【正文】 P 公司承擔(dān)設(shè)計，規(guī)劃方案體現(xiàn)了綜合性汽車產(chǎn)業(yè)基地與特色風(fēng)貌城鎮(zhèn)德結(jié)合。 ? 力爭經(jīng)過 10 年的滾動發(fā)展，成為我國乃至亞太地區(qū)汽車貿(mào)易的核心市場。 ? 在 23年內(nèi)廣泛開展國內(nèi)和國際合作，增強集聚與輻射功能。 安亭規(guī)劃 安亭 —— 國際汽車 城 ? 規(guī)劃目標(biāo) 總規(guī)模投入將達(dá)到 500 億元人民幣。南瀕吳淞江，西接江蘇省，北歸嘉定區(qū)，為嘉定、昆山、青浦三地之交界，距上海市中心 32 公里，距上海虹橋機場20 公里。 上海安亭國際汽車城 安亭概述 安亭鎮(zhèn)位于上海市西北郊，處于長江三角洲的核心。 42 金橋現(xiàn)代科技園區(qū)內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施完善，是國內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施最好的開發(fā)區(qū)之一。上海協(xié)和國際學(xué)校已于 1998 年起招收外籍人員子女入學(xué)。在教育方面，先后有杉達(dá)大學(xué)、中歐國際工商學(xué)院進(jìn)駐。按照規(guī)劃，金橋現(xiàn)代生活園區(qū)將建成一個人和自然協(xié)調(diào)、具有創(chuàng)意和特色、綠化和環(huán)境優(yōu)美、適合境外人士居住、社會功能齊全的 現(xiàn)代生活示范小區(qū)，同時也是浦東和上海最有吸引力、最具升值潛力的投資寶地。 金橋現(xiàn)代生活園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)西部，占地約 平方公里。 金橋現(xiàn)代商貿(mào)園區(qū)位于金橋出口加工區(qū)中心地帶，占地約 1 平方公里。距虹橋國際機場 25 公里、浦東國際機場 30 公里、外高橋港區(qū) 9公里。 規(guī)劃面積 平方公里。 規(guī)劃面積 平方公里。 規(guī)劃面積 平方公里。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括：研發(fā)中心、國家信息安全基地、生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地（二期）、大學(xué)園區(qū)、醫(yī)院、國家實驗室等。重點引進(jìn)集成電路產(chǎn)業(yè)及相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)的生產(chǎn)、研發(fā)項目。重點引進(jìn)生物醫(yī)藥和微電子信息兩大高科技領(lǐng)域的研發(fā)和生產(chǎn)項目。 規(guī)劃面積 平方公里。主要包括：孵化樓、辦公樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房和商業(yè)中心、文體中心、地鐵站、公寓、別墅 等公共配套設(shè)施 。 總體規(guī)劃 園區(qū)在規(guī)劃中吸取了世界著名科學(xué)園區(qū)的建設(shè)經(jīng)驗，強調(diào)超前的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)和生態(tài)環(huán)境的理念，園區(qū)規(guī)劃容積率小于 ，綠化率大于 40%。用十年時間，建成世界知名的科學(xué)園區(qū)。科技創(chuàng)業(yè) 基地建有多 40 模式、多類型的孵化器，突出創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)功能，一批新經(jīng)濟企業(yè)實現(xiàn)了大踏步的飛躍。經(jīng)過幾年的努力，面積 12萬平方米的浦東軟件園已成為“國家軟件產(chǎn)業(yè)基地”， 2020 年成為 5個“國家軟件出口基地”之一，規(guī)劃面積達(dá)到 58 萬平方米。信息產(chǎn)業(yè)基地以集成電路和軟件產(chǎn)業(yè)發(fā)展為龍頭，帶動計算機和通訊、光電子、信息安全、銀行卡產(chǎn)業(yè)共同發(fā)展。 經(jīng)過近 12年的開發(fā)，園區(qū)構(gòu)筑了三大國家級基地（國家上海生物醫(yī)藥科技產(chǎn)業(yè)基地、國家信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地和國家科技創(chuàng)業(yè)基地）的框架，形成了生物醫(yī)藥、集成電路和軟件三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。 