【正文】 在項目實施中還應優(yōu)化設計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設成本費用，降低投資成本。應杜絕規(guī)劃設計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設計上贏得消費者，減小項目的市場風險。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。本項目銷售房價是這一標準的近 2 倍，目前南昌市先富起來的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。 本項目定位于 中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定的風險。 從以上兩表分析中可以得知，銷售價格是將來營銷售過程中最重 要的因素，它決定了整個項目的盈利情況，只有制定了一個切實可行的市場銷售價格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟收益才能實現(xiàn)，成本投資則不會捉襟見肘。 單一變量敏感性分析 （ 1）、銷售 價格變動，其他因素固定不變 設價格變動幅度為 20%、 10%、 0、 10%、 20%，預計利潤變動的結(jié)果為： 表 27：單一變量靜態(tài)敏感分析表 20% 10% 0 +10% +20% 銷售價格 1769 1848 5465 9082 12699 銷售面積 206 2835 5465 8096 10724 可變成本 7440 6453 5465 4478 3090 從此表可以看出，銷售價格和銷售面積的波動很直接的影響了本項目的經(jīng)濟利潤，而可變成本的影響相對比較弱。 表 26：臨界點分析表 敏感因素 基本方案 臨界點計算 內(nèi)部收益率（ %） % 期望值 10% 開發(fā)產(chǎn)品投資（萬元） 31723 最高值 37166 銷售價格（元 /平方米） 3647 最低值 3093 銷售面積（平方米） 109000 最低值 92451 二、敏感性分析 根據(jù)臨界點分析建立的數(shù)學模型，我們針對模型中的銷售價格、銷售面積、固定成本和可變成本四個自身變量因素進行分析。 如果本項目的整體定價在 3490 元 /平方米時，只需銷售 92527平方米，就可保證項目的經(jīng)濟利潤有，有 %的銷售控制空間。 Q 100%=(109000－ 92527)247。 3647 100%=% 當銷售價格制定在 P=3647 元 /平方米時： 完成銷售面積 Q0=92527 平方米就能使項目收支平衡。 η p=(P－ P0)247。 項目的應繳稅金為 %。 銷售面積為 109000 平方米，高層住宅 Q1： 13920 平方米，多層住宅 Q2： 90720 平方米，商鋪 Q3： 4360 平方米。 不確定性分析 一、臨界點分析 本項目基本方案總體物業(yè)平均價格為 3647 元 /平方米，收入為39750 萬元。因此，從總體上看，項目的清償能力是比較強的。 三、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來 源與運用是平衡有余的。 2020 100%=% 二、償債能力分析 按照項目的借款條件和還款計劃，項目建設期不還本金，從 2020年開始分 2 年等額償還本金，每年還 4000 萬元；借款利息每年照付，總計付利息 1227 萬元。 31723 100%=% 資本金凈利潤率 =稅后利潤247。 投資利潤率 =利潤總額247。資本金內(nèi)部收益率為 %，項目凈現(xiàn)值 為 2390 萬元。和項目業(yè)主投入的資本金 2020 萬元相比，在 4 年內(nèi)項目盈利和繳納的稅金的絕對值是相當高的，表明項目的盈利能力是比較強的。 財務分析 一、盈利能力分析 項目 在計算期內(nèi)經(jīng)營收入為 39750 萬元，可獲利潤 5465 萬元，扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬元可分配利潤。詳見附表 5。 2020 年財務費用： 167 萬元； 2020 年財務費用： 391 萬元； 2020 年財務費用： 446 萬元； 2020 年財務費用： 223 萬元； 合計： 1227 萬元。銷售收入見附表 3，銷售費用見附表 2。包括銷售代理費，占銷售收入的 %，即 596 萬元；廣告宣傳及市場推廣費，占銷售收入的 1%，即 398 萬元。 2020 年管理費用： 465 萬元； 2020 年管理費用： 336 萬元； 2020 年管理費用： 40 萬元； 2020 年管理費用： 2 萬元； 合計： 843 萬元。 2020 年不可預見費用： 310 萬元； 2020 年不可預見費用： 224 萬元； 2020 年不可預見費用： 27 萬元； 2020 年不可預見費用： 1 萬元； 合計： 562 萬元。 前期工程 費。 四、稅費率 本報告采用的各種稅費率見表 19。 回款進度詳見表 18。 表 17：本項目銷售計劃表（ %） 項目 合計 2020 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時限，所 以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2020 年銷售的房款收入，當年全部回收。 工程施工進度詳見附表 12。 高層 1~3樓竣工驗收。 高層 4樓竣工驗收。 高層 1~3設備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 多層 1~4樓竣工驗收。 多層 5~8樓主體工程完工。 1~4樓設備安裝。 多層 1~4樓主體工程完工。 多層 5~8樓開始施工。 工程開工，多層 1~4樓先施工。 施工圖紙設計。 建筑方案設計。建 設進度計劃如下： 2020 年 6 月： 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2020 年 8 月 ~ 9 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~ 11 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月： 2020 年 3 月： 2020 年 7 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 12 月： 2020 年 11 月 ~2020 年 2 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月 ~3 月： 2020 年 3 月 ~5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 2020 年 6 月 ~9 月： 2020 年 7 月 ~9 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 1 月： 2020 年 8 月 ~2020 年 5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 項目建議書批復。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳 ：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計 840 套。 % =10246 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 10107 元 /平方米 （三）、車位銷售價格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價格為 10 萬元 /個 ~15 萬元 /個。（ 2 10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計算 )；R 為市場租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 表 16：本項目商鋪價格市場比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項目名稱 成交 價格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 交易情況修正 比準 價格 交通 繁華程度 小計 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 32故最后采用算術(shù)平均值確定本項目商鋪單價為： 9969 元 /平方米 收益還原法定價過程 目前南昌市同類地段的市場租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，按 60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價。因此我們選取兩個類比性比較強的項目作為比較實例。 320701 平方米 10000 元 /萬元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =130469 萬元247。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價格 =7914 元 /平方米247。 交易日期修正系數(shù)以本次市場調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項目的預售期為終點， 2020 年南昌 市商品住宅均價增長 %，南昌市該類住宅和商鋪價格的變動呈上升趨勢，月平均變動 +%，其他條件見表 11 和表 14。 （ 1）、外墻：高級外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無砂地坪； （ 5）、門窗：高級塑鋼窗帶紗窗，分戶門、復合防盜門、戶內(nèi)門、實木鑲板門、實木填芯蒙板門； （ 6）、廚房設施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設施：臺下盆或立柱盆、坐便器； 29（ 8）、陽臺：塑鋼窗封閉式陽臺； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套 設施： 小區(qū)設有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風及火災報警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 （四）、設施標準 住宅是室內(nèi)環(huán)境，設備與設施，以及消防、安全防護等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設標準》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標準設計。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風 散熱器、空調(diào)器（窗外預留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標 準 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動 30~70LX 臥室、書寫閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi) 生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2 小時 ~冬至日 1 小時 27表 11：“風華盛世”項目住宅經(jīng)濟指標表 序號 指標名稱 單位 指標 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標準層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標準層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220 平方米） 4 住宅標準層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 28公用建筑 中心花園廣