【正文】 房是熱銷也刺激了投資的加溫。全市預(yù)計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 56 億元，較上年增長 60%，占 固定資產(chǎn)投資和 GDP 的比重分別為 26%和 9%，較上年分別提高 1 個百分點和 3 個百分點。 7 主要經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo) “風(fēng)華盛世”項目主要設(shè)計指標(biāo)見表 表 2 表 1：“風(fēng)華盛世”項目主要規(guī)劃設(shè)計技 術(shù)指標(biāo) 序號 項目名稱 單位 指標(biāo) 1 總占地面積 平方米 60600 2 總建筑面積 平方米 109000 3 容積率 4 綠化率 % 35 5 建筑密度 % 25 6 高層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 A 戶型 85 平方米（兩房） B 戶型 125 平方米（三房） C 戶型 135 平方米（三房） D 戶型 140 平方米（四房） 7 多層戶型 平方米 /戶 平方米 /戶 平方米 /戶 E 戶型 90 平方米（兩房） F 戶型 110 平方米（三房） G 戶型 120 平方米（三房） 8 商鋪面積 平方米 4360 9 總戶數(shù) 戶 944 10 車位數(shù)（地上） 個 300 表 2：居住區(qū)用地平衡控制指標(biāo)（ %） 序號 用地構(gòu)成 居住區(qū)（ %） 用地面積（平方米） 1 民建用地（ R01） 25 15150 2 公建用地（ R02） 30 18180 3 道路用地（ R03） 10 6060 4 公共綠地（ R04） 35 21210 5 居住區(qū)用地（ R） 100 60600 8 市場調(diào)研分析 一、南昌市房地產(chǎn)市場運行情況分析 今年以來，在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，在南昌市委、 市政府“壟斷一級市場、調(diào)控二級市場、放活三級市場”方針的知道下，南昌市房地產(chǎn)市場顯現(xiàn)出了前所未有的快速發(fā)展態(tài)勢，各項指標(biāo)大幅度增長，投資與消費同步發(fā)展，存量與增量相互拉動，房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入具有南昌自身特點的新一輪快速增長期。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目經(jīng)濟效益可行。 研究結(jié)論及建議 本項目屬房地產(chǎn)住宅開發(fā)項目，符合國家城鎮(zhèn)住宅開發(fā)建設(shè)產(chǎn)業(yè)政策，開發(fā)用地變更及項目建設(shè)規(guī)劃手續(xù)已在辦理，部分建設(shè)資金通過自籌和銀行貸款來解決，其余部分由預(yù)售房款解決，現(xiàn)場建設(shè)條件具備。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。 （ 11）資金來源：本項目建設(shè)資金由上海金廈房地產(chǎn)有限公司自籌和銀行貸款，不足的投資通過預(yù)售房款來解決。 （ 10）工程概況：“風(fēng)華盛世”項目占地 畝，約 60600 平方米，總建筑面積 109000 平 方米。目前在規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的項目有：南昌市建設(shè)路 284 號省建總公司建苑住宅小區(qū)舊宅基地改造項目等。公司現(xiàn)有員工 60 人，其中各類職 稱的技術(shù)經(jīng)濟管理人員 30 人，注冊資金 2020 萬元，資質(zhì)等級為二級。 該項目初 步方案設(shè)計已經(jīng)完成，項目建議書已經(jīng)省計委批準(zhǔn)，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。 住宅項目可行性研究報告 編制單位：南昌金豐易居住宅消費服務(wù)有限公司 編制時間： 2020 年 5 月 ~2020 年 7 月 2 報告編制人員名單 項目負(fù)責(zé)人：畢軼群 技術(shù)管理負(fù)責(zé)人：畢軼群 編制人：畢軼群 肖鵬 陳喜蓮 郭邦敏 校核人：劉珊萍 李茂丹 審核人：董景明 畢軼群 審定人名單：董景明 孫祖耀 杜閱詩 諸海偉 金玉成 周全 3 目 錄 一、總論???????????? 4 二、市場調(diào)研分析???????? 8 三 、項目綜合定位???????? 22 四、項目投資估算???????? 34 五、財務(wù)分析?????????? 42 六、不確定性分析???????? 43 七、風(fēng)險分析與對策??????? 