【正文】 公司也可委托未來的物業(yè)管理公司辦理住戶上下班和小孩往返學校的交通工具。 ? 精裝修后出售。套間 60 平方米，占 10%。本司建議如下： ? 建議定位為三星級 類同于如家快捷、錦江之星等酒店 。保持 底層商鋪立面的通透性 ，并注重對 二樓沿街部分的景觀價值的開發(fā)。 ? 二層裙房 商業(yè)與以上辦公樓和酒店式公寓部分，用 雨罩、遮陽板 等形式，將商業(yè)空間與住宅空間進行適當?shù)膮^(qū)分，形成明確的不同功能區(qū)分帶，同時降低噪音及視覺干擾。 本項目會所的風格應結合浙大園區(qū)創(chuàng)業(yè)性、科技性的特征，會所臨水而居，在設計上應走現(xiàn)代風格路線，以簡約的線條、明朗開闊的空間為基準點，以大開間的玻璃幕墻、金屬材質的線條進行搭配，給人以現(xiàn)代感、立體感?？梢岳斫鉃椋悍簳?= 社區(qū)會所。 戶型設計方面： ? 采用南北通透的板式住宅，保證房間的采光與通風； ? 全明設計，主要居住空間有充足的陽光和良好的視野； ? 動靜分離，合理安排功能空間，保證室內動線的合理性； 38 4）小高層房型配比建議 ： 層數(shù) 戶型 結構 戶型比 戶型面積 9至 11 層 1 2 1 平層或夾層 5% 68㎡ 2 2 1 平層 30% 90— 95㎡ 3 2 1 平層 35% 110— 115㎡ 3 2 2 平層 20% 125— 135㎡ 4 2 2 平層或夾層 10% 140— 150㎡ 多層（花園洋房）房型配比建議： 39 層數(shù) 戶型 結構 戶型比 戶型面積 4至 5層 2 2 1 平層 5% 86㎡ 2 2 1 平層 10% 92㎡ 3 2 1 平層 25% 110㎡ 3 2 2 復式 35% 135㎡ 3 2 2 復式 20% 145㎡ 4 2 2 復式 5% 155㎡ 企業(yè)定單式小高層房型配比建議： 層數(shù) 戶型 結構 戶型比 戶型面積 16至 18層 1 1 1 平層 10% 60㎡ 2 2 1 平層 40% 86㎡ 3 2 1 平層 40% 110㎡ 3 2 1 平層 10% 120㎡ 三、會所建議 會所是兼顧藝術性和實用性的建筑 ，在本項目中，由于本項目周邊配套資源極其欠缺，因此在會所功能上本司提出泛會所的概念。 3）房型配比設想 本司認為浙大園區(qū)的住宅項目的客源群主要是面向南昌高新園區(qū)的工作人員，本司認為在設計上更趨實用性和功能性。 企業(yè)定單式小高層 ： 企業(yè)定單式小高層是面向園區(qū)內的企業(yè)團購的，擬建位置在項目的左上角，一般是做為企業(yè)給予設計人員和中高級員工居住用途。 多層可考慮采用躍層、夾層、平層的搭配來排布，在空間上產生錯位感和優(yōu)越感。小高層設計采用板式設計，一 梯兩戶。 3）房型設計建議 36 普通小高層： 小高層可考慮設計一梯兩戶，電梯是兩戶平開，即保證私密性又提高得房率。廚房面積基本上在 6— 8 平方米左右；主衛(wèi)面積基本上在 6 平方米左右，客衛(wèi)面積基本上在 45平方米左右；陽臺面積基本上在 平方米左右。 住宅預購者對不同功能空間的具體面積需求：如果客餐廳不分離，廳在 25 平方米左右；如果分開，則客廳在 24平方米左右，餐廳在 12平方米左右。 第六，一套住宅的設計是否合理，不單純表現(xiàn)在房型本身的進深、開間、高度等內部的空間尺寸上，同時外部景觀的配置也十分重要。主要表現(xiàn)為戶型設計理念是否“人性化”，每一個空間設計是否充分考慮周全。二是洗漱與廁所分開，保證了清潔衛(wèi)生。衛(wèi)生間的設計，現(xiàn)在是向兩個方向發(fā)展。