【正文】 26% 說明：外地人購買住宅比例是指外地人累計(jì)購買總量占南昌當(dāng)年住宅銷售總量的比 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 南昌購房人群的外延化，正是南昌高速經(jīng)濟(jì)發(fā)展和南昌區(qū)位優(yōu)勢(shì)雙重作用的結(jié)果，同時(shí)也受到外地品牌開發(fā)企業(yè)連動(dòng)開發(fā)效應(yīng) 所帶來的部分外地追隨客戶影響。在購買產(chǎn)品中，外地人傾向于中高檔住宅產(chǎn)品，此類人群的增加，將在一定程度上支撐南昌高端產(chǎn)品市場(chǎng)。 統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)已經(jīng)表明，南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)存在不夠合理表現(xiàn)。但造成結(jié)構(gòu)不合理的現(xiàn)狀，有其特殊性，南昌 2020 年的房地產(chǎn)項(xiàng)目中 70%的樓盤位于市中心，城市土地的稀缺性，直接導(dǎo)致了開發(fā)成本的增加，另外不少開發(fā)商為追求價(jià)值最大化，檔次定位傾向于高檔，最后形成的價(jià)格自然就只能針對(duì)市場(chǎng)高端客戶群。同時(shí)相對(duì)有限的南昌高端客戶群，又正逐步被市場(chǎng)消化，高檔產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)已經(jīng)白熱化，未來市場(chǎng)再做高 端產(chǎn)品似乎應(yīng)謹(jǐn)慎行事。 南昌房地產(chǎn)銷售周期特征分析 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 每一個(gè)城市房地產(chǎn)銷售周期特征是不同的，我們?cè)噲D通過南昌 2020～ 2020 年每個(gè)月成交量的狀況，來尋找市場(chǎng)銷售規(guī)律，從而為本項(xiàng)目的開發(fā)周期制定尋找依據(jù)。 四、南昌二手房市場(chǎng)分析 南昌二手房市場(chǎng)成交量對(duì)比表 年數(shù) 內(nèi)容 2020年 2020年 2020年 16 二手房成交量 54萬 新房成交量 122萬 203萬 說明：以上數(shù)據(jù)針對(duì)的是純商品住宅類型 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 房地產(chǎn)市場(chǎng)中，房地產(chǎn)一、二級(jí)市場(chǎng)之間是相互發(fā)展，相互促進(jìn)的，南昌房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)的告訴發(fā)展正給一級(jí)市場(chǎng)的帶來了良好的發(fā)展機(jī)遇。二是在當(dāng)前市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)條件下，很多人不得不通過出售固定資產(chǎn)來改善居住環(huán)境，供應(yīng)結(jié)構(gòu)已經(jīng)抑制了二級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)也是不利的，未來南昌住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化將促進(jìn)二級(jí)市場(chǎng)的快速發(fā)展。土地市場(chǎng)的供應(yīng)分析分為存量土地和增量土地兩部分。 增量土地分析（國有建設(shè)用地） 增量土地主要是政 府通過招、拍、掛的方式公開向社會(huì)出售土地。 ? 2020年南昌土地成交量 17 2020 年南昌市共出讓成交商品房開發(fā)用地 24 宗土地，出讓商品房開發(fā)土地面積 畝，土地成交金額 億元，出讓的土地總建筑面積約 萬平米，預(yù)示著 2020 年將有 萬平米的增量房推進(jìn) 市場(chǎng)，從出讓的 土地用途來分析；純住宅用地只占 %，商住綜合用地占了近 83%， 未來兩年 的商業(yè)將有增加。其中老城區(qū)最多，共成交 11 宗，面積達(dá) 畝，其次為城南片區(qū)，共成交 5宗，總面積 畝 ， 紅谷灘 和高心開發(fā)區(qū) 今年尚無一宗地出讓。 2020 年土地成交的樓面地價(jià)，延續(xù)了 2020 年土地供應(yīng)成交的樓面地價(jià)走高的趨勢(shì) ，從土地供應(yīng)區(qū)域來看，未來住宅的中 心化逐步向郊區(qū)化轉(zhuǎn)移，土地供應(yīng)區(qū)域的調(diào)整將帶來商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，這將促進(jìn)南昌房地產(chǎn)的協(xié)調(diào)發(fā)展 。