【正文】 實(shí)際上卻適得其反，它加速了開發(fā)商企業(yè)兩級分化，大企業(yè)的市場控制力增強(qiáng)，進(jìn)一步增強(qiáng)市場信心。 出臺順序分析 政策的出臺順序反映政府對房地產(chǎn)市場調(diào)控的走向。 從新出臺的政策看，針對投機(jī)者和交易環(huán)節(jié)的緊縮調(diào)控意圖非常明顯。但是從實(shí)際結(jié)果看，初期的土地限制政策適得其反，導(dǎo)致房價(jià)不降反升，最新推出的加大經(jīng)濟(jì)適用房供給政策，效果并不明顯。從出臺政策看，政府的需求調(diào)節(jié)政策市場影響力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于供給調(diào)控政策。 規(guī)范市場交易買賣，增強(qiáng)市場透明度，防止暗箱操作和非法行為。 增大中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房市場供給，控制高價(jià)房市場供給。所得稅屬于直接稅，而營業(yè)稅 、契稅、房產(chǎn)稅（尚未推出）則屬于間接稅，在持有和交易環(huán)節(jié)征收。 3）財(cái)政稅收政策。 2）金融政策。 二、政策性質(zhì)類型和背景分析 政策性質(zhì)類型分析 4 從政策性質(zhì)看，主要分為五個(gè)方面的政策類型： 1）土地供給政策。據(jù)了解， 2020 年南昌市區(qū)總供應(yīng)商品房用地 1500 余畝， 2020 年則計(jì)劃出讓 住房用地 4500 畝。今后幾年，南昌準(zhǔn)備每年計(jì)劃建設(shè) 50~60 萬平方米的經(jīng)濟(jì)適用住房，其比例將占全市當(dāng)年房地產(chǎn)開發(fā)總量的 15%~12%。但目前信息網(wǎng)的數(shù)據(jù)還比較少，他們將逐步補(bǔ)充今年元月 1 日以后的房產(chǎn)交易數(shù)據(jù)。 5月 31 日，經(jīng)建設(shè)部、財(cái)政部、稅務(wù)總局確認(rèn)備案后對外公布。 按照建設(shè)部等七部委《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作意見》的要求，南昌市擬定了普通住房的具體標(biāo)準(zhǔn)： 住宅小區(qū)建筑容積率在 以上、單套建筑面積在 144平方米以下、實(shí)際成交價(jià)低于同級別土地上住宅均價(jià)的 倍以下。八是加強(qiáng)市場監(jiān)測，完善市場信息披露制度。六是加強(qiáng)金融監(jiān)管。四是完善城鎮(zhèn)廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求。二是加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。 ? 2020年 4月 27日，國務(wù)院總理溫家寶主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢， 提出八項(xiàng)措施引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場 （簡稱“新 8條”）。 ? 2020 年 3 月 26 日，國務(wù)院下發(fā)了《關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格的通知》。 1 江西南昌浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園 配套公寓項(xiàng)目產(chǎn)品定位報(bào)告 2 第一部分 市場篇 第一章 政策對南昌市場的影響 一、近期國家和南昌出臺重要政策介紹 隨著房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，面對越來越大的市場風(fēng)險(xiǎn)，從 2020 年開始，政府部門開始重點(diǎn)調(diào)控房地產(chǎn)市場，采取一系列緊縮性宏觀調(diào)控政策。特別是今年 3 月份以來，相關(guān)政策連續(xù)出臺，引發(fā)市場頻繁震動(dòng)，其相關(guān)政策表述如下： ? 2020 年 3月 16日，中國人民銀行宣布將現(xiàn)行的住房貸款優(yōu)惠利率回歸到同期貸款利率水平，基準(zhǔn)利率調(diào)整為 %，同時(shí)實(shí)行下限管理。