【正文】 照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)投資項(xiàng)目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了 ****大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。 二、 ******商務(wù)寫字樓調(diào)查分析 隨著 ******經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)起飛， ******住宅房產(chǎn)逐漸進(jìn)入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強(qiáng)力調(diào)控下， ******寫字樓市場正逐步取代 ******住宅市場進(jìn)入發(fā)展商的視線；不過 ******寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點(diǎn)推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認(rèn)可；而且更多的商務(wù)寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強(qiáng)調(diào)商務(wù)的豪華概念。由 2021年到 2021年三年內(nèi)，已有及將有超過 200萬平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計(jì)將會超越之前十年新盤上市的總和；其中 CBD 錢江新城將占大量，該區(qū)由0 04 兩年間共推出 11 幅用地，合計(jì) 376 畝，該區(qū)開發(fā)面積會達(dá)到在 120150萬平方米。 從目前 ******商務(wù)寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務(wù)區(qū)，還有各零星分布的商務(wù)性寫字樓。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務(wù)區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務(wù)區(qū)域轉(zhuǎn)換。目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 47萬平方米左右，均價在 12800元 /平方米左右。財(cái)富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。新武林商務(wù)區(qū)增加美達(dá) 中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風(fēng) 慶春路商務(wù)區(qū) 慶春路商務(wù)區(qū)是 ******如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱 ******成熟的市中心CBD 區(qū)塊中的金融街。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。東清大廈、濱海 杰地大廈、中豪 政府關(guān)于解放路延伸段工程，更是進(jìn)一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。區(qū)塊參考日租金為 25 元 /平方米。東河世紀(jì)大 樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。 文教商務(wù)區(qū) 文教商務(wù)區(qū)主要是隨著高新區(qū)的設(shè)立和開發(fā)孕育而生的新商務(wù)區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實(shí)，文教商務(wù)區(qū)的商務(wù)寫字樓供應(yīng)逐漸增加；并逐步成為 ******電子產(chǎn)品銷售、 IT 行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設(shè)施完善。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10萬平方米左右，價格在 10000元 /平方米左右。華都 由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于 ******最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到一定的限制。在這里你可以看到 **省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團(tuán)、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。因此 xxxx商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為 ******相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ ABD）。