【正文】 法做出獨(dú)立的廣告設(shè)計(jì)方案；針對(duì)房地產(chǎn)廣告設(shè)計(jì)中的意境把握和描繪明顯的不足；而項(xiàng)目的廣告宣傳文本對(duì)于項(xiàng)目招商推廣和項(xiàng)目形象具有舉足輕重的意義；所以建議公司針對(duì)外來(lái)的廣告設(shè)計(jì)另請(qǐng)專業(yè)的廣告設(shè)計(jì)公司，最好選擇具有一定房地產(chǎn)廣告操作案例的公司。因此在 對(duì)目標(biāo)客戶群體進(jìn)行篩選后，盡可能通過(guò)電話確認(rèn)，并分析出企業(yè)的入駐優(yōu)勢(shì)，從而更能引發(fā)企業(yè)的興趣。如此的背景描述，可以把市場(chǎng)的注意力拉至本案商務(wù)樓，突出項(xiàng)目形象，以本案?jìng)€(gè)性化 商務(wù)空間概念有效區(qū)分。 知名院校研究生創(chuàng)業(yè)組織 大學(xué)生創(chuàng)業(yè)和科研大學(xué)科技成果轉(zhuǎn)化，對(duì)本項(xiàng)目個(gè)性化商務(wù)樓招商具有重大意義。 十、媒介的組合策略 以電臺(tái)廣告、郵寄廣告、電梯廣告和戶外廣告為主要，報(bào)紙、雜志和組織合作廣告為輔；并配合相關(guān)的公關(guān)活動(dòng)，在新聞媒介上制造適當(dāng)?shù)能浶孕侣剤?bào)道。 二、廣告推廣原則 配合工程施工進(jìn)度和招商目標(biāo)，在時(shí)效期間內(nèi)順利完成招商推廣宣傳；并根據(jù)不同時(shí)期廣告宣傳主題和目標(biāo)進(jìn)行不同的媒介組合，抓住項(xiàng)目的品質(zhì)、風(fēng)格、特色、優(yōu)勢(shì)等不同內(nèi)容，以休閑商務(wù)為主線，重點(diǎn)從政策性優(yōu)惠、個(gè)性化辦公、園區(qū)式配套、生態(tài)型空間、 SOHO類商務(wù)、 ****大科技園規(guī)模背景等多方面進(jìn)行廣告訴求，使本項(xiàng)目 的廣告宣傳形成特色鮮明的傳播方案和達(dá)到預(yù)期的項(xiàng)目招商推廣效果。 廣告推廣策略： 本案有兩條主線貫穿始終： 第一條主線：濱海高新福地，硅谷領(lǐng)袖先機(jī) ——******高新產(chǎn)業(yè)未來(lái)領(lǐng)袖板塊。 行業(yè)協(xié)會(huì)等組織的合作 現(xiàn)今很多的行業(yè)協(xié)會(huì)相繼成立，聯(lián)系相應(yīng)目標(biāo)行業(yè)的協(xié)會(huì)組織，通過(guò)協(xié)會(huì)的企業(yè)成員集會(huì)和內(nèi)部信息的溝通等渠道，發(fā)布本項(xiàng)目的招商信息。 ⑵ 為本案背景造勢(shì) 因?yàn)?**大學(xué)國(guó)家大學(xué)科技園（西溪）前期招商順利，也曾經(jīng)吸引了更多的人關(guān)注；而現(xiàn)在 ****大科技園（西溪）已經(jīng)沒(méi)有房屋可出租，因此將 “****大科技園 ”的后續(xù)效應(yīng)吸引到濱海分園上來(lái)。如針對(duì)銀行客戶，我們可以列舉出項(xiàng)目區(qū)塊已入駐中國(guó)銀行、深圳發(fā)展銀行；同時(shí)周邊速 8酒店、漁夫碼頭酒店、川味觀已經(jīng)營(yíng)業(yè)，這為本項(xiàng)目帶來(lái)更多的人流；由此利用銀行間的競(jìng)爭(zhēng)和項(xiàng)目的周邊人氣吸引工商銀行、建設(shè)銀行等目標(biāo)客戶的入駐。 戶外視覺(jué)廣告 ——突出項(xiàng)目整體的概況和獨(dú)有的特色，為目標(biāo)客戶群體提供直觀的、氣派的招商宣傳資料。 項(xiàng)目公開(kāi)期 （ 79月份） A、根據(jù)前期方案，落實(shí)項(xiàng)目招商廣告的傳播； B、接洽廣告、媒體，進(jìn)行廣告宣傳合作談判； C、接待來(lái)訪求租人員； D、落實(shí)各類租賃合同等文本； E、根據(jù)實(shí)際效果制訂并落實(shí)階段性的宣傳計(jì)劃。 招商小組的職能 招商小組成員必須首先做好信息的收集和處理、項(xiàng)目推介宣傳、租金的定位、租賃合同文本的制訂、入駐企業(yè)的資信調(diào)查和入駐企 業(yè)的談判等系列工作，并協(xié)調(diào)好工程、物業(yè)等部門(mén)的關(guān)系，最大限度完成招標(biāo)任務(wù)的同時(shí)，保證園區(qū)的整體穩(wěn)定。 招商人員的構(gòu)成。 三、項(xiàng)目招商的 “宣傳概念 ”提煉 首先本項(xiàng)目是高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)的科技園項(xiàng)目，入住本園區(qū)的企業(yè)經(jīng)過(guò)認(rèn)定成為高新企業(yè)后，可以享受高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的各項(xiàng)優(yōu)惠政策；但是由于市區(qū)文三路也屬于高新技術(shù)開(kāi)發(fā)范圍，而且該區(qū)塊的商務(wù)氛圍比較濃厚，尤其是各大數(shù)碼廣場(chǎng)的相繼落成，為繁榮文三路區(qū)塊高新區(qū)提供更多人氣，一些電腦軟件公司更多的選擇該區(qū)塊辦公。 ****大科技園西溪一期招商進(jìn)展迅速，現(xiàn)已經(jīng)達(dá)到了滿租，這足以證明 **大學(xué)的品牌效益；本項(xiàng)目已簽約于****大科技園分園項(xiàng)目，完全 可以利用 ****大科技園前期招商所做的宣傳和影響為本項(xiàng)目造勢(shì)，打出 “****大科技園，在濱海繼續(xù)演繹精彩 ”的口號(hào)。和商務(wù)樓出 租定位同樣核算，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目車位在第 15年達(dá)到 700元 /月的租金，車位作為配套工程，升值空間和投資利潤(rùn)率自然低于辦公樓，因此設(shè)置折現(xiàn)率為 8%。此類租戶一般建議選擇一次性付款的方式，大致付款金額 5650元 /平方米；并且科技園給予一定的貸款抵押擔(dān)保。 比如說(shuō)一個(gè)簽訂 3年租約的企業(yè)，在第一年入駐本園區(qū)，則租約期限內(nèi)租金按照\(chéng)\ 的租金水平來(lái)租賃，如果企業(yè)簽訂，按照第四年的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行 折扣后，以租金年浮動(dòng) %的水平進(jìn)行續(xù)訂合同；具體的后三年租金上述優(yōu)惠標(biāo)準(zhǔn)僅做參考，根據(jù)三年后具體情況和具體企業(yè)進(jìn)行協(xié)商。本項(xiàng)目屬于工業(yè)用地，不能采用出售；而且國(guó)家有關(guān)規(guī)定，長(zhǎng)租最長(zhǎng)期限為 20 年；因此本項(xiàng)目的招商租約主 要設(shè)定為 3年、 5年及永久租約三種，并同時(shí)備好 1年租約、 10年租約和 20年租約的租金測(cè)算表。 二、項(xiàng)目招商的組價(jià)策劃 單體建筑租金細(xì)化： 在前面所分析的租金定位當(dāng)中，基本上確定的項(xiàng)目的首年租金平均水平在 /平方米 ******高新區(qū)（濱海）以新區(qū)開(kāi)發(fā)的理念和高新技術(shù)政策扶持的優(yōu)勢(shì)，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于 ******通往簫山國(guó)際機(jī)場(chǎng)的交通道路上，該區(qū)域發(fā)展的速度將進(jìn)一步提高；并很有前途發(fā)展成為 ******高新產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)袖聚集地。本項(xiàng)目作為園區(qū)型寫(xiě)字樓，綠化條件相對(duì)優(yōu)越于其他項(xiàng)目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個(gè)性、夢(mèng)寐獨(dú)立空 間的今天，本項(xiàng)目在設(shè)計(jì)理念上具有一定的前瞻性。一樓部分可以向銀行和中國(guó)移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳進(jìn)行招商或向兩岸咖啡這類提供商務(wù)套餐、休閑場(chǎng)所的企業(yè)招商。 11 號(hào)樓 1 層和 2 層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設(shè)計(jì)和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。 個(gè)性化樓招商目標(biāo)群定位。中恒世紀(jì)公司及下屬香溢世紀(jì)公司、 ******中恒世紀(jì)公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓 9 層。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇 10%的管理前沿服務(wù)企業(yè)入園。由于本案作為科技園項(xiàng)目，考慮到未來(lái)的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標(biāo)群 60%。 過(guò)于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會(huì)導(dǎo)致本項(xiàng)目招商目標(biāo)群體的匱乏，從而影響到整個(gè)科技園的商務(wù)氣候；由此必須在政策允許的條件下，項(xiàng)目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢(shì)擴(kuò)大招商目標(biāo)范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。 微觀特色機(jī)會(huì) 本案的個(gè)性化園林式寫(xiě)字樓設(shè)計(jì)，對(duì)于吸引從事高智力開(kāi)發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢(shì)；該類目標(biāo)群崇尚健康辦公、個(gè)性化商務(wù)，追求體現(xiàn)企業(yè)獨(dú)特審美取向和價(jià)值觀的辦公氛圍，強(qiáng)調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營(yíng)造的可塑性。 