【正文】 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì)，采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用，降低投資成本。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者，減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目成功，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量，通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本，減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2 倍，目前南昌市先富起來(lái)的人畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目定位于 中高檔住宅，項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì)，但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 從以上兩表分析中可以得知，銷售價(jià)格是將來(lái)營(yíng)銷售過(guò)程中最重 要的因素，它決定了整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況，只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場(chǎng)銷售價(jià)格，產(chǎn)品的銷售才能得以保障，經(jīng)濟(jì)收益才能實(shí)現(xiàn)，成本投資則不會(huì)捉襟見(jiàn)肘。 單一變量敏感性分析 （ 1）、銷售 價(jià)格變動(dòng)，其他因素固定不變 設(shè)價(jià)格變動(dòng)幅度為 20%、 10%、 0、 10%、 20%，預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果為： 表 27：?jiǎn)我蛔兞快o態(tài)敏感分析表 20% 10% 0 +10% +20% 銷售價(jià)格 1769 1848 5465 9082 12699 銷售面積 206 2835 5465 8096 10724 可變成本 7440 6453 5465 4478 3090 從此表可以看出，銷售價(jià)格和銷售面積的波動(dòng)很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)，而可變成本的影響相對(duì)比較弱。 表 26：臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本方案 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率（ %） % 期望值 10% 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資（萬(wàn)元） 31723 最高值 37166 銷售價(jià)格（元 /平方米） 3647 最低值 3093 銷售面積（平方米） 109000 最低值 92451 二、敏感性分析 根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型，我們針對(duì)模型中的銷售價(jià)格、銷售面積、固定成本和可變成本四個(gè)自身變量因素進(jìn)行分析。 如果本項(xiàng)目的整體定價(jià)在 3490 元 /平方米時(shí)，只需銷售 92527平方米，就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)有，有 %的銷售控制空間。 Q 100%=(109000－ 92527)247。 3647 100%=% 當(dāng)銷售價(jià)格制定在 P=3647 元 /平方米時(shí)： 完成銷售面積 Q0=92527 平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。 η p=(P－ P0)247。 項(xiàng)目的應(yīng)繳稅金為 %。 銷售面積為 109000 平方米，高層住宅 Q1： 13920 平方米，多層住宅 Q2： 90720 平方米，商鋪 Q3： 4360 平方米。 不確定性分析 一、臨界點(diǎn)分析 本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格為 3647 元 /平方米，收入為39750 萬(wàn)元。因此，從總體上看，項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。 三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)，各期資金的來(lái) 源與運(yùn)用是平衡有余的。 2020 100%=% 二、償債能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃，項(xiàng)目建設(shè)期不還本金，從 2020年開(kāi)始分 2 年等額償還本金，每年還 4000 萬(wàn)元；借款利息每年照付，總計(jì)付利息 1227 萬(wàn)元。 31723 100%=% 資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)247。 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額247。資本金內(nèi)部收益率為 %，項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 為 2390 萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金 2020 萬(wàn)元相比，在 4 年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的，表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。 財(cái)務(wù)分析 一、盈利能力分析 項(xiàng)目 在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為 39750 萬(wàn)元，可獲利潤(rùn) 5465 萬(wàn)元，扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表 5。 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 167 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 391 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 446 萬(wàn)元； 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用： 223 萬(wàn)元； 合計(jì)： 1227 萬(wàn)元。銷售收入見(jiàn)附表 3，銷售費(fèi)用見(jiàn)附表 2。包括銷售代理費(fèi)，占銷售收入的 %，即 596 萬(wàn)元；廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi)，占銷售收入的 1%，即 398 萬(wàn)元。 2020 年管理費(fèi)用： 465 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 336 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 40 萬(wàn)元； 2020 年管理費(fèi)用： 2 萬(wàn)元； 合計(jì)： 843 萬(wàn)元。 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 310 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 224 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 27 萬(wàn)元； 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用： 1 萬(wàn)元； 合計(jì)： 562 萬(wàn)元。 前期工程 費(fèi)。 四、稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表 19。 回款進(jìn)度詳見(jiàn)表 18。 