【正文】 法做出獨立的廣告設計方案；針對房地產(chǎn)廣告設計中的意境把握和描繪明顯的不足；而項目的廣告宣傳文本對于項目招商推廣和項目形象具有舉足輕重的意義；所以建議公司針對外來的廣告設計另請專業(yè)的廣告設計公司，最好選擇具有一定房地產(chǎn)廣告操作案例的公司。因此在 對目標客戶群體進行篩選后，盡可能通過電話確認，并分析出企業(yè)的入駐優(yōu)勢，從而更能引發(fā)企業(yè)的興趣。如此的背景描述，可以把市場的注意力拉至本案商務樓，突出項目形象，以本案個性化 商務空間概念有效區(qū)分。 知名院校研究生創(chuàng)業(yè)組織 大學生創(chuàng)業(yè)和科研大學科技成果轉(zhuǎn)化，對本項目個性化商務樓招商具有重大意義。 十、媒介的組合策略 以電臺廣告、郵寄廣告、電梯廣告和戶外廣告為主要，報紙、雜志和組織合作廣告為輔；并配合相關的公關活動，在新聞媒介上制造適當?shù)能浶孕侣剤蟮馈? 二、廣告推廣原則 配合工程施工進度和招商目標，在時效期間內(nèi)順利完成招商推廣宣傳；并根據(jù)不同時期廣告宣傳主題和目標進行不同的媒介組合，抓住項目的品質(zhì)、風格、特色、優(yōu)勢等不同內(nèi)容，以休閑商務為主線，重點從政策性優(yōu)惠、個性化辦公、園區(qū)式配套、生態(tài)型空間、 SOHO類商務、 ****大科技園規(guī)模背景等多方面進行廣告訴求，使本項目 的廣告宣傳形成特色鮮明的傳播方案和達到預期的項目招商推廣效果。 廣告推廣策略： 本案有兩條主線貫穿始終： 第一條主線：濱海高新福地，硅谷領袖先機 ——******高新產(chǎn)業(yè)未來領袖板塊。 行業(yè)協(xié)會等組織的合作 現(xiàn)今很多的行業(yè)協(xié)會相繼成立，聯(lián)系相應目標行業(yè)的協(xié)會組織，通過協(xié)會的企業(yè)成員集會和內(nèi)部信息的溝通等渠道，發(fā)布本項目的招商信息。 ⑵ 為本案背景造勢 因為 **大學國家大學科技園（西溪）前期招商順利，也曾經(jīng)吸引了更多的人關注；而現(xiàn)在 ****大科技園（西溪）已經(jīng)沒有房屋可出租，因此將 “****大科技園 ”的后續(xù)效應吸引到濱海分園上來。如針對銀行客戶，我們可以列舉出項目區(qū)塊已入駐中國銀行、深圳發(fā)展銀行；同時周邊速 8酒店、漁夫碼頭酒店、川味觀已經(jīng)營業(yè)，這為本項目帶來更多的人流；由此利用銀行間的競爭和項目的周邊人氣吸引工商銀行、建設銀行等目標客戶的入駐。 戶外視覺廣告 ——突出項目整體的概況和獨有的特色，為目標客戶群體提供直觀的、氣派的招商宣傳資料。 項目公開期 （ 79月份） A、根據(jù)前期方案，落實項目招商廣告的傳播； B、接洽廣告、媒體，進行廣告宣傳合作談判； C、接待來訪求租人員； D、落實各類租賃合同等文本； E、根據(jù)實際效果制訂并落實階段性的宣傳計劃。 招商小組的職能 招商小組成員必須首先做好信息的收集和處理、項目推介宣傳、租金的定位、租賃合同文本的制訂、入駐企業(yè)的資信調(diào)查和入駐企 業(yè)的談判等系列工作，并協(xié)調(diào)好工程、物業(yè)等部門的關系，最大限度完成招標任務的同時，保證園區(qū)的整體穩(wěn)定。 招商人員的構成。 三、項目招商的 “宣傳概念 ”提煉 首先本項目是高新技術開發(fā)區(qū)的科技園項目，入住本園區(qū)的企業(yè)經(jīng)過認定成為高新企業(yè)后，可以享受高新技術產(chǎn)業(yè)的各項優(yōu)惠政策；但是由于市區(qū)文三路也屬于高新技術開發(fā)范圍，而且該區(qū)塊的商務氛圍比較濃厚，尤其是各大數(shù)碼廣場的相繼落成，為繁榮文三路區(qū)塊高新區(qū)提供更多人氣，一些電腦軟件公司更多的選擇該區(qū)塊辦公。 ****大科技園西溪一期招商進展迅速，現(xiàn)已經(jīng)達到了滿租，這足以證明 **大學的品牌效益；本項目已簽約于****大科技園分園項目，完全 可以利用 ****大科技園前期招商所做的宣傳和影響為本項目造勢，打出 “****大科技園，在濱海繼續(xù)演繹精彩 ”的口號。和商務樓出 租定位同樣核算，預計本項目車位在第 15年達到 700元 /月的租金，車位作為配套工程，升值空間和投資利潤率自然低于辦公樓，因此設置折現(xiàn)率為 8%。此類租戶一般建議選擇一次性付款的方式，大致付款金額 5650元 /平方米；并且科技園給予一定的貸款抵押擔保。 比如說一個簽訂 3年租約的企業(yè)，在第一年入駐本園區(qū)，則租約期限內(nèi)租金按照\\ 的租金水平來租賃，如果企業(yè)簽訂，按照第四年的市場價格進行 折扣后，以租金年浮動 %的水平進行續(xù)訂合同；具體的后三年租金上述優(yōu)惠標準僅做參考，根據(jù)三年后具體情況和具體企業(yè)進行協(xié)商。本項目屬于工業(yè)用地，不能采用出售；而且國家有關規(guī)定，長租最長期限為 20 年；因此本項目的招商租約主 要設定為 3年、 5年及永久租約三種，并同時備好 1年租約、 10年租約和 20年租約的租金測算表。 