【正文】 位于高檔、豪華，尋求單一的地段優(yōu)勢，開發(fā)商急切跟進(jìn)，啟動項目不細(xì)分客戶，不考慮錯位競爭；畢竟杭州是休閑旅游城市，不象上海、北京，世界500強(qiáng)在杭州落戶的并不多，由此造成如今杭州的寫字樓除成熟地段外其他地塊商務(wù)樓空置率居高不下。從總體上看，隨著浙江城市化進(jìn)程的加速，杭州城市經(jīng)濟(jì)由第二產(chǎn)業(yè)為主轉(zhuǎn)為第三產(chǎn)業(yè)為主，杭州寫字樓的需求量將進(jìn)一步增加，寫字樓開發(fā)前景看好。杭州還有其他板塊的商務(wù)區(qū)，但因為規(guī)模小，暫時不成氣候；比如說下沙商務(wù)區(qū)主要針對的是經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)的商業(yè)流通性行業(yè)。錢江新城的功能定位為大杭州中央商務(wù)區(qū)，將集中大部分政府機(jī)構(gòu)、國內(nèi)外銀行、證券、保險金融、法律會計咨詢、信息等服務(wù)機(jī)構(gòu)，成為展現(xiàn)杭州經(jīng)濟(jì)活力和城市繁華景觀的主要標(biāo)志。之江區(qū)塊主要承接文教商務(wù)區(qū)高新產(chǎn)業(yè)政策優(yōu)勢，以新區(qū)生態(tài)規(guī)劃避開文教區(qū)交通等劣勢；同時該區(qū)塊各類大型居民住宅區(qū)逐步交付使用，區(qū)塊經(jīng)濟(jì)日益活躍，商務(wù)氛圍前景可觀。威陵大廈、東冠發(fā)展大廈、恒生電子科技園、華榮時代大廈、創(chuàng)新大廈等多個商務(wù)寫字樓項目。威陵大廈銷售均價7600元/平方米。濱江區(qū)塊樓盤正極力打造江景寫字樓、生態(tài)商務(wù)區(qū)概念。金鼎廣場、世貿(mào)麗晶3期等即將入市，更是突顯了區(qū)塊的貴族氣派。黃龍世紀(jì)廣場、中田大廈、求是大廈分布其中；，半個樓層起賣；，；嘉華國際商務(wù)中心租金每天5元/平方米。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在29萬平方米左右，均價在15000元/平方米右；。這些企業(yè)在近年來的發(fā)展速度遠(yuǎn)超過平均水平，而產(chǎn)業(yè)也正集中在對浙江GDP貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)中。黃龍商務(wù)區(qū)從98年世貿(mào)中心一期寫字樓開始，杭州黃龍商圈就是浙江向國際開放的窗口，它從來就代表著浙江經(jīng)濟(jì)中最具生命力的那一部分，浙江商務(wù)文化正是從這里更為外界所認(rèn)同。蘭庭國際、西城新座、偉星大廈、華星科技大廈、文欣大廈等項目分布其中。該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價格在10000元/平方米左右。文教商務(wù)區(qū)文教商務(wù)區(qū)主要是隨著高新區(qū)的設(shè)立和開發(fā)孕育而生的新商務(wù)區(qū)，隨著文三路電子街規(guī)劃的確立、文教區(qū)高校搬遷的落實，文教商務(wù)區(qū)的商務(wù)寫字樓供應(yīng)逐漸增加；并逐步成為杭州電子產(chǎn)品銷售、IT行業(yè)等高新產(chǎn)業(yè)的聚集地；該區(qū)域位于杭城中西部，交通便捷、生活設(shè)施完善。東河世紀(jì)大樓、雪峰花苑、聯(lián)銀大廈、中閩大廈、紅星文化廣場、廣復(fù)大廈、利群大廈等商務(wù)寫字樓相繼推出，極大豐富和帶動了區(qū)塊的活躍。區(qū)塊參考日租金為25元/平方米。城站寫字樓入住內(nèi)外貿(mào)企業(yè)較多。政府關(guān)于解放路延伸段工程，更是進(jìn)一步刺激了該區(qū)域內(nèi)的樓市，因此這一區(qū)塊的寫字樓有著較好的市場前景。杰地大廈、中豪東清大廈、濱江據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域商務(wù)寫字樓的需求空間很大，客戶類型也大都為一些貿(mào)易公司和一些服務(wù)性行業(yè)。慶春路商務(wù)區(qū)慶春路商務(wù)區(qū)是杭州如今寫字樓最密集分布的區(qū)域，號稱杭州成熟的市中心CBD區(qū)塊中的金融街。