47 八、附表???????????? 49 4 總 論 項目建設(shè)背景 根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展的需要以及沿江東路片區(qū)控制規(guī)劃要求，上海金廈房地產(chǎn)有限公司已通過拍賣取得原江西第四建筑工程公司，共 畝。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。 項目概況 （ 1）項目名稱：“風(fēng)華盛世” （ 2）建筑規(guī)模： 127F、 211F、 212F （ 3）建設(shè)地點：沿江東路（原江西第四建筑工程公司） （ 4）規(guī)劃用途：居住、商業(yè) （ 5）建設(shè)單位：上海金廈房地產(chǎn)有限公司 （ 6）經(jīng)營類型：房地產(chǎn)經(jīng)營、綜合技術(shù)服務(wù)員、咨詢服務(wù) （ 7）企業(yè)性質(zhì)：其他有限責(zé)任公司 （ 8）資質(zhì)等級：二級 （ 9）企業(yè)概況：上海金廈房地產(chǎn)有限公司于 1992 年 8 月正式成立。公司資金技術(shù)實力雄厚，管理嚴(yán)密，能夠獨立承擔(dān)各類大中小型房地產(chǎn)項目開發(fā)與建設(shè)，自公司成立以來，先后開發(fā)的項目有：九江市趙家花園 18000平方米舊房改造開發(fā)項目。公司采取新工藝、新 5 技術(shù)，不斷堅持科學(xué)管理，以“開拓、求實、優(yōu)質(zhì)、高效”為宗旨，竭誠為社會各界服務(wù)。其中住宅 104640 平方米，高層住宅為 13920 平方米，多層住宅為90720 平方米，商鋪 4360 平方米；容積率 ，綠化率 35%，建筑密度 25%。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為 %，財務(wù)凈現(xiàn)值（ Ie=10%）萬元。 可行性研究報告編制依據(jù) （ 1）省計委計投 [2020]32 號文《關(guān)于“風(fēng)華盛世”項目建議書的批復(fù)》； （ 2） 上海金廈房地產(chǎn)有限公司簽定的《國有土地使用權(quán)出讓合同》； （ 3）南昌市規(guī)劃設(shè)計院《沿江東路沿線控制性詳細(xì)規(guī)劃》； （ 4）上海同濟大學(xué)建筑工程學(xué)院設(shè)計研究院《“風(fēng)華盛世”項目初步規(guī)劃方案》； （ 5）原江西第四建筑工程公司地質(zhì)勘測資料； （ 6）南昌市城市規(guī)劃局《南昌市土地使用變更通知書》； （ 7）省審計事務(wù)所驗資證明； （ 8）中國建設(shè)銀行江西分行資金證明； （ 9）國家計委《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》（第二版）； （ 10）建設(shè)部《房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價方法》； （ 11）國家計委《投資項目可行性研究指南（試用版） 》 6 可行性研究報告研究范圍 根據(jù)“風(fēng)華盛世”項目建議書批復(fù)和初步規(guī)劃方案，本研究工作范圍主要是住宅市場分析及營銷戰(zhàn)略、建設(shè)規(guī)模及功能，住宅及公用工程建設(shè)方案，投資估算與資金籌措，項目經(jīng)濟效益評價等。針對商品房升級換代，住宅建設(shè)由低檔走向高檔的發(fā)展趨勢和南昌市已有一部分收入較高的住宅消費群體，戶型規(guī)劃為 中高檔住宅，根據(jù)對南昌市住宅市場分析預(yù)測，項目開發(fā)有市場銷路。 從目前房地產(chǎn)市場分析，商品住宅結(jié)構(gòu)性矛盾還很突出，建議在下一步方案規(guī)劃時，對初步確定的住宅戶型和功能標(biāo)準(zhǔn)再進(jìn)一步的市場調(diào)研，尤其是面積較大的商品房，如完全作為住宅，要根據(jù)市場變化作出更為準(zhǔn)確的市場定位，調(diào)整戶型和面積，并做好工程建設(shè)規(guī)劃，加強樓盤營銷工作，降低開發(fā)建設(shè)成本，盡量減小項目風(fēng)險。 （一） 2020 年房地產(chǎn)業(yè)市場運行情況 房地產(chǎn)業(yè)與國民經(jīng)濟協(xié)調(diào)發(fā)展情況 2020 年南昌市預(yù)計完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（ GNP）的 636 億元，較上年增長 %，增幅為歷年來之最；全社會固定資產(chǎn)投資預(yù)計完成218 億元，較上年增長 %。 表 3：房地產(chǎn)投資與主要經(jīng)濟指標(biāo)情況表 房地產(chǎn)開發(fā)投資額（億元） 56 同比增長（ %） 60 固定資產(chǎn)投資額（億元） 218 同比增長（ %） GDP（億元） 638 同比增長（ %） 房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重（ %） 26 房地產(chǎn)投資占 GDP 比重（ %） 9 今年以來，我市經(jīng)濟發(fā)展速度創(chuàng)歷史之最，主要得益于投資的拉動，而房地產(chǎn)開發(fā)投資作為固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著重要角色，全年每月完成的房地產(chǎn)投資均保持 50%以上的增長，占固定資產(chǎn)投資的比重 1/3，對經(jīng)濟的拉動作用日漸增大，與國民經(jīng)濟的發(fā)展基本同步。 