【正文】 的建議針對區(qū)域市場特征分析，并借鑒萬科四季花城中的成功經(jīng)驗，建議本項目：作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤尚未用園區(qū)定位作為項目開發(fā)主題，本項目可以以次為契機，拉近項目與園區(qū)的關(guān)系。 多層的銷售價格集中在2500～2800元/平方米之間，小高層價格在2800元/平方米左右，花園洋房的售價超過3000元/平方米，車位一般采用租賃形式。我們認為本項目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個時候橫空出世，迅速得到市場響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會談，工作方便快捷。 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項目也受到大量投資客戶的認可。 市場供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在80～90平方米。n 物業(yè)管理細致到位，處理事件及時，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。n 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個細節(jié)都能感到精雕細鑿。n 時尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會所給小區(qū)增色的同時，更打消了客戶對周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。n 巧借市政綠化為己所用。n 戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項目還在走大戶型，高價格的模式時，萬科城市花園已改變成小戶型、高價格的模式，在總價上優(yōu)勢明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。2）產(chǎn)品規(guī)劃特色n 綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。n 緊鄰城市湖泊——艾溪湖，超過3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。1）項目成功的背景n 1000畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個城來對待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng)不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。四、高新區(qū)在售項目分析高新區(qū)在售樓盤（主要）樓盤項目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積㎡㎡4萬㎡66萬㎡㎡建筑面積㎡㎡㎡65萬㎡6萬㎡容 積 率綠 化 綠42%%42%53%34%房型面積花園洋房（150～257㎡）公寓（95～140㎡）87～213㎡小高層（111～205㎡）酒店式公寓（50～78）多層88～167㎡、花園洋房135㎡左右、4350主力戶型兩房、三房兩房、三房小高層（三房、四房）二房、三房標間戶數(shù)532戶798戶160戶（酒店式公寓）3411戶168戶房屋均價2700（公寓）2800（花園洋房）報價（2800～300）小高層2800酒店式公寓（3600）多層2850、花園洋房3300、高層標間32～40一室一廳61㎡、二室一廳83㎡銷售情況60%（花園洋房）15%（公寓）0小高層80%，酒店式公寓65%75%（五期）已售100套備注配套設(shè)計了幼兒園、會所和沿街商業(yè)籃球場、會所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會所，幼兒園、商業(yè)街會所、商業(yè)街瀚林園雙語、藍天學(xué)院、單位房屋均價：元/平方米；戶型面積：平方米表1—1數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司在售重點樓盤分析提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項目聚集的區(qū)域。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場競爭加劇，本項目應(yīng)充分認識市場，重點在市場定位上錯開競爭。 抓住南昌12月份的黃金銷售周期，合理安排項目開發(fā)銷售周期。1企業(yè)團購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對象，在購買特征上傾向于城郊價格適中的項目，未來郊區(qū)項目將逐步重視這類客戶群。二手房市場直逼新房市場，這也將刺激新房市場進一步的發(fā)展，同時從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級市場的整體發(fā)展，我們認為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級市場將被再次激發(fā)，從而促進一級市場的發(fā)展。南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時期在4月、8月、9月三個月。房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是2004年，新開工超過1000萬㎡，增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競爭將更加激烈，市場細分，差別定位將是規(guī)避競爭的主要手段，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個重要考驗。在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場的發(fā)展活力，未來兩年將在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場需求將被進一步激發(fā)。八、南昌房地產(chǎn)市場分析總結(jié)南昌經(jīng)濟的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。結(jié)論福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達到目標。n 傾向于小高層，團購價格明顯低于市場售價。n 項目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費 元/月/㎡層　高3米交通狀況202218路停車位基本可達到一戶一個車位，以賣為主，價格未定。1600畝建筑面積110萬㎡建筑類別多層、小高層、高層、別墅總戶數(shù)大湖之都樓盤名稱正榮七、南昌房地產(chǎn)市場營銷方式分析南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場雖然起步較晚，但在中國房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特別是外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新的營銷活動、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達到極至，營銷方式上除了針對傳統(tǒng)的個人購房外，還針對了市場上比較特殊的企業(yè)團購群，這里通過對南昌團購房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來歸納客戶的購買取向。臨近周邊的幾個開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購買人群支付能力強，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢，三是萬科四季花城的先期進入，提升了整個區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。但是隨著市中心房價的日益高漲，市場供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢”觀念在經(jīng)濟支撐的現(xiàn)實條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個中心城區(qū)，占有整個市場銷量的77%，周邊各行政區(qū)銷量相對分散，市場占有率低。