中央大廈、越都商務(wù)大廈、野風(fēng)新武林商務(wù)區(qū)增加美達(dá)財富中心、海華廣場、華源發(fā)展大廈、白馬大廈等高檔樓盤。目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在47萬平方米左右，均價在12800元/平方米左右。由于該區(qū)塊內(nèi)分布著杭百、銀泰、百大、連卡佛等眾多商業(yè)流通場所，極大豐富了區(qū)塊商業(yè)氛圍；但同時因商業(yè)場所的密集分布，武林商務(wù)區(qū)逐步跨越向艮山方向拓展；隨著一大批高檔寫字樓的陸續(xù)建成，該區(qū)域正從傳統(tǒng)的商業(yè)黃金地段，向高尚辦公商務(wù)區(qū)域轉(zhuǎn)換。從目前杭州商務(wù)寫字樓市場的大局來看，主要劃分為七大商務(wù)區(qū)，還有各零星分布的商務(wù)性寫字樓。2004年杭州前九個月推出6幅新寫字樓用地，大多位于杭州主城區(qū)，維持固定高級地段供應(yīng)水平；從地域分布來看，杭州寫字樓區(qū)集中化已非常明顯。項目以為各類科技型企業(yè)提供辦公空間和商務(wù)配套服務(wù)為目標(biāo)，通過尊貴的、個性化的建筑藝術(shù)和優(yōu)質(zhì)的配套服務(wù)，以倡導(dǎo)休閑商務(wù)為創(chuàng)業(yè)新主張，為入駐園區(qū)的各企業(yè)提供商務(wù)增值服務(wù)；本項目的投資目標(biāo)除了自身產(chǎn)業(yè)化需要外，更多的注重項目的招商目標(biāo)和效益。最后園區(qū)還可以通過園區(qū)內(nèi)部及浙大科技園體系為在園企業(yè)提供技術(shù)交流、產(chǎn)權(quán)交易、經(jīng)濟(jì)合作、資源內(nèi)部利用等技術(shù)性服務(wù)。再次就是為發(fā)展中創(chuàng)業(yè)型企業(yè)提供咨詢服務(wù)，包括有投資規(guī)劃、資金管理、法律顧問、市場調(diào)研和產(chǎn)品拓展等高附加值的商務(wù)服務(wù)體系。首先向入駐企業(yè)提供基礎(chǔ)性的服務(wù)，包括辦公場所的提供、通訊網(wǎng)絡(luò)接入管理服務(wù)、共享商務(wù)設(shè)施租賃服務(wù)、職工生活后勤服務(wù)等諸多方面的商業(yè)房產(chǎn)的基礎(chǔ)性內(nèi)容。再次針對浙江大學(xué)出臺的一系列資源共享和人力資源培養(yǎng)等方面的鼓勵措施。本項目的入駐企業(yè)首先可以憑相應(yīng)資格享受到國家關(guān)于高新區(qū)的優(yōu)惠政策，包括所得稅稅收、對外經(jīng)濟(jì)合作、設(shè)備折舊、對外進(jìn)出口貿(mào)易及職工福利等多方面的實質(zhì)性內(nèi)容。本區(qū)塊與著名的西湖風(fēng)景區(qū)一橋相連，之江度假村、龍禧酒店、速8酒店和正在建設(shè)的龍禧硅谷等知名星級酒店配套，臨江花園、彩虹城、銀色港灣、太陽公寓等大型居民住宅區(qū)相繼開盤落成，高新區(qū)公建中心、錢江大橋橋頭景觀等生活、工作休閑場所的規(guī)劃和設(shè)計；隨著各居民住宅區(qū)入住率的提高和高新企業(yè)自身的不斷發(fā)展，依托新區(qū)生態(tài)型建設(shè)設(shè)計理念，本區(qū)塊將發(fā)展成為杭州未來南岸EOD（生態(tài)商務(wù)區(qū)）經(jīng)濟(jì)圈和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)領(lǐng)袖區(qū)。三、項目區(qū)位概況本項目位于長三角經(jīng)濟(jì)圈范圍內(nèi)的杭州市錢塘江南岸濱江區(qū)南環(huán)路上，屬于國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)政策區(qū)塊。11號樓共擁有酒店式公寓170套，每套建筑面積為33㎡；餐廳、休閑吧等集中在11號樓；完全可以滿足園區(qū)內(nèi)企業(yè)職工的餐飲、休閑、文體等服務(wù)需求。分別設(shè)計有AABBCC2六種戶型共80套可供選擇的個性化、孤套復(fù)式辦公空間，面積均在250㎡~380㎡左右。