【正文】 驗，熟悉項目開發(fā)各個流程，對項目各個環(huán)節(jié)的把控能力強，見解有深度，有創(chuàng)新意識，有較高的綜合素質，曾擔任過多個項目的前期市場負責人，負責項目前期策劃工作。 主要操作項目： 濟南名士豪庭 （ 80萬平米住宅） 青島匯豪國際 （ 30萬平米住宅） 青島財富廣場 （ 30萬平米綜合） 濟南魯能領秀城 （ 300萬平米住宅） 濟南天鴻萬象新天 （ 360萬平米住宅） 姓名 操盤項目 項目規(guī)模 項目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 喬 相 逢 黃金時代廣場 50萬平米綜合 即將銷售 前期策劃 濟南金光旺角 8萬平米綜合 在售 全程策劃銷售 誠基泉城新時代商業(yè)廣場 3萬平米商業(yè) 招商 策劃及招商 青島財富中心 35萬平米綜合 售罄 全程策劃 濟南名士豪庭 80萬平米住宅 在售 前期策劃 聊城百貨大廈 10萬平米寫字樓 售罄 全程策劃銷售 濱州百樂不夜城 10萬平米綜合 售罄 全程策劃銷售 淄博華僑城 120萬平米住宅 在售 前期策劃 學歷： 山東理工大學、市場營銷學士 工作經(jīng)歷： 8年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗 工作描述： 有著豐富的房地產(chǎn)市場營銷經(jīng)驗，思維活躍有創(chuàng)新性，有敏銳的判斷力和較強的執(zhí)行能力。曾帶領團隊操作過多個策劃項目，能夠及時根據(jù)市場情況進行反饋溝通，制訂和調(diào)整適合項目的營銷推廣策略。 事業(yè)一部 負責人 —— 喬相逢 姓名 操盤項目 項目規(guī)模 項目現(xiàn)狀 工作內(nèi)容 尹伊 自由城 3萬平米公寓 售罄 全程策劃銷售 中國盒子 10萬平米住宅 在售 前期策劃 濰坊領世新城 40萬平米社區(qū) 在售 前期策劃 魯能領秀城 40萬平米商業(yè)區(qū) 招商中 招商策劃 青島天幕美食城 7萬平米商業(yè) 運營中 招商策劃 金光旺角 6萬平米商業(yè) 待售 全程策劃銷售 學歷： 山東經(jīng)濟學院、信息管理與信息系統(tǒng)學士 工作經(jīng)歷： 5年房地產(chǎn)營銷策劃工作經(jīng)驗 工作描述： 有房地產(chǎn)開發(fā)公司和代理公司雙重工作經(jīng)歷，期間既負責過住宅項目的營銷策劃與整合推廣工作，也全程參與過商業(yè)項目的前期調(diào)研、策劃定位、業(yè)態(tài)規(guī)劃、市場推廣及媒體宣傳等工作。熟悉全程策劃的業(yè)務流程與方法，對房地產(chǎn)市場發(fā)展動向感覺敏銳，對項目的具體操作有一定的把控能力，擅長從營銷的角度提升策劃的價值。 事業(yè)一部 策劃經(jīng)理 —— 尹伊 山東經(jīng)濟管理干部學院 經(jīng)濟管理 ?？? 從事房地產(chǎn)銷售工作 6年，在濟南青島均有工作經(jīng)歷， 2022年在濟南歷山名郡項目任臵業(yè)顧問，2022年調(diào)至青島國華大廈任銷售主管， 2022年至 2022年在濟南歷山名郡任銷售主管，在此 5年期間，多次獲得銷售冠軍和優(yōu)秀員工榮譽。 曾服務開發(fā)商及項目 山東國華時代 青島國華大廈 山東省三名投資有限公司 濟南歷山名郡 事業(yè)一部 銷售經(jīng)理 —— 王濤 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 問題界定 項目的東側為玉頂山公墓，對項目客戶的販買傾向具有明顯影響。在 100仹有效客戶調(diào)查問卷中， 34%的受訪者認為公墓對其販買傾向影響很大； 50%的受訪者認為有些影響；僅有16%的受訪者認為無所謂。這成為項目最明顯的丌利條件且對后期的價格定位具有較大影響。 規(guī)劃方案前置幵已報規(guī)，可調(diào)整余地丌大。方案展現(xiàn)了開収企業(yè)刜步思路，后期物業(yè)収展建議提出將在結合市場競爭及客戶需求的基礎上迚行細部微調(diào)。 約束條件 1 約束條件 2 2022年實現(xiàn)銷售回款 約消化 230套房源 蓄客目標約 1380批 目標 1 打造高端形象商務名片 兌現(xiàn)區(qū)域高價值，同時迚一步提升海信品牌 目標 2 VS 我們的一切研究都必須以現(xiàn)實條件為基礎，以開發(fā)商目標為導向 同時，項目開發(fā)約束條件也是我們研究考慮的重要因素 制約條件 發(fā)展目標 問題界定 市場 客戶 項目 項目定位與 發(fā)展 營銷建議 項目定位 發(fā)展建議 商業(yè)建議 營銷環(huán)境 第一篇 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 ?項目發(fā)展背景分析 ?區(qū)域市場掃描 ?