今年 一季度 實(shí)際成交土地 畝， 主要集中在紅谷灘地區(qū)，另外年內(nèi) 還將有 畝土地 出讓， 如果這一指標(biāo)完成，今年的土地供應(yīng)將是 2020 年的 3倍， 土地 供應(yīng)呈現(xiàn)明顯 放量的 趨勢(shì) ，整個(gè)投資規(guī)模也將 再次 增大 ，對(duì)整個(gè)房?jī)r(jià)快速上漲有很大的促進(jìn)作用，同時(shí)是從整個(gè)土地供應(yīng)區(qū)位看， 2500 畝土地供應(yīng)量在郊區(qū)，土地供應(yīng)方向的轉(zhuǎn)移，對(duì)調(diào)整南昌未來商品住宅的供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整意義重大。南昌客戶傾向市中心購房的因素有三點(diǎn)：一是南昌中心城區(qū)供應(yīng)量多，客戶選擇性大；二是市中心配套設(shè)施齊全，生活便利，而城郊區(qū)域在這方面相對(duì)滯后，現(xiàn)有條件難以滿足客戶的居住需求；三是南昌居民的購房心理還比較保守，在城里住慣的人不愿離開，城市以外的人又迫切往城里擠，在多數(shù)人堅(jiān)守“城市夢(mèng)”的傳統(tǒng)束縛下，市中心仍是他們購房的第一選擇。 各區(qū)域預(yù)、銷售價(jià)格分析 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 2020 年南昌住宅交易價(jià)格表明，市中心房?jī)r(jià)已經(jīng)超過 3000 元 /平方米，其中屬清山湖的房?jī)r(jià)最貴，原因是它擁有城市中心稀缺的自然湖泊資源。但是受到新近開發(fā)項(xiàng)目品質(zhì)較低、購買客戶入住率低、人氣不旺的 影響，區(qū)域房?jī)r(jià)上升的可能性已經(jīng)不是很大。 南昌居住主題公園 樓盤名稱 南昌居住主題公園 售樓電話 5999999 5989898 項(xiàng)目 地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道 售樓地址 南昌象湖新城中心區(qū)金沙大道 投資商 利嘉上海股份公司 開發(fā)商 南昌平海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 代理商 江西新德安房地產(chǎn)顧問有限公司 物管公司 居住主題公園物業(yè)公司 占地面積 1400畝 建筑面積 130萬平方米 建筑類別 多層、小高層、花園洋房、別墅 總戶數(shù) 約 10000戶 建筑結(jié)構(gòu) 框架 容積率 建筑風(fēng)格 歐陸風(fēng)格 物管費(fèi) 多層 元 /月 /㎡ 綠化率 % 交通狀況 乘 25路長(zhǎng)班到終點(diǎn)站下 停車位 3600個(gè) 配套設(shè)施 中央景觀 花園、室外游泳池、人工沙灘、植被、商業(yè)街、燒烤區(qū)、網(wǎng)球場(chǎng)、兒童游樂場(chǎng)、滑板公園、高爾夫練習(xí)場(chǎng)等 主力戶型 二房（ ㎡ ） 三房（ ㎡ ） 價(jià) 格 多層均價(jià) 2350元 /㎡ 別墅均價(jià) 3300元 /㎡ 推出時(shí)間 2020年開工 開盤時(shí)間 2020年 5月 1日 交付時(shí)間 2020年 2月 工程現(xiàn)狀 全面開工建設(shè) 銷售情況 一期 約 3000套 銷售已過 95% 客戶 個(gè)人購買、 東航等單位團(tuán)購 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 正榮 大湖 之都 售樓電話 07915988888 6612666 項(xiàng)目地址 南昌縣南蓮路 “ 墨山立交 ” 以西 售樓地址 站前西路 437號(hào)（海關(guān)對(duì)面） 20 投資商 正榮集團(tuán) 開發(fā)商 南昌正榮（新加坡）置業(yè)有限公司 代理商 天睿不動(dòng)產(chǎn)策略機(jī)構(gòu) 物管公司 深圳市恒基物業(yè)管理有限公司 占地面積 1600畝 建筑面積 110萬㎡ 建筑類別 多層、小高層、高層、別墅 總戶數(shù) 6800 建筑密度 21% 綠化率 43 % 建筑結(jié)構(gòu) 全框架 /磚混 容積率 建筑風(fēng)格 歐陸與現(xiàn)代風(fēng)格 物管費(fèi) 元 /月 /㎡ 層 高 3米 交通狀況 20 2 218路 停車位 基本可達(dá)到一戶一個(gè)車位， 以賣為主，價(jià)格未定。 ? 項(xiàng)目的規(guī)模都比較大，每一期推量比較大，區(qū)域消化有限。 ? 