世 貿(mào)中心、綠城 耀江 濱海商務(wù)區(qū) 濱海商務(wù)區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務(wù)氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務(wù)寫字樓更多的集中于江南大道周邊。 據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在 10 萬平方米左 右，價格在 7800 元 /平方米左右；區(qū)塊參考日租金在 12元 /平方米，濱海 該區(qū)塊現(xiàn)有濱海 該板塊商務(wù)寫字樓形成一個明顯的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。 錢江新城區(qū)塊 隨著 ******市政府確立 ******由南湖時代走向錢江時代的戰(zhàn)略 ，錢江新城板塊逐步走進(jìn) ******人的視線。 錢江新城在政府的有意推動下，土地放量比較大，為了加快錢江新城的建設(shè)，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應(yīng)量將直線上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。 三、 ******商務(wù)寫字樓市 場分析總結(jié) 自從 2021 年以來 ******房產(chǎn)市場新聞不斷，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高 , 包括高效性、先鋒性、展示性、 24 小時、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。但經(jīng)歷過兩年以來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮， ******寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。 ******商務(wù)需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。 正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了 ******寫字樓開發(fā)的個性化特色、目標(biāo)性細(xì)分的方向；本案的開發(fā)，在一定程度上避開了高檔寫字樓的定位，同時又處于高新開發(fā)區(qū)，選擇合適的目標(biāo)群體定位，對本項(xiàng)目的優(yōu)勢發(fā)揮 可以起到事半功倍的效應(yīng)。 其中 ******高新軟件園、創(chuàng)新大廈均已經(jīng)開盤并招商已久，現(xiàn)在的入住率較高，并由于是區(qū)政府項(xiàng)目，其招商工作的重點(diǎn)是引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)方向和培育產(chǎn)業(yè)規(guī)模，政府行為導(dǎo)致入駐門檻較高，可作為本項(xiàng)目區(qū)位中的基礎(chǔ)優(yōu)勢；東冠發(fā)展大廈是由企業(yè)資本投資興建，該項(xiàng)目剛開始招商，是本項(xiàng)目的參考 競爭對象。 經(jīng)過前期調(diào)查和電話咨詢確認(rèn)，高新軟件園、創(chuàng)新大廈等寫字樓招商較為充足，東冠發(fā)展大廈等招商形勢也較為樂觀，這為本項(xiàng)目的商務(wù)氛圍起到了一定的推動作用。 第三部分 項(xiàng)目的研判 一、項(xiàng)目區(qū)域及個性研究 政策區(qū)塊方面 本項(xiàng)目隸屬 ******唯一的國家級高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)政策區(qū)塊。文教高新區(qū)的寫字樓從外表看 “貌不驚人 ”、從配套看馬馬虎虎，大多樓盤品質(zhì)不高，相對于杭城目前的總體寫字樓開發(fā)水平來說，只能算是中檔；但是其商務(wù)樓出租卻奇高；這緣于文三電子街的規(guī)劃，電子產(chǎn)品的商貿(mào)流通在這里得到了充分的挖掘，也就帶動了這些商務(wù)樓出租率。由于濱海距離 ******市區(qū)較遠(yuǎn)，商務(wù)氛圍一直很淡，之前唯一的支撐就是高新軟件園、創(chuàng)新大廈等明顯的政策傾斜性的商務(wù)辦公樓和著名高新企業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)性的基地性辦公樓；隨著 ******城市發(fā)展中心的四周擴(kuò)散，濱海區(qū)塊也逐漸熱起來。目前文教商務(wù)區(qū)現(xiàn)有寫字樓供應(yīng)量不足、品質(zhì)不高的情況已經(jīng)不能滿足這些公司的成長需求，他們紛紛尋找其他理想的辦公場所；而濱海區(qū)塊就是這些企業(yè)的最佳選擇點(diǎn)；東方通訊、恒生電子、UT斯達(dá)康、信雅達(dá)、 ****大中控等著名的 IT 企業(yè)相繼落戶濱海區(qū)，為濱海高新商務(wù)成為 ******高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)注入生機(jī)。 