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南昌風華盛世住宅項目可行性研究報告(參考版)

2024-08-24 13:11本頁面
  

【正文】 在項目實施中還應優(yōu)化設計,采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案,在施工管理中,控制各項開發(fā)建設成本費用,降低投資成本。應杜絕規(guī)劃設計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者,減小項目的市場風險。為保證項目成功,開發(fā)商應提高工程質(zhì)量,通過降低開發(fā)成本,減小市場風險。本項目銷售房價是這一標準的近 2 倍,目前南昌市先富起來的人畢竟是少數(shù),需求有限,銷售有一定市場風險。 本項目定位于 中高檔住宅,項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢,但在銷售價格方面有一定的風險。 從以上兩表分析中可以得知,銷售價格是將來營銷售過程中最重 要的因素,它決定了整個項目的盈利情況,只有制定了一個切實可行的市場銷售價格,產(chǎn)品的銷售才能得以保障,經(jīng)濟收益才能實現(xiàn),成本投資則不會捉襟見肘。 單一變量敏感性分析 ( 1)、銷售 價格變動,其他因素固定不變 設價格變動幅度為 20%、 10%、 0、 10%、 20%,預計利潤變動的結(jié)果為: 表 27:單一變量靜態(tài)敏感分析表 20% 10% 0 +10% +20% 銷售價格 1769 1848 5465 9082 12699 銷售面積 206 2835 5465 8096 10724 可變成本 7440 6453 5465 4478 3090 從此表可以看出,銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟利潤,而可變成本的影響相對比較弱。 表 26:臨界點分析表 敏感因素 基本方案 臨界點計算 內(nèi)部收益率( %) % 期望值 10% 開發(fā)產(chǎn)品投資(萬元) 31723 最高值 37166 銷售價格(元 /平方米) 3647 最低值 3093 銷售面積(平方米) 109000 最低值 92451 二、敏感性分析 根據(jù)臨界點分析建立的數(shù)學模型,我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個自身變量因素進行分析。 如果本項目的整體定價在 3490 元 /平方米時,只需銷售 92527平方米,就可保證項目的經(jīng)濟利潤有,有 %的銷售控制空間。 Q 100%=(109000- 92527)247。 3647 100%=% 當銷售價格制定在 P=3647 元 /平方米時: 完成銷售面積 Q0=92527 平方米就能使項目收支平衡。 η p=(P- P0)247。 項目的應繳稅金為 %。 銷售面積為 109000 平方米,高層住宅 Q1: 13920 平方米,多層住宅 Q2: 90720 平方米,商鋪 Q3: 4360 平方米。 不確定性分析 一、臨界點分析 本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為 3647 元 /平方米,收入為39750 萬元。因此,從總體上看,項目的清償能力是比較強的。 三、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 在項目計算期內(nèi),各期資金的來 源與運用是平衡有余的。 2020 100%=% 二、償債能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃,項目建設期不還本金,從 2020年開始分 2 年等額償還本金,每年還 4000 萬元;借款利息每年照付,總計付利息 1227 萬元。 31723 100%=% 資本金凈利潤率 =稅后利潤247。 投資利潤率 =利潤總額247。資本金內(nèi)部收益率為 %,項目凈現(xiàn)值 為 2390 萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 2020 萬元相比,在 4 年內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當高的,表明項目的盈利能力是比較強的。 財務分析 一、盈利能力分析 項目 在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為 39750 萬元,可獲利潤 5465 萬元,扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬元可分配利潤。詳見附表 5。 2020 年財務費用: 167 萬元; 2020 年財務費用: 391 萬元; 2020 年財務費用: 446 萬元; 2020 年財務費用: 223 萬元; 合計: 1227 萬元。銷售收入見附表 3,銷售費用見附表 2。包括銷售代理費,占銷售收入的 %,即 596 萬元;廣告宣傳及市場推廣費,占銷售收入的 1%,即 398 萬元。 2020 年管理費用: 465 萬元; 2020 年管理費用: 336 萬元; 2020 年管理費用: 40 萬元; 2020 年管理費用: 2 萬元; 合計: 843 萬元。 2020 年不可預見費用: 310 萬元; 2020 年不可預見費用: 224 萬元; 2020 年不可預見費用: 27 萬元; 2020 年不可預見費用: 1 萬元; 合計: 562 萬元。 前期工程 費。 四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19。 回款進度詳見表 18。 表 17:本項目銷售計劃表( %) 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時限,所 以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收,其余的房款在下一年度全部收回, 2020 年銷售的房款收入,當年全部回收。 工程施工進度詳見附表 12。 高層 1~3樓竣工驗收。 高層 4樓竣工驗收。 高層 1~3設備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 多層 1~4樓竣工驗收。 多層 5~8樓主體工程完工。 1~4樓設備安裝。 多層 1~4樓主體工程完工。 多層 5~8樓開始施工。 工程開工,多層 1~4樓先施工。 施工圖紙設計。 建筑方案設計。