【正文】 正的酒店式公寓。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋酒店公寓正是在那個(gè)時(shí)候橫空出世，迅速得到市場(chǎng)響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會(huì)談，工作方便快捷。類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對(duì)受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項(xiàng)目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。市場(chǎng)供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在80～90平方米。物業(yè)管理細(xì)致到位，處理事件及時(shí)，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。時(shí)尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會(huì)所給小區(qū)增色的同時(shí)，更打消了客戶對(duì)周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。巧借市政綠化為己所用。戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項(xiàng)目還在走大戶型，高價(jià)格的模式時(shí)，萬(wàn)科城市花園已改變成小戶型、高價(jià)格的模式，在總價(jià)上優(yōu)勢(shì)明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。2）產(chǎn)品規(guī)劃特色綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺(jué)就是建筑密度大，樓間距小，私密性差，而萬(wàn)科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。緊鄰城市湖泊——艾溪湖，超過(guò)3000米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。1）項(xiàng)目成功的背景1000畝的土地規(guī)模給了萬(wàn)科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個(gè)城來(lái)對(duì)待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來(lái)適應(yīng)不同的人群，可以通過(guò)合理的商業(yè)布局來(lái)引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢(shì)來(lái)建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。四、高新區(qū)在售項(xiàng)目分析高新區(qū)在售樓盤（主要）樓盤項(xiàng)目豐源天域尚東大道廬山花園四季花城新城國(guó)際商都開 發(fā) 商豐源房地產(chǎn)開發(fā)華龍房地產(chǎn)開發(fā)天驥物業(yè)萬(wàn)科地產(chǎn)新城建設(shè)產(chǎn)品類型小高層、花園洋房多層、小高層、高層、酒店式公寓多層、小高層、酒店式公寓多層、花園洋房、高層小戶型公寓占地面積㎡㎡4萬(wàn)㎡66萬(wàn)㎡㎡建筑面積㎡㎡㎡65萬(wàn)㎡6萬(wàn)㎡容 積 率綠 化 綠42%%42%53%34%房型面積花園洋房（150～257㎡）公寓（95～140㎡）87～213㎡小高層（111～205㎡）酒店式公寓（50～78）多層88～167㎡、花園洋房135㎡左右、4350主力戶型兩房、三房?jī)煞俊⑷啃「邔樱ㄈ?、四房）二房、三房?biāo)間戶數(shù)532戶798戶160戶（酒店式公寓）3411戶168戶房屋均價(jià)2700（公寓）2800（花園洋房）報(bào)價(jià)（2800～300）小高層2800酒店式公寓（3600）多層2850、花園洋房3300、高層標(biāo)間32～40一室一廳61㎡、二室一廳83㎡銷售情況60%（花園洋房）15%（公寓）0小高層80%，酒店式公寓65%75%（五期）已售100套備注配套設(shè)計(jì)了幼兒園、會(huì)所和沿街商業(yè)籃球場(chǎng)、會(huì)所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街會(huì)所，幼兒園、商業(yè)街會(huì)所、商業(yè)街瀚林園雙語(yǔ)、藍(lán)天學(xué)院、單位房屋均價(jià)：元/平方米；戶型面積：平方米表1—1數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司在售重點(diǎn)樓盤分析提及萬(wàn)科城市花園，在高新區(qū)，可以說(shuō)在整個(gè)南昌區(qū)都是無(wú)人不知，無(wú)人不曉，它是南昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對(duì)高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。二、高新區(qū)配套設(shè)施分析高新區(qū)的城市定位是國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機(jī)構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，重點(diǎn)在市場(chǎng)定位上錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)。抓住南昌12月份的黃金銷售周期，合理安排項(xiàng)目開發(fā)銷售周期。