項(xiàng)目規(guī)劃方面 本案采用生態(tài)型花園布局、個性化單套辦公設(shè)計(jì)、組合式后勤服務(wù)配套、專業(yè)性商務(wù)服務(wù)管理等理念，引入 SOHO 商務(wù)概念，打造科技研發(fā)型企業(yè)、中小創(chuàng)業(yè)型企業(yè)和前沿服務(wù)性行業(yè)的自助式商務(wù)群。項(xiàng)目的個性化、單套、復(fù)式寫字樓設(shè)計(jì)有效區(qū)分 了杭城現(xiàn)有寫字樓的高層、純寫字樓概念，首創(chuàng)出 ******排屋商務(wù)樓的先例。 本案在一定程度上具有地理位置、豪華程度等多方面的劣勢，但本項(xiàng)目的個性化、排屋樓寓設(shè)計(jì)在 ******還是第一家，這也算是本案的獨(dú)有特色；由此在本案的宣傳中，加強(qiáng)項(xiàng)目特色的宣傳，并依據(jù)項(xiàng)目特色提煉大眾化的概念，有效區(qū)分現(xiàn)有杭城寫字樓競爭中的雍容華貴思路。 【 SOHO商務(wù)好去處】 舉目便是擁擠的人流，側(cè)耳又是嘈雜的車鳴； 您是否感覺煩躁、憔悴？ 推窗而視，一切都如此的渺小而觸手難及； 你是否感覺電梯上下的眩暈和高處不勝寒的孤獨(dú)？ 雍容華貴卻單調(diào)統(tǒng)一的空間，生硬而枯燥的辦公氛圍； 你是否為遺失個性而懊惱？ 假如給您一個機(jī)會： 一個耳根清凈、明窗凈幾的機(jī)會， 一個扶樓而上品味徒步過程的機(jī)會， 一個張揚(yáng)個性、揮灑自由的機(jī)會 您或許從此戀上 SOHO的灑脫和浪漫 **大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱海） —— 讓您的商務(wù)辦公和創(chuàng)業(yè)夢想舞動起來 項(xiàng)目環(huán)境方面 本案的綠化率達(dá)到 35%，并有一個 3500平方米的中央花園，項(xiàng)目內(nèi)部各建筑周圍都配有綠化帶，整個園區(qū)形成一個獨(dú)立的、生態(tài)型的花園布局。 休閑商務(wù)與財(cái)富人生 人匆匆的來了， 滿園綠意輕撫著您的眼神 是否有了怦然心動的感覺？ 商務(wù)因此而愜意起來。 客人依依 不舍的走了， 拍一張相擁而握的留影 是否多了一份尊榮的心情 創(chuàng)業(yè)從此自信起來 **大學(xué)國家大學(xué)科技園 —— 休閑商務(wù)、生活與工作互動 財(cái)富人生，創(chuàng)業(yè)與尊榮同步 二、本案的優(yōu)勢分析 區(qū)域政策優(yōu)勢： 本項(xiàng)目針對于非高新區(qū)板塊的企業(yè)具有明顯的高新政策優(yōu)惠的優(yōu)勢，這對吸引以IT、信息化、生物醫(yī)藥、動畫等行業(yè)的科技研發(fā)企業(yè)為主的目標(biāo)群體具有很直接的意義；同時天堂硅谷中的創(chuàng)新大廈、高新軟件園、動畫基地、恒生電子、信雅達(dá)、東方通信、 ****大中控等知名企業(yè)的周邊布置，使之形成一個高新聯(lián)動板塊。 園林化布局 本項(xiàng)目作為一個科技園區(qū)，最大的特色就是園林化布局；所謂園林化布局包括生態(tài)型環(huán)境設(shè)計(jì)、充足的配套保障、統(tǒng)一的管理協(xié)調(diào)。 ****大科技園系的規(guī)模背景 **大學(xué)國家大學(xué)科技園是國家一個重點(diǎn)的科技企業(yè)孵化器項(xiàng)目，是 **省唯一的國家級科技園、省青年創(chuàng)業(yè)基地；擁有百年 ****大資源和信譽(yù)保證， 本案可以充分利用 ****大科技園的品牌形象優(yōu)勢。同時由于文教高新區(qū)的存在，一定程度上也激化了濱海的距離感。 人氣氛圍 盡管濱海住宅房產(chǎn)大肆擴(kuò)張、風(fēng)起云涌，但是濱海房產(chǎn)還是以投資性住宅為主，區(qū)域人氣很淡；商務(wù)氛圍不強(qiáng)。由此建議加強(qiáng) “引領(lǐng)高新風(fēng)云，把握區(qū)域先機(jī)；筑就創(chuàng)業(yè)夢想，揮灑自由空間 ”；積極推廣濱海高新區(qū)作為未來高新產(chǎn)業(yè)領(lǐng)頭羊的發(fā)展前景，突出天堂硅谷著名企業(yè)集中圈。政府的規(guī)劃對于 ******高新區(qū)的發(fā)展注入了更多的機(jī)會。本項(xiàng)目的生態(tài)布局、個性化設(shè)計(jì)是此類人群的最大機(jī) 會選擇。 裝修程度威脅 ******寫字樓一直以酒店式商務(wù)配套、樓宇智能化、公共空間豪華氛圍等概念為主導(dǎo)；本案為全毛坯交付，內(nèi)墻粉刷乳膠漆，不安裝中央空調(diào)或分體空調(diào)，在一定程度上降低項(xiàng)目的檔次定位。 