一號樓建筑宏偉、設(shè)計氣派，從而彰顯出園區(qū)的整體實力和入駐企業(yè)的外在形象。建筑概況：項目用地面積33968㎡，㎡，㎡，㎡，綠地率35%。二、項目工程概況整體設(shè)計概況：浙大科技園（濱江）項目建筑由11幢獨立樓宇組成，其中1至9樓為商務(wù)辦公區(qū)，10樓和11樓為后勤服務(wù)區(qū)；項目建設(shè)有2個獨立地下車庫和一個地上中心花園。浙大科技園的建設(shè)遵循“統(tǒng)籌規(guī)劃、以人為本、市場推動、堅持開放”的方針，堅持技術(shù)創(chuàng)新和科技成果轉(zhuǎn)化、高新技術(shù)企業(yè)孵化和創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)人才培育、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)輻射的宗旨，按照“一園多點”的原則同時在寧波、嘉興、紹興、溫州及江西省南昌市等地建有科技園分園，打造一個實力雄厚、資源互動的浙江大學(xué)科技企業(yè)商務(wù)服務(wù)體系。浙江大學(xué)每年都有許多科技成果獲得國家、省、部級科技獎勵。浙江大學(xué)及浙大科技園項目的概況浙江大學(xué)經(jīng)過百余年的發(fā)展，已逐步發(fā)展成為我國重要的科學(xué)研究中心和高新技術(shù)輻射中心，形成了較強(qiáng)的基礎(chǔ)研究、應(yīng)用研究和開發(fā)研究的能力。浙江大學(xué)科技園招商策劃書第一部分 項目的概況一、項目背景概況項目的建設(shè)歷史：浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）前身為“中恒世紀(jì)科技園”，其用地屬于中恒世紀(jì)科技實業(yè)有限公司的工業(yè)用地；后在具體的建設(shè)審批過程中定位于高新企業(yè)（傾向信息化和生物醫(yī)藥等產(chǎn)業(yè)方向）的創(chuàng)業(yè)基地和企業(yè)孵化園區(qū)。本項目依賴中恒世紀(jì)公司和浙江大學(xué)的背景聯(lián)系，中恒世紀(jì)和浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（簡稱浙大科技園）簽署了相關(guān)的加盟協(xié)議，并將“中恒世紀(jì)科技園”名稱改為“浙江大學(xué)國家大學(xué)科技園（濱江）”，使之成為浙大科技園體系組成之一。浙江大學(xué)科研條件優(yōu)越，建有國家和省、部重點科技基地34個，科研機(jī)構(gòu)190個；其中國家和省、部重點（專業(yè)）實驗室5個，列全國高校前列；省、部重點和開放實驗室9個。浙大科技園是經(jīng)國家科技部、教育部聯(lián)合批準(zhǔn)的首批22個國家級大學(xué)科技園之一，是浙江省重點科技企業(yè)孵化器、浙江省青年創(chuàng)業(yè)基地；科技園享受杭州國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)和省市政府出臺的一系列優(yōu)惠政策。浙大科技園（濱江）作為浙大科技園杭州本地分園，以個性化空間設(shè)計、生態(tài)型環(huán)境控制、充足服務(wù)設(shè)施配套、專業(yè)性協(xié)調(diào)管理等特色優(yōu)勢打造成科技創(chuàng)業(yè)者的樂園，是“天堂硅谷”商務(wù)服務(wù)的一顆燦爛明珠。整個園區(qū)建筑以規(guī)則的縱式排列，體現(xiàn)了科技園“高效、嚴(yán)謹(jǐn)”的風(fēng)格；同時采用生態(tài)型花園布局、個性化單套設(shè)計、集群式商務(wù)管理等理念，實現(xiàn)商務(wù)的人性化和舒適化，為工作和生活提供互動一體化服務(wù)、為創(chuàng)意革新提供一個靈感的自由。項目1號樓為9層建筑，位于科技園的正門，是園區(qū)的核心單體，配備有2部OTS電梯；㎡，包括主樓和裙樓、地下車庫三部分；㎡，每層建筑面積為1298㎡，均為辦公用房；裙樓3層，建筑面積為2556㎡，每層建筑面積大約850㎡左右，可作展示、會所及配套營業(yè)場所使用；㎡。項目的2至9號樓為四層建筑加架空層和閣樓，是園區(qū)的重點部分，也是園區(qū)的特色部分。