【正文】 水平進(jìn)行遞增；針對 10年后續(xù)訂 10年租約的企業(yè)，同樣給予第二個(gè)租約中首年市場租金的 ；租金效益估算詳見附件中的 10年租金變動(dòng)表。 比如說一個(gè)簽訂 3年租約的企業(yè)，在第一年入駐本園區(qū)，則租約期限內(nèi)租金按照 \\的租金水平來租賃，如果企業(yè)簽訂，按照第四年的市場價(jià)格進(jìn)行 ，以租金年浮動(dòng)%的水平進(jìn)行續(xù)訂合同；具體的后三年租金上述優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)僅做參考，根據(jù)三年后具體情況和具體企業(yè)進(jìn)行協(xié)商 。科技園第 二個(gè)三年租約內(nèi)，建議租金浮動(dòng)率定位于 %，對于三年后續(xù)租的租戶，在租金上給予續(xù)約第一年市場租金的 ，租金浮動(dòng)比率不變動(dòng)；詳細(xì)測算見附件中的三年租約變動(dòng)表。 b、在 3年的租約設(shè)置中，按照 1年租約的租金預(yù)測，給予租賃企業(yè)一定的租金優(yōu)惠。在招商過程中，也不排除需要 1年租期 的企業(yè)求租，但是該類租賃的比例應(yīng)該占相當(dāng)少數(shù)；而且招商租金定位上，第一年作為引導(dǎo)園區(qū)氛圍、塑造園區(qū)形象等出發(fā)，給予 9折特惠價(jià)的招商，而在第二年，給予；這為簽約 3年及 3年以上的客戶提供更多的優(yōu)惠感覺，引導(dǎo)租賃者延長租約期限。本項(xiàng)目屬于工業(yè)用地，不能采用出售；而且國家有關(guān)規(guī)定，長租最長期限為 20年；因此本項(xiàng)目的招商租約主要設(shè)定為 3年、 5年及永久租約三種，并同時(shí)備好 1年租約、 10年租約和 20年租約的租金測算表。項(xiàng)目的具體租金價(jià)格根據(jù)目標(biāo)客戶的具體要求進(jìn)行一 定數(shù)量的調(diào)整。日水平，挖掘出本項(xiàng)目生態(tài)型優(yōu)勢，可以將 1號(hào)樓的租金平均水平定位在 /平方米日的 8折處理）。 二、項(xiàng)目招商的組價(jià)策劃 浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）項(xiàng)目招商策劃全案 21 單體建筑租金細(xì)化： 在前面所分析的租金定位當(dāng)中，基本上確定的項(xiàng)目的 首年租金平均水平在 /平方米 根據(jù)對黃龍商務(wù)圈的調(diào)查， 04年初租金水平 4元以下， 04年底租金水平已經(jīng)達(dá)到了 ，租金年增長率為 %，并還有進(jìn)一步增速的可能。根據(jù)對市場同類市場的調(diào)查和分析，建議本項(xiàng)目的租賃合同期限主要設(shè)置為 3年，針對部分客戶的需求，設(shè)置 5年和 10年及 50年租賃（變相性銷售）等多種租約方案，不同形式給予不同的租金 水平。如此安排，是考慮到三至五年后，之江區(qū)塊的居民入住水平將初步成熟和穩(wěn)定，高新區(qū)也將進(jìn)一步發(fā)展成熟， EOD概念初見模型；同時(shí)從折扣變化率上反映出項(xiàng)目的租金增值空間為平均年遞增率 10%。 浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）項(xiàng)目招商策劃全案 18 杭州高新 區(qū)（濱江）以新區(qū)開發(fā)的理念和高新技術(shù)政策扶持的優(yōu)勢，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于杭州通往簫山國際機(jī)場的交通道路上，該區(qū)域發(fā)展的速度將進(jìn)一步提高；并很有前途發(fā)展成為杭州高新產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)袖聚集地。 綜合對比：區(qū)域經(jīng)濟(jì)的前景分析 近年以來，長三角經(jīng)濟(jì)活力日漸興起，逐步代替珠三角成為中國發(fā)展最快的區(qū)域；杭州作為長三角中的重要城市，又是民營經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的浙江省省府城市，還是世界聞名的旅游城市，杭州正成為創(chuàng)業(yè)、興業(yè)的天堂。參照杭州黃龍商務(wù)圈的發(fā)展規(guī)律，黃龍商務(wù)圈住宅房價(jià)在 12020元 /平方米的時(shí)候，寫字樓租金已經(jīng)達(dá)到了每天 /平方米，售價(jià)達(dá)到了 15000平方米；本地塊由于近年居民住宅入住率無法達(dá)到黃龍商務(wù)圈，同時(shí)又因一江相隔杭州市中心，加上黃龍商務(wù)圈的文體概念，這將在一定程度上削弱了本區(qū)塊的寫字樓和住宅價(jià)值比例水平， （ 7000247。 本項(xiàng)目周邊的住宅房產(chǎn)價(jià)格基本上都在 70008000元 /平方米之間，并有著進(jìn)一步上升的趨勢。本項(xiàng)目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對優(yōu)越于其他項(xiàng)目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個(gè)性、夢寐獨(dú)立空間的今天，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)理念上具有一定的前瞻性。 