二、項目招商的組價策劃 單體建筑租金細化： 在前面所分析的租金定位當中，基本上確定的項目的首年租金平均水平在 /平方米 ******高新區(qū)（濱海）以新區(qū)開發(fā)的理念和高新技術政策扶持的優(yōu)勢，輔以沿江住宅房產(chǎn)氛圍的日益成熟，加上位于 ******通往簫山國際機場的交通道路上，該區(qū)域發(fā)展的速度將進一步提高；并很有前途發(fā)展成為 ******高新產(chǎn)業(yè)的領袖聚集地。本項目作為園區(qū)型寫字樓，綠化條件相對優(yōu)越于其他項目，在重視生態(tài)辦公、期望自由個性、夢寐獨立空 間的今天，本項目在設計理念上具有一定的前瞻性。一樓部分可以向銀行和中國移動營業(yè)廳進行招商或向兩岸咖啡這類提供商務套餐、休閑場所的企業(yè)招商。 11 號樓 1 層和 2 層為職工食堂，三樓、四樓為包廂形式，設計和裝修上體現(xiàn)出一定的層次，定位于園區(qū)企業(yè)招待所用。 個性化樓招商目標群定位。中恒世紀公司及下屬香溢世紀公司、 ******中恒世紀公司本身就需要自用辦公區(qū)，該部分自用辦公室建議安置在主樓 9 層。依本案內(nèi)部眾多的這種需求，建議選擇 10%的管理前沿服務企業(yè)入園。由于本案作為科技園項目，考慮到未來的孵化器發(fā)展方向和穩(wěn)定的科技園區(qū)品牌，該類企業(yè)占目標群 60%。 過于專業(yè)的產(chǎn)業(yè)范疇限制往往會導致本項目招商目標群體的匱乏，從而影響到整個科技園的商務氣候；由此必須在政策允許的條件下，項目招商憑借自己的特色和優(yōu)勢擴大招商目標范圍，吸引更多的企業(yè)入駐。 微觀特色機會 本案的個性化園林式寫字樓設計，對于吸引從事高智力開發(fā)、研究、創(chuàng)作為住的公司具有教大的優(yōu)勢；該類目標群崇尚健康辦公、個性化商務，追求體現(xiàn)企業(yè)獨特審美取向和價值觀的辦公氛圍，強調(diào)創(chuàng)造靈感、氛圍營造的可塑性。 三、本案的劣勢分析 地理位置 本案地處 ******濱海區(qū)，在 ******很多人的觀念里面，濱海屬于 ******的郊區(qū)，甚至被劃入簫山區(qū)，一定程度上影響了本案的 ******商務概念。商務辦公樓的功能定位；住宅式的設計理念，本案融合居住的生態(tài)要求和商務辦公的典雅清凈，配備充足的后勤配套設施，使項目的商務環(huán)境更人性化、休閑化。 【天堂硅谷】憑欄手攬南湖景，推窗側聽吳淞聲；樓臺高枕硅谷夢，圍桌暢談高新情。 本項目的個性化商務樓設計和園林式物業(yè)管理，有效區(qū)分了周邊其他單體式的寫字樓項目，通過生態(tài)、園林概念和專業(yè)、綜合服務管理，實現(xiàn)本項目的特色突出，加強項目的優(yōu) 越性。過多的寫字樓定位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進，啟動項目不細分 客戶，不考慮錯位競爭；畢竟 ******是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界 500強在 ******落戶的并不多，由此造成如今 ******的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務樓空置率居高不下。之江區(qū)塊主要承接文教商務區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟日益活躍，商務氛圍前景可觀。金鼎廣場、世貿(mào)麗晶 3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。 xxxx商務區(qū) 從 98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始， ******xxxx商圈就是 **向國際開放的窗口，它從來就代表著 **經(jīng)濟中最具生命力的那一部分， **商務文化正是從這里更為外界所認同。 配合南湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務區(qū)逐步向 “景觀商務 ”、 “人文商務 ”、 “綠色環(huán)保商務 ”等概念性商務區(qū)發(fā)展。鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務大廈、廣利大廈等項目分布其中?，F(xiàn)代領地 LOFT、華龍商務大廈、迪尚商務中心等寫字樓項目。 據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。 項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務配套服務為目標，通過尊貴的、個性化的建筑藝術和優(yōu)質(zhì)的配套服務，以倡導休閑商務為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務增值服務； 本項目的投資目標除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商目標和效益。