項目的10號、11號樓在園區(qū)內(nèi)靠北方向，均為5層建筑，總建筑面積7719㎡，設(shè)計以生活配套服務(wù)功能為主。㎡的架空層和面積多達(dá)3500㎡的中心花園，沿各主體建筑周圍都設(shè)有綠化帶；項目各建筑主體分布規(guī)則、合理，力求達(dá)到“真正會呼吸的科技園”的生態(tài)型、SOHO創(chuàng)業(yè)空間效果。該區(qū)塊是國家高新技術(shù)企業(yè)的研究和創(chuàng)業(yè)基地，聚集了如UT斯達(dá)康、東方通信、浙大中控、恒生電子、信雅達(dá)等眾多著名高新企業(yè)；本項目同時與杭州國家高新軟件園及其他高新企業(yè)相互輻射，創(chuàng)新、科技氛圍濃厚，是杭州國家級軟件、集成電路設(shè)計、通訊與動畫等多產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)制造基地。四、項目服務(wù)概況本項目本質(zhì)屬于科技園項目，其以高新技術(shù)為主體，視創(chuàng)造為生命，通過為科技型企業(yè)提供辦公、后勤于一體的商務(wù)空間，創(chuàng)造更多的政策優(yōu)惠、綜合服務(wù)、專業(yè)管理的附加價值。其次就是可以國家、省、市有關(guān)部分對浙大科技園出臺的專向扶持政策，包括國家科技部創(chuàng)業(yè)基金資助、浙江省科技企業(yè)孵化基金支持、高新技術(shù)成果轉(zhuǎn)化風(fēng)險投資及融資貸款擔(dān)保和高新企業(yè)人才股權(quán)稅收免征等內(nèi)容。本項目本著發(fā)展成為個性化商務(wù)空間、專業(yè)化高新企業(yè)孵化園區(qū)的目標(biāo)積極主動向入駐企業(yè)提供完善、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。其次提供高新企業(yè)的代理服務(wù)，包括有高新企業(yè)認(rèn)定審核、企業(yè)項目管理、知識產(chǎn)權(quán)保護(hù)等多類型的代理工作，進(jìn)行集中政府公關(guān)，節(jié)省入駐企業(yè)的交際成本。同時還可以依托浙江大學(xué)的科研成果和人力資源背景，為入駐企業(yè)提供人才培養(yǎng)和引進(jìn)，并為企業(yè)的人力資源管理工作提供咨詢和集中管理的服務(wù)。第二部分 項目的市場調(diào)查一、項目的投資目標(biāo)本項目是中恒世紀(jì)公司按照資源合理利用和技術(shù)產(chǎn)業(yè)化生產(chǎn)需要而進(jìn)行的工業(yè)地產(chǎn)投資項目；經(jīng)過前期大量系統(tǒng)的工作，該工業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)成為了浙大科技園體系的組成之一，并努力朝向科技企業(yè)孵化器的方向發(fā)展。二、杭州商務(wù)寫字樓調(diào)查分析隨著杭州經(jīng)濟(jì)的經(jīng)濟(jì)起飛，杭州住宅房產(chǎn)逐漸進(jìn)入泡沫狀態(tài)，在中央政府的強(qiáng)力調(diào)控下，杭州寫字樓市場正逐步取代杭州住宅市場進(jìn)入發(fā)展商的視線；不過杭州寫字樓的開發(fā)大部分集中于高級地段，重點推行地段優(yōu)勢和區(qū)塊優(yōu)勢來博取市場認(rèn)可；而且更多的商務(wù)寫字樓走高檔、純寫字樓路線，強(qiáng)調(diào)商務(wù)的豪華概念。由2005年到2007年三年內(nèi)，已有及將有超過200萬平方米以上的新寫字樓入市，預(yù)計將會超越之前十年新盤上市的總和；其中CBD錢江新城將占大量，該區(qū)由004兩年間共推出11幅用地，合計376畝，該區(qū)開發(fā)面積會達(dá)到在120150萬平方米。而2005年將是杭州各寫字樓進(jìn)入新一輪供應(yīng)期，競爭將日益激烈。武林商務(wù)區(qū)杭州武林商務(wù)區(qū)是依據(jù)杭州武林商圈孕育而生的歷史性商務(wù)區(qū)，也是杭州市中心CBD規(guī)劃核心。據(jù)咨詢調(diào)查，該區(qū)域外貿(mào)型企業(yè)居多，這些企業(yè)非常重視自身形象，講究品味與檔次。