n 2005年南昌土地成交量2005年南昌市計劃出讓商品房用地4500畝，其中企業(yè)改制用地將不會受到南昌市年度土地供應(yīng)計劃的限制，住宅用地分布在各個板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷灘紅角洲地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng)500畝，新建縣長堎地區(qū)300畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)300畝，灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時經(jīng)濟適用房的供應(yīng)將達到500畝等。通過土地出讓可預(yù)見，未來兩年的房地產(chǎn)增量市場將在市中心和城南，地價繼續(xù)攀升，將會導(dǎo)致商品房價格的持續(xù)上揚。從成交的區(qū)域分布來看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。在現(xiàn)有國家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費用，兩年就要無償收回，因此開發(fā)商一般都會在一年左右的時間進行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來市場上新增商品房項目的總量。存量土地分析根據(jù)南昌市國土部門調(diào)查統(tǒng)計，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開發(fā)建設(shè)的土地共4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，（參照2002004年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場供應(yīng)總量將在530萬平方米左右，超過南昌2004年的市場成交總量，如果這部分土地同時開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項目的后期推出量，未來南昌市中心房地產(chǎn)市場競爭將相當(dāng)激烈。五、南昌土地市場分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來商品房市場的供應(yīng)量，研究了土地市場，也就研究了未來市場的競爭。南昌二級市場成交數(shù)據(jù)，說明兩點，一是南昌人購房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過“賣舊買新、賣小買大”的方式來改善居住環(huán)境的需求。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是6月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時期在4月、8月、9月三個月。受到市場抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價位住宅開發(fā)適逢其實，普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看好。在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會通過宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。每個城市中，購房人群就如同社會階層一樣，呈現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少，正常的市場情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實屬不正常。市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2004年南昌市區(qū)合計預(yù)銷售商品住宅216萬平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均價在2000元／，%，全部分布在離城區(qū)遠的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，%；均價在3000元／，%，%。消費人群的擴融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個行業(yè)的發(fā)展水平；另一方面外來人所帶來的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用瘢嵘用裆钇焚|(zhì)和對新事物的接受能力；三是外地購房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦硐M需求有利于促進房地產(chǎn)市場繁榮，激活了市場熱度。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場即將進入全面爆發(fā)時期，同時伴隨而來的殘酷市場競爭，其中住宅產(chǎn)品的激烈競爭將不可避免。房地產(chǎn)價格分析中部五省會城市2004年收入房價對比表城市內(nèi)容南昌武漢長沙合肥鄭州可支配收入8744元9564元11021元8610元9667元商品住宅均價2321元/平方米2836元/平方米2391元/平方米2577元/平方米2327元/平方米房價收入比1：1：1：1：1：數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司類比中部五省會城市，南昌房價、收入比處于比較中間的位置，說明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價格還是比較合理的。數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌市總體供大于求，2003年市場供過于求的原因有三點，一是在2001年、2002年南昌房地產(chǎn)市場回暖跡象面前，特別是2002年的市場形勢證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致2003年市場供應(yīng)的空前增長；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購房需求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個“”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯過，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時間。地位決定未來，類似南昌這種經(jīng)濟基礎(chǔ)薄弱，財政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會輕易放棄房地產(chǎn)這個新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次契機，不斷加強監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來維護和促進房地產(chǎn)市場的健康長遠發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展將更有保障。結(jié)論：南昌經(jīng)濟持續(xù)高速增長將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長時期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動力；人民生活水平的日益提高，城市化進程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來，南昌房地產(chǎn)運行基礎(chǔ)牢靠。根據(jù)南昌統(tǒng)計局統(tǒng)計資料，2003年底，到2004年底再次統(tǒng)計時，戶籍人口增加10萬，若按2003年人均住房面積18㎡的標準計算，人口增長對住房市場將直接產(chǎn)生近180萬㎡的潛在需求。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強有力的保障。居民收入分析2002年—2005年南昌市居民人均可支配收入表表2—2指標年份人均可支配收入（元）收入漲幅2002年7021%2003年779311%2004年8744% 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司人均可支配收入水平的高低，決定著購買力的大小和支付能力的增強。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅實的基礎(chǔ)。第二章 南昌房地產(chǎn)市場分析一、南昌房地產(chǎn)市場運行基礎(chǔ)分析南昌總體經(jīng)濟環(huán)境南昌經(jīng)濟已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)