【正文】 著以國企世界五百強(qiáng)的中鐵二院開發(fā)項(xiàng)目伊莎貝拉為直接的競爭對(duì)手，微觀競爭環(huán)境凸顯。 ? 需達(dá)成與建筑密度和產(chǎn)品舒適度的和諧并舉。 決策點(diǎn) 2：產(chǎn)品 ? 應(yīng)達(dá)成對(duì)地塊資源的有效利用。 ? 規(guī)控：整體地塊 100米限高。 產(chǎn)品品質(zhì) 高質(zhì)量的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，品質(zhì)感強(qiáng) 規(guī)模 20萬方；自我配套的完善 園林規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì) 超越市場水準(zhǔn)的園林規(guī)劃和景觀設(shè)計(jì) 區(qū)域增值潛力 政府的支持，便利的交通 區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展 項(xiàng)目價(jià)值點(diǎn)梳理 區(qū)域稀缺產(chǎn)品 小高層設(shè)計(jì)，區(qū)域市場上的差異化產(chǎn)品供給 1 2 3 4 5 從上述市場形勢(shì)、項(xiàng)目本體、競爭情況和客戶需求等因素綜合考慮，產(chǎn)品是本項(xiàng)目切入市場最有效的利器?；具m宜做中高端產(chǎn)品，因此建議項(xiàng)目按中高端產(chǎn)品的標(biāo)準(zhǔn)打造，以中端產(chǎn)品的價(jià)格入市，提高產(chǎn)品性價(jià)比，以化解市場阻力。同時(shí)以合理的規(guī)劃 可揚(yáng)長避短，體現(xiàn)項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)，并彌補(bǔ)項(xiàng)目諸多不足。 3）綠化攻勢(shì) 項(xiàng)目旁有石材城加工區(qū)，會(huì)產(chǎn)生噪音和粉塵，對(duì)項(xiàng)目不利。 。 2023年沒有了 09年的樓市火爆場景，加上國家調(diào)控和不確定性因素的增多，購房者觀望態(tài)度更加明顯。目前本區(qū)域人氣不足，但已成為房產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，很快會(huì)受到人們的矚目與購房者的青睞。 。 O（機(jī)會(huì)） 。 。項(xiàng)目被沙西線與犀團(tuán)路兩條大道相夾，附近有多路公交車，對(duì)有車無車的客戶都非常方便。 S（優(yōu)勢(shì)） ，便于施工建設(shè)和項(xiàng)目打造。 項(xiàng)目地塊解讀 地塊現(xiàn)為生地，可塑性強(qiáng)。 ○ 在多個(gè)商貿(mào)、工業(yè)版塊相夾中，使項(xiàng)目居 住生活氣息略淡。500米外更有成灌快鐵（ 2023年 5月通車）站口，并可與地鐵 2號(hào)線同站換乘， 項(xiàng)目亮點(diǎn) ○北歐湖泊式景觀 ○臨河公園 ○生態(tài)泳池 ○依托西華大學(xué) 項(xiàng)目名稱 萬基金藍(lán)灣 項(xiàng)目地址 郫縣紅光鎮(zhèn) 開發(fā)商 成都市萬基房產(chǎn) 物業(yè)管理 成都萬潤物業(yè) 總占地面積 60 畝 總建筑面積 12萬平方米 總戶數(shù) 1296 容積率 綠地率 % 公攤率 1722% 建筑形態(tài) 高層 銷售價(jià)格 4300元 /平方米 配套設(shè)施 8000平米法式中庭園林、 