1企業(yè)團(tuán)購(gòu)是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對(duì)象，在購(gòu)買特征上傾向于城郊價(jià)格適中的項(xiàng)目，未來(lái)郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類客戶群。二手房市場(chǎng)直逼新房市場(chǎng)，這也將刺激新房市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，同時(shí)從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級(jí)市場(chǎng)的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級(jí)市場(chǎng)將被再次激發(fā)，從而促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是6月和12月，銷售最為暗淡時(shí)期在4月、8月、9月三個(gè)月。房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是2004年，新開工超過(guò)1000萬(wàn)㎡，增量之大，預(yù)示著未來(lái)兩年南昌房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，市場(chǎng)細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷水平將是一個(gè)重要考驗(yàn)。在過(guò)去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展活力，未來(lái)兩年將在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場(chǎng)需求將被進(jìn)一步激發(fā)。八、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴(kuò)容，給南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來(lái)兩年南昌的大環(huán)境仍將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。結(jié)論福利分房的體制在中國(guó)已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國(guó)有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過(guò)分房來(lái)達(dá)到目標(biāo)。傾向于小高層，團(tuán)購(gòu)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)售價(jià)。項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。建筑風(fēng)格歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格物管費(fèi) 元/月/㎡層　高3米交通狀況202218路停車位基本可達(dá)到一戶一個(gè)車位，以賣為主，價(jià)格未定。1600畝建筑面積110萬(wàn)㎡建筑類別多層、小高層、高層、別墅總戶數(shù)大湖之都樓盤名稱正榮七、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方式分析南昌的房地產(chǎn)發(fā)市場(chǎng)雖然起步較晚，但在中國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)的火熱浪潮中，特別是外地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的進(jìn)入，很大程度上提升了南昌房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，新的房地產(chǎn)產(chǎn)品，新的營(yíng)銷活動(dòng)、新的地產(chǎn)概念頻現(xiàn)媒體，眼球效應(yīng)達(dá)到極至，營(yíng)銷方式上除了針對(duì)傳統(tǒng)的個(gè)人購(gòu)房外，還針對(duì)了市場(chǎng)上比較特殊的企業(yè)團(tuán)購(gòu)群，這里通過(guò)對(duì)南昌團(tuán)購(gòu)房地產(chǎn)產(chǎn)品的研究來(lái)歸納客戶的購(gòu)買取向。臨近周邊的幾個(gè)開發(fā)區(qū)中，高新區(qū)售價(jià)最高，一是區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境特殊，購(gòu)買人群支付能力強(qiáng)，另一方面它緊靠清山湖區(qū)域，地理位置上有優(yōu)勢(shì)，三是萬(wàn)科四季花城的先期進(jìn)入，提升了整個(gè)區(qū)域的樓盤檔次和區(qū)域形象。但是隨著市中心房?jī)r(jià)的日益高漲，市場(chǎng)供應(yīng)的逐步外移，城郊基礎(chǔ)配套設(shè)施的逐步完善，舊有的“城市夢(mèng)”觀念在經(jīng)濟(jì)支撐的現(xiàn)實(shí)條件下，南昌房地產(chǎn)郊區(qū)化成為必然。六、南昌分區(qū)房地產(chǎn)分析各區(qū)域預(yù)、銷售面積分布數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司從2004年南昌各行政區(qū)銷售面積分布圖觀察，南昌的購(gòu)房區(qū)域主要集中在紅谷灘新區(qū)、西湖區(qū)、東胡區(qū)三個(gè)中心城區(qū)，占有整個(gè)市場(chǎng)銷量的77%，周邊各行政區(qū)銷量相對(duì)分散，市場(chǎng)占有率低。