區(qū)塊參考日租金為24元/平方米；傳統(tǒng)區(qū)塊內(nèi)有云天武林商圈便捷的交通、成熟的配套等一系列優(yōu)越條件的影響，使得武林周邊區(qū)域的寫字樓隨之崛起，形成新武林商務(wù)區(qū)。麗陽國際、紅石現(xiàn)代領(lǐng)地LOFT、華龍商務(wù)大廈、迪尚商務(wù)中心等寫字樓項目。該區(qū)塊歷來就是杭州商務(wù)寫字樓的亮點，商務(wù)氛圍較濃厚，金融網(wǎng)點遍布整條大街，超市、醫(yī)院、電信服務(wù)都非常方便，是杭州傳統(tǒng)商務(wù)的發(fā)源地。區(qū)塊內(nèi)較新樓盤供應(yīng)量在35萬平方米左右，價格在8500元/平方米左右；。新城市廣場、金都鳳起廣場、銀座大廈、瑞豐國際商務(wù)大廈、廣利大廈等項目分布其中。城站商務(wù)區(qū)城站商務(wù)區(qū)歷史其實也很悠久；杭州商務(wù)寫字樓的發(fā)展歷史中一直就有著城站的身影，但是該區(qū)塊商務(wù)氛圍一直倍受冷遇；隨著杭州新客站的投入使用、西湖南線改造工程完成、西湖大道商機(jī)漸濃等因素，城站商圈已具備中高檔商圈的條件，其便利的交通環(huán)境、完備的商務(wù)配套大大提升了城站的商務(wù)接待能力，使大量客源停留在城站區(qū)域。據(jù)咨詢調(diào)查，目前城站區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在24萬平方米左右。香榭商務(wù)大廈、偉星配合西湖、吳山廣場的開發(fā)，城站商務(wù)區(qū)逐步向“景觀商務(wù)”、“人文商務(wù)”、“綠色環(huán)保商務(wù)”等概念性商務(wù)區(qū)發(fā)展。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域主要以IT企業(yè)及廣告、傳媒、裝修行業(yè)為目標(biāo)客戶，是杭城寫字樓中較具產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)塊，是杭州寫字樓中出租率較高的區(qū)域。華都由于文教區(qū)道路規(guī)劃比較陳舊，交通屬于杭州最擁堵的地段之一，區(qū)塊商務(wù)發(fā)展受到一定的限制。在這里你可以看到浙江省內(nèi)金融投資業(yè)、咨詢服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、商貿(mào)業(yè)中最出色的那些企業(yè)：廣廈集團(tuán)、金信證券、滬杭甬高速、綠城房產(chǎn)、南都房產(chǎn)等等。因此黃龍商務(wù)區(qū)一發(fā)展就成為杭州相當(dāng)當(dāng)?shù)馁F族商務(wù)區(qū)（ABD）。世貿(mào)中心、綠城耀江濱江商務(wù)區(qū)濱江商務(wù)區(qū)受到高新開發(fā)區(qū)政策優(yōu)惠帶動；商務(wù)氛圍逐步受到高新企業(yè)追捧；而區(qū)塊商務(wù)寫字樓更多的集中于江南大道周邊。據(jù)咨詢調(diào)查，目前該區(qū)域較新樓盤供應(yīng)量在10萬平方米左右，價格在7800元/平方米左右；區(qū)塊參考日租金在12元/平方米，濱海該區(qū)塊現(xiàn)有濱海該板塊商務(wù)寫字樓形成一個明顯的帶狀，其中之江區(qū)塊較為集中。錢江新城區(qū)塊隨著杭州市政府確立杭州由西湖時代走向錢江時代的戰(zhàn)略，錢江新城板塊逐步走進(jìn)杭州人的視線。錢江新城在政府的有意推動下，土地放量比較大，為了加快錢江新城的建設(shè)，各類寫字樓相繼開發(fā)，未來該區(qū)塊供應(yīng)量將直線上升，商務(wù)氛圍也迅速提升。三、杭州商務(wù)寫字樓市場分析總結(jié)自從2003 年以來杭州房產(chǎn)市場新聞不斷，寫字樓市場潛力不斷顯露，需求者對寫字樓的要求越來越高, 包括高效性、先鋒性、展示性、24 小時、技術(shù)化、年輕化、多樣化等。但經(jīng)歷過兩年以來大批寫字樓投放市場的沖擊和洗禮，杭州寫字樓已經(jīng)出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)狀。杭州商務(wù)需求者最注重寫字樓的檔次形象，其次為交通。正是這種現(xiàn)狀的出現(xiàn)，也促使了杭州寫字樓開發(fā)的個性