新建商品房供求結(jié)構(gòu)情況 2020 年全市市區(qū)核準(zhǔn)預(yù)售商品 房面積 335 萬平方米，較上年增長 142%，其中商品住宅 250 萬平方米，較上年增長 126%；完成商品房交易面積 萬平方米，同比增長 %，其中商品住宅交易面積 萬平方米，同比增長 %。從商品住宅供應(yīng)情況看，單價在每平方米 2500 元以上的供應(yīng)量占總量的%，單套面積在 120 平方米以上的總量是 %；從銷售情況 10看，單價在每平方米 2500 元以上是占總量銷售的 %，單套建筑面積在 95~150 平方米的占總銷售量是 %。 表 6：商品房價格與同期居民可支配收入情況表 商品房均價（元 /平方米） 2722 增幅（ %） 商品住宅均價（元 /平方米） 2438 增幅（ %） 居民人均可支配收入（元） 7650 增幅（ %） 居民消費價格指數(shù) 增幅（ %） 2020 年，我市商品房的價格繼續(xù)上漲，除了有效需求量增大，結(jié)構(gòu)性供不應(yīng)求外，還與土地拍賣，競爭激烈，建材上漲等因素有關(guān)。從房價漲幅與居民人均可支配收入增幅比較，前者較后者高 9 個百分點，顯示房價漲幅較大，超出大部分居民承受能力，應(yīng)引起注意。 11 表 7：購買對象構(gòu)成情況表 商品住宅交易量 （萬平方米） 按銷售對象劃分 按購房目的分類 本地居民 所占比例 76 自住 所占比例 85 外地居民 所占比例 24 置業(yè)投資 所占比例 15 近年來，隨著經(jīng)濟的快速發(fā)展和花園城市建設(shè)步伐的加快，我市的居住環(huán)境不斷改善，作為省會城市的輻射功能日益顯現(xiàn)，吸 引了外地、特別是省內(nèi)其他地市的人士紛紛來我市購房置業(yè)，外地居民購房的比重逐年上升，由 2020 年的 5%上升到 2020 年的 24%。置業(yè)投資的比重的增大，一方面說明投資者看好南昌市的房地產(chǎn)市場，另一方面，如投資購房比重增長過快，對我市房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展有一定的跗面影響，因為我市的房地產(chǎn)比重較大，市場監(jiān)管不力，容易出現(xiàn)投機或炒作，使市場升溫過快，后勁不足，容易出現(xiàn)價格虛高。從空置區(qū)域看，新城區(qū)的比重較大，占 60%。 12表 8：商品住宅空置結(jié)構(gòu)情況表 按區(qū)域劃分 老城區(qū) 萬平方米 所占比例（ %） 40 新城區(qū) 萬平方米 所占比例（ %） 60 按單套建筑面積劃分 90 平方米以下 所占比例（ %） 10 95 平方米 ~150 平方米 所占比例（ %） 20 150 平方米以上 所占比例（ %） 70 按單價劃分 2020 元以下 所占比例（ %） 8 2020~3000 元 所占比例（ %） 32 3000 元以上 所占比例（ %） 60 存量房交易情況 2020 年全市工完成存量房交易 13335 件（套），面積 萬平方米，較上年分別增長 %，其中存量住宅 12736 套，面積 萬平方米，分別較上年增長 %和 %，房改房上市交易 5700 套，面積 萬平方米，較上年分別增長 %和 %。 房屋租賃市場情況 2020 年全市房屋租賃面積 380 萬平方米，其中住房 3 萬套，面積 240 萬平方米。 13房屋拆遷及舊城改造情況 2020 年全市城區(qū)完成房屋拆遷面積 萬平方米，較上年減少 34%，涉及被拆遷戶 5366 戶。在貨幣化安置的住戶中，有 50%左右購買了二手房， 10%左右購買了新建商品房。 但是，從 2020 年全市土地供應(yīng)情況看，存在著供應(yīng)布局不夠合理、供地條件不夠完善等突出問題。位于一、二類地段以 外的高新開發(fā)區(qū)、昌北開發(fā)區(qū)沒有出讓一宗土地。另外，從供地的現(xiàn)狀來看，大部分為需要進(jìn)一步拆遷平整的“生地”。 14住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理 目前，供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾是南昌市房地產(chǎn)市場發(fā)展較為突出的一個問題，市場上中高檔商品住房居多，適合多數(shù)市民自住需求的中低價位的樓盤較少。 商務(wù)樓盤增長過快 今年 1~12 月份，全市市區(qū)商鋪、寫字樓等非住宅的交易量達(dá) 萬平方米，占總量的 20%，較上年同期增長 倍。 交易稅費仍顯偏高 我市目前商品住宅和存量住房的契稅稅率均為 4%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 2%，與其