傾向于小高層，團(tuán)購價(jià)格明顯低于市場(chǎng)售價(jià)。 結(jié)論 福利分房的體制在中國已經(jīng)取消多年，但在南昌這種房地產(chǎn)發(fā)展還不成熟區(qū)域，企業(yè)分房的觀念仍殘留記憶，特別是一些經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好的國有大中型企業(yè)為留住人才，不惜通過分房來達(dá)到目標(biāo)。 八、南昌房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié) 南昌經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、居民收入水平的逐步提高、城市人口再次擴(kuò)容，給 南昌房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展奠定了基礎(chǔ)，未來兩年南昌的大環(huán)境仍將促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。 在過去的幾年中，南昌的房地產(chǎn)供求穩(wěn)步增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)供小于求的局面，顯示南昌的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展活力，未來兩年將在市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化下，市場(chǎng)需求將被進(jìn)一步激發(fā)。 房地產(chǎn)開工面積逐年增加，特別是 2020 年，新開工超過 1000 萬㎡，增量之大，預(yù)示著未來兩年南昌房地產(chǎn)的競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈，市場(chǎng)細(xì)分，差別定位將是規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的主要手段，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的營銷水平將是一個(gè)重要考驗(yàn)。 南昌房地產(chǎn)的黃金銷售周期是 6 月和 12 月，銷售最為暗淡時(shí)期在 4 月、 8 月、 9 月三個(gè)月。 二手房市場(chǎng)直逼新房市場(chǎng)，這也將刺激新房市場(chǎng)進(jìn)一步的發(fā)展，同時(shí)從側(cè)面反映出，在現(xiàn)有住宅市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)下，不利于一、二級(jí)市場(chǎng)的整體發(fā)展，我們認(rèn)為，這一不利因素將隨著土供應(yīng)的郊區(qū)化逐步化解，二級(jí)市場(chǎng)將 被再次激發(fā)，從而促進(jìn)一級(jí)市場(chǎng)的發(fā)展。 1企業(yè)團(tuán)購是南昌房地產(chǎn)銷售的又一重要對(duì)象，在購買特征上傾向于城郊價(jià)格適中的項(xiàng)目，未來郊區(qū)項(xiàng)目將逐步重視這類客戶群。 抓住南昌 12月份的黃金銷售周期，合理安排項(xiàng)目開發(fā)銷售周期。 未來兩年南昌房地產(chǎn)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇，本項(xiàng)目應(yīng)充分認(rèn)識(shí)市場(chǎng)，重點(diǎn)在市場(chǎng)定位上錯(cuò)開競(jìng)爭(zhēng)。 二、高新區(qū)配套設(shè)施分析 高新區(qū)的 城市定位是國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園，是集科技產(chǎn)品研發(fā)、產(chǎn)品生產(chǎn)、貿(mào)易、倉儲(chǔ) 23 于一體的綜合性產(chǎn)業(yè)園區(qū)，基礎(chǔ)市政配套上比較齊全，但在居民日常生活配套上初教育機(jī)構(gòu)外，其余的十分匱乏，特別是交通不夠方便，現(xiàn)有的條件不能滿足區(qū)域居民的生活需求，因此，區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)中，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃商業(yè)部分變得必不可少。高新區(qū)北面主要為產(chǎn)業(yè)科技園，居住環(huán)境和基本條件都不具備，現(xiàn)在尚不存在商 品住宅項(xiàng)目，按照現(xiàn)有的規(guī)劃，這里也不可能成為住宅項(xiàng)目聚集的區(qū)域。 