一、高度重視穩(wěn)定住房價(jià)格；二、切實(shí)負(fù)起穩(wěn)定住房價(jià)格的責(zé)任：房價(jià)提高到政治高度，建立政府負(fù)責(zé)制，省政府負(fù)總責(zé)，對住房價(jià)格上漲過快，控制不力，要追究有關(guān)責(zé)任人責(zé)任；三、大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)，增加普通商品房和經(jīng)濟(jì)住房土地供應(yīng)，并督促建設(shè)；四、嚴(yán)格控制被動(dòng)性住房需求，主要是控制拆遷數(shù)量；五、正確引導(dǎo)居民合理消費(fèi)需求；六、全面監(jiān)測房地產(chǎn)市場運(yùn)行；七、積極貫徹調(diào)控住房供求的各項(xiàng)政策措施；八、認(rèn)真組織對穩(wěn)定住房價(jià)格工作的督促檢查。一是強(qiáng)化規(guī)劃調(diào)控，改善商品房結(jié)構(gòu)。三是加強(qiáng)對普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房價(jià)格的調(diào)控，保證中低價(jià)位、中小戶型住房的有效供應(yīng)。五是運(yùn)用稅收 等經(jīng)濟(jì)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場，特別要加大對房地產(chǎn)交易行為的調(diào)節(jié)力度。七是切實(shí)整頓和規(guī)范市場秩序。 ? 2020 年 4 月 30 日，國務(wù)院七部委聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于穩(wěn)定房價(jià)工作的意見》，主要內(nèi)容 3 包括： 規(guī)定自 2020 年 6月 1日起，國家將調(diào)整住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅政策，對個(gè)人購買住房不足 2 年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅， 個(gè)人購買普通住房超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；對個(gè)人購買非普通住宅住房超過 2年（含 2 年）轉(zhuǎn)手交易的， 銷售時(shí)按其售房收入減去 購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。 為便于操作將南昌市區(qū)劃分為 4類：具體價(jià)格為每平方米建筑面積 3600 元、 3000 元、 2500 元、1800 元。 ? 據(jù)南昌房管局信息中心工作人員介紹，從 31 日起，南昌市房地產(chǎn)市場上進(jìn)行交易的商品房，逐步將在房地產(chǎn)交易中心的網(wǎng) 上房地產(chǎn)網(wǎng)站上公布。 ? 據(jù)了解，目前南昌建設(shè)的經(jīng)濟(jì)適用住房包括城東，城南，城西，城北四個(gè)小區(qū)，目前建成面積達(dá) 156萬平方米，但建設(shè)規(guī)模以及發(fā)展速度還是比較緩慢。 ? 6月 1日至今，南昌市地產(chǎn)交易中心掛出 5宗共 7 塊土地公開出讓，其中住宅用地就有 600余畝。這就是說，“國八條”后，南昌市住宅用地放量已經(jīng)占了全年土地計(jì)劃供應(yīng)量的 1/7，也相當(dāng)于去年商品房供地總量的一半。 限制土地供給，調(diào)節(jié)土地供給結(jié)構(gòu)（增加中低價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房土地供給），規(guī)范土地轉(zhuǎn)讓，防止土地囤積。 包括利率政策、匯率、貸款首付額度和不同物業(yè)貸款安排。 包括間接稅和直接稅，在交易環(huán)節(jié)和最終環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收調(diào)控。 4）結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策。 5）市場規(guī)范政策。 從已經(jīng)推出的這五個(gè)方面的政策看，土地供給政策和結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)政策為市場供給調(diào)控政策類（即限制市場供給和調(diào)節(jié)供給結(jié)構(gòu)），而金融政策和財(cái)政稅收政策為需求調(diào)控政策類（限制市場需求）。 政府的供給調(diào)控政策目的是通過結(jié)構(gòu)調(diào)節(jié)，限制土地投機(jī)，增加 中低價(jià)房市場供給比重，從而化解房價(jià)泡沫，使房地產(chǎn)平穩(wěn)回落。 需求調(diào)節(jié)政策目的是抑制投機(jī)需求的過渡膨脹，增加投機(jī)成本，提高投機(jī)門檻，從而降低市場投機(jī)，化解市場虛高泡沫，穩(wěn)定市場。政府采取的還是以局部調(diào)控為主。