橫向比較：同類競爭性商務(wù)樓的比較。 第五部分 項(xiàng)目招商租金定位 浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）項(xiàng)目招商策劃全案 17 一、項(xiàng)目組價(jià)調(diào)研分析 本項(xiàng)目是工業(yè)地產(chǎn)范疇，工業(yè)地產(chǎn)和商業(yè)地產(chǎn)類同，以招商過程中的租金為效益評價(jià)的主要參數(shù)?？梢栽谥鳂堑奈鱾?cè)設(shè)置門衛(wèi)和主樓設(shè)置保安，這樣既可以保證裙樓的營業(yè)通道，又可以有效保護(hù)園區(qū)的整體形象；具體的修改意見供工程部門進(jìn)行參考。一樓部分可以向銀行和中國移動(dòng)營業(yè)廳進(jìn)行招商或向兩岸咖啡這類提供商務(wù)套餐、休閑場所的企業(yè)招商。在定位上裙樓的三樓可以作為辦公用房。 1號(hào)樓裙樓一般為營業(yè)性用房，但是因?yàn)楸卷?xiàng)目為一個(gè)整體，具有整個(gè)園區(qū)的保安監(jiān)控系統(tǒng)。因?yàn)?11號(hào)樓將來需要進(jìn)行后勤公司招商，具體的定位方案由后勤公司自行確定；上述的定位僅僅作為參考和招商說服。 11號(hào)樓 1層和 2層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設(shè)計(jì)和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。 本項(xiàng)目的配 套設(shè)施首先是 10號(hào)樓和 11號(hào)樓的招商。 本部分商務(wù)樓的招商由此定位于針對一些中小型智力企業(yè)、設(shè)計(jì)公司進(jìn)行， 2至 5號(hào)樓定位于軟件開發(fā)、系統(tǒng)集成類 IT產(chǎn)業(yè)企業(yè)， 6至 7號(hào)樓定位于生物醫(yī)藥、動(dòng)漫制作和其他類型企業(yè)， 8至 9號(hào)樓暫不定；同時(shí)由于 SOHO辦公理念在國外商務(wù)領(lǐng)域已經(jīng)成熟，因此吸引海外留學(xué)回來創(chuàng)業(yè)者也將成為個(gè)性化商務(wù)樓招商目標(biāo)之一。如今很多中小型企業(yè)、創(chuàng)業(yè)型新企業(yè)由于創(chuàng)業(yè)之初成本因素，更多選擇住宅區(qū)中辦公，而隨著國家政策的出臺(tái)，工商局針對居民住宅區(qū) 內(nèi)開辦企業(yè)的浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）項(xiàng)目招商策劃全案 16 審批越來越嚴(yán)；這給本項(xiàng)目的招商提供了一定的機(jī)遇。 個(gè)性化樓招商目標(biāo)群定位。 一號(hào)樓招商對 象之二選擇各類經(jīng)濟(jì)開發(fā)、科技開發(fā)和推廣、文化藝術(shù)開發(fā)等公司，此類公司作為科技園區(qū)的科技型企業(yè)主體，可以充分享受到優(yōu)惠政策的傾斜力度，從而為企業(yè)的發(fā)展提供更大的空間和動(dòng)力。因此該部分招商可以選擇新起步的中小型企業(yè)，該類企業(yè)對租金的水平要求比較重，對企業(yè)日常運(yùn)營成本考慮較多；同時(shí)利用本主樓和整個(gè)園區(qū)整體性和生態(tài)型統(tǒng)一，在隱晦掉主樓單體建筑的不豪華同時(shí)，大打生態(tài)型、園林化寫字樓概念，吸引更多不注重商務(wù)豪華，而在乎商務(wù)休閑的企業(yè)注意力。 主樓一層至七層為對外招商部分。中恒世紀(jì)公司及下屬香溢世紀(jì)公司、杭州中恒世紀(jì)公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓 9層。 主樓招商目標(biāo)群定位。該類企業(yè)建議選擇約 10%定位。其他類型企業(yè)可包括外地企業(yè)駐杭州辦事處、外資企業(yè)和物流企業(yè)等。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇 10%的管理前沿服務(wù)企業(yè)入園。 ※ 管理前研。本項(xiàng)目的推出，依其園林史生態(tài)布局、排屋式獨(dú)立空間、完備的后勤保障，極大的增強(qiáng)了辦公氛圍的可塑性和創(chuàng)作靈感的刺激度，為廣告策劃、創(chuàng)意工作室等藝術(shù)前沿企業(yè)營造至上的寬松、自然的辦公氛圍，滿足此類企業(yè)對個(gè)性化、藝術(shù)化辦公的需求。杭州近年興起的 LOFT寫字樓風(fēng)潮，野風(fēng)由于本案作為科技園項(xiàng)目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標(biāo)群 60%。該類企業(yè)具有申報(bào)高新企業(yè)的潛力，也就可以潛在的享受到高新區(qū)塊的政策優(yōu)惠；同時(shí)由于該類企業(yè)大多為創(chuàng)業(yè)型、發(fā)展中的企業(yè)，創(chuàng)業(yè)成本、空間和氛圍、配套都是關(guān)注的要點(diǎn)。 