【正文】 在理念上引導(dǎo)消費(fèi)者追求科技智能和環(huán)保節(jié)能的發(fā)展趨勢(shì)，硬件上希望項(xiàng)目在規(guī)劃布局、外立面、景觀、戶型、材料設(shè)備應(yīng)用和物業(yè)服務(wù)等方面充分創(chuàng)新，做到有別于區(qū)域同類樓盤，并建立一個(gè)體驗(yàn)區(qū)來引導(dǎo)消費(fèi)；同時(shí)放大蜀都新城 “ 一河三公園 ” 三個(gè)主題鮮明的創(chuàng)新型公園配置；借勢(shì)蜀都新城作為成都新城西中心地位和本案作為蜀都新城的核心啟動(dòng)區(qū)的地位。 看重區(qū)域發(fā)展?jié)摿?，以長(zhǎng)線投資為主的投資型客戶；即將搬入或已經(jīng)搬入產(chǎn)業(yè)園區(qū)的企業(yè)團(tuán)購。 中信蜀都樣板公園社區(qū)釋義：v 新城中心凸顯中信 .蜀都區(qū)域發(fā)展前景及本案 區(qū)位價(jià)值優(yōu)勢(shì) ；v 樣板公園社區(qū)表明本案是作為蜀都新城 7000畝大盤的核心啟動(dòng)區(qū)， 盡享大盤完善配套 ；同時(shí)具備一河三公園的高尚人居 環(huán)境優(yōu)勢(shì) 。 未來城項(xiàng)目為了實(shí)現(xiàn)在不過分低價(jià)的基礎(chǔ)上快速完成銷售目標(biāo)，在激烈競(jìng)爭(zhēng)的環(huán)境下只能充分利用和發(fā)揮擁有的良好自然資源及蜀都新城完善的配套規(guī)劃帶來的規(guī)劃前景，兼顧產(chǎn)品上實(shí)現(xiàn)突破。策略指導(dǎo)原則 —— 秉承三個(gè) “ 并重 ”v 經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并重 經(jīng)濟(jì)效益得益于社會(huì)效益，從而使經(jīng)濟(jì)效益的地位高于社會(huì)效益；v 二級(jí)開發(fā)和一級(jí)土地開發(fā)并重 一級(jí)土地運(yùn)營(yíng)時(shí)二級(jí)開發(fā)的保障，二級(jí)開發(fā)帶動(dòng)一級(jí)開發(fā)區(qū)域加速成熟，達(dá)到打造新城、出讓土地獲利的目的實(shí)現(xiàn)；v 長(zhǎng)期利益與短期利益并重 以短期收益作為現(xiàn)金流的基本保障，在此基礎(chǔ)上謀求長(zhǎng)期收益最大化。在本區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品同質(zhì)化和現(xiàn)狀不成熟的環(huán)境下，具備市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)空白點(diǎn)，給本案營(yíng)造產(chǎn)品特性創(chuàng)造了較大空間，本案可以作為對(duì)周邊地塊開發(fā)和區(qū)域成熟具有帶動(dòng)作用的 市場(chǎng)引領(lǐng)者 。v 開發(fā)商品牌優(yōu)勢(shì)：央企對(duì)客戶的信心促進(jìn)；v 區(qū)域潛力：區(qū)域配套規(guī)劃完善、科學(xué)，未來區(qū)域價(jià)值明顯；v 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：位于新城中心和區(qū)域核心啟動(dòng)區(qū)；v 產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)：項(xiàng)目處于產(chǎn)品設(shè)計(jì)階段，可按市場(chǎng)需求特性打造產(chǎn)品特性。v 項(xiàng)目北側(cè)為龍湖 .弗萊明戈項(xiàng)目建設(shè)用地，現(xiàn)已開始項(xiàng)目一期施工建設(shè)。% 。中成研判結(jié)論高中低中 中高 高『價(jià)格』中低 『 形象檔次 』景尚景錦繡東方市場(chǎng)空白時(shí)代花城龍湖 .弗萊明戈萬景峰中鐵瑞景茗城華潤(rùn) .