【正文】 的銷(xiāo)售價(jià)格集中在 2500～ 2800 元 /平方米之間，小高層價(jià)格在 2800 元 /平方米左右，花園 洋房的售價(jià)超過(guò) 3000 元 /平方米，車(chē)位一般采用租賃形式。 六、區(qū)域市場(chǎng)分析對(duì)本項(xiàng)目的建議 針對(duì)區(qū)域市場(chǎng)特征分析，并借鑒萬(wàn)科四季花城中的成功經(jīng)驗(yàn)，建議本項(xiàng)目： 作為高新科技園區(qū)，區(qū)域樓盤(pán)尚未用園區(qū)定位作為項(xiàng)目開(kāi)發(fā)主題，本項(xiàng)目可以以次為契機(jī)，拉近項(xiàng)目與園區(qū)的關(guān)系。 細(xì)分市場(chǎng)，本項(xiàng)目應(yīng)主要針對(duì)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的從業(yè)人員開(kāi)發(fā)為主，另外吸引部分周邊學(xué)校的教師，凸顯項(xiàng)目科教的結(jié)合。適當(dāng)排布舒適的房型，滿(mǎn)足客戶(hù)的不同需求。 設(shè)置小區(qū)商業(yè)街和多功能會(huì)所，完善社區(qū)生活配套。 降低項(xiàng)目的建筑密度，營(yíng)造小區(qū)良好的景觀環(huán)境，特別在景觀小品的設(shè)置中于項(xiàng)目主題聯(lián)系起來(lái)。 第四章 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析 科技園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不同于普通的城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，它不僅受到城市房地產(chǎn)的大環(huán)境影響，也受到科技園區(qū)小環(huán)境的影響，因?yàn)榭萍紙@區(qū)的相對(duì)封閉或是遠(yuǎn)離城市的特性，形成了明顯的區(qū)域消費(fèi)習(xí)慣，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也正是基于此類(lèi)人群而產(chǎn)生。 一、高新區(qū)區(qū)位環(huán)境 29 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（下稱(chēng)高新區(qū)）建于 1991年 3月， 1992 年 11月份經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn) ，成 為全國(guó) 53 家國(guó)家經(jīng)高新區(qū)之一，享受?chē)?guó)家和省、市賦予的科技特區(qū)優(yōu)惠政策。高新區(qū)東領(lǐng)艾溪湖，西接青山湖，風(fēng)景秀麗、地勢(shì)平坦，是南昌市大氣環(huán)境最好的區(qū)域之一，投資環(huán)境優(yōu)良。南昌飛機(jī)制造公司科技園和南昌航空學(xué)院科技園為南昌高新區(qū)的組成部分。 供水系統(tǒng) 日供水能力 10萬(wàn)噸，采用環(huán)網(wǎng)供水，與市區(qū)直接 連 通，可滿(mǎn)足生產(chǎn)、生活用水。 通訊系統(tǒng) 建有終局容量 4 萬(wàn)門(mén)的程控電話(huà)和高速、寬帶的計(jì)算機(jī)通訊網(wǎng)絡(luò) ，并隨著園區(qū)的發(fā)展，適時(shí)擴(kuò)大系統(tǒng)容量 。 污水處理 完成青山湖污水處理廠建設(shè) ， 日處理污水 100 萬(wàn)噸 ， 首期 33 萬(wàn)噸 污水處理 工程已投入使 30 用 。南昌市公共交通總公司已在高新區(qū)內(nèi)建成南昌市最大的公交車(chē)總站，市區(qū) 5 路、 7 路、11 路、 13路、 28 路、 231 路、 209 路、 220路、 208 路、 816 路公共汽車(chē)直達(dá)區(qū)內(nèi)， 沿途經(jīng)過(guò)道路主要集中在高新區(qū)南面，北面幾乎沒(méi)有公交路線(xiàn)到達(dá)。區(qū)域人文氛圍濃厚，大學(xué)、中心、小學(xué)、國(guó)際學(xué)校等教育機(jī)構(gòu)眾多，形成了一站式的教育體系，超市、銀行、賓館等日常生活配套能滿(mǎn)足周邊居民的日常生活需求，但相比之下，醫(yī)療機(jī)構(gòu)還很少，對(duì)預(yù)防突發(fā)醫(yī)療事故還存在一定的滯后性。優(yōu)惠政策內(nèi)容主要是高科技人才引進(jìn)、銀行貸款、土地供應(yīng)、財(cái)務(wù)稅收、為企業(yè)之間提供交 流平臺(tái)等等，這些都給外來(lái)投資企業(yè)以足夠的吸引。