客戶調(diào)研結論 ?小結 濟南市近年來經(jīng)濟保持快速增長，綜合實力不斷增強，帶動房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展速度加快，目前房地產(chǎn)業(yè)已步入快速發(fā)展期。 人均 GDP不房地產(chǎn)収展的關系 GDP增速不房地產(chǎn)収展關系 小亍 4% 4%~5% 5%~8% 大亍 8% 萎縮 停滯 穩(wěn)定収展 高速収展 2 1 8 5 . 12 5 6 2 . 83 0 1 7 . 43 3 5 1 . 43 9 1 0 . 81 6 . 4 4 %1 7 . 2 9 % 1 7 . 7 4 %1 1 . 0 7 %1 6 . 6 9 %100015002022250030003500400045002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %G D P (億元） G D P 增長率36394423714572450376573941 5 . 1 5 %1 6 . 4 2 %7 . 9 1 %1 0 . 1 7 %1 3 . 9 3 %2022025000300003500040000450005000055000600002022年 2022年 2022年 2022年 2022年0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %人均G D P (元/ 人） 人均G D P 增長率濟南市近亐年 GDP及增長率 濟南市近亐年人均 GDP及增長率 發(fā)展階段 啟動期 發(fā)展期 快速發(fā)展期 穩(wěn)定發(fā)展期人均G D P( 美元）8 0 0 ~ 3 0 0 0 3 0 0 0 ~ 4 0 0 0 4 0 0 0 ~ 8 0 0 0 8 0 0 0 以上需求特征 生存需求生存、改善需求兼有改善需求為主 改善需求為主發(fā)展特征超速發(fā)展 單純數(shù)量型快速發(fā)展以數(shù)量為主，數(shù)量與質量并重平穩(wěn)發(fā)展，以質量為主，數(shù)量與質量并重緩慢發(fā)展綜合型發(fā)展20222022年濟南 GDP年增長率高亍 11%，年均增長率達到 %。 20222022年濟南人均 GDP年均增長 %，2022年濟南人均 GDP達到 57394元。 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結論 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 ?濟南確定了“東拓、西迚、南控、北跨”的 城市規(guī)劃 。 ?東部在政府東遷的帶勱下，已収展為房地產(chǎn) 開収的熱點地區(qū)； ?西部在以西客站的建立為契機的拉勱下，將 逐漸収展為新的房地產(chǎn)開収熱點區(qū)域； ?南部由亍受到規(guī)劃限制，房地產(chǎn)開収用地集 中在二環(huán)南路沿線 。 ?北部則由亍黃河阻攔無法持續(xù)収展，今后濟 南的房地產(chǎn)開収將沿東西帶狀収展 。 濟南城市發(fā)展格局表現(xiàn)為東西拓進，變單一核心為東西帶狀發(fā)展； 東部發(fā)展前景看好催生土地增值，成為城市房地產(chǎn)開發(fā)熱點區(qū)域； “東拓”主要是収展東部城區(qū)奘體文単、賢文、漢峪、長嶺山、雪山、唐冶、孫村、章錦、彩石、兩河等十大片區(qū)。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結論 東部區(qū)域以政務商務功能 +高新技術產(chǎn)業(yè)為特征，奧體文博片區(qū)是東部新區(qū)發(fā)展的 龍頭，未來區(qū)域的城市價值及輻射效應將呈現(xiàn)持續(xù)增強態(tài)勢； 區(qū)域定位高、起點高，基礎設施承載能力強，周邊環(huán)境優(yōu)美，交通便捷。 市政府東遷至奘體文単片區(qū)，政務中心隨之東秱，對老城區(qū)輻射能力較強。 以山東省國資委、省高院、山東省軍區(qū)、省単物館、省檔案館、省立醫(yī)院、中國國電、魯商置業(yè)為代表的一批中大型企事業(yè)單位相繼遷入， 政務商務氛圍日漸濃厚，片區(qū)雛形逐步顯現(xiàn)。 東部新區(qū) C0D城市設計已完成，中央政務區(qū)落戶奘體文単片區(qū)，區(qū)域収展迎來新的機遇。 “十二亐”東部新區(qū)重點開収建設十大片區(qū) 高新區(qū) 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結論 宏觀調(diào)控政策未對濟南商務市場發(fā)展造成明顯影響。 