三、本案的劣勢(shì)分析 地理位置 本案地處 ******濱海區(qū)，在 ******很多人的觀念里面，濱海屬于 ******的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的 ******商務(wù)概念。商務(wù)辦公樓的功能定位；住宅式的設(shè)計(jì)理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務(wù)辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設(shè)施，使項(xiàng)目的商務(wù)環(huán)境更人性化、休閑化。 【天堂硅谷】憑欄手?jǐn)埬虾?，推窗?cè)聽(tīng)吳淞聲；樓臺(tái)高枕硅谷夢(mèng)，圍桌暢談高新情。 本項(xiàng)目的個(gè)性化商務(wù)樓設(shè)計(jì)和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫(xiě)字樓項(xiàng)目，通過(guò)生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務(wù)管理，實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的特色突出，加強(qiáng)項(xiàng)目的優(yōu) 越性。過(guò)多的寫(xiě)字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢(shì)，開(kāi)發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動(dòng)項(xiàng)目不細(xì)分 客戶，不考慮錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)；畢竟 ******是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500強(qiáng)在 ******落戶的并不多，由此造成如今 ******的寫(xiě)字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢(shì)，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開(kāi)文教區(qū)交通等劣勢(shì)；同時(shí)該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。金鼎廣場(chǎng)、世貿(mào)麗晶 3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。 xxxx商務(wù)區(qū) 從 98年世貿(mào)中心一期寫(xiě)字樓開(kāi)始， ******xxxx商圈就是 **向國(guó)際開(kāi)放的窗口，它從來(lái)就代表著 **經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分， **商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。 配合南湖、吳山廣場(chǎng)的開(kāi)發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向 “景觀商務(wù) ”、 “人文商務(wù) ”、 “綠色環(huán)保商務(wù) ”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。鳳起廣場(chǎng)、銀座大廈、瑞豐國(guó)際商務(wù)大廈、廣利大廈等項(xiàng)目分布其中。現(xiàn)代領(lǐng)地 LOFT、華龍商務(wù)大廈、迪尚商務(wù)中心等寫(xiě)字樓項(xiàng)目。 據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。 項(xiàng)目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過(guò)尊貴的、個(gè)性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)； 本項(xiàng)目的投資目標(biāo)除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項(xiàng)目的招商目標(biāo)和效益。再次針對(duì) **大學(xué)出臺(tái)的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵(lì)措施。 11 號(hào)樓共擁有酒店式公寓 170 套，每套建筑面積為 33㎡；餐廳、休閑吧等集中在 11 號(hào)樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務(wù)需求。 二、項(xiàng)目工程概況 整體設(shè)計(jì)概況： ****大科技園（濱海）項(xiàng)目建筑由 11 幢獨(dú)立樓宇組成，其中 1至 9樓為商務(wù)辦公區(qū)， 10樓和 11樓為后勤服務(wù)區(qū)；項(xiàng)目建設(shè) 有 2 個(gè)獨(dú)立地下車庫(kù)和一個(gè)地上中心花園。