進(jìn)區(qū)企業(yè)已達(dá) 580 家，其中高新技術(shù)企業(yè)占全省 75%以上，國(guó)家重點(diǎn)高新技術(shù)企業(yè) 4家， 國(guó)外 和 外地 的投資企業(yè) 103 家，形成了電子信息、應(yīng)用軟件、生物醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保以及礦產(chǎn)資源深加工為支柱的產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。全區(qū)榮獲國(guó)家級(jí)科技 進(jìn)步獎(jiǎng) 3項(xiàng)，省市科技進(jìn)步獎(jiǎng) 49項(xiàng)。 各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)保持了 兩位數(shù)的高速增長(zhǎng) ，在南昌整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中已占有舉足輕重的地位。入住企業(yè)已達(dá) 580 多家，其中總收入超千萬(wàn)元的企業(yè)有 53 家 ,其中超億元的企業(yè) 20 家，主要以電子、醫(yī)藥、軟件等 高科技產(chǎn)業(yè)為主。 高新區(qū)從業(yè)人口結(jié)構(gòu) 圖 21 園區(qū)人口職業(yè)結(jié)構(gòu) 32 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 目前高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)全區(qū)從業(yè)人員總數(shù)為 38161 人，其中工人總數(shù)為 25156 人，占 65%；技術(shù)人員為 10756 人，占 28%；中高級(jí)管理人員為 2249 人，占 7%。 高新區(qū)從業(yè)人員收入 截止到 2020 年底，高新區(qū)從業(yè)人員的人均年 收入在 10000 元以上，高于南昌市平均水平，其中收入在 4萬(wàn)元以上占總?cè)藬?shù)的 15%，年收入在 ～ 4萬(wàn)元之間的人數(shù)占總?cè)藬?shù)的 25%，普通人員的年收入在 10000 元，這一數(shù)據(jù)說(shuō)明了區(qū)域從業(yè)人員的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，從側(cè)面反映了他們較強(qiáng)（相比南昌整體水平）的支付能力?，F(xiàn)在高新區(qū)已經(jīng)一躍成為南昌經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的重要支撐點(diǎn)，政府投入的不斷加大，區(qū)域產(chǎn)業(yè)氛圍的逐步濃厚，將使整個(gè)高新區(qū)對(duì) 外的吸附能力進(jìn)一步增強(qiáng)，區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景看好，這對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)無(wú)疑是利好消息。 高新區(qū)入住企業(yè)，決定了從業(yè)人員的素質(zhì)，雖然普通工人所占比例較大，但總體收入水平明顯高于南昌總 體水平，說(shuō)明了區(qū)域客戶(hù)的購(gòu)買(mǎi)能力較強(qiáng)。 區(qū)域內(nèi)的從業(yè)人員收入高，支付能力強(qiáng)，本項(xiàng)目完全可以以這類(lèi)人群為目標(biāo)，開(kāi)發(fā)我們的項(xiàng)目，根據(jù)人群結(jié)構(gòu)的不同，建議本項(xiàng)目產(chǎn)品中，中檔產(chǎn)品為主，適當(dāng)建造中高檔產(chǎn)品。 第五章 項(xiàng)目立地分析 一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目 位于南昌市京東地區(qū)，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)，毗鄰艾溪湖。 34 整個(gè)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)位于南昌市的東北部，東鄰艾溪湖、西依青山湖、北靠贛江，南部臨近南昌大學(xué)。 目前，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)已初現(xiàn)雛形，吸引了部分國(guó)內(nèi)外知名企業(yè)進(jìn)駐，如 TCL 彩電、統(tǒng)一企業(yè)、科勒公司、娃哈哈有限公司等。 二、項(xiàng)目 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)（ S） ? 臨近艾溪湖這一天然水系生態(tài)資源 ? 園區(qū)內(nèi) 30000多 m2生態(tài)湖景觀資源 ? 住宅部分規(guī)劃相對(duì)靈活，利于營(yíng)造良好的區(qū)內(nèi)“小環(huán)境” 劣勢(shì)（ W） ? 