【正文】 序號 項(xiàng)目 可售面積 （ M2） 單價 （元 /M2） 總價 （萬元） 1 銷售總收入 小高層 40,000 2727 10908 普通多層公寓 30,000 2665 7995 情景多層公寓 30,000 2783 8349 獨(dú)棟別墅 3,000 5000 1500 社區(qū)商業(yè)配套 4,000 5500 2200 公建（會所等） 3,000 0 車庫 150 50000 750 小計(jì) 110,150 2878 31702 ? 經(jīng)濟(jì)測算匯總表 序號 項(xiàng)目 合計(jì)（萬元） 1 銷售總收入 31, 2 總地價 4, 3 前期開發(fā)費(fèi) 1, 4 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)費(fèi)用 2, 5 建筑安裝費(fèi)用 9, 6 配套設(shè)施費(fèi)用 2, 7 預(yù)備費(fèi) 8 管理費(fèi)用 9 銷售及廣告費(fèi)用 1, 11 財務(wù)費(fèi)用 1, 12 銷售稅金 1, 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全 國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載?。?： 69031789 49 13 成本合計(jì) 25, 14 銷售毛利潤 6, 15 投資毛利潤率 % 16 所得稅 2, 17 凈利潤 4, 18 投資凈利潤率 % 5．主要財 務(wù)指標(biāo) 投資毛利潤率 ％ 投資凈利潤率 ％ 動態(tài)投資回收期 個季度 具體現(xiàn)金流見下頁“現(xiàn)金流量表” 參數(shù)：年貼現(xiàn)率＝ 10％計(jì) 季度貼現(xiàn)率＝ ％計(jì) 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全 國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 50 單位：萬元 序號 項(xiàng)目 合計(jì) 05 年 4季度 06年 1季度 06 年 2季度 06 年 3季度 06年 4季度 07年 1季度 07年 2季度 07年 3季度 07年 4季度 08年 1季度 08年 2季度 08年 3季度 1 現(xiàn)金流入 小高層 10908 2182 1636 1636 1091 1636 545 545 545 545 545 普通多層公寓 7995 1199 640 480 640 480 1199 959 800 959 640 情景多層公寓 8349 1252 668 501 668 501 1252 1002 835 1002 668 獨(dú)棟別速 1500 0 0 0 0 0 300 300 300 300 300 社區(qū)商業(yè)配套 2200 440 440 440 440 440 0 0 0 0 0 車庫 750 75 75 75 75 75 75 75 75 75 75 小計(jì) 31702 5148 3459 3132 2913 3132 3372 2882 2555 2882 2228 2 現(xiàn)金流出 總地價 4800 960 960 960 960 960 0 0 0 0 0 0 0 前期開發(fā)費(fèi) 1621 649 486 486 0 0 0 0 0 0 0 0 0 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)費(fèi)用 2020 0 603 402 0 603 402 0 0 0 0 0 0 建筑安裝費(fèi)用 9260 0 1852 1389 1389 1389 1389 926 926 0 0 0 0 配套設(shè)施費(fèi)用 2178 0 218 327 327 545 218 218 327 0 0 0 0 預(yù)備費(fèi) 301 13 63 52 34 51 40 23 25 0 0 0 0 管理費(fèi)用 452 19 95 78 51 76 60 34 38 0 0 0 0 銷售及廣告費(fèi)用 1268 63 127 190 127 127 127 127 127 127 63 63 0 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全 國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 51 財務(wù)費(fèi)用 1702 204 460 340 170 153 136 102 102 17 17 0 0 銷售稅金 1763 0 0 286 192 174 162 174 187 160 142 160 124 小計(jì) 25354 1909 4863 4511 3251 4077 2534 1604 1732 304 222 224 124 3 凈現(xiàn)金流量 6348 1909 4863 637 208 945 379 1528 1640 2578 2332 2658 2104 4 累積凈現(xiàn)金流量 1909 6772 6135 5927 6872 6492 4965 3324 747 1585 4244 6348 5 凈現(xiàn)值（ i=％） 1864 4637 593 189 839 329 1293 1356 2080 1838 2045 1581 6 累積凈現(xiàn)值 3965 1864 6501 5907 5718 6557 6229 4935 3580 1499 339 2384 3965 7 成本收益率 % 8 銷售回報率 % 9 財務(wù)凈現(xiàn)值（萬元） 3965 10 動態(tài)回收期（季度） 參數(shù)： 年貼現(xiàn)率 r＝ % 內(nèi)部收益率 r = % 季度貼現(xiàn)率 I＝ % 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載??！ ： 69031789 《 2020 房地產(chǎn)營銷策劃大全》策劃必備資料庫！全 國送貨上門！貨到驗(yàn)貨后付款！ 中國房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)營銷策劃資料下載！！ ： 69031789 52 5．敏感性分析（靜態(tài)） 對銷售收入、建安成本分別進(jìn)行敏感性分析： 序號 項(xiàng)目 稅前利潤 稅前利潤率 變化情況 一、 售價變動 (均價） 正常情況 5, % 售價下跌 10% 2, % % 售價下跌 5% 4, % % 售價上浮 5% 7, % % 售價上浮 10% 8, % % 二、 成本變動 正常情況 5, % 成本下降 10% 8, % % 成本下降 5% 6, % % 成本上升 5% 4, % % 成本上升 10% 3, % % 。 ? 其他資金 項(xiàng)目總投資另外 70%可由開發(fā)商通過股東及銀行貸款進(jìn)行籌措。 45 第四部分 財務(wù)測算 一、項(xiàng)目開發(fā)及銷售計(jì)劃安排 本計(jì)劃暫定 2020 年第 4季度開始動工，分兩期開發(fā)，一期建設(shè)周期 5 個季度，二期建設(shè)周期 4 個季度，整個建設(shè)周期考慮工期重疊部分累計(jì) 8 個季度； 銷售自 2020 年 2季度開始，銷售周期共 10個季度，累計(jì) 30 個月，具體的安排及如下表所示： 項(xiàng)目 一期建設(shè)期 二期建設(shè)期 項(xiàng)目銷售期 時間進(jìn)度 05 年 4季度 06 年 1季度 06 年 2季度 06 年 3季度 06 年 4季度 07 年 1季度 07 年 2季度 07 年 3季度 07 年 4季度 08 年 1季度 08 年 2季度 08 年 3季度 地價 20% 20% 20% 20% 20% 前期開發(fā)費(fèi) 40% 30% 30% 基礎(chǔ)設(shè)計(jì)費(fèi)用 30% 20% 30% 20% 建筑安裝費(fèi)用 20% 15% 15% 15% 15% 10% 10% 配套設(shè)施費(fèi)用 10% 15% 15% 25% 10% 10% 15% 預(yù)備費(fèi) 5% 21% 17% 11% 17% 13% 8% 8% 管理費(fèi)用 5% 21% 17% 11% 17% 13% 8% 8% 銷售及廣告費(fèi)用 5% 10% 15% 10% 10% 10% 10% 10% 10% 5% 5% 財務(wù)費(fèi)用 12% 27% 20% 10% 9% 8% 6% 6% 1% 1% 銷售稅金 15% 10% 9% 9% 9% 11% 10% 9% 10% 8% 銷售收入 15% 10% 9% 9% 9% 11% 10% 9% 10% 8% 二、財務(wù)測算 1. 項(xiàng)目投資估算的編制依據(jù)和說明 ? 本估算參照近來南昌及周邊地區(qū)已建成同類小高層及多層建筑工程竣工決算相關(guān)資料； ? 預(yù)備費(fèi)僅計(jì)工程不可預(yù)見費(fèi)，價格上漲預(yù)備費(fèi)暫不計(jì)。在浙大園區(qū)這一項(xiàng)目中，這三種營銷方式穿插其中，綜合運(yùn)用。而“品 質(zhì)營銷”所要解決的，便是這一問題。 另一方面，由于人們的職業(yè)、地位、愛好不同，對住宅多種延伸功能的需求不一樣，對體現(xiàn)“生活品質(zhì)”的住宅環(huán)境要求不一樣。這些具有不同功能側(cè)重的住宅，通過其特定的地段環(huán)境、建筑設(shè)計(jì)、配套設(shè)施和園林環(huán)境等構(gòu)成要素，形成不同的風(fēng)情住區(qū)，從而體現(xiàn)人們不同的生活方式和居住模式。 住宅是人長期飲食、起居、休閑和社交的固定場所。 品質(zhì)營銷 品質(zhì)營銷源于住宅“體現(xiàn)著某種生活方式”。許多樓盤經(jīng)常舉辦各種 各樣的聯(lián)宜活動，聯(lián)絡(luò)客戶感情，讓顧客對自己產(chǎn)生好感。當(dāng)然，這樣做的最終目的，還是要讓顧客“惠顧”（購買）自己的商品（住宅）。每個人都希望自己能夠獲得別人的關(guān)心、關(guān)注和重視，在心理上獲得一種歸屬感和依戀感。其做法是，發(fā)展商以“事件（活動） ”為紐帶，通過與消費(fèi)者之間的雙向交流，滿足消費(fèi)者對未來家園的“感情牽掛”需求，從而使客戶產(chǎn)生“惠顧”心理。 “就近營銷”的先決條件就是要滿足“就近”這個主要素，其方便程度在 10分鐘半徑內(nèi)，這需要開發(fā)在項(xiàng)目的軟件上面進(jìn)行提升。 就近營銷 43 “就近營銷”是根據(jù)人偷懶的心理和就近居住的心理的營銷方式。這一營銷方式是鑒于高新園區(qū)目前發(fā)展?fàn)顩r所提出的非常規(guī)的營銷方式，目的是以周邊企業(yè)的員工快速提升本項(xiàng)目的人氣，增強(qiáng)高新園區(qū)的認(rèn)同感，同時有利于開發(fā)商快速資金回籠。根據(jù)顧客在購買階段的行為差異，針對本項(xiàng)目我們將住宅營銷劃分為“就近營銷”、“企業(yè)定單營銷” 、“感情營銷”和“品質(zhì)營銷”四種模式。 “認(rèn)識 比較 選擇”是一個比較普遍的購買行為模式。 第四部分 營銷思路篇 從心理學(xué)角度分析，客戶購房都有一個“認(rèn)識 比較 選擇”的過程。 二、需要引導(dǎo)的環(huán)境影響因素 煤灰場： 42 在項(xiàng)目開展前，要求政府解決煤灰場問題。 每戶設(shè)獨(dú)立的水、電、煤氣表，小區(qū)內(nèi)采用變頻供水系統(tǒng)及自來水凈水系統(tǒng)，保證用戶生活用水質(zhì)量。 當(dāng)今時代已進(jìn)入數(shù)字化信息時代，住宅小區(qū)的智能化成為發(fā)展的必然趨勢。 第三章 項(xiàng)目配套建議 一、社區(qū)項(xiàng)目配套建議 建議公司引進(jìn)公交線路至小區(qū)，