廚房、餐廳、小陽臺采用 “ 三位一體化 ” 設計，好的廚房帶有一個２平方米左右的服務陽臺。從方便布置兩三 件家具的角度出發(fā)，廳內連續(xù)可使用的墻面最小長度最好在 4米以上?？蛷d設計中最大的禁忌是所有房間繞廳布置，造成開門太多，完整墻面少。另外，房型設計還應考慮住房的 “ 時期消費 ” 特點，即針對不同的家庭結構、不同的年齡層次，設計出合適的住宅生活空間。一般說來，客廳、餐廳、廚房是住宅中的動區(qū)，應靠近入戶門設置；臥室是靜區(qū)，應比較深入；衛(wèi)生間設在動區(qū)與靜區(qū)之間，以方便使用。 34 多層及普通小高層房型設計建議： 1）舒適型房型建議 第一，房型好的住宅設計應體現(xiàn)舒適性、功能性、合理性、私密性、美觀性和經濟性。 二、房型設計建議 房型要滿足現(xiàn)代居住的要求，突出居住的舒適度，好房型應該符合以下條件；朝向， 中國人 比較注重房間朝向，正朝南或者東南 —西南 15 度之間是非常理想的；通風與采光；二房以上要配備兩個以上的衛(wèi)生設施，全明；南北雙向陽臺；雙廳或多廳設計；有足夠的家人活動空間、生活各功能的分區(qū)等等 。 建筑設計風格建議提要 1． 項目入口住宅單體：現(xiàn)代風格 設計要點建議參考如下： 簡潔明快的色彩搭配，大面積的玻璃開間，適度注入現(xiàn)代裝飾材料與元素符號。 2．住宅單體的建筑風格是項目個性化特征的一個突出表現(xiàn)方面，同時也是消費選擇偏好一個重要參考 因素。 生活藝術的展示 陳逸飛用“金木水火土”塑造了五行的雕塑，用雕塑展示中國的千年文化，社區(qū)藝術不需要如此的深厚的底蘊，它只需要表現(xiàn)生活的點點滴滴，比如用抽象的圖案來表示生活的活力，用寫實的手法展示創(chuàng)業(yè)立志，意在細節(jié)上體現(xiàn)創(chuàng)業(yè)與生活之間關聯(lián)。當人們參與其間的時候，人和道具共同構成完美的風景，專設的網球場、三人制網球為業(yè)主提供了揮汗如雨的場所，旨在營造一幅情景交融的畫面，實現(xiàn)人與人、人與自然的和諧交流。 人行道根據(jù)環(huán)境的不同，通過不同顏色、不同材質（如代表健康的 鵝卵石步道、代表運動的塑膠跑道）的表現(xiàn)手法達到空間的自然轉換。 “水系”鄉(xiāng)野的全寓意 水在景觀設計中，不單單就是指水景，穿插在幢與幢之間的人行道也是水的一種表現(xiàn)方式。 30 景觀設計的五大特色 白楊禮贊的故事 以常見的楊樹為主要的景觀元素，簡單地規(guī)則種植，力圖以其高大挺拔的風姿將建筑掩映其間。 陳逸飛用“金木水風土”塑造了五行雕塑，達利用想象完成了“長腳象”，我們的景觀思想就兼顧于傳統(tǒng)與想象，在規(guī)劃設想中采用 “天人合一，師法自然 ”的理念。 六、環(huán)境規(guī)劃建議 隨著人們生活水平的提高，“買環(huán)境”的觀念已為大多數(shù)居民所接受，景觀優(yōu)勢也成為眾多小區(qū)的一個賣點。南昌高新園區(qū)的優(yōu)秀企業(yè)不多，園區(qū)本身不適宜別墅業(yè)態(tài)的生存空間。 ? 別墅的存在是 提升整個項目的品質，起到畫龍點睛之作。 這樣建議的出發(fā)點在于以下理由： ? 小高層的物業(yè)形態(tài)本司是考慮兩步走的，一步是為園區(qū)內的大企業(yè)（如科勒、 TCL 等）的技術人員或中高級白領提供的量身定做的打包項目（從本司前期的市場調查分析，此類打包項目的需求約在 2 萬平方米左右），第二步是迎合整個住宅區(qū)的規(guī)劃和園區(qū)中級白領的生活喜好來定（高新園區(qū)的白領對于小高層的業(yè)態(tài)更益接受，體現(xiàn)生活節(jié)奏的快速化）。 