2至 9號(hào)樓為個(gè)性化的辦公樓，其孤套、復(fù)式的建筑設(shè)計(jì)，為一些創(chuàng)造型的企業(yè)提供一個(gè)獨(dú)立的、自由的靈感空間，是科研開發(fā)、設(shè)計(jì)咨詢等類型機(jī)構(gòu)的最佳選擇。 一號(hào)樓設(shè)計(jì)尊貴，彰顯氣派，作為可以享受高新優(yōu)惠政策的商務(wù)樓，對于部分無法享受優(yōu)惠政策的高新技術(shù)企業(yè)提供了機(jī)遇；招商該類企業(yè)的某個(gè)部門或管理層總部，既可以加強(qiáng)企業(yè)的形象，同時(shí)還可以充分享 有政策扶持。 浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）項(xiàng)目招商策劃全案 14 過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目招商目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個(gè)科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項(xiàng)目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。 在商務(wù)氛圍方面，由于本項(xiàng)目所在的之江區(qū)塊的住宅大部分為投資性置房，居民入住率偏低，商業(yè)氣氛不夠旺盛，寫字樓的商務(wù)空間明顯不足。 同時(shí)由于本案面對的群體大部分是初創(chuàng)業(yè)企業(yè)，其辦公樓的裝修工程對與新創(chuàng)企業(yè)的首期投資成本決策具有很大的劣勢；一般新創(chuàng)立的公司初期投資很多，資金又不足，而且存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，因此花巨資裝修商務(wù)樓對于新企業(yè)來說具有一定的認(rèn)可劣勢；從而增加本案的波動(dòng)。 五、本案的威脅分析 區(qū)域競爭威脅 杭州寫字樓市場在經(jīng)歷過大肆擴(kuò)張后，已經(jīng)逐漸顯露出供過于求的狀態(tài)，杭州寫字樓空置率也逐步上升；尤其是隨著錢江新城的開發(fā)，杭州寫字樓市場的競爭將進(jìn)一步加劇；而杭州作為旅游休閑城市，世界 500強(qiáng)企業(yè)入駐率并不高，寫字樓經(jīng)濟(jì) 的空間有限。 微觀特色機(jī)會(huì) 本案的個(gè)性化園林式寫字樓設(shè)計(jì)，對于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢；該類目標(biāo)群崇尚健康辦公、個(gè)性化商務(wù)，追求體現(xiàn)企業(yè)獨(dú)特審美取向和價(jià)值觀的辦公氛圍，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營造的可塑性。 四、本案的機(jī)會(huì)分析 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展機(jī)遇 隨著長三角的經(jīng)濟(jì)騰飛，杭州政府確立主動(dòng)接軌大上海的戰(zhàn)略，在繼續(xù)打造杭州休閑旅游城市戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上，借杭州評為最佳居住城市的影響吸引科技新貴居住在杭州、創(chuàng)業(yè)在杭州，浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）項(xiàng)目招商策劃全案 13 進(jìn)一步加強(qiáng)天堂硅谷的建設(shè)；力爭實(shí)現(xiàn)兩對翅膀騰飛的夢想。尤其是商務(wù)寫字樓，辦公人員大部分居住在市區(qū)，區(qū)域的逗留時(shí)間也僅僅是上班時(shí)間，所以區(qū)域商業(yè)也不發(fā)達(dá)；預(yù)計(jì)需要 35年時(shí)間濱江區(qū)活力才能展現(xiàn)。建議在宣傳過程中，加強(qiáng)對錢江一橋、四橋、三橋貫穿市區(qū)和江南大道連接簫山國際機(jī)場的交通樞紐概念，并提升因臨江花園、太陽國 際公寓、彩虹城、碧水豪園、銀色港灣等大型住宅區(qū)的交付使用而屈指可盼的區(qū)域活力概念，弱化地理位置劣勢。 三、本案的劣勢分析 地理位置 本案地處杭州濱江區(qū)，在杭州很多人的觀念里面，濱江屬于杭州的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的杭州商務(wù)概念。園區(qū)型商務(wù)群在一定程度上發(fā)揮居住、辦公互動(dòng)一體化的作用，是吸引中小創(chuàng)業(yè)企業(yè) SOHO辦公情節(jié)的最好優(yōu)勢。但是由于杭州高新區(qū)分文教高新區(qū)和濱江高新區(qū)，在一定程度上文教高新區(qū)的市區(qū)概念對本項(xiàng)目區(qū)域的政策優(yōu)惠優(yōu)勢具有一定的影響。 累了、倦了、煩了、悶了?? 中心花園走走吧 聞聞花香四溢、看看蝴蝶嬉戲?? 工作由此輕松多起來。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計(jì)理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項(xiàng)目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。 