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南昌風(fēng)華盛世住宅項(xiàng)目可行性研究報(bào)告(參考版)

2024-08-24 13:11本頁(yè)面
  

【正文】 在項(xiàng)目實(shí)施中還應(yīng)優(yōu)化設(shè)計(jì),采取切實(shí)可行的工程技術(shù)措施和施工方案,在施工管理中,控制各項(xiàng)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本費(fèi)用,降低投資成本。應(yīng)杜絕規(guī)劃設(shè)計(jì)單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃,從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計(jì)上贏得消費(fèi)者,減小項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。為保證項(xiàng)目成功,開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高工程質(zhì)量,通過(guò)降低開(kāi)發(fā)成本,減小市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。本項(xiàng)目銷售房?jī)r(jià)是這一標(biāo)準(zhǔn)的近 2 倍,目前南昌市先富起來(lái)的人畢竟是少數(shù),需求有限,銷售有一定市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。 本項(xiàng)目定位于 中高檔住宅,項(xiàng)目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場(chǎng)需求優(yōu)勢(shì),但在銷售價(jià)格方面有一定的風(fēng)險(xiǎn)。 從以上兩表分析中可以得知,銷售價(jià)格是將來(lái)營(yíng)銷售過(guò)程中最重 要的因素,它決定了整個(gè)項(xiàng)目的盈利情況,只有制定了一個(gè)切實(shí)可行的市場(chǎng)銷售價(jià)格,產(chǎn)品的銷售才能得以保障,經(jīng)濟(jì)收益才能實(shí)現(xiàn),成本投資則不會(huì)捉襟見(jiàn)肘。 單一變量敏感性分析 ( 1)、銷售 價(jià)格變動(dòng),其他因素固定不變 設(shè)價(jià)格變動(dòng)幅度為 20%、 10%、 0、 10%、 20%,預(yù)計(jì)利潤(rùn)變動(dòng)的結(jié)果為: 表 27:?jiǎn)我蛔兞快o態(tài)敏感分析表 20% 10% 0 +10% +20% 銷售價(jià)格 1769 1848 5465 9082 12699 銷售面積 206 2835 5465 8096 10724 可變成本 7440 6453 5465 4478 3090 從此表可以看出,銷售價(jià)格和銷售面積的波動(dòng)很直接的影響了本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn),而可變成本的影響相對(duì)比較弱。 表 26:臨界點(diǎn)分析表 敏感因素 基本方案 臨界點(diǎn)計(jì)算 內(nèi)部收益率( %) % 期望值 10% 開(kāi)發(fā)產(chǎn)品投資(萬(wàn)元) 31723 最高值 37166 銷售價(jià)格(元 /平方米) 3647 最低值 3093 銷售面積(平方米) 109000 最低值 92451 二、敏感性分析 根據(jù)臨界點(diǎn)分析建立的數(shù)學(xué)模型,我們針對(duì)模型中的銷售價(jià)格、銷售面積、固定成本和可變成本四個(gè)自身變量因素進(jìn)行分析。 如果本項(xiàng)目的整體定價(jià)在 3490 元 /平方米時(shí),只需銷售 92527平方米,就可保證項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)利潤(rùn)有,有 %的銷售控制空間。 Q 100%=(109000- 92527)247。 3647 100%=% 當(dāng)銷售價(jià)格制定在 P=3647 元 /平方米時(shí): 完成銷售面積 Q0=92527 平方米就能使項(xiàng)目收支平衡。 η p=(P- P0)247。 項(xiàng)目的應(yīng)繳稅金為 %。 銷售面積為 109000 平方米,高層住宅 Q1: 13920 平方米,多層住宅 Q2: 90720 平方米,商鋪 Q3: 4360 平方米。 不確定性分析 一、臨界點(diǎn)分析 本項(xiàng)目基本方案總體物業(yè)平均價(jià)格為 3647 元 /平方米,收入為39750 萬(wàn)元。因此,從總體上看,項(xiàng)目的清償能力是比較強(qiáng)的。 三、資金平衡分析和資產(chǎn)負(fù)債分析 在項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi),各期資金的來(lái) 源與運(yùn)用是平衡有余的。 2020 100%=% 二、償債能力分析 按照項(xiàng)目的借款條件和還款計(jì)劃,項(xiàng)目建設(shè)期不還本金,從 2020年開(kāi)始分 2 年等額償還本金,每年還 4000 萬(wàn)元;借款利息每年照付,總計(jì)付利息 1227 萬(wàn)元。 31723 100%=% 資本金凈利潤(rùn)率 =稅后利潤(rùn)247。 投資利潤(rùn)率 =利潤(rùn)總額247。資本金內(nèi)部收益率為 %,項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 為 2390 萬(wàn)元。