生活配套和商業(yè)設(shè)施相當(dāng)缺乏，交通不便 ? 項(xiàng)目周邊整體環(huán)境不佳，不利于樹(shù)立項(xiàng)目良好的整體形象 ? 園區(qū)產(chǎn)業(yè)功能會(huì)對(duì)住宅物業(yè)居住品質(zhì)的弱化 ? 高新產(chǎn)業(yè)區(qū)招商不理想，提供的有效客源相當(dāng)有限 機(jī)會(huì)（ O） ? 整體經(jīng)濟(jì)向好，房地產(chǎn)發(fā)展迅速 ? 艾溪湖畔周邊項(xiàng)目的聚集效應(yīng)帶動(dòng)京東板塊的發(fā)展 ? 高新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展前景看好 威脅（ T） ? 傳統(tǒng)的置業(yè)習(xí)慣 ? 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)處 于劣勢(shì)，青山湖區(qū)域的客源分流不可避免 ? 本區(qū)域內(nèi)供應(yīng)量大，有限的客源極易被稀釋 三、項(xiàng)目操作難點(diǎn)分析 ? 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展緩慢，未來(lái)發(fā)展招商引資具有不確定性 產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)過(guò)長(zhǎng)期建設(shè)進(jìn)展緩慢，入駐企業(yè)數(shù)量有限，企業(yè)層次參差不齊，園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位略顯混亂，在建項(xiàng)目未來(lái)招商引資具有較強(qiáng)的不確定性。 —— 很難吸引產(chǎn)業(yè)園區(qū)以外的市區(qū)客源進(jìn)入 ? 變電站、煤渣爐灰堆 場(chǎng)、火力發(fā)電站影響周邊空氣質(zhì)量 變電站的存在會(huì)使周邊居民受到一定程度的輻射影響，長(zhǎng)期居住不利于身體健康。 —— 人居環(huán)境不佳 ? 項(xiàng)目四周被工業(yè)園區(qū)所包圍，在其中獨(dú)樹(shù)一幟，沒(méi)有一點(diǎn)居住氛圍，如果按照普通項(xiàng)目定位，銷(xiāo)售上存在難點(diǎn)。 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇 房地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分為顯性競(jìng)爭(zhēng)和隱性競(jìng)爭(zhēng)，隱性競(jìng)爭(zhēng)主要是區(qū)域內(nèi)在售，且在后期仍有接續(xù)開(kāi)發(fā)規(guī)模的樓盤(pán)，隱性競(jìng)爭(zhēng)是區(qū)域內(nèi)正處在空地待開(kāi)發(fā)狀態(tài)和區(qū)域內(nèi)新增成交土地的項(xiàng)目，但是這一類(lèi)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目很難獲取到它的開(kāi)發(fā)資料，后續(xù)的產(chǎn)品定位難以明確，不容易做競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比，因此這里還是以顯性競(jìng)爭(zhēng)作為主要分析對(duì)象，其競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選取的條件如下： ① ≤容積率≤ ； ② 占地面積≥ 100畝（個(gè)別典型案例除外）； ③ 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目必須在競(jìng)爭(zhēng)范圍之內(nèi)； ④ 產(chǎn)品類(lèi)型為住宅； ⑤ 現(xiàn)在所開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目只是其中一期，后續(xù)還有開(kāi)發(fā)； 按照上述競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目選擇條件，我司篩選了符合研究條件的 6 例參考性樣本項(xiàng)目，項(xiàng)目概況如下： 表 21 擬研究區(qū)域的樣本樓盤(pán) 板塊 項(xiàng)目名稱(chēng) 占地面積 總建筑面積 容積率 銷(xiāo)售價(jià)格 京東 萬(wàn)科四 季花城 南區(qū) 410畝 北區(qū) 560畝 南區(qū) 25萬(wàn) 北區(qū) 40萬(wàn) 2800～ 3300元 /㎡ 豐源天域 49642㎡ 74425 2700～ 2900元 /㎡ 青山湖 秀泊經(jīng)典 150畝 17萬(wàn) 3200～ 3900元 /㎡ 37 香溢花城 480畝，一期占地 122畝 一期 12萬(wàn) 