從政府出臺政策順序看，政府對房地產(chǎn)調(diào)控的政策導(dǎo)向順序?yàn)椋? 5 從出臺政策過程看，呈現(xiàn)出以下幾個(gè)方面的特點(diǎn)： １）單一調(diào)控轉(zhuǎn)向“多拳出擊” 在去年，政府重點(diǎn)從一級市場調(diào)控房地產(chǎn)，控制土地投機(jī)和地價(jià)，迫使囤積土地的開發(fā)商盡快開發(fā)，增加市場供給，以期通過這來控制房價(jià)，調(diào)控需求。土地供給則限制了房地產(chǎn)供給，導(dǎo)致房價(jià)預(yù)期進(jìn)一步上漲。 因此，政府開始轉(zhuǎn)入綜合調(diào)節(jié)，多拳出擊。 ２）政策力度不斷加大 除了調(diào)節(jié)的綜合性外，政策的力度不斷加大，３月１６日的加息，以及后來的首付提高，導(dǎo)致購買者貸款門檻提高，貸款成本增大。由此看來，政府打壓投機(jī)的決心越來越強(qiáng)。其結(jié)果就是正 常需求者和投機(jī)者、關(guān)系國計(jì)民生的中低價(jià)房和奢侈消費(fèi)的高價(jià)房遭受同等打擊。從最近出臺的政策看，政府的調(diào)節(jié)目標(biāo)開始明晰，針對性大大增強(qiáng)。后續(xù)政策的推出肯定會沿著這個(gè)方向繼續(xù)下去，因此，可以稱為 結(jié)構(gòu)性緊縮政策 。 三、政策影響下南昌房地產(chǎn)市場表現(xiàn)及影響 房地產(chǎn)投資狀況 2020 年 15 月份南昌市 房地產(chǎn)開發(fā)投資額為 億元，較上年同期增長 %，比去年同期增幅相比，下降了 個(gè)百分點(diǎn)。房地產(chǎn)投資增幅大幅回落，顯示南昌市房地產(chǎn)市場逐漸趨于理性。 表 1：新建商品房供應(yīng)狀況 7 價(jià)格 （元 /M2） 供應(yīng)量 （ M2） 所占比例 （ %） 單套面積 （ M2） 供應(yīng)量 （ M2） 所占比例 （ %） 1500 以下 60以下 15002020 6080 20202500 80100 25003000 100120 30003400 120150 40005000 150180 5000 以上 0 0 180 以上 表 2：新建商品房需求狀況 價(jià)格 （元 /M2） 預(yù)銷售量 （ M2） 所占比例 （ %） 單套面積 （ M2） 預(yù)銷售量 （ M2） 所占比例 （ %） 1500 以下 60以下 15002020 6080 20202500 80100 25003000 100120 30003400 120150 40005000 150180 5000 以上 180以上 上述數(shù)據(jù)顯示南昌商品房市場結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。 商品房價(jià)格狀況 2020 年一季度南昌市市區(qū)商品住房預(yù)銷售均價(jià)為 2871 元 /M2，較上年同期上漲 %； 14月份為 3026 元 /M2，同比上漲 %； 15 月份為 2996 元 /M2，同比上漲 %，房價(jià)走勢基本平穩(wěn)。市場上大戶型、高價(jià)位商品住房居多，中小戶型、中低價(jià)位普通商品住房供應(yīng) 量減少。由于受 6月 1日以后國家取消對非普通住房稅收優(yōu)惠政策的影響，5 月份南昌市商品住房特別是大戶型、高價(jià)位的商品住房的成交量集聚放大， 5 月份 市區(qū)共預(yù)銷售 商品住房 2512套，面積 M2，較上年同期相比分別增長了 %和 %，高價(jià)位商品住房的集中上市，一定程度上拉高了商品住房的均價(jià)水平。 近年來，隨著經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，南昌市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸引了外地、特別是省內(nèi)其它地市的人士紛紛前來購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對南昌市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的負(fù)面影響。從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后等。 受 6 月 1 日起 2 年以內(nèi)二手 房交易 征收全額營業(yè)稅政策的影響， 5 月份存量住 房交易大幅增長，市區(qū)共成交 2283 套，較上年同月增長 %，交易面積 萬 M2，較上年同月增長 %。新建商品房供求基本保持平衡，價(jià)格較 2020年同期穩(wěn)定上漲。 ? 存量房市場近期表現(xiàn)強(qiáng)勁，成交量迅速激增。 趨勢預(yù)判 ? 政策影響性將逐漸顯現(xiàn)，隨著 稅政策的實(shí)施，二手房交易量會有所下降。