至 2020 年 4月底，園區(qū)完成開發(fā)面積 17 平方公里，吸引投資額 108 億美元，注冊企業(yè)達(dá) 3168 家，固定資產(chǎn)投資 446 億元人民幣。 1999 年 8 月，上海市委、市政府制定“聚焦張江”的戰(zhàn)略決策，明確園區(qū)以生物醫(yī)藥和信息技術(shù)兩大高科技產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，集中體現(xiàn)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的主體功能?？梢詫⒈卷椖康拈_發(fā)同整個園區(qū)的定位結(jié)合起來，定位“科技”或“創(chuàng)業(yè)）為主題，使之即成為園區(qū)的配套房，也成為園區(qū)招商的重要條件。 38 時間差規(guī)避競爭 時間差規(guī)避競爭是房地產(chǎn)營銷中最直接、最常用的手段，即通過調(diào)查競爭項目的開發(fā)周期和上市 時間，來定位本項目銷售周期，使之在銷售時間是與競爭對手直接錯開，這一規(guī)避方式可以在本項目具體施工周期確定的前提下，來具體安排和實施。 三、規(guī)避競爭方式 面對強大的競爭對手，市場上常用的方法就是運用合理的營銷手法或營銷策略來規(guī)避競爭，從而避免直接沖突。 “強”表示競爭項目同本項目相比在某項因素上處于競爭強勢。 —— 銷售上存在抗性 第六章 項目競爭分析 一、競 爭區(qū)域市場分析說明 競爭市場范圍界定 南昌房地產(chǎn)市場中帶有明顯的區(qū)域消費性，而本項目又因處在開發(fā)區(qū)內(nèi)，所面對的客戶 36 群就相當(dāng)明顯，競爭對手相對明確，那就是只要存在區(qū)域內(nèi)的項目都可以認(rèn)為是競爭對手，但考慮到競爭強度隨著距離拉長而逐步減弱的原則，我們以項目為圓心，以 10 公里距離為半徑作為競爭圈，圈內(nèi)的同類項目即確定為真正的競爭對手。煤渣爐灰堆場及火力發(fā)電站的存在影響區(qū)域空氣質(zhì)量。 35 —— 是否有充足的客源支撐，值得考量 ? 地段偏遠(yuǎn)，生活配套設(shè)施匱乏，市場認(rèn)可度低 日常生活所需的商業(yè)、服務(wù)、醫(yī)療、交通等設(shè)施嚴(yán)重匱乏，最基本的生活便利性得不到保障。此外，區(qū)內(nèi)尚有大幅地塊處于開發(fā)初期，預(yù)計在未來 23年整個開發(fā)區(qū)可 逐步成型。以南昌大學(xué)為核心，周邊已逐步形成了一個文教區(qū)，一些高等進(jìn)修學(xué)院、職業(yè)技術(shù)學(xué)院紛紛進(jìn)駐本區(qū)。東鄰京東大道（延伸段）、南依城東二路（延伸段）、西傍高新五路、北靠城東一路（延伸段）。 這類人群對生活的要求相對高，建議在產(chǎn)品品質(zhì)上做好基礎(chǔ)。 七、產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析對本項目的建議 既然產(chǎn)業(yè)園區(qū)未來發(fā)展前景良好，產(chǎn)業(yè)特性仍將以科技園區(qū)和創(chuàng)業(yè)園區(qū)為主，本項目作為科技園區(qū)的組成部分，開發(fā)主題也應(yīng)與之呼應(yīng)，建議本項目以園區(qū)定位為主題開發(fā)。 盡管高新區(qū)的經(jīng)濟前景看好，但應(yīng)該看到整個高新區(qū)發(fā)展緩慢是其重要特征，高新區(qū)建區(qū)14 年來，發(fā)展相對緩慢，城東三路以南的區(qū)域已初見規(guī)模，產(chǎn)業(yè)氛圍濃厚，但城東三路 33 以北的大片區(qū)域相對荒蕪，即使有建成的廠房，里面也是空空如也，本項目坐落在北區(qū)，周邊產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后，將對本項目的銷售造成重要影響，特別是這些企業(yè)入住的不確定性勢必影響我們的開發(fā)周期。 六、高新區(qū)產(chǎn)業(yè)環(huán)境分析小結(jié) 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)區(qū)位環(huán)境、政策環(huán)境、基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境、投資優(yōu)惠環(huán)境良好，為企業(yè)的不斷發(fā)展壯大提供了廣闊的產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間。園區(qū)人口構(gòu)成主要以工人、專業(yè)技術(shù)人員為主。入住企業(yè)決定了高新區(qū)的工作人員是一類高學(xué)歷、高收入、高消費的三高人群。 