橡樹灣我們的機(jī)會(huì)點(diǎn)結(jié)論導(dǎo)航長(zhǎng)期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，潛在供給巨大同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)下市場(chǎng)具備空白點(diǎn)項(xiàng)目研究 具備外部機(jī)遇，依照市場(chǎng)需求打造產(chǎn)品特性項(xiàng)目研究郫縣新區(qū)v功能定位： 西部新城綜合中心 ，以發(fā)展科教文化為高新西區(qū)配 人口規(guī)劃： 2023年套服務(wù)，建設(shè)既適宜居住、又適宜創(chuàng)業(yè)的綜合性城市片區(qū)。而景尚景和時(shí)代花城所代表的 中高端電梯公寓 項(xiàng)目推盤量大、整體去化率高，是適合本案的發(fā)展方向。區(qū)域綜合銷售率約為 62％ ；◆ 2023年預(yù)計(jì)供給量：現(xiàn)有存量房約 35萬㎡，新增供給預(yù)計(jì)約 90萬㎡，合計(jì) 125萬㎡。中成研判結(jié)論【 中成看點(diǎn) 】 ： 本區(qū)域供需特征從結(jié)構(gòu)上來說基本一致，但絕對(duì)量上卻明顯供過于求，將長(zhǎng)期處于買方市場(chǎng)，市場(chǎng)存量水平仍在安全范圍內(nèi)（ 35萬㎡約等于本區(qū)域半年的去化總量）。市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品分析整體轉(zhuǎn)入買方市場(chǎng)，潛在供給巨大項(xiàng)目分析長(zhǎng)期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎結(jié)論導(dǎo)航區(qū)域市場(chǎng) 郫縣 08年新成交地塊平均地價(jià)每畝 118萬，地均價(jià)按 ，樓面地價(jià)僅 591元，環(huán)比去年的 1250元，環(huán)比去年下降了 53％， 土地價(jià)格的大幅下調(diào)也給房?jī)r(jià)的下調(diào)帶來較大的空間，大量低成本項(xiàng)目將本案行成新的沖擊。第一部分、市場(chǎng)研究結(jié)論導(dǎo)航市場(chǎng)環(huán)境區(qū)域市場(chǎng)競(jìng)品分析項(xiàng)目研究長(zhǎng)期看好，近期階段性回暖，中期謹(jǐn)慎市場(chǎng)環(huán)境研判成都房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行周期大概在 1215年之間 ， 跟全國市場(chǎng)運(yùn)行周期基本一致， 我們需要把握這種節(jié)奏 順勢(shì)而為15年1215年市場(chǎng)環(huán)境研判走勢(shì)一、這輪始于 2023年第四季度的調(diào)整，既是房地產(chǎn)市場(chǎng)自身調(diào)整的需要，也是宏觀經(jīng)濟(jì)、外部環(huán)境加劇惡化的結(jié)果，短期內(nèi)難以根本性好轉(zhuǎn)；目前整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于下降通道當(dāng)中， 2023年市場(chǎng)即使有所好轉(zhuǎn)也只是階段性觸底的中繼反彈， 2023年將面臨方向性抉擇。在企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略決策上的運(yùn)用是 :在 20232023年弱市中采取保守策略，靈活開發(fā)低風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目積蓄力量；在 20232023年轉(zhuǎn)折期作好土地儲(chǔ)備、人才儲(chǔ)備和資金儲(chǔ)備，提前布局；在 2023年之后的新一輪快速發(fā)展期采取快速攻勢(shì)策略，積極拓展和開發(fā)。