房型面積適當(dāng)下降，銷售價(jià)格上漲幅度減小。 ? 宏觀調(diào)政策將抑制高檔住宅市場，對普通商品房，特別是低價(jià)住宅會采取政策性鼓勵(lì)。投資環(huán)境的優(yōu)化、合理政策的出臺猶如一張溫床，滋潤著南昌各項(xiàng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展， 2020 年，南昌經(jīng)濟(jì)以 %的增長幅度，高居全國 27個(gè)省會城市中二甲的位置，南昌正逐步被熟悉和關(guān)注，同時(shí)日益高漲的經(jīng)濟(jì)發(fā)展給南昌的城市建設(shè)帶來勃勃生機(jī)。 根據(jù)國內(nèi)外研究表明，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展總是隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展而發(fā)展，并隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的波動(dòng)而波動(dòng)，且呈現(xiàn)出相當(dāng)明顯的 1— 2 年的滯后效應(yīng)，南昌多年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使得房地產(chǎn)發(fā)展 基礎(chǔ)牢靠，未來前景看好。對于房地產(chǎn)投資來說，人均可支配收入水平直接決定著房地產(chǎn)產(chǎn)品的發(fā)展空間和購買群體的大小。 人口狀況分析 城市的人口，決定著一個(gè)城市房地產(chǎn)業(yè)特別是住宅類物業(yè)的市場需求總額。同時(shí)人口的增長也意味著城市化，南昌城市化進(jìn)程腳步的加快，將有力拉動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展。 二、南昌房地產(chǎn)業(yè)在城市經(jīng)濟(jì)中的地位 南昌國內(nèi)生產(chǎn)總值與房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值對比 表 2— 1 指標(biāo) 年份 生產(chǎn)總值（億元） 比上年增長 其中房地產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)總值（億元） 房地產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值占生產(chǎn)總值的比例 2020 % % 2020 636 % 27 % 12 2020 % 42 % 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 數(shù)據(jù)顯示，南昌房地產(chǎn)業(yè)在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)中的地位日益凸顯，對經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)值已經(jīng)越來越大，政府出臺的 《 2020 年南昌房地產(chǎn)分析報(bào)告》 表明 南昌房地產(chǎn)業(yè) 正 成為南昌支柱產(chǎn)業(yè)之一 ，并受到政府的強(qiáng)烈關(guān)注。 三、南昌房地產(chǎn)市場總體回顧 房地產(chǎn)市場供求分析 年數(shù) 內(nèi)容 供應(yīng)量 成交量 供求比 2020年 110萬 122萬 1： 2020年 250萬 203萬 1： 2020年 211萬 1： 說明：數(shù)據(jù)內(nèi)容截取商品住宅部分。在市場供應(yīng)不斷增加，實(shí)際需求又日益縮小的不利條件下，市場出 13 新短期的供大于求也是在所難免，然而，一場席卷全國的（國務(wù)院“ 18”號文件，“ 121”號文件兩條）宏觀調(diào)控政策出臺，猶如一場及時(shí)雨，市場很快平靜下來，很大程度上 確保了南昌 2020 年房地產(chǎn)穩(wěn)定發(fā)展，市場需求再上新臺階。 未來市場增量分析 2020 年，南昌市房地產(chǎn)投資完成 億元，占全省房地產(chǎn)投資 1／ 3（全省房地產(chǎn)投資完成 億元），占南昌市固定資產(chǎn)投資的比重達(dá) ％；南昌市商品房新開工面積達(dá)379 萬平方米， 加上跨年度施工的項(xiàng)目， 2020 年南昌市商品房施工面積首次突破 1000 萬平方米，達(dá) 1067 萬平方米，較上年增長 ％，其中商品住宅施工面積達(dá) 791 萬平方米，較上年增長 ％。 市場購買客戶群分析 表 4— 1 14 年數(shù) 內(nèi)容 2020 年 2020 年 南昌人購買商品房比例 78% 73% 外地人購買商品房比例 22% 27% 外地人購買住宅比例 24%