五、高新區(qū)企業(yè)人口環(huán)境 高新區(qū)入住企業(yè)結(jié)構(gòu) 目前高新區(qū)形成了以民營企業(yè)、股份制企業(yè)和三資企業(yè)為主體的高科技企業(yè)群體。 高新區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀 2020 年，全區(qū)完成技工貿(mào)總收入 億元， 占整個南昌經(jīng)濟收入的 20%，其中 實完成市屬工業(yè)銷售收入 億元 ，實現(xiàn) 財政總收入 億元。 31 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)成效 截止到 2020 年底， 全區(qū)累計開發(fā)高新技術(shù)項目 230 項，其中國家 863 計劃 3 項，國家和省級火炬計劃項目 77 項。 四、高新區(qū)經(jīng)濟現(xiàn)狀 高新區(qū)產(chǎn)業(yè)類別 目前有美、英、法、日、德及港澳臺等十多個國家和地區(qū)的投資商在 高新區(qū) 投資置業(yè)。 三、高新區(qū)投資優(yōu)惠環(huán)境 南昌高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)在國家和南昌政府的支持下，制定了一系列的投資產(chǎn)業(yè)園區(qū)的優(yōu)惠政策，并根據(jù)企業(yè)規(guī)模的不同，優(yōu)惠政策也是區(qū)別對待，同時也給不少創(chuàng)業(yè)人士足夠的發(fā)展空間。 生活配套設(shè)施 市場調(diào)查發(fā)現(xiàn)，高新區(qū)的所有生活配套設(shè)施集中 在高新區(qū)的南部，北部極其匱乏。 交通配套 高新區(qū)距南昌火車站 約 公里，距贛江水運港口 約 10 公里，距昌北國際機場 約 25 公里。 煤氣管道 管道煤氣已鋪設(shè)完成，并與南昌市煤氣管網(wǎng)貫通 ，根據(jù)需要，可以 隨時與園區(qū)或居民區(qū)連接 。 供電系統(tǒng) 已建成裝機容量為 萬 KVA的 110KV 變電站，完成一座裝機容量 315 萬 KVA 的 220KV變電站建設(shè) ，滿足園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)和生活用電 。 二、高新區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境 道路設(shè)施 高新區(qū)完成建成城市道路總長 公 里 ，并形成 五橫九縱完善的道路循環(huán)網(wǎng)絡(luò) ，通過相互之間的道路體統(tǒng)，能方便快捷的抵達(dá)南昌市中心。高新區(qū)總面積 平方千米，可供集中開發(fā)面積為 平方千米。南昌高新區(qū)坐落在南昌市城東高教科研密集區(qū)內(nèi)，距市中心 3 千米，交通便捷， 11 路公交車直達(dá)區(qū)內(nèi)。高新區(qū)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的良好運行，成為區(qū)域，特別是類似本項目成功開發(fā)的關(guān)鍵，而影響經(jīng)濟的重要因素是高新區(qū)的產(chǎn)業(yè)環(huán)境，因此研究了區(qū)域產(chǎn)業(yè)環(huán)境，便可以為項目的開發(fā)周期、客戶群定位、項目評判提供依據(jù)。 聘請經(jīng)驗豐富的物業(yè)管理公司。 建筑立面新穎、現(xiàn)代、科技，能給人耳目一新的感覺。 產(chǎn)品形態(tài)以多層和花園洋房為主，小高層為輔，同時建造一部分純正的酒店式公寓，采取酒店式服務(wù)客戶，銷售上以年固定回報方式返還客戶。 產(chǎn)品戶型建議以緊湊的兩房、三房為主，其中兩房的房型面積建議控制在 90 ㎡以內(nèi)，三 28 房的房型控制在 125 ㎡以內(nèi)。 周邊在售的樓盤似乎都是針對區(qū)域高端人群，檔次較高，競爭相對激烈，建議本項目在檔次定位上錯開。 低密度，高綠化率的產(chǎn)品更受客戶青睞。 因為區(qū)域生活配套設(shè)施的缺乏，各樓盤都將商業(yè)設(shè)施作為必備配套。另一方面可以作為公司重要高級技術(shù)人員的長期居住用房，而且裙樓的酒店餐飲部分還可以聚集人氣，酒店式公寓已經(jīng)成為開發(fā)區(qū)不可或缺的重要組成部分。新城國際商都開盤不到 2 個月，既銷售 100多套，說明了此類產(chǎn)品在市場上的活力，這與他所處的產(chǎn)業(yè)環(huán)境是分不開的。而且只要是超過 7萬平方米的項目，產(chǎn)品形態(tài)一般超過三種，產(chǎn)品的 27 多樣性是其又一特征。三房的面積范圍在105～ 130 平方米之間，市場銷售反映這類房型符合市場客戶的需求，我們認(rèn) 為隨著，住宅價格的上揚，緊湊房型將是未來開發(fā)趨勢。 