3200～ 3800元 /㎡（公寓） 數(shù)據(jù)來(lái)源：上海繹凱博才房地產(chǎn)代理有限公司 二、與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目對(duì)比分析 對(duì)比本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)弱表 內(nèi)容 項(xiàng)目 地段 交通 生活 配套 自然環(huán)境 小區(qū)環(huán)境 小區(qū)規(guī)模 居住氛圍 企業(yè) 品牌 物業(yè) 管理 萬(wàn)科四 季花城 —— 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 較強(qiáng) 豐源天域 較強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 較弱 較強(qiáng) 強(qiáng) 弱 較弱 秀泊經(jīng)典 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 較強(qiáng) 強(qiáng) 較弱 —— 香溢花城 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) 強(qiáng) —— 強(qiáng) 說(shuō)明：“ —— ”表示與本項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)持平。 結(jié)論： 綜觀本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)，不僅競(jìng)爭(zhēng)惡劣，而且競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手強(qiáng)勁，通過(guò)不同地產(chǎn)因子對(duì)比，本項(xiàng)目已經(jīng)處于明顯的弱勢(shì)，在此競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，如何突出重圍，將是本項(xiàng)目成功 的關(guān)鍵。 錯(cuò)位定位規(guī)避競(jìng)爭(zhēng) 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目觀察，售價(jià)都在 2700 元 /平方米以上，屬于區(qū)域內(nèi)的高檔住宅，本項(xiàng)目若能在檔次上與其錯(cuò)開(kāi)，適當(dāng)降低檔次，走中高檔路線(xiàn)，房型設(shè)計(jì)上以緊湊的兩房、三房為主，使總價(jià)與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目拉開(kāi)，吸引區(qū)域客戶(hù)群中份額最大的普通客戶(hù)和技術(shù)人員居住需求，避免了同競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目直接競(jìng)爭(zhēng)。 化不利為有利條件規(guī)避競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目四周均為小型科技園區(qū)，科研廠房聚集，這既是本項(xiàng)目的劣勢(shì)也是優(yōu)勢(shì)，如何將劣勢(shì)轉(zhuǎn)化為優(yōu)勢(shì)也將成為本案規(guī)避競(jìng)爭(zhēng)的一條手段。 第七章 國(guó)內(nèi)知名開(kāi)發(fā)園區(qū)中房地產(chǎn)操作模式分析 39 一、上海重要產(chǎn)業(yè)園區(qū)概況 上 海張江高科技園區(qū) 園區(qū)概況 上海張江高科技園區(qū)成立于 1992 年 7 月，是國(guó)家級(jí)的高新技術(shù)園區(qū)，規(guī)劃面積 25 平方公里。張江園區(qū)步入了快速發(fā)展階段。技術(shù)、資金、市場(chǎng)在園區(qū)有了暢通的互動(dòng)渠道，“自我設(shè)計(jì)、自主經(jīng)營(yíng)、自由競(jìng)爭(zhēng)”和“鼓勵(lì)成功、寬容失敗”的 園區(qū)文化和創(chuàng)業(yè)氛圍逐漸形成。生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)目前已形成由羅氏、阿莫仙、葛蘭素史克、先鋒藥業(yè)等 42 個(gè)國(guó)內(nèi)外一流藥廠組成的產(chǎn)業(yè)群體，引進(jìn)中科院藥物所、國(guó)家人類(lèi)基因組南方研發(fā)中心等 31 家研發(fā)機(jī)構(gòu)，以及以 120 多家中小型科技企業(yè)為代表的創(chuàng)業(yè)群體。隨著中芯 、宏力和貝嶺等晶圓制造項(xiàng)目落戶(hù)園區(qū)，已有 80家芯片設(shè)計(jì)公司、 3家硅片制造公司、 13 家光掩膜和封裝測(cè)試企業(yè)、 11 家研發(fā)教育機(jī)構(gòu)，以及 34 家配套及設(shè)備供應(yīng)公司積聚張江，集成電路產(chǎn)業(yè)鏈在張江初步構(gòu)成。