建議本項目的建筑排布采用流線型的排布，在空間上避免兵營式排布的呆板，又能解決傳統(tǒng)建筑文化上所涉及到的問題。 排列整齊的樓房，前后左右的布局相對平衡，陰陽和諧；而排列不工整的住宅，由于建筑物布置和空間分割的不對稱，往往會造成住宅小區(qū)的陰陽失衡、五行失和，并進而帶來風水上的弊端。由于受西方建筑文化的影響和人們求新求 28 異心理的驅使，建筑布局越來越復雜，而整齊劃一的布局則往往被看成是死板、沒有創(chuàng)意。 建筑排布設想 建筑物的排列一般都是隨著地形特點進行順勢布局，由于大部分的地形呈現(xiàn)不規(guī)則狀，因此建筑物的排列大多不是一個朝向，建筑物的布局亦呈不規(guī)則排列。縱向的天際線爬升是以人工湖為景觀目的，做到在某一角度都能觀湖而居。 ? 本地塊位于南昌高新園區(qū)的近緣部分，其建筑規(guī)劃的好壞直接影響到高新園區(qū)的規(guī)劃動向和浙大園區(qū)后期銷售、招商的成敗。 ? 園區(qū)后方則以小高層為山，在空間上做 到北部封閉。 27 1）浙大園區(qū)整團布局： 根據(jù)浙大園區(qū)所實際面臨的景觀、園區(qū)區(qū)分等問題，本司在整團布局上借鑒了土人景觀的五行理念，認為： ? 園區(qū)右邊的區(qū)域可以適當將層次壓得底點，緊湊點，一般比園區(qū)左邊的略低點。 什么是以彩虹為紐帶？ “不經風雨，怎 見彩虹”，彩虹暗合浙大園區(qū)的創(chuàng)業(yè)主精神，用自強足跡、風雨彩虹來寓意園區(qū)發(fā)展的美好未來，成為連接成功的紐帶。優(yōu)點是不讓整個板塊看上去零碎，而是一個完整的整體，同時整體中功能區(qū)分明確，各組團基本獨立。浙大園區(qū)正四方形四個角都設置藝術廣場或廣場綠化，創(chuàng)業(yè)大廈下部設置兩層商業(yè)街，通過人工湖的步行廊直接深入到商業(yè)街處，使商業(yè)更好的服務于居民的日常生活。整個小區(qū)空間充滿了有機的聯(lián)系與張力，輕松活潑并有秩序。 全區(qū)采用內環(huán)式交通系統(tǒng) ,臨變電站路及靠煤灰場的區(qū)域設置 小高層住宅 ,第二環(huán)圈內設置多層住宅，內環(huán)沿湖則安置別墅及會所，環(huán)與環(huán)之間以生命綠帶為主題。區(qū)內水系 統(tǒng)形成人工湖和人工濕地，達到生態(tài)自平衡； ? 科學的廢棄物管理與生活垃圾處理： 100％袋裝收集，密閉容器存放，垃圾分類收集。因此社區(qū)的規(guī) 劃及住宅的規(guī)劃對于塑造生態(tài)環(huán)保的主題也 發(fā)揮著重要的作用。 生態(tài)社區(qū)的塑造需要從整體上統(tǒng)籌規(guī)劃，本著“以人為本”，“可持續(xù)發(fā)展”的理念，營造自然和諧 、健康舒適、安全環(huán)保的適合人類居住的高品質居住環(huán)境。因此在本案的塑造中，我們期望營造的是一種自然的生態(tài)環(huán)境，但在建筑空間上又要具備都市空間的恢宏大氣，在注重生態(tài)的同時抓 23 住都市生存空間的視覺感受及現(xiàn)代氣息。 從另一種高度出發(fā)，這樣的生態(tài)社區(qū)力求塑造的是一種 與現(xiàn)代高新科技相融合的 都市生 ． ． ．活空間 ． ． ． 。在環(huán)保方面要采用先 進的環(huán)保材料，避免有害化學物質對健康的危害；運用科學的廢棄物管理方式，有效處理生活垃圾，力求從各個細微的方面給住戶以呵護，讓家成為最溫馨最安全的地方。