【正文】 場(chǎng)地下設(shè)一層車位，地下車位出入口均為小區(qū)南面主出入口，地下車位的采光、通風(fēng)、防潮、排水及安全防護(hù)措施，符合現(xiàn)行行業(yè)標(biāo)準(zhǔn) 《汽車庫(kù)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》（ JGJ100）的有關(guān)規(guī)定。 建設(shè)部根據(jù)我國(guó)住房改革的總體規(guī)劃要求，提出小康住房的十條新標(biāo)準(zhǔn)如下： 套型面積稍大，配置合理，有較大的起居、炊事、衛(wèi)生和儲(chǔ)藏空間； 平面布局合理，體現(xiàn)食寢分 離、居寢分類的原則，并為住房留有裝修改造余地； 房間采光充足，通風(fēng)良好，具有優(yōu)質(zhì)的室內(nèi)聲、光、熱和空間環(huán)境，隔聲效果和照明水平在現(xiàn)有國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)基礎(chǔ)上提高 1~2 個(gè)等 25級(jí)； 根據(jù)炊事行為合理配置成套廚房設(shè)備，改善通風(fēng)效果，冰箱入廚； 合理分隔衛(wèi)生間，減少便溺、洗浴、洗衣和化妝洗面的相互干擾； 管道集中隱蔽，水、電、煤氣三表出戶，增加保安措施，配置電話、電視、空調(diào)機(jī)專用線路； 設(shè)置門斗，方便更衣?lián)Q鞋，展寬陽(yáng)臺(tái)，提供室外休憩常識(shí)，合理設(shè)計(jì)過(guò)度空間，既保護(hù)了居室的寬敞豁亮，又使實(shí)際的面積大大超過(guò)建筑面 積； 垃圾袋裝化（即垃圾不落地工程），自行車就近入庫(kù)，預(yù)留汽車停車車位； 住宅區(qū)環(huán)境舒適，便于治安防范和噪聲綜合治理，道路交通組織合理，社會(huì)服務(wù)設(shè)備配套； 有宜人的綠化和景觀，人均綠化面積達(dá)到 ㎡ ~ ㎡，體現(xiàn)節(jié)能、節(jié)地，保護(hù)生態(tài)原則； 小康住房城市示范小區(qū)住宅設(shè)計(jì)建議標(biāo)準(zhǔn)見表 10 住宅經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)見表 11。 根據(jù)使用功能，住宅采用框架剪力墻結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費(fèi)者需求在設(shè)計(jì)時(shí)靈活組合，調(diào)整住宅平面空間構(gòu)成。 同時(shí)考慮到，由于社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們審美觀念也隨之變化，對(duì)現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提 出了更高的要求，因此，小區(qū)的建筑風(fēng)格和形式還應(yīng)注意不受傳統(tǒng)風(fēng)格的影響或限制，擬采用簡(jiǎn)練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時(shí)代氣息和 21 世紀(jì)新的居住理念。 （五）、規(guī)劃指標(biāo) 根據(jù)“風(fēng)華盛世”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃 指標(biāo)見表 9 表 9：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目建筑技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 序號(hào) 項(xiàng)目 指標(biāo) 備注 1 總用地面積 60600 平方米 2 總建筑面積 109000 平方米 多層住宅 高層住宅 商鋪 90720 平方米 13920 平方米 4360 平方米 可售面積 12700 平方米 3 建筑層數(shù) 多層住宅 高層住宅 商鋪 7 層 10 層、 11 層 1 層 地上第一層做架空層 4 建筑層高 多層住宅 高層住宅 商鋪 米 米、 米 米 住宅標(biāo)準(zhǔn)層高 米 架空層 米 24三、項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)定位 本工程設(shè)計(jì)涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲、采光、照明、給排水、通風(fēng)、燃?xì)?、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計(jì)時(shí)需遵循有關(guān)的規(guī)范或規(guī)定，單體設(shè)計(jì)時(shí)還應(yīng)符合國(guó)家現(xiàn)行的有關(guān)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定。 （二）、小區(qū)整體規(guī)劃原則 高綠化低密度； 綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； 戶型設(shè)計(jì)適合“升級(jí)換代”居住要求； 體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格 （三）、總平面布局 “風(fēng)華盛世”總平面圖略呈長(zhǎng)方形 布局，以風(fēng)葉玫瑰為依據(jù)， 4棟建筑以合理的分布，保證日照間距在 之下，采光通風(fēng)順暢；中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車位，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場(chǎng)和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個(gè)主出入口；對(duì)于臨街住宅，采用雙層 23隔音玻璃窗設(shè)計(jì)，提供給置業(yè)一個(gè)安靜的居家環(huán)境。 二、項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃定位 （一）、片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對(duì)沿江東路做過(guò)控制性詳細(xì)規(guī)劃，以住宅社區(qū)為主。 在價(jià)格 定位上，以中高檔住宅為基準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)和銷售情況，擬定相應(yīng)的價(jià)格策略。 （二）交通網(wǎng)絡(luò) 2 207 （三）金融銀行 工行、農(nóng)行、中行、建行 （四）教育文化 工業(yè)技術(shù)學(xué)校、南浦小學(xué) （五）休閑購(gòu)物 建材市場(chǎng)、洪城大市場(chǎng) （六）醫(yī)療保健 市三醫(yī)院、九四醫(yī)院 （七）樓盤情況 21三、本項(xiàng)目地塊優(yōu)劣分析（ SWOT） 優(yōu)勢(shì)（ S） ①、地處老城區(qū)； ②、地塊臨街面，有商業(yè)潛力； ③、人氣旺； ④、市政配套齊全； ⑤、毗鄰火車站、長(zhǎng)途汽車站； ⑥、兩公里范圍常住人口 40 萬(wàn)； ⑦、社區(qū)內(nèi)部有學(xué)校； 劣勢(shì) （ W） ①、地價(jià)偏高、有一定的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)； 機(jī)會(huì)（ O） ①、戶籍制度的改變； ②、房貸貼息政策的落實(shí)； ③、與知名的代理商合作； ④、聘請(qǐng)知名物業(yè)管理公司； 威脅（ T） ①、銀行信貸體系嚴(yán)格； ②、通貨膨脹人民幣貶值； ③、其他區(qū)域樓盤不斷上市； 22項(xiàng)目綜合定位 一、 項(xiàng)目整體定位 在規(guī)劃設(shè)計(jì)上，力求高綠化低密度；綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全；體現(xiàn)小區(qū)獨(dú)特的整體建筑風(fēng)格；人車分流，動(dòng)靜結(jié)合。 20二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析 （一）基本概況 本地塊三水環(huán)繞，西臨沿江南路，撫河公園近在眼前，風(fēng)光如畫的象湖公園舉步能到，正在改造開發(fā)的玉帶河伴其東南，加上臨近灌纓文化廣場(chǎng)，湖光水色的自然及人文環(huán)境使這塊土地的開發(fā)有了一個(gè)良好的價(jià)值基礎(chǔ)。競(jìng)爭(zhēng)焦點(diǎn)將由樓盤之間的競(jìng)爭(zhēng)逐漸轉(zhuǎn)向板塊之間的競(jìng)爭(zhēng)。另一方面，隨著商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的逐步改善，中、低價(jià)位商品房的供應(yīng)量將會(huì)有所增加，在一定程度上將平穩(wěn)房?jī)r(jià)是上漲，所以房?jī)r(jià)的漲幅不會(huì)太大。 （ 3）、商品房?jī)r(jià)格將會(huì)穩(wěn)中有升。另外，因改善住房條件和新增人口而發(fā)生的主動(dòng)性住房需求量和因房屋拆遷而發(fā)生的被動(dòng)性住房的需求量將顯著增加。 （ 2）、住房消費(fèi)需求日漸增大。 （ 1）、房地產(chǎn)開發(fā)投資將持續(xù)增長(zhǎng)。 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)基本走勢(shì)預(yù)測(cè) 根據(jù)帶動(dòng)南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)快速增長(zhǎng)的主體因素和市場(chǎng)供求背景分析，總體上看，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展尚屬理性，已進(jìn)入最佳發(fā)展期。從 2020 年至今，鋼材價(jià)格從2400 元 /噸上升到 3400 元 /噸，混凝土則上漲了 50 元至 80 元 /方，僅此兩項(xiàng)，房屋開發(fā)成本就增加 100 多元 /平方米。