和項(xiàng)目業(yè)主投入的資本金 2020 萬(wàn)元相比,在 4 年內(nèi)項(xiàng)目盈利和繳納的稅金的絕對(duì)值是相當(dāng)高的,表明項(xiàng)目的盈利能力是比較強(qiáng)的。 財(cái)務(wù)分析 一、盈利能力分析 項(xiàng)目 在計(jì)算期內(nèi)經(jīng)營(yíng)收入為 39750 萬(wàn)元,可獲利潤(rùn) 5465 萬(wàn)元,扣除所得稅、資本公積后還有 3002 萬(wàn)元可分配利潤(rùn)。詳見(jiàn)附表 5。 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用: 167 萬(wàn)元; 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用: 391 萬(wàn)元; 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用: 446 萬(wàn)元; 2020 年財(cái)務(wù)費(fèi)用: 223 萬(wàn)元; 合計(jì): 1227 萬(wàn)元。銷售收入見(jiàn)附表 3,銷售費(fèi)用見(jiàn)附表 2。包括銷售代理費(fèi),占銷售收入的 %,即 596 萬(wàn)元;廣告宣傳及市場(chǎng)推廣費(fèi),占銷售收入的 1%,即 398 萬(wàn)元。 2020 年管理費(fèi)用: 465 萬(wàn)元; 2020 年管理費(fèi)用: 336 萬(wàn)元; 2020 年管理費(fèi)用: 40 萬(wàn)元; 2020 年管理費(fèi)用: 2 萬(wàn)元; 合計(jì): 843 萬(wàn)元。 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用: 310 萬(wàn)元; 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用: 224 萬(wàn)元; 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用: 27 萬(wàn)元; 2020 年不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用: 1 萬(wàn)元; 合計(jì): 562 萬(wàn)元。 前期工程 費(fèi)。 四、稅費(fèi)率 本報(bào)告采用的各種稅費(fèi)率見(jiàn)表 19。 回款進(jìn)度詳見(jiàn)表 18。 表 17:本項(xiàng)目銷售計(jì)劃表( %) 項(xiàng)目 合計(jì) 2020 2020 2020 2020 2020 2020 多層住宅 100 60% 30% 10% 高層住宅 100 30% 60% 10% 商業(yè) 100 80% 20% 停車位 100 60% 40% 由于銀行按揭的時(shí)限,所 以 2020 年和 2020 年銷售的房款收入按 90%回收,其余的房款在下一年度全部收回, 2020 年銷售的房款收入,當(dāng)年全部回收。 工程施工進(jìn)度詳見(jiàn)附表 12。 高層 1~3樓竣工驗(yàn)收。 高層 4樓竣工驗(yàn)收。 高層 1~3設(shè)備安裝。 高層 4室內(nèi)外裝修。 高層 4主體完工。 多層 1~4樓竣工驗(yàn)收。 多層 5~8樓主體工程完工。 1~4樓設(shè)備安裝。 多層 1~4樓主體工程完工。 多層 5~8樓開(kāi)始施工。 工程開(kāi)工,多層 1~4樓先施工。 施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)。 建筑方案設(shè)計(jì)。建 設(shè)進(jìn)度計(jì)劃如下: 2020 年 6 月: 2020 年 6月 25日 ~7月 25 日: 2020 年 8 月 ~ 9 月: 2020 年 10 月: 2020 年 10 月 ~ 11 月: 2020 年 12 月: 2020 年 1 月: 2020 年 3 月: 2020 年 7 月: 2020 年 10 月: 2020 年 10 月 ~2020 年 12 月: 2020 年 11 月 ~2020 年 2 月: 2020 年 12 月: 2020 年 1 月 ~3 月: 2020 年 3 月 ~5 月: 2020 年 3 月 ~6 月: 2020 年 6 月: 2020 年 6 月 ~9 月: 2020 年 7 月 ~9 月: 2020 年 10 月 ~2020 年 1 月: 2020 年 8 月 ~2020 年 5 月: 2020 年 3 月 ~6 月: 2020 年 6 月: 項(xiàng)目建議書(shū)批復(fù)。各種功能空 {間臥室(單雙人間)、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間 }的使用面積滿足規(guī)定的要求。 多層住宅 E 戶型二房二廳:每戶建筑面積 90 平方米( 168 套) 多層住宅 F 戶型三房二廳 :每戶建筑面積 110 平方米( 504 套) 多層住宅 G 戶型三房二廳:每戶建筑面積 120 平方米( 168 套) 多層住宅三種戶型共計(jì) 840 套。 % =10246 元 /平方米 故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為: 10107 元 /平方米 (三)、車位銷售價(jià)格的確定 根據(jù)南昌市該區(qū)域目前的情況,車位平均銷售價(jià)格為 10 萬(wàn)元 /個(gè) ~15 萬(wàn)元 /個(gè)。( 2 10000)?????②(月租大于月供) 由①、②可推出 N≤(年); K=1/N=%(年收益率) 注: P 為商鋪價(jià)格; S 為商鋪面積; N 為收益年限 (按 50 年計(jì)算 );R 為市場(chǎng)租金; λ 為人民銀行 10 年期抵押貸款常數(shù)。 