同時(shí)本案的毛坯房交付，在一定程度上可以炒作成“自我空間自由發(fā)揮”的概念。在當(dāng)今眾多中小型、創(chuàng)業(yè)型企業(yè)“屈居”住宅、公寓中商務(wù)辦公的時(shí)候，在杭城政府限制企業(yè)入駐居民區(qū)的環(huán)境下，本案的推出針對該部分群體具有較強(qiáng)的吸引力。 本案在規(guī)劃過程中定位明顯傾向于“賣腦”型行業(yè)，尤其針對中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)。 【天堂硅谷】憑欄手?jǐn)埼骱埃拼皞?cè)聽錢塘聲；樓臺(tái)高枕硅谷夢，圍桌暢談高新情。 文教商務(wù)區(qū)內(nèi)存在眾多 IT 企業(yè)，而 IT 企業(yè)的一大特色便是成長快，公司規(guī)模的擴(kuò)張必然引出辦公區(qū)域亟待擴(kuò)大的問題。濱江高新區(qū)的寫字樓處于初步發(fā)展之際，隨著大型住宅社區(qū)的交付使用，濱江人氣在逐步成熟。杭州高新區(qū)主要?jiǎng)澐譃槲慕谈咝聟^(qū)和濱江高新區(qū)。 本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項(xiàng)目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的特色突出，加 強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu)越性。先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等幾個(gè)項(xiàng)目均已建設(shè)完成，正在確定招商計(jì)劃，由此該部分項(xiàng)目是本項(xiàng)目的未來招商競爭對象；而高新公建中心的規(guī)劃，為提升本項(xiàng)目的 EOD區(qū)域效益和活力增添新的素材。 四、項(xiàng)目的周邊競爭調(diào)查 本項(xiàng)目地處杭州高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)（濱江）區(qū)塊，周邊高新企業(yè)和孵化園區(qū)較集中；杭州高新軟件園、創(chuàng)新大廈、東冠發(fā)展大廈、亞琪公司、先鋒大廈、志誠大廈、恒生電子科技園等商務(wù)寫字樓分布項(xiàng)目附近。利程度，再次為租金或售價(jià)以及物業(yè)管理水平，同時(shí)對周邊商業(yè)配套也比較關(guān)注。過多的 寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目不細(xì)分客戶，不考慮錯(cuò)位競爭；畢竟杭州是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500強(qiáng)在杭州落戶的并不多，由此造成如今杭州的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。從總體上看，隨著浙江城市化進(jìn)程的加速，杭州城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，杭浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）項(xiàng)目招商策劃全案 9 州寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。 杭州還有其他板塊的商務(wù)區(qū)， 但因?yàn)橐?guī)模小，暫時(shí)不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。錢江新城的功能定位為大杭州中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險(xiǎn)金融、法律會(huì)計(jì)咨詢、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為展現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)活力和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同 時(shí)該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時(shí)代大廈、創(chuàng)新大廈等多個(gè)商務(wù)寫字樓項(xiàng)目。威陵大廈銷售均價(jià) 7600元 /平方米。濱江區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)概念。金鼎廣場、世貿(mào)麗晶 3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。黃龍世紀(jì)廣場、中田大廈、求是大廈分布其中；公元大廈均價(jià) /平方米，半個(gè)樓層起賣；黃龍恒勵(lì)大廈均價(jià)約 /平方米，租金每天 /平方米；嘉華國際商務(wù)中心租金每天 5元 /平方米。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 29萬平方米左右，均價(jià)在 150