如總量擴(kuò)張與空置增加的矛盾、價(jià)格持續(xù)上漲與收入反差較大的矛盾、投資高速增長(zhǎng)與資金不足的矛盾以及消費(fèi)者想購(gòu)房與不敢購(gòu)房、購(gòu)不起房的矛盾，將制約房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房貸新政將對(duì)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)一定影響，即房地產(chǎn)貸款增勢(shì)將有所減緩，貸款必將有所下降，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信貸融資難度增大。 2020 年南昌市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的不利條件 （ 1）、信貸收緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面對(duì)嚴(yán)峻考驗(yàn)。 （ 4）、刺激住房消費(fèi)的政策將日益顯現(xiàn)。我市 2020 年底，人均住房建筑面積約 23 平方米，按照南昌市提出的到 2020 年人均住房建筑面積達(dá)到 30 平方米的目標(biāo)還有很發(fā)差距，按測(cè)算，我市每年需新建住宅約 250 萬(wàn)平方米。城市人口的增加和城區(qū)范圍的擴(kuò)大，必將加大住宅的需求量。 （ 2）、城市化進(jìn)程為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供了廣闊的發(fā)展空間。 17（四） 2020 年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè) 我市房地產(chǎn)發(fā)展的有利條件 （ 1）、全市經(jīng)濟(jì)持續(xù)高速增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。其中大部分用于以市場(chǎng)租金標(biāo)準(zhǔn)向廉租住房配租家庭出租，其余的可用于對(duì)孤寡老人、重殘等特殊情況的“雙困”家庭實(shí)行實(shí)物配租。目前市房管部門正會(huì)同市財(cái)政部門制定具體的實(shí)施意見，擬采取對(duì)貸款購(gòu)買普通住房的消費(fèi)者進(jìn)行貼息的辦法鼓勵(lì)個(gè)人購(gòu)房。之后由市國(guó)土部門以招標(biāo)、拍賣或掛牌方式公開出讓。對(duì)單套見面控制在 120 平方米以內(nèi)，銷售均價(jià)低于 2020 元/平方米以下的普通商品住房建設(shè)項(xiàng)目實(shí)行建設(shè)規(guī)費(fèi)減半征收。全市多層結(jié)構(gòu)的商品住房供應(yīng)量應(yīng)占一定的比例。 《補(bǔ)充意見》分別就積極采取有效措施，完善土地供應(yīng)機(jī)制，增加普通商品住房的供應(yīng)，鼓勵(lì)消費(fèi)者個(gè)人購(gòu)買普通住房，完善和推進(jìn)廉租住房制度，強(qiáng)化政府住房保障職能等方面制定了詳細(xì)的實(shí)施方法。這些情況表明我市房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了有效需求不旺，發(fā)展后勁不足的苗頭。 15房貸政策壓力初顯 中國(guó)人民銀行 121 號(hào)文件出臺(tái)后 ，由于我市超前出臺(tái)了激活市場(chǎng)的政策和應(yīng)對(duì)措施，我市房地產(chǎn)市場(chǎng)未受到重大沖擊和打壓，但也生產(chǎn)了一定的影響。對(duì)購(gòu)買空置商品住宅契稅暫時(shí)免征。沈陽(yáng)對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通住房實(shí)行發(fā)放補(bǔ)助資金的政策。北京、上海、成都、廈門普通住房（含商品住房）契約稅率為 3%，減半征收的標(biāo)準(zhǔn)為 %（北京市政府為了刺激住房消費(fèi)，征收稅率由原來(lái)的 4%調(diào)至 3%，對(duì)普通住宅減半征收標(biāo)準(zhǔn)由 2%調(diào)到 %）。商鋪、寫字樓的快速增長(zhǎng)對(duì)促進(jìn)我市商貿(mào)流通有著積極的意義，但若開發(fā)數(shù)量過(guò)多，則不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)、健康發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì)，今年 1~12 月份，全市市區(qū)批準(zhǔn)預(yù)售的商品住宅為 250 萬(wàn)平方米，均價(jià)在 3000 元 /平方 米以上的高價(jià)商品住房為 萬(wàn)平方米，占總量的 %；均價(jià)在 2020 元 /平方米以下的為 萬(wàn)平方米，僅占總量的 %。出讓“生地”容易生產(chǎn)交地時(shí)間延長(zhǎng)、開發(fā)商買到地塊后拆遷成本升高而要求更改規(guī)劃條件等弊端。