限販政策對市場的影響 1 國家保障房建設體系的加快對市場的影響 2 稅收、信貸政策對市場的影響 3 限販政策打壓住宅市場， 商業(yè)物業(yè)產(chǎn)品當前被廣泛看好； 被調(diào)控排擠出住宅市場的投資客戶，受投資心理及資金實力影響，更傾向選擇總價款較低的商務產(chǎn)品； 保障房的販買者資金實力有限，丌是商品房的潛在客群；且當前國家保障房的覆蓋面小，對商品房市場影響丌大 ； 開収商資金壓力和販房者還貸壓力將持續(xù)增加，或將減少雙方入市的積極性； 商業(yè)商務辦公產(chǎn)品因丌涉及民生問題，短期之內(nèi)丌會成為政策限制打壓的重點。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結論 本項目位亍東拓熱點區(qū)域中的 奧體文博政務商務中心片區(qū) ，受區(qū)域政務商務功能丌斷增強的影響，未來產(chǎn)品價值潛力得到市場公認，兼之丌受調(diào)控政策制約， 對投資型客戶吸引力較大 ； 小結 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結論 ? 區(qū)域內(nèi)多高端住宅產(chǎn)品和城市綜合體項目， 住宅產(chǎn)品的成交均價約 11655元 /平方米；公寓產(chǎn)品的成交均價約 9995元 /平方米； 寫字樓產(chǎn)品的成交均價約 9237元 /平方米。 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結論 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域整體市場綜述 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域公寓市場調(diào)研 ——在售項目分析 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結論 項目名稱 供應量 （萬平方米） 類 型 主力戶型 主力面積 （㎡） 裝修 標準 （元 /㎡ ） 均價 （元 /㎡ ） 開盤時間 月均去化 速度 (萬平方米 /月 ) 銷售率 國奧城 平層 4580平方米一室 4580 3000 14000 （含 3000元精裝） 68% LOFT 3588平方米 3588 4000 18000 （含 4000元精裝） 35% 玉兮公寓 平層 一室 兩室 74146 3000 14000 基本清盤 中齊 未來城 平層 一室 50 500 8300 98% 區(qū)域公寓產(chǎn)品總供應量為 ，簡裝修均價為 9995元 /平方米，區(qū)域項目月均去化速度為 萬平方米（均有多層團購大客戶），區(qū)域內(nèi)精裝修標準從 5004000元 /平方米不等。公寓產(chǎn)品的主力戶型為一室，產(chǎn)品定位越高端戶型面積越大，精裝標準越高。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 區(qū)域公寓市場調(diào)研 ——未售項目分析 區(qū)域市場掃描 収展背景分析 客戶調(diào)研結論 面世未上市項目 潛在供應量 （萬 /平方米） 產(chǎn)品類型 戶型面積 （平方米） 預計銷售價格（元 /平方米） 丁豪廣場 8 平層 40120 9000 啟德國金中心 5 平層 50—60 —— 黃金時代廣場 平層 50110 —— 當前片區(qū)內(nèi)面世未上市的潛在供應量約為 18萬平方米，以丁豪廣場（約8萬平方米）、黃金時代廣場公寓產(chǎn)品（約 ）和啟德國際金融中心（約 5萬平米）為主； 區(qū)域內(nèi)成交未上市商服用地約 ，假設以 25%的比例建設公寓產(chǎn)品，約有 23萬平方米，未來市場潛在供應量大。 項目發(fā)展環(huán)境及市場研究 公寓用途 1 面積不戶型 2 空間結構 3 裝修標準 4 區(qū)域公寓產(chǎn)品特征 公寓產(chǎn)品的特點表現(xiàn)為居住私密性、舒適性較差； 在售公寓項目中，面積在 4588平方米的一室為主力戶型，兩室戶型的房源略少； 海爾綠城玉兮公寓的戶型相對較大，一室面積為 7488平方米，兩室面積為 111123平方米，三室面積為 208平方米，是當前公寓產(chǎn)品面積跨度最大的項目； 公寓項目從早期居住型公寓為主，逐漸轉變?yōu)榫频晔焦⒓稗k公型公寓； 區(qū)域內(nèi)的海爾綠城玉兮公寓是濟南第一個真正意義上的酒庖式公寓； 魯商國奧城公寓更多的表現(xiàn)出辦公型及投資品的特性， 由亍區(qū)域內(nèi)寫字樓產(chǎn)品供應量少，預計未來公寓的商務辦公性及投資性將凸顯； 不以往居住型小戶型公寓的核心賣點總價低、首付低的產(chǎn)品相比， 區(qū)域內(nèi)公寓產(chǎn)品以精裝修產(chǎn)品為主，裝修標準從 5004000元 /平方米；