建 設進度計劃如下: 2020 年 6 月: 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日: 2020 年 8 月 ~ 9 月: 2020 年 10 月: 2020 年 10 月 ~ 11 月: 2020 年 12 月: 2020 年 1 月: 2020 年 3 月: 2020 年 7 月: 2020 年 10 月: 2020 年 10 月 ~2020 年 12 月: 2020 年 11 月 ~2020 年 2 月: 2020 年 12 月: 2020 年 1 月 ~3 月: 2020 年 3 月 ~5 月: 2020 年 3 月 ~6 月: 2020 年 6 月: 2020 年 6 月 ~9 月: 2020 年 7 月 ~9 月: 2020 年 10 月 ~2020 年 1 月: 2020 年 8 月 ~2020 年 5 月: 2020 年 3 月 ~6 月: 2020 年 6 月: 項目建議書批復。各種功能空 {間臥室(單雙人間)、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 多層住宅 E 戶型二房二廳:每戶建筑面積 90 平方米( 168 套) 多層住宅 F 戶型三房二廳 :每戶建筑面積 110 平方米( 504 套) 多層住宅 G 戶型三房二廳:每戶建筑面積 120 平方米( 168 套) 多層住宅三種戶型共計 840 套。 % =10246 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為: 10107 元 /平方米 (三)、車位銷售價格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況,車位平均銷售價格為 10 萬元 /個 ~15 萬元 /個。( 2 10000)?????②(月租大于月供) 由①、②可推出 N≤(年); K=1/N=%(年收益率) 注: P 為商鋪價格; S 為商鋪面積; N 為收益年限 (按 50 年計算 );R 為市場租金; λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 表 16:本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位:元 /平方米 項目名稱 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準 價格 交通 繁華程度 小計 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 32故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為: 9969 元 /平方米 收益還原法定價過程 目前南昌市同類地段的市場租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右,按 60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。 320701 平方米 10000 元 /萬元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =130469 萬元247。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =7914 元 /平方米247。 交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù) 100,以本項目的預售期為終點, 2020 年南昌 市商品住宅均價增長 %,南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢,月平均變動 +%,其他條件見表 11 和表 14。 ( 1)、外墻:高級外墻涂料; ( 2)、內(nèi)墻:廚、衛(wèi)為彩釉面磚,其余為雙飛粉; ( 3)、頂棚:廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂,其余雙飛粉; ( 4)、地面:廚、衛(wèi)為防滑地磚,其余為無砂地坪; ( 5)、門窗:高級塑鋼窗帶紗窗,分戶門、復合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門; ( 6)、廚房設施:洗滌盆; ( 7)、衛(wèi)生間設施:臺下盆或立柱盆、坐便器; 29( 8)、陽臺:塑鋼窗封閉式陽臺; ( 9)、其他:樓梯間踏步為面磚,墻面噴塑,塑料扶手; 小區(qū)配套 設施: 小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 (四)、設施標準 住宅是室內(nèi)環(huán)境,設備與設施,以及消防、安全防護等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設標準》和有關(guān)規(guī)范,并按中高檔住宅有關(guān)標準設計。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風 散熱器、空調(diào)器(窗外預留位置) 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標 準 光環(huán)境 采光 ≥ 1%(室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比) 照明 起居廳及一般活動 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi) 生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻,樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境(按不同氣候區(qū)區(qū)別) 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 < 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照(按不同地區(qū)區(qū)別) 大寒日 2 小時 ~冬至日 1 小時 27表 11:“風華盛世”項目住宅經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標準層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標準層總建筑面積 平方米 103420(首層架空 1220 平方米) 4 住宅標準層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85( 20 套) 125( 44 套) 135( 20 套) 140( 20 套) 90( 168 套) 110( 504 套) 120( 168 套) 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 28公用建筑 中心花園廣
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