再次針對 **大學出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。 11 號樓共擁有酒店式公寓 170 套，每套建筑面積為 33㎡；餐廳、休閑吧等集中在 11 號樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務需求。 二、項目工程概況 整體設計概況： ****大科技園（濱海）項目建筑由 11 幢獨立樓宇組成，其中 1至 9樓為商務辦公區(qū)， 10樓和 11樓為后勤服務區(qū)；項目建設 有 2 個獨立地下車庫和一個地上中心花園。目 錄 第一部分 項目概況 ……………………………………………………… 一、項目背景概況 ………………………………………………………………… 二、項目工程概況 ……………………………………………………………… 三、項目區(qū)位概況 ………………………………………………………………… 四、項目服務概況 ………………………………………………………………… 第二部分 項目的市場調(diào)研 ……………………………………………… 一、項目投資目標 ………………………………………………………………… 二、 ******商務寫字樓調(diào)查分析 ………… ………………………………………… 三、 ******商務寫字樓市場分析總結 ……………………………………………… 四、項目周邊競爭調(diào)查 …………………………………………………………… 第三部分 項目的研判 …………………………………………………… 一、項目區(qū)域及個性研究 ………………………………………………………… 二、本案的優(yōu)勢分析 ……………………………………………………………… 三、本案的劣勢分析 ……………………………………………………………… 四、本案的機會分析 ……………………………………………………………… 五、本案的威脅分析 ……………………………………………………………… 第四部分 項目的招商目標群定位 ……………………………………… 一、項目招商目標要點分析 ……………………………………………………… 二、項目招商目標群定位 ………………………………………………………… 三、項目招商目標客戶的細分 …………………………………………………… 第五部分 項目招商租金定位 …………………………………………… 一、項目組價調(diào)研分析 …………………………………………………………… 二、項目招商的組價策劃 ………………………………… ……………………… 三、其他設施招商定位 …………………………………………………………… 第六部分 項目招商工作計劃構思 ……………………………………… 一、項目的 SWOT分析總結 ……………………………………………………… 二、項目招商的全案思路 ………………………………………………………… 三、項目招商的 “宣傳概念 ”提煉 ……………………………………………… 四、招商小組的組織框架形成 …………………………………………………… 五、項目招商的階段性工作構思 ………………………………………………… 六、項目廣告平面 的設計工作 …………………………………………………… 七、項目招商氛圍培養(yǎng)手段構思 ………………………………………………… 八、項目招商合作性推廣策劃 …………………………………………………… 九、招商廣告創(chuàng)意及訴求 ………………………………………………………… 十、媒介的組合策略 ……………………………………………………………… 第七部分 項目的廣告推廣策略 ………………………………………… 一、廣告媒體宣傳戰(zhàn)略 …………………………………………………………… 二、廣告推廣原則 ……………………………………………………… ………… 三、項目招商建筑細節(jié)研究 ……………………………………………………… 四、項目推廣傳播的內(nèi)容 ………………………………………………………… 五、推廣策略重要階段的劃分 …………………………………………………… 六、項目推廣的總策略 …………………………………………………………… 第八部分 項目廣告推廣分解思路 ……………………………………… 一、第一階段推廣思路 …………………………………………………………… 二、第二階段推廣思路 …………………………………………………………… 三、第三階段推廣思路 ……………… …………………………………………… 四、第四階段推廣思路 …………………………………………………………… 第九部分 媒介策略 ……………………………………………………… 一、媒介策略計劃 ………………………………………………………………… 二 、具體媒體的選擇和發(fā)布計劃 ……………………………………………… 第十部分 廣告預算 ……………………………………………………… 一、廣告預算細分 ……………………………………………