橫行，整個(gè)“ ”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯(cuò)過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時(shí)間。地位決定未來，類似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次契機(jī)，不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康長遠(yuǎn)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐，有了政府導(dǎo)向， 南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展將更有保障。 結(jié)論： 南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在 動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。根據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料， 2020 年底，南昌市戶籍總?cè)丝诩s為 萬人，到 2020 年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)，戶籍人口增加 10 萬，若按 2020 年人均住房面積 18㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，人口增長對(duì)住房市場將直接產(chǎn)生近 180 萬㎡的潛在需求。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提 供了強(qiáng)有力的保障。 居民收入分析 2020 年 — 2020 年南昌市居民人均可支配收入表 表 2— 2 指標(biāo) 年份 人均可支配收入（元） 收入漲幅 2020年 7021 % 2020年 7793 11% 11 2020年 8744 % 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 人均可支配收入水平的高低，決定著購買力的大小和支付能力的增強(qiáng)。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 第二章 南昌房地產(chǎn)市場分析 10 一、南昌房地產(chǎn)市場運(yùn)行基礎(chǔ)分析 南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境 %%%16%%%%%%%2002年2003年2004年2005年一季度南昌2 0 0 2 年——20 0 5 年經(jīng)濟(jì)狀況 南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展， 2020 年全國“非 典”肆虐之時(shí)，南昌經(jīng)濟(jì)仍勢不可擋，并以 %增長幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。 ? 在宏觀調(diào)控政策下，南昌購買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場青睞。 ? 新建商品房市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。 ? 購房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購房趨于合理范圍。 ? 新建商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。 四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場總結(jié)及趨勢預(yù)判 市場總結(jié) ? 市場總體發(fā)展較為穩(wěn)定，受政策影響不明顯。 存量房交易狀況 2020 年 15 月南昌市市區(qū)共完成存量 房交易 8707 套，同比增長 %，面積 萬 9 M2，較上年同期增長 %，其中存量住房 8014 套，面積 萬 M2，分別較上年增長 %和 %，房改房上市交易 3917 套，面積 M2，較上年同期分別增長 %和 %。 商品房空置情況 2020 年 15 月南昌市商品房空置面積 萬 M2，較上年同期下降 %，其中商品 住宅空置 萬 M2，較上年同期下降 %。 從購房目的來看，以自 住為主，但置 業(yè)投資的比重逐年上升。 新建商品住房購買對(duì)象狀況 2020年 15月南昌市市區(qū)交易的 萬 M2商品住宅中，南昌市居民購買的為 M2，比重達(dá) 73%；外地居民購買的為 萬 M2，比重為 27%。 8 ? 高價(jià)位住房集中上市。 房價(jià)上漲原因主要有： ? 供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。高價(jià)位、大戶型住房所占比例較大，從商品住房供應(yīng)情況看， 2020 年 15 月單價(jià)在每平方米 3000 元以上的高價(jià)房供應(yīng)量占總量的 %，單套面積在 120M2以上的占總量的 %；從預(yù)銷售情況看， 2020 年 15月單價(jià)在每平方米 3000 元以上的占總銷量的 %，單套建筑面積在 120M2以上的占總銷量的 %。 新建商品房供求狀況 2020 年 15 月份南昌市市區(qū)核準(zhǔn)商品房上市面積 萬 M2，較上年同期增長 %，其中商品住宅 萬 M2，較上年同期增長 %；完成商品房交易面積 萬 M2，較上年同期下降 %，其中商品住宅交 易面積 萬 M2，同比下降 %。其中：商品房建設(shè)投資額 億元，較上年同期增長 %，與去年同期增幅相比，下降幅度較大。隨著調(diào)節(jié)目標(biāo)的明確，政策的調(diào)節(jié)力度大大增強(qiáng)，效果突出。增加經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)房及其用地的供給，嚴(yán)格限制高價(jià)房及其用地，營業(yè)稅征收就是針對(duì)投機(jī)者而設(shè)計(jì)的。為了保社會(huì)和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定，政府不敢采取過大力度的政策，因此，收效甚微。 ３）調(diào)節(jié)目標(biāo)越來越明確 早期的政策是總體調(diào)控，并沒有嚴(yán)格區(qū)分對(duì)不同角色的不同調(diào)控。而４月３０日七部委聯(lián)合意見，引發(fā)市場劇烈地土地政策 金融政策 財(cái)政稅收政策 限 制 土 地 供給，迫使開發(fā)商囤 積土地迅速開發(fā) 土地政策 提高房貸利率 金融政策 市場規(guī)范政策 土地政策 結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策 市場規(guī)范政策 征收營業(yè)稅，調(diào)高契稅 限制開發(fā)信貸，提高利率和首付比例 增加中低價(jià)房土地供給 增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房供給，限制高價(jià)房供給 6 震，拋盤激增，成交急劇萎縮，資金實(shí)力較弱的投機(jī)者紛紛動(dòng)搖。從今年推出的政策看，政府開始從 一級(jí)、二級(jí)、三級(jí)市場同時(shí)出擊，供給、需求綜合調(diào)控，財(cái)政、金融雙向結(jié)合 。 單一的政策調(diào)價(jià)在市場極度繁榮的形勢下，力度有限，往往能夠被市場通過各種手段抵消。但