第四部分 項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位 一、項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析 綜合分析本項(xiàng)目所處區(qū)塊現(xiàn)狀及本項(xiàng)目周邊寫字樓的調(diào)查和分析： 在政策優(yōu)惠方面，同樣享受政策的文教區(qū)高新板塊位于市區(qū)范圍，地理位置優(yōu)越與本板塊；據(jù)調(diào)查火炬大廈、文欣大廈等商務(wù)樓空置率在 15%左右。 在同類競爭方面，東冠發(fā)展大廈、先鋒大廈、亞琪公司、志誠大廈和恒生電子科技園等項(xiàng)目的相繼建成，該部分的項(xiàng)目和本項(xiàng)目具有一定的同質(zhì)性，盡管相互之間可以烘托出整個區(qū)塊的前景，但同時也為本項(xiàng)目帶來更多的競爭壓力。 本項(xiàng)目 在建筑設(shè)計(jì)上以個性化辦公空間設(shè)計(jì)為特色，單套排屋式的樓宇適應(yīng)于職工人數(shù)不多、從事技術(shù)研發(fā)或者創(chuàng)意靈感的中小企業(yè)或部門。 裙樓部分為三層大框架建筑，又是位于園區(qū)正門，其可以作為本園區(qū)的配套營業(yè)用房，招商包括銀行、展示廳、產(chǎn)業(yè)物流配送、會議中心等多類型的營業(yè)型機(jī)構(gòu)或配套性機(jī)構(gòu)。 二、項(xiàng)目招商目標(biāo)群定位 由以上對本案的分析我們可以看出，本案區(qū)別于其他盤的最大優(yōu)勢就是園區(qū)式生態(tài)型個性化科技類商務(wù)群，其具有園區(qū)的一體化配套、生態(tài)健康的環(huán)境控制、個性化排屋的 SOHO 理念和高新科技政策優(yōu)惠等；由此本案的目標(biāo)群體主要定位于一下四類： ※ 信息、軟件、醫(yī)藥等科技產(chǎn)業(yè)企業(yè)。本案身處開發(fā)區(qū)低廉的租金水平、個性化小套型辦公間、園區(qū)集群經(jīng)濟(jì)、工作生活一體化配套；對該類企業(yè)具有一定吸引力。 ※ 藝術(shù)前沿?，F(xiàn)代領(lǐng)地已經(jīng)開始打造 ******首個 LOFT寫字樓。此類企業(yè)對活躍本案的 SOHO 商務(wù)和個性化理念大有裨益，因此可以其控制在 20%左右。由于本項(xiàng)目前述所定位的兩類企業(yè)，更多的傾向中小企業(yè)，其管理基礎(chǔ)薄弱，更多的精力和企業(yè)能力傾向技術(shù)科研、創(chuàng)意藝術(shù)；而這類企業(yè)又是高速發(fā)展的企業(yè)，在一定程度上需要外來的企業(yè)投資分析、管理咨詢、財(cái)務(wù)謀劃、法律支援等專業(yè)性的管理前沿服務(wù)。 ※ 其他類型企業(yè)。其中駐杭辦事處有一大部分因需要生活、工作一體化而 “屈居 ”住宅、公寓；外資企業(yè)在 WTO放開之際快速增加，國外 SOHO辦公的理念和新入 ******時成本節(jié)約可以吸引更多外資的注意；物流企業(yè)主要為裙樓大開間所定，因江南大道、錢江一橋、復(fù)興大橋等組成的濱?？焖俳煌ňW(wǎng)，直達(dá)簫山國際機(jī)場、城站火車站等重要城市出入口。 三、項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分 本項(xiàng)目在招商過程中主要分為三大塊：主樓招商、個性化樓招商和配套服務(wù)設(shè)施招商。 項(xiàng) 目主樓是以傳統(tǒng)寫字樓設(shè)計(jì)為內(nèi)涵，每層面積近 1200 平方米。如主樓招商情況較好，建議主樓 9 層和附樓 3層自用。該部分辦公室作為寫字樓設(shè)計(jì)，在整個園區(qū)內(nèi)突出商務(wù)氣派和尊貴；但是由于 1號樓沒有安裝中央空調(diào)系統(tǒng)，相對高檔寫字樓又有著一定的劣勢。 一號樓招商對象之一選擇信息咨詢、投資咨詢、企業(yè)管理咨詢等公司，既可以為該類企業(yè)提供低廉的房屋租賃成本，同時還可以讓此類公司擁有園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)業(yè)型企業(yè)的咨詢業(yè)務(wù)，實(shí)現(xiàn)資源的內(nèi)部利用。 一號樓招商對象 之三選擇一些租用面積較大的大、中型企業(yè)，用作銷售、管理、研發(fā)總部。 項(xiàng)目的個性化樓部分是本項(xiàng)目的特色之一，作為一個科技園區(qū)項(xiàng)目，采用單套復(fù)式的排屋設(shè)計(jì)，這是一個新創(chuàng)商務(wù)空間概念。單套式寫字樓可以讓一些軟件開發(fā)、動漫制作、廣告設(shè)計(jì)等系列需要靈感、尋求創(chuàng)新的企業(yè)得到一種 SOHO辦公的感覺。 配套服務(wù)設(shè)施的招商目標(biāo)群定位。 根據(jù)前期工程建設(shè)的設(shè)計(jì)， 10 號樓定位于園區(qū)職工的酒店式公寓；該部分酒店式公寓每間面積在 33 平方米，帶有獨(dú)立衛(wèi)生間和陽臺，并計(jì)劃安置兩個床位進(jìn)行裝修 ；該部門設(shè)計(jì)在居住面積上略顯擁擠，要達(dá)到酒店式公寓的舒適度相對困難；建議降低裝修標(biāo)準(zhǔn)，將該部分定位于在園企業(yè)普通職