五、高新區(qū)房地產(chǎn)市場特征 市場客戶群帶有明顯的區(qū)域特性，區(qū)域購買客戶占 60%，市區(qū)客戶占 30%，另外還有 10%的外地客戶，從客戶身份看，教師居多，其次是園區(qū)內(nèi)的中高技術(shù)人員和領(lǐng)導(dǎo)，政府公務(wù)員的比例也不少，購房的區(qū)域性是它的第一大特征。 ? 小區(qū)內(nèi)部硬質(zhì)的部分少，更多的是水景和綠化，并在植物選擇和搭配上體 現(xiàn)小區(qū)的四季如春，整個小區(qū)給人的感覺就是綠意昂然。 ? 在產(chǎn)品類型上更不拘泥一格，規(guī)劃有花園洋房、聯(lián)排別墅、多層、高層，并在設(shè)計上合理的組團分隔，符合多樣客戶的需求。項目東面的市政綠化帶通過簡單的修造，在視覺上并已成為小區(qū)的組成部分。 26 ? 利用教育優(yōu)勢來開發(fā)樓盤的項目不勝枚舉，屢試不爽，萬科城市花園很精明的前期引進(jìn)高新國際學(xué) 校，不僅提升了樓盤的檔次，更得到廣大因孩子教育購房客戶的響應(yīng)。 ? 萬科開發(fā)的樓盤都比較善于用色，建筑外立面是直接呈現(xiàn)在客戶眼前的，合理的選擇色彩，合理的搭配色彩能給人耳目一新的感覺，該項目的給人的第一感覺就是這里是一個充滿青春、充滿活力、充滿時尚的生活城，非常符合現(xiàn)代都市人的生活習(xí)性。 ? 萬科地產(chǎn)多年的大盤運作經(jīng)驗，特別是城郊大盤的運作，其全新營銷手法、內(nèi)部資源都是其成功的重要因素。 ? 地塊所處的位置既是城郊結(jié)合地帶，發(fā)展前景看好，另外又是高新區(qū)的中心位置，能夠吸引大量科技園區(qū)內(nèi)的高收入人群，區(qū)位條件優(yōu)良。萬科城市花園的成功絕不僅僅是它的品牌使然，更多的應(yīng)歸類到產(chǎn)品的品質(zhì)上。受土地和住宅開發(fā)特性的影響，高新區(qū)未來房地產(chǎn)開發(fā)將由東向西、由北向南逐步推進(jìn)。 三、高新區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)分布 居住講究氛圍，開發(fā)講究聚集，高新區(qū)的住宅項目開發(fā)主要集中在南京東路兩側(cè)，聚集項目較多，而萬科四季花城因為緊靠艾溪湖自成一個區(qū)域。 第三章 高新區(qū)房地產(chǎn)市場分析 一、高新區(qū)區(qū)位分析 高新區(qū)位于南昌東部，緊鄰南昌中心城區(qū)，確切的說應(yīng)該是南昌城郊結(jié)合地帶，是南昌城市化進(jìn)程中最先輻射到的位置，區(qū)位優(yōu)勢明顯。 本項目位于城郊結(jié)合地帶，區(qū)域又有眾多的大型企業(yè)聚集，在項目營銷中若能爭取這些企業(yè)團購客戶，將極大促進(jìn)項目的銷售。 十、南昌房地產(chǎn)市場分析給本項目的建議 在南昌中高檔住宅產(chǎn)品競爭日益激烈和政府對高檔產(chǎn)品又宏觀調(diào)控的雙重壓力下，中檔、中高檔產(chǎn)品將是未來開發(fā)的主流，建議本項目在檔次定位上 向中檔靠近。 22 南昌土地供應(yīng)的放量，存量土地的解禁開發(fā)，都預(yù)示著南昌房地產(chǎn)將進(jìn)入高增量時期，市場競爭將更加激烈，但可以看到，未來的市場供應(yīng)逐步從市中心向城郊轉(zhuǎn)移，未來市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)將逐步改變。 南昌商品房的外地購買人群已經(jīng)接近三成，購買產(chǎn)品傾向住宅類型，購買能力強，他們是南昌高檔住宅的重要支撐者，隨著南昌經(jīng)濟的發(fā)展，這類購房群仍將增多。 在房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的同時，也出現(xiàn)了不少隱患，主要是供應(yīng)結(jié)構(gòu)不夠合理，房型面積適中，價格相對平和的中檔住宅開發(fā)量偏少 ，普通大眾的住宅需求被抑制，未來兩年，大量普通住宅會逐步上市，緩解市場矛盾。 南昌商品住宅價格連年上漲，但 漲幅趨緩，對比中部五省會城市的房價收入比，南昌房價處中位水平，在現(xiàn)有基礎(chǔ)條件下還是比較合理的，未來兩年在市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的調(diào)整下，整體房價仍將上漲，但漲幅不會太大，估計年漲幅不會高于 8%。 南昌房地產(chǎn)業(yè)對南昌 GDP 的貢獻(xiàn)已經(jīng)越來越大，并已成為南昌重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，以房地產(chǎn)現(xiàn)今在南昌的地位，政府必然會謹(jǐn)慎、合理的維護房地產(chǎn)的長遠(yuǎn)發(fā)展，使南昌房地產(chǎn)在政府的調(diào)控下，走健康發(fā)展的道路，我們認(rèn)為未來兩年南