老城區(qū)土地供應(yīng)量的增大，提高了項(xiàng)目的樓面地價(jià)，從而拉動(dòng)了房?jī)r(jià)的上升。南昌市今年總供應(yīng)土地為 30 宗，全年土地總成交量為 1660 畝，從土地成績(jī)面積來(lái)看，紅谷灘新區(qū)土地供應(yīng) 3 宗，總面積 畝，占總成交面積的 42%，而青山湖區(qū)、老城區(qū)的土地供應(yīng)達(dá) 27 宗，總成交面積 842 畝，占總成交面積的58%。 （二）房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展中存在的主要問(wèn)題 土地供應(yīng)布局不盡合理，供地條件不夠完善 2020 年以來(lái)，為了防止房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)過(guò)熱、過(guò)量等泡沫現(xiàn)象，保護(hù)開發(fā)商和消費(fèi)者利益，我市加大了宏觀調(diào)控的力度，對(duì)年度土地出讓指標(biāo)予以總 量控制， 2020 年的開發(fā)總量計(jì)劃控制在 350 萬(wàn)平方米以內(nèi)，今年 6 月又根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)，果斷決策，在年初制定的房地產(chǎn)開發(fā)總量中削減了 100 萬(wàn)平方米，保證了房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需基本平穩(wěn)。 2020 年以來(lái)，我市實(shí)行了實(shí)物安置與貨幣安置相結(jié)合的房屋拆遷安置補(bǔ)償辦法，貨幣化安置的比例逐年上升， 2020 年達(dá)到 70%左右。 房屋租金價(jià)格穩(wěn)中有升，其中商業(yè)營(yíng)業(yè)用房平均租金 60 元 /平方米，較上年上漲 20%，寫字樓租金平均 40 元 /平方米，較上年上漲25%，住房租金（市場(chǎng)價(jià)） 9 元 /平方米，較上年上漲 10%。 2020 年南昌市存量房交易價(jià)格保持穩(wěn)中有升勢(shì)頭，其中上半年價(jià)格趨勢(shì)平穩(wěn)，下半年受《江西省城市房屋拆遷貨幣化補(bǔ)償辦法》出臺(tái)的影響，存量房平均價(jià)格有所上漲，升幅達(dá) 9%左右。從時(shí)間看來(lái)看，我市空置的商品房大多為一年以下的待銷商品房，所占比例超過(guò) 80%，從空置原因分析，主要是交通不便、配套設(shè)施不全、設(shè)計(jì)落后、戶型偏大等。 商品房空置情況 2020 年全市 預(yù)計(jì)商品房空置面積 20 萬(wàn)平方米，較上年下降17%，其中商品住宅空置 16 萬(wàn)平方米，較上年下降 11%。從購(gòu)房的目的分析，以自住為主，但置業(yè)投資的比重逐年上漲，由 2020 年的 2%上漲到 2020 年的 15%。 新建商品住宅購(gòu)買對(duì)象情況 2020 年全市交易量的 萬(wàn)平方米商品住宅中，本市居民的為 萬(wàn)平方米，比重達(dá) 76%；外地居民購(gòu)買的為 萬(wàn)平方米，比重為 24%。另外，一些樓盤質(zhì)量提升，環(huán)境優(yōu)化，增加了建設(shè)成本，也促進(jìn)了房?jī)r(jià)的上升。 商品房?jī)r(jià)格走勢(shì) 2020 年南昌市市區(qū)商品房的均價(jià)為 2722 元 /平方米，較上 年增長(zhǎng) %，其中商品住宅的均價(jià)為 2438 元 /平方米，較上年增長(zhǎng)%，全年各季商品住宅的均價(jià)分別為第一季度 2519 元 /平方米，第二季度 2394 元 /平方米，第三季度 2327 元 /平方米，第四季度 2510元 /平方米，價(jià)格走勢(shì)基本平穩(wěn)。 表 4 ：商品住宅供應(yīng)量情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 供應(yīng)量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 85 34 表 5：商品住宅銷售情況表 價(jià)格 （元 /平方米） 銷售量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 單套面積 （平方米） 銷售量 （萬(wàn)平方米） 所占比例 （ %） 2020 以下 95 以下 2020~2500 95~120 2500~3000 120~150 3000 以上 150 以上 表 表 5 顯示我市商品房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出。房地產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)的原因只要是市委、是政府“拉 9 大城市筐架、擴(kuò)大投資規(guī)模、加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)”政策的推動(dòng)，加上新建商品