2005年南昌土地成交量2005年南昌市計(jì)劃出讓商品房用地4500畝，其中企業(yè)改制用地將不會(huì)受到南昌市年度土地供應(yīng)計(jì)劃的限制，住宅用地分布在各個(gè)板塊，象湖圈140畝，青山湖460畝，紅谷灘紅角洲地區(qū)1000畝，紅谷灘新區(qū)供應(yīng)500畝，新建縣長(zhǎng)堎地區(qū)300畝，南昌縣蓮塘地區(qū)供應(yīng)300畝，灣里300畝，昌北200畝，高新200畝，同時(shí)經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)將達(dá)到500畝等。通過(guò)土地出讓可預(yù)見(jiàn)，未來(lái)兩年的房地產(chǎn)增量市場(chǎng)將在市中心和城南，地價(jià)繼續(xù)攀升，將會(huì)導(dǎo)致商品房?jī)r(jià)格的持續(xù)上揚(yáng)。從成交的區(qū)域分布來(lái)看，主要分布在市中心區(qū)、城南、青山湖片區(qū)。在現(xiàn)有國(guó)家土地政策下，開發(fā)商獲取土地后閑置一年以上的土地要收土地閑置費(fèi)用，兩年就要無(wú)償收回，因此開發(fā)商一般都會(huì)在一年左右的時(shí)間進(jìn)行開發(fā)，即，只要研究近兩年的政府土地成交量就可以初步判定未來(lái)市場(chǎng)上新增商品房項(xiàng)目的總量。存量土地分析根據(jù)南昌市國(guó)土部門調(diào)查統(tǒng)計(jì)，截止2004年底，南昌南昌市市區(qū)已經(jīng)出讓但未投入開發(fā)建設(shè)的土地共4000余畝（大部分為住宅性質(zhì)用地），其中很大一部分是因房屋拆遷受阻造成不能按土地出讓合同約定的時(shí)限交付的土地，有消息透露，這部分土地將由政府出面協(xié)調(diào)盤活，并盡快交于開發(fā)商開發(fā)，（參照2002004年南昌市中心出讓土地容積率），那么商品房市場(chǎng)供應(yīng)總量將在530萬(wàn)平方米左右，超過(guò)南昌2004年的市場(chǎng)成交總量，如果這部分土地同時(shí)開發(fā)，再加上市中心現(xiàn)有在開發(fā)項(xiàng)目的后期推出量，未來(lái)南昌市中心房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將相當(dāng)激烈。五、南昌土地市場(chǎng)分析土地是房地產(chǎn)開發(fā)的基礎(chǔ)，土地的供應(yīng)量直接決定了未來(lái)商品房市場(chǎng)的供應(yīng)量，研究了土地市場(chǎng)，也就研究了未來(lái)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。南昌二級(jí)市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)，說(shuō)明兩點(diǎn)，一是南昌人購(gòu)房觀念正在改變，居民生活水平的日益提高，催生了大量通過(guò)“賣舊買新、賣小買大”的方式來(lái)改善居住環(huán)境的需求。南昌全年的銷售黃金周期應(yīng)該是6月份，其次是12月份，銷售最為暗淡的時(shí)期在4月、8月、9月三個(gè)月。受到市場(chǎng)抑制的中檔住宅產(chǎn)品，特別是南昌城郊結(jié)合地帶的中價(jià)位住宅開發(fā)適逢其實(shí)，普通住宅產(chǎn)品的開發(fā)發(fā)展前景看好。在南昌現(xiàn)有的供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，政府可能會(huì)通過(guò)宏觀調(diào)控予以平和，高端住宅的政策影響不可避免。每個(gè)城市中，購(gòu)房人群就如同社會(huì)階層一樣，呈現(xiàn)金字塔的狀態(tài)，即普通購(gòu)買客戶處在底層，是最多的，越向上，高端客戶群就越少，正常的市場(chǎng)情況是普通住宅供應(yīng)大于高檔住宅，南昌目前的市場(chǎng)上普通住宅和中高檔住宅出現(xiàn)倒掛，實(shí)屬不正常。市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析2004年南昌市區(qū)合計(jì)預(yù)銷售商品住宅216萬(wàn)平方米（不含紅谷灘新區(qū)政策性定向商品房），其中均價(jià)在2000元／，%，全部分布在離城區(qū)遠(yuǎn)的灣里區(qū)和昌北開發(fā)區(qū)，%；均價(jià)在3000元／，%，%。消費(fèi)人群的擴(kuò)融，一方面將促使南昌房地產(chǎn)開發(fā)求新、求變，激發(fā)創(chuàng)新能力，提升整個(gè)行業(yè)的發(fā)展水平；另一方面外來(lái)人所帶來(lái)的新的生活習(xí)性、生活方式將濡染南昌當(dāng)?shù)鼐用?，提升居民生活品質(zhì)和對(duì)新事物的接受能力；三是外地購(gòu)房人群的加入，適當(dāng)?shù)耐鈦?lái)消費(fèi)需求有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)繁榮，激活了市場(chǎng)熱度。超量的施工面積，預(yù)示著南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)即將進(jìn)入全面爆發(fā)時(shí)期，同時(shí)伴隨而來(lái)的殘酷市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，其中住宅產(chǎn)品的激烈競(jìng)爭(zhēng)將不可避免。