目 錄 第一部分 項(xiàng)目概況 ……………………………………………………… 一、項(xiàng)目背景概況 ………………………………………………………………… 二、項(xiàng)目工程概況 ……………………………………………………………… 三、項(xiàng)目區(qū)位概況 ………………………………………………………………… 四、項(xiàng)目服務(wù)概況 ………………………………………………………………… 第二部分 項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)研 ……………………………………………… 一、項(xiàng)目投資目標(biāo) ………………………………………………………………… 二、 ******商務(wù)寫(xiě)字樓調(diào)查分析 ………… ………………………………………… 三、 ******商務(wù)寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析總結(jié) ……………………………………………… 四、項(xiàng)目周邊競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查 …………………………………………………………… 第三部分 項(xiàng)目的研判 …………………………………………………… 一、項(xiàng)目區(qū)域及個(gè)性研究 ………………………………………………………… 二、本案的優(yōu)勢(shì)分析 ……………………………………………………………… 三、本案的劣勢(shì)分析 ……………………………………………………………… 四、本案的機(jī)會(huì)分析 ……………………………………………………………… 五、本案的威脅分析 ……………………………………………………………… 第四部分 項(xiàng)目的招商目標(biāo)群定位 ……………………………………… 一、項(xiàng)目招商目標(biāo)要點(diǎn)分析 ……………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商目標(biāo)群定位 ………………………………………………………… 三、項(xiàng)目招商目標(biāo)客戶的細(xì)分 …………………………………………………… 第五部分 項(xiàng)目招商租金定位 …………………………………………… 一、項(xiàng)目組價(jià)調(diào)研分析 …………………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商的組價(jià)策劃 ………………………………… ……………………… 三、其他設(shè)施招商定位 …………………………………………………………… 第六部分 項(xiàng)目招商工作計(jì)劃構(gòu)思 ……………………………………… 一、項(xiàng)目的 SWOT分析總結(jié) ……………………………………………………… 二、項(xiàng)目招商的全案思路 ………………………………………………………… 三、項(xiàng)目招商的 “宣傳概念 ”提煉 ……………………………………………… 四、招商小組的組織框架形成 …………………………………………………… 五、項(xiàng)目招商的階段性工作構(gòu)思 ………………………………………………… 六、項(xiàng)目廣告平面 的設(shè)計(jì)工作 …………………………………………………… 七、項(xiàng)目招商氛圍培養(yǎng)手段構(gòu)思 ………………………………………………… 八、項(xiàng)目招商合作性推廣策劃 …………………………………………………… 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求 ………………………………………………………… 十、媒介的組合策略 ……………………………………………………………… 第七部分 項(xiàng)目的廣告推廣策略 ………………………………………… 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略 …………………………………………………………… 二、廣告推廣原則 ……………………………………………………… ………… 三、項(xiàng)目招商建筑細(xì)節(jié)研究 ……………………………………………………… 四、項(xiàng)目推廣傳播的內(nèi)容 ………………………………………………………… 五、推廣策略重要階段的劃分 …………………………………………………… 六、項(xiàng)目推廣的總策略 …………………………………………………………… 第八部分 項(xiàng)目廣告推廣分解思路 ……………………………………… 一、第一階段推廣思路 …………………………………………………………… 二、第二階段推廣思路 …………………………………………………………… 三、第三階段推廣思路 ……………… …………………………………………… 四、第四階段推廣思路 …………………………………………………………… 第九部分 媒介策略 ……………………………………………………… 一、媒介策略計(jì)劃 ………………………………………………………………… 二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計(jì)劃 ……………………………………………… 第十部分 廣告預(yù)算 ……………………………………………………… 一、廣告預(yù)算細(xì)分 ……………………………………………