表 16:本項(xiàng)目商鋪價(jià)格市場(chǎng)比較法系數(shù)修正表 單位:元 /平方米 項(xiàng)目名稱 成交 價(jià)格 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 交易情況修正 比準(zhǔn) 價(jià)格 交通 繁華程度 小計(jì) 水印都市 10000 109/100 +2 +2 100/104 100/101 100/100 10377 錦和嘉園 8000 117/100 2 2 100/96 100/95 100/100 9561 32故最后采用算術(shù)平均值確定本項(xiàng)目商鋪單價(jià)為: 9969 元 /平方米 收益還原法定價(jià)過(guò)程 目前南昌市同類地段的市場(chǎng)租金在 50 元 /月 /㎡ ~70 元 /月 /㎡左右,按 60 元 /月 /㎡估算商鋪的售價(jià)。因此我們選取兩個(gè)類比性比較強(qiáng)的項(xiàng)目作為比較實(shí)例。 320701 平方米 10000 元 /萬(wàn)元 =3076 元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =130469 萬(wàn)元247。 180%=2789 元 /平方米 高層住宅銷售價(jià)格 =7914 元 /平方米247。 交易日期修正系數(shù)以本次市場(chǎng)調(diào)查的日期為基數(shù) 100,以本項(xiàng)目的預(yù)售期為終點(diǎn), 2020 年南昌 市商品住宅均價(jià)增長(zhǎng) %,南昌市該類住宅和商鋪價(jià)格的變動(dòng)呈上升趨勢(shì),月平均變動(dòng) +%,其他條件見(jiàn)表 11 和表 14。 ( 1)、外墻:高級(jí)外墻涂料; ( 2)、內(nèi)墻:廚、衛(wèi)為彩釉面磚,其余為雙飛粉; ( 3)、頂棚:廚、衛(wèi)為塑料扣板吊頂,其余雙飛粉; ( 4)、地面:廚、衛(wèi)為防滑地磚,其余為無(wú)砂地坪; ( 5)、門(mén)窗:高級(jí)塑鋼窗帶紗窗,分戶門(mén)、復(fù)合防盜門(mén)、戶內(nèi)門(mén)、實(shí)木鑲板門(mén)、實(shí)木填芯蒙板門(mén); ( 6)、廚房設(shè)施:洗滌盆; ( 7)、衛(wèi)生間設(shè)施:臺(tái)下盆或立柱盆、坐便器; 29( 8)、陽(yáng)臺(tái):塑鋼窗封閉式陽(yáng)臺(tái); ( 9)、其他:樓梯間踏步為面磚,墻面噴塑,塑料扶手; 小區(qū)配套 設(shè)施: 小區(qū)設(shè)有院內(nèi)花園、草地、休息廳、網(wǎng)球場(chǎng)、地下停車位、室外消防、配電房、公共照明、電子防盜系統(tǒng)、通風(fēng)及火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)、閉路電視及通信系統(tǒng)以及保安監(jiān)視系統(tǒng)等。 (四)、設(shè)施標(biāo)準(zhǔn) 住宅是室內(nèi)環(huán)境,設(shè)備與設(shè)施,以及消防、安全防護(hù)等基本要求必須符合《江西省城市住宅建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)》和有關(guān)規(guī)范,并按中高檔住宅有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。室外有消防環(huán)行車道、中心廣場(chǎng)和庭院綠化帶、建筑小品等。日 熱水器或熱水管道系統(tǒng) 采暖通風(fēng) 散熱器、空調(diào)器(窗外預(yù)留位置) 室 內(nèi) 環(huán) 境 質(zhì) 量 標(biāo) 準(zhǔn) 光環(huán)境 采光 ≥ 1%(室外全天空光照度與室內(nèi)距離 1米天然照度比) 照明 起居廳及一般活動(dòng) 30~70LX 臥室、書(shū)寫(xiě)閱讀 150~300 LX 床頭閱讀 75~150 LX 管廳、廚房 50~100 LX 衛(wèi) 生間 20~50 LX 樓梯間 15~30 LX 聲環(huán)境 空氣隔聲 撞擊隔聲 分戶墻,樓板 ≥ 40~50dB 樓板 ≤ 75~65dB 熱環(huán)境(按不同氣候區(qū)區(qū)別) 冬季 采暖區(qū) 非采暖區(qū) 16~21℃ 12~21℃ 夏季 < 28℃ 衛(wèi)生環(huán)境 日照(按不同地區(qū)區(qū)別) 大寒日 2 小時(shí) ~冬至日 1 小時(shí) 27表 11:“風(fēng)華盛世”項(xiàng)目住宅經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 指標(biāo) 1 套內(nèi)使用面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 68 100 108 112 102 2 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總使用面積 平方米 87272 3 住宅標(biāo)準(zhǔn)層總建筑面積 平方米 103420(首層架空 1220 平方米) 4 住宅標(biāo)準(zhǔn)層使用系數(shù) 高層 多層 % % 80 85 5 套內(nèi)建筑面積 A 戶型 B 戶型 C 戶型 D 戶型 E 戶型 F 戶型 G 戶型 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 平方米 /套 85( 20 套) 125( 44 套) 135( 20 套) 140( 20 套) 90( 168 套) 110( 504 套) 120( 168 套) 6 戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人 /戶 7 居住戶數(shù) 戶 944 8 居住人數(shù) 人 3304 28公用建筑 中心花園廣
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