區(qū)域市場(chǎng)區(qū)域成交客戶分析區(qū)域市場(chǎng) 本區(qū)域成交客戶主要來源于 郫縣本地，占了52%，是本區(qū)域中高檔樓盤主要購買人群； 主要客群置業(yè)以 公職人員和醫(yī) /律 /教為主，共占到 50%； 最普遍的認(rèn)知項(xiàng)目渠道為戶外廣告和口碑，分別為 44%和 28%，另有 23%為偶然認(rèn)知； 90㎡ 以下戶型成為47%客戶的最愛， 8090平米的套二戶型和 90105㎡的實(shí)用型套三將成為市場(chǎng)主流需求。◆ 典型樓盤統(tǒng)計(jì)： 15個(gè)在售樓盤；◆ 總體量：約 304萬 ㎡；◆ 近期供需情況：供應(yīng)總面積約 78萬平方米，合 7190套，已售面積約 45萬平方米 ,合 4442套，套均面積僅 101 ㎡， 區(qū)域戶型呈小型化、多房間、創(chuàng)新化的發(fā)展趨勢(shì) 。競(jìng)品項(xiàng)目產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)一覽面積區(qū)間 套型 中鐵瑞景茗城 景尚景 時(shí)代花城 伊薩貝拉 弗萊明戈 合計(jì)多層 高層 高層 多層 高層 高層 花園洋房60以下 　 0 0 0 0 56 0 0 566070 　 0 58 0 0 0 0 0 587080 　 20 24 0 50 2 0 0 968090 套二 0 82 153 0 108 74 0 417套三 0 223 0 36 64 0 0 32390100 套二 0 0 0 0 0 0 0 0套三 21 87 25 50 1 0 0 184100110 　 5 69 298 60 72 0 0 504110120 　 0 92 205 6 100 0 0 403120130 　 18 184 335 0 0 0 0 537130140 　 0 1 0 0 0 147 15 163140以上 　 0 37 64 0 0 0 267 368套數(shù) 　 64 857 1080 202 403 221 282 3109競(jìng)品分析 龍湖弗萊明戈項(xiàng)目月均去化速率雖然最高，是由于其項(xiàng)目定位和產(chǎn)品差異化所尋求的市場(chǎng)空白點(diǎn)獲得成功，但本區(qū)域純高端市場(chǎng)總量相對(duì)較低，該項(xiàng)目 53萬㎡的體量也需要消化多年。競(jìng)品分析時(shí)代花城 88㎡ 景尚景 84㎡中鐵瑞景茗城 68㎡伊薩貝拉 86㎡ 本區(qū)域中小型戶型（ 90平米以下）成為了熱點(diǎn)戶型，而如時(shí)代花城項(xiàng)目 88平米緊湊型套三和瑞景茗城68平米套一變套二戶型因其實(shí)用緊湊受到本地客戶的追捧。全縣含預(yù)售在內(nèi)的商品房銷售面積 ㎡ (其中住宅 ㎡ )，比上年下降 %；實(shí)現(xiàn)銷售額，下降 v 項(xiàng)目西側(cè)緊鄰蜀信路，可直接連接西區(qū)大道，是郫縣城區(qū)與高新西區(qū)的主要聯(lián)系通路。本案位于規(guī)劃中的西部新城中心區(qū)域項(xiàng)目研究?jī)?yōu)勢(shì)（ S） 劣勢(shì)（ W）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì) 利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)機(jī)會(huì)（ O）發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅 減小劣勢(shì)，避免威脅威脅（ T）v 所在區(qū)域外圍有大量高薪就業(yè)人口，住宅需求量持續(xù)增加，為本案提供剛性需求；v 城市化進(jìn)程加速，大成都規(guī)劃出爐，本案所處西部新城市中心區(qū)域發(fā)展前景可觀；v 區(qū)域市場(chǎng)具有空白點(diǎn)，產(chǎn)品特性營(yíng)造空間大?！?中成看點(diǎn) 】 ： 本案是位于成都西部新城郫縣片區(qū)中心，是 7343畝中信 .蜀都新城 核心啟動(dòng)區(qū) 。第二部分、項(xiàng)目