房地產(chǎn)價(jià)格分析中部五省會(huì)城市2004年收入房?jī)r(jià)對(duì)比表城市內(nèi)容南昌武漢長(zhǎng)沙合肥鄭州可支配收入8744元9564元11021元8610元9667元商品住宅均價(jià)2321元/平方米2836元/平方米2391元/平方米2577元/平方米2327元/平方米房?jī)r(jià)收入比1：1：1：1：1：數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司類比中部五省會(huì)城市，南昌房?jī)r(jià)、收入比處于比較中間的位置，說(shuō)明根據(jù)南昌現(xiàn)有的居民收入情況，商品住宅價(jià)格還是比較合理的。數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司南昌市總體供大于求，2003年市場(chǎng)供過(guò)于求的原因有三點(diǎn)，一是在2001年、2002年南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖跡象面前，特別是2002年的市場(chǎng)形勢(shì)證明，帶給更多開發(fā)商信心，老開發(fā)企業(yè)紛紛擴(kuò)大投資規(guī)模，新的資金大量向房地產(chǎn)業(yè)聚集，直接導(dǎo)致2003年市場(chǎng)供應(yīng)的空前增長(zhǎng)；二是房地產(chǎn)開發(fā)集中在市中心，房地產(chǎn)項(xiàng)目定位高，供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化抑制了部分購(gòu)房需求；三是在2003年大記事中，非典橫行，整個(gè)“”房地產(chǎn)黃金銷售周期被錯(cuò)過(guò)，縮短了全年的房地產(chǎn)銷售時(shí)間。地位決定未來(lái)，類似南昌這種經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱，財(cái)政收入低微、產(chǎn)業(yè)生存能力差的城市，絕不會(huì)輕易放棄房地產(chǎn)這個(gè)新新高效產(chǎn)業(yè)，南昌市政府也必將抓住此次契機(jī)，不斷加強(qiáng)監(jiān)管力度，制定更多、更合理的政策來(lái)維護(hù)和促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展，使房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)成為南昌經(jīng)濟(jì)的重要支撐，有了政府導(dǎo)向，南昌房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展將更有保障。結(jié)論：南昌經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)將使南昌房地產(chǎn)業(yè)處于總量增長(zhǎng)時(shí)期，這是南昌市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)、健康發(fā)展的內(nèi)在動(dòng)力；人民生活水平的日益提高，城市化進(jìn)程腳步加快將使南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)需求總量不斷增加，也是南昌房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)、有序發(fā)展的外在拉力，總體看來(lái)，南昌房地產(chǎn)運(yùn)行基礎(chǔ)牢靠。根據(jù)南昌統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)資料，2003年底，到2004年底再次統(tǒng)計(jì)時(shí)，戶籍人口增加10萬(wàn)，若按2003年人均住房面積18㎡的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，人口增長(zhǎng)對(duì)住房市場(chǎng)將直接產(chǎn)生近180萬(wàn)㎡的潛在需求。南昌居民人均可支配收入持續(xù)增加，為房地產(chǎn)的穩(wěn)步發(fā)展提供了強(qiáng)有力的保障。居民收入分析2002年—2005年南昌市居民人均可支配收入表表2—2指標(biāo)年份人均可支配收入（元）收入漲幅2002年7021%2003年779311%2004年8744% 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司人均可支配收入水平的高低，決定著購(gòu)買力的大小和支付能力的增強(qiáng)。也為正處在上升期的房地產(chǎn)業(yè)奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。第二章 南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析一、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行基礎(chǔ)分析南昌總體經(jīng)濟(jì)環(huán)境南昌經(jīng)濟(jì)已經(jīng)連續(xù)多年保持兩位數(shù)字的高速發(fā)展， 2003年全國(guó)“非典”肆虐之時(shí)，南昌經(jīng)濟(jì)仍勢(shì)不可擋，%增長(zhǎng)幅度達(dá)到歷史最高點(diǎn)。在宏觀調(diào)控政策下，南昌購(gòu)買人群將趨于理性，開發(fā)高品質(zhì)的商品房將受到市場(chǎng)青睞。新建商品房市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)面臨調(diào)整，經(jīng)濟(jì)型住宅上市量將有所上升。購(gòu)房者置業(yè)目的以居住為主，投資性購(gòu)房趨于合理范圍。新建商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾依然突出，適合百姓居住的經(jīng)濟(jì)型住房比例還有待提升。四、政策影響下的南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)總結(jié)及趨勢(shì)預(yù)判