一大批知名軟件企業(yè)進(jìn)駐園區(qū)：如微軟、花旗、畢博、 SONY、京瓷，銀聯(lián)、金蝶、東軟、 Tata、Infosys、 Satyam；“國(guó)家軟件產(chǎn)業(yè)基地”的集聚與輻射效應(yīng)已經(jīng)展現(xiàn)。 “十五”期間，園區(qū)將建設(shè)成為以高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)為支撐、以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)為主要功能的國(guó)內(nèi)一流高科技園區(qū)。在 2020 年前后，建設(shè)成為世界級(jí)的高科技園區(qū)。 規(guī)劃面積 平方公里。重點(diǎn)發(fā)展孵化和創(chuàng)新項(xiàng)目。主要包括：集成電路產(chǎn)業(yè)基地（一期）、國(guó)家生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（一期）國(guó)家信息產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家技術(shù)創(chuàng)業(yè)基地等。 規(guī)劃面積 平方公里。 規(guī)劃面積 平方公里。重點(diǎn)發(fā)展高等教育和科學(xué)基礎(chǔ)研究。主要包括一個(gè)面積為 40 萬(wàn)平方米的主題公園及商業(yè)、金融配 41 套等。重點(diǎn)引進(jìn)高科技產(chǎn)業(yè)配套項(xiàng)目。主要包括張江居住區(qū)和張江集鎮(zhèn)。 上海金橋出口加工區(qū) 金橋出口加工區(qū)位于上海浦東新區(qū)中部 ,規(guī)劃面積 20 平方公里，西連陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)，北靠外高橋保稅區(qū)，南接張江高科技國(guó)區(qū)。 金橋出口加工區(qū)規(guī)劃面積 20平方公里，以南北走向的金橋路為界，東部為現(xiàn)代工業(yè)園區(qū)和現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)，約 16平方公里；西部為現(xiàn)代 生活園區(qū)和管理服務(wù)中心，約 4平方公里。區(qū)內(nèi)擁有完善的國(guó)際貿(mào)易相關(guān)服務(wù)體系，提供報(bào)關(guān)、商檢、倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸、結(jié)匯、保險(xiǎn)五位一體的全能級(jí)國(guó)際貿(mào)易服務(wù)，為現(xiàn)代商貿(mào)特別是第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了優(yōu)越的條件。園區(qū)緊靠?jī)?nèi)環(huán)線(xiàn)和楊浦大橋，是浦東 國(guó)際機(jī)場(chǎng)通向上海市中心的必經(jīng)之地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯。金橋現(xiàn)代生活園區(qū)內(nèi)還注重開(kāi)發(fā)一流的社會(huì)綜合配套功能。中國(guó)福利會(huì)幼兒園和平和雙語(yǔ)學(xué)校已于 1996 年 9月正式招收新生。由國(guó)家科技部任命的金橋現(xiàn)代科技園位于金橋出口加工區(qū)工業(yè)區(qū)東部，總面積 6 平方公里?，F(xiàn)已落戶(hù)的項(xiàng)目有中美最大的合資項(xiàng)目“上海通用汽車(chē)有限公司”、中日最大的高科技 合資項(xiàng)目“上海華虹NEC 電子有限公司”、中德合資的“聯(lián)合汽車(chē)電子有限公司”，中比合資的“上海貝爾通信有限公司”。是以轎車(chē)工業(yè)和轎車(chē)生產(chǎn)配套工業(yè)為主的現(xiàn)代化綜合性工業(yè)城，也是上海西部的中心城鎮(zhèn)。 安亭鎮(zhèn)與方泰鎮(zhèn)合并后總面積達(dá)到了 60 多萬(wàn)平方米，現(xiàn)有人口 5萬(wàn)多，預(yù)計(jì)在一至兩年內(nèi)可達(dá) 8萬(wàn)人。 汽車(chē)城爭(zhēng)取用 2年左右的時(shí)間全面完成高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施、城建配套設(shè)施和環(huán)境設(shè)施建設(shè)。 ? 5年初具規(guī)模，基本建成。 43 ? 整體規(guī)劃 ? 上海國(guó)際汽車(chē)城總體規(guī)劃經(jīng)過(guò)國(guó)際招標(biāo)，由德國(guó) ASamp。上海市人民政府于 202