表 17：本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表（ %） 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時(shí)限，所 以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收，其余的房款在下一年度全部收回， 2020 年銷售的房款收入，當(dāng)年全部回收。 工程施工進(jìn)度詳見(jiàn)附表 12。 高層 1~3樓竣工驗(yàn)收。 高層 4樓竣工驗(yàn)收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 多層 1~4樓竣工驗(yàn)收。 多層 5~8樓主體工程完工。 1~4樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓主體工程完工。 多層 5~8樓開(kāi)始施工。 工程開(kāi)工，多層 1~4樓先施工。 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 建筑方案設(shè)計(jì)。建 設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下： 2020 年 6 月： 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日： 2020 年 8 月 ~ 9 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~ 11 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月： 2020 年 3 月： 2020 年 7 月： 2020 年 10 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 12 月： 2020 年 11 月 ~2020 年 2 月： 2020 年 12 月： 2020 年 1 月 ~3 月： 2020 年 3 月 ~5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 2020 年 6 月 ~9 月： 2020 年 7 月 ~9 月： 2020 年 10 月 ~2020 年 1 月： 2020 年 8 月 ~2020 年 5 月： 2020 年 3 月 ~6 月： 2020 年 6 月： 項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。各種功能空 {間臥室（單雙人間）、起居室（廳）、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 多層住宅 E 戶型二房二廳：每戶建筑面積 90 平方米（ 168 套） 多層住宅 F 戶型三房二廳 ：每戶建筑面積 110 平方米（ 504 套） 多層住宅 G 戶型三房二廳：每戶建筑面積 120 平方米（ 168 套） 多層住宅三種戶型共計(jì) 840 套。 % =10246 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 10107 元 /平方米 （三）、車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況，車位平均銷售價(jià)格為 10 萬(wàn)元 /個(gè) ~15 萬(wàn)元 /個(gè)。（ 2 10000）?????②（月租大于月供） 由①、②可推出 N≤（年）； K=1/N=%（年收益率） 注： P 為商鋪價(jià)格； S 為商鋪面積； N 為收益年限 (按 50 年計(jì)算 )；R 為市場(chǎng)租金； λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 表 16：本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位：元 /平方米 項(xiàng)目名稱 成交 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交通 繁華程度 小計(jì) 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 32故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為： 9969 元 /平方米 收益還原法定價(jià)過(guò)程 目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右，按 60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價(jià)。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。 320701 平方米 10000 元 /萬(wàn)元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =130469 萬(wàn)元247。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =7914 元 /平方米247。 交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù) 100，以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn)， 2020 年南昌 市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng) %，南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì)，月平均變動(dòng) +%，其他條件見(jiàn)表 11 和表 14。 （ 1）、外墻：高級(jí)外墻涂料； （ 2）、內(nèi)墻：廚、衛(wèi)為彩釉面磚，其余為雙飛粉； （ 3）、頂棚：廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂，其余雙飛粉； （ 4）、地面：廚、衛(wèi)為防滑地磚，其余為無(wú)砂地坪； （ 5）、門(mén)窗：高級(jí)塑鋼窗帶紗窗，分戶門(mén)、復(fù)合防盜門(mén)、戶內(nèi)門(mén)、實(shí)木鑲板門(mén)、實(shí)木填芯蒙板門(mén)； （ 6）、廚房設(shè)施：洗滌盆； （ 7）、衛(wèi)生間設(shè)施：臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器； 29（ 8）、陽(yáng)臺(tái)：塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái)； （ 9）、其他：樓梯間踏步為面磚，墻面噴塑，塑料扶手； 小區(qū)配套 設(shè)施： 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 （四）、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅是室內(nèi)環(huán)境，設(shè)備與設(shè)施，以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范，并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器（窗外預(yù)留位置） 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán)境 采光 ≥ 1%（室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比） 照明 起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX 臥室、書(shū)寫(xiě)閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi) 生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻，樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境（按不同氣候區(qū)區(qū)別） 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 ＜ 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照（按不同地區(qū)區(qū)別） 大寒日 2 小時(shí) ~冬至日 1 小時(shí) 27表 11：“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420（首層架空 1220 平方米） 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85（ 20 套） 125（ 44 套） 135（ 20 套） 140（ 20 套） 90（ 168 套） 110（ 504 套） 120（ 168 套） 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 28公用建筑 中心花園廣