四、高新區(qū)在售項(xiàng)目分析 高新區(qū)在售樓盤（主要） 樓盤 項(xiàng)目 豐源天域 尚東大道 廬山花園 四季花城 新城國際 商都 開 發(fā) 商 豐源房地產(chǎn)開發(fā) 華龍房地產(chǎn)開發(fā) 天驥物業(yè) 萬科地產(chǎn) 新城建設(shè) 產(chǎn)品類型 小高層、花園洋房 多層、小高層、高層、酒店式公寓 多層、小高層、酒店式公寓 多層、花園洋房、高層 小戶型公寓 占地面積 ㎡ ㎡ 4萬㎡ 66萬 ㎡ ㎡ 建筑面積 ㎡ ㎡ ㎡ 65萬㎡ 6萬㎡ 容 積 率 綠 化 綠 42% % 42% 53% 34% 房型面積 花園洋房（ 150～ 257㎡）公寓（ 95～140㎡） 87～ 213㎡ 小高層（ 111～205㎡）酒店式公寓（ 50～78） 多層 88～167㎡、花園洋房 135㎡左右、 4350 主力戶型 兩房、三房 兩房、三房 小高層（三房、四房） 二房、三房 標(biāo)間 戶數(shù) 532戶 798戶 160戶（酒店式公 寓） 3411戶 168戶 24 表 1— 1 數(shù)據(jù)來源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 在售重點(diǎn)樓盤分析 提及萬科城市花園，在高新區(qū)，可以說在整個(gè)南昌區(qū)都是無人不知，無人不曉，它是南房屋均價(jià) 2700（公寓）2800（花園洋房） 報(bào)價(jià)（ 2800～300） 小高層 2800酒店式公寓（ 3600） 多層 2850、花園洋房3300、高層 標(biāo)間 32～40 一室一廳61㎡、二室一廳 83㎡ 銷售情況 60%（花園洋房） 15%（公寓） 0 小高層80%，酒店式公寓 65% 75%（五期） 已售 100套 備注 配套設(shè)計(jì)了幼兒園、會(huì)所和沿街商業(yè) 籃球場(chǎng)、會(huì)所、地下及半地下車位、商業(yè)風(fēng)情街 會(huì)所，幼兒園、商業(yè)街 會(huì)所、商業(yè)街 瀚林園雙語、藍(lán)天學(xué)院、 單位 房屋均價(jià)：元 /平方 米；戶型面積：平方米 25 昌樓盤的明星，更是南昌人所向往的理想居所，并對(duì)高新區(qū)樓盤的檔次和區(qū)域形象的提升起到了推波助瀾的作用。 1）項(xiàng)目成功的背景 ? 1000 畝的土地規(guī)模給了萬科足夠的思考、規(guī)劃和發(fā)展空間，他把它當(dāng)作一個(gè)城來對(duì)待，可以做不同的產(chǎn)品形態(tài)來適應(yīng) 不同的人群，可以通過合理的商業(yè)布局來引導(dǎo)居民生活，也可以發(fā)揮低成本優(yōu)勢(shì)來建造精致的園林景觀，規(guī)模效應(yīng)十分明顯。 ? 緊鄰城市湖泊 —— 艾溪湖，超過 3000 米的湖岸線，給予了他成為水景住宅的優(yōu)厚資源，高調(diào)的身段一開始就已經(jīng)注定。 2）產(chǎn)品規(guī)劃特色 ? 綜觀南昌市中心樓盤，第一感覺就是建筑密度大，樓間 距小，私密性差，而萬科以低密度住宅面市，迅速吸引了廣大客戶的眼球。 ? 戶型規(guī)劃上，當(dāng)市中心項(xiàng)目還在走大戶型，高價(jià)格的模式時(shí)，萬科城市花園已改變成小戶型、高價(jià)格的模式，在總價(jià)上優(yōu)勢(shì)明顯，瞬間得到客戶的關(guān)注。 ? 巧借市政綠化為己所用。 ? 時(shí)尚的沿街商業(yè)，隱藏的內(nèi)街商業(yè)，氣派的小區(qū)會(huì)所給小區(qū)增色的同時(shí)，更打消了客戶對(duì)周邊配套缺乏所產(chǎn)生的顧慮。 ? 在建筑選材和建筑施工上注重產(chǎn)品的品質(zhì)，建筑的每一個(gè)細(xì)節(jié)都能感到精雕細(xì)鑿。 ? 物業(yè)管理細(xì)致到位，處理事件及時(shí)，充分體現(xiàn)人性化，因而受到客戶的贊賞。 市場(chǎng)供應(yīng)房型以兩房、三房為主，兩房的面積范圍在 80～ 90 平方米。 區(qū)域產(chǎn)品類型多樣，包括多層、小高層、高層、花園洋房、酒店式公寓，其中多層住宅和花園洋房相對(duì)受歡迎，其次是小高層，高層去化最慢，其中類似酒店式公寓項(xiàng)目也受到大量投資客戶的認(rèn)可。 類似于酒店式公寓的精裝修公寓異軍突起。早期的上海金橋開發(fā)區(qū)同現(xiàn)在的高新開發(fā)區(qū)一樣，酒店缺乏，金橋 酒店公寓正是在那個(gè)時(shí)候橫空出世，迅速得到市場(chǎng)響應(yīng)，一方面它離開發(fā)區(qū)很近，可以用做接待公司業(yè)務(wù)人員的住宿和會(huì)談，工作方便快捷。我們認(rèn)為本項(xiàng)目所在區(qū)域酒店式公寓產(chǎn)品前景良好，但應(yīng)在產(chǎn)品品質(zhì)上下工夫，建造真正的酒店式公寓。 多層