具體設計上，注重綠化布局的層次、風格與建筑物要相互輝映，同時注重不同植物各方面的相互補充融合，發(fā)揮綠化在整個小區(qū)生態(tài)中其他更深層次的作用，如隔熱、防風、防塵、防噪音等。 22 真正的生態(tài)住宅是通過綜合運用當代建筑學、生態(tài)學及其他科學技術的成果，將小區(qū)看成一個生態(tài)系統(tǒng)，通過設計小區(qū)內建筑內外空間中的多種物態(tài)因素，使物質、能源在小區(qū)生態(tài)系統(tǒng)內部有次序的循環(huán)轉換，并與 自然生 態(tài)相平衡獲得一種高效、低耗、無廢、無污染生態(tài)平衡的居住環(huán)境。而一直以來，對于什么是“生態(tài)住宅小區(qū)”，生態(tài)小區(qū)到底應該是怎樣的小區(qū)，大多數(shù)人仍沒有明確的概念與標準。充分利用人工湖及地塊內部景觀資源，充分融入到整個浙大園區(qū)內，廠區(qū)與住宅獨立而又統(tǒng)一。 ? 規(guī)劃小區(qū)注重環(huán)境綠化與建筑布局的協(xié)調關系，在滿足功能的前提下，采用自然式布局與規(guī)則式布局相結合的構圖方式，使整個小區(qū)擁有一個輕松和諧的大環(huán)境氣氛。盡量擴大各個組團的中心綠地，提高大環(huán)境的質量，使居民真正生活在一個舒適的綠色環(huán)境之中。 ? 著力把握總體控制，強調各物業(yè)分區(qū)的合理性及聯(lián)系的統(tǒng)一性，突出小區(qū)的有機整體性，以體現(xiàn)“永續(xù)發(fā)展的生態(tài)社區(qū)”。 一二 期體量劃分建議： 類型 總建面 (m2) 備注 一期 住宅 小高層 30000 約 450 戶 多層 20200 社區(qū)商業(yè) 4000 公建 3000 小計 57000 二期 住宅 小高層 10000 約 450 戶 一期 二期 20 多層 40000 別墅 3000 小計 53000 第三部分 規(guī)劃建議篇 第一章 項目規(guī)劃 一、規(guī)劃概況 浙大園區(qū)總占地 450 畝，其中住宅部分用地約 150 畝，整塊地塊呈正四方形，園區(qū)屬廠區(qū)和 住宅區(qū)綜合用地，在初步規(guī)劃中，以中央人工湖為區(qū)隔將廠區(qū)和住宅區(qū)自然分開，人工湖規(guī)劃有 3 萬平方米，業(yè)態(tài)存有產業(yè)互補的功能。 =2479 元 /平米 小高層公寓 現(xiàn)時價格為 ： 2480 元 /平方米。 =2333元 /平米 本案 情景多層公寓 現(xiàn)時價格為： =2727 +2333 =2530 元 /平米 ? 小高層公寓 因 四季花城、 豐源天域有小高層類型物業(yè)，豐源天域 的 小高層 尚未推盤 ， 故僅選取 四季花城 進行比較 。 =2615元 /平米 由于本項目所處區(qū)域的市場需求區(qū)域特性十分明顯，因此根據(jù)區(qū)位因素，對 所選的樓盤相對于本項目的影響進行權數(shù)修正： 區(qū)域因素修正 同區(qū)：樓盤 A30%、樓盤 B30% 異區(qū)：樓盤 C20%、樓盤 D20% 以項目 A為參考定價 A權重 +??＋以項目 D為參考定價 D權重 本案普通多層公寓現(xiàn)時價格為： =2355 +2250 +2593 +2615 = 元 /平米 ? 情景多層公寓（以花園洋房為類比） 因 香溢花城、秀泊經典的 花園洋房尚未推盤 ， 故僅選取 四季花城、 豐源天域進行比較， 18 將各比較對象的市場價格經比較系數(shù)修正后得出此項目的參考定價： 以項目 A（四季花城）為