10000平米商業(yè)配套、市政水岸公園、高校環(huán)抱、中庭花園、入戶花園、空中花園、花房、西華大學(xué)、紅光鎮(zhèn)小學(xué)、紅光鎮(zhèn)中學(xué) ,幼兒園 :4所、農(nóng)貿(mào)市場、特惠超市旗艦店、金藍(lán)灣商業(yè)廣場、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、紅光鎮(zhèn)醫(yī)院 交通情況 3 22 310A、 360、 70 707等公交直達(dá)市區(qū)，交通便利； 500米外更有成灌快鐵（ 2023年 5月通車）站口，并可與地鐵 2號(hào)線同站換乘， 項(xiàng)目亮點(diǎn) ○法式規(guī)劃理念 ○點(diǎn)式 +蝶式建筑布局 ○雙層挑高空中花園 ○中庭景觀 項(xiàng)目名稱 卡碧藍(lán)灣 項(xiàng)目地址 郫縣 .安靖鎮(zhèn)安豐路 開發(fā)商 四川寶瑞建設(shè)投資 物業(yè)管理 四川碩潤物業(yè) 總占地面積 100 畝 總建筑面積 18 萬平方米 總戶數(shù) 1500 容積率 3 綠地率 45% 公攤率 20% 建筑形態(tài) 高層 銷售均價(jià) 3600元 /㎡ 配套設(shè)施 雙層會(huì)所、游泳池、水景商業(yè)街 、兒童游樂場、老年健身場地、觀景平臺(tái)、全民健身場地、休閑廊亭，周邊配套：安靖中學(xué)、小學(xué)，成都商業(yè)學(xué)校、交大、安靖公立醫(yī)院，喜安綜合市場，摩爾購物超市、紅旗超市、夜市、通訊一條街、農(nóng)村信用社、農(nóng)業(yè)銀行、蜀繡公園、火車站等。項(xiàng)目所在地塊道路系統(tǒng)豐富、完善。 ： 區(qū)域及周邊客戶為主 因板塊內(nèi)有成都現(xiàn)代工業(yè)港，工業(yè)園區(qū)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員多選擇就近購房；另外，西華大學(xué)工作的 老師也多選擇在本板塊內(nèi)置業(yè)；其他較少的本板塊內(nèi)舊城改造的拆遷安置戶也是板塊客戶的一個(gè)來源。作為高新西區(qū)的另外一個(gè)主要配套服 務(wù)區(qū)，以及成都現(xiàn)代工業(yè)港的發(fā)展，板塊房地產(chǎn)市場相對(duì)其他兩個(gè)板塊，正處于起步期。老城鎮(zhèn)片區(qū)以舊城改造和環(huán)線外擴(kuò)發(fā)展為主，政 府定位的職能是城市的商業(yè)和文化娛樂中心，可給郫筒板塊帶來一些拆遷戶的置業(yè)需求。總體上，在犀浦板塊置業(yè)的主要有以下幾類人群： 金牛區(qū)舊城改造后的拆遷戶； 犀浦鎮(zhèn)本地舊城改造的拆遷戶或改善性客戶； 高新西區(qū)工業(yè)用地的拆遷安置戶； 高新西區(qū)各大企業(yè)上班的上班族； 成都其他區(qū)域的購房客戶。主要樓盤有伊莎貝拉、新里派克公館，片區(qū)內(nèi)知名開發(fā)商有中鐵 集團(tuán)、上海綠地集團(tuán)等。 3)大鱷托市 關(guān)鍵詞：龍湖、中信、嘉兆業(yè)、合景泰富、中鐵、綠地、華僑鳳凰集團(tuán) 郫縣房地產(chǎn)潛力 四、郫縣房地產(chǎn)綜述 金溫江，銀郫縣，已成過去！ 明天是 ——金郫縣，銀溫江！ 1）犀浦板塊 ： 銷量大，存量也大 因離成都市主城區(qū)最近，物業(yè)較成都主城區(qū)性價(jià)比高，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比較齊全，所以吸引了部分成都五城區(qū)尤其是 金牛區(qū)居民和高新西區(qū)的上班族在此購房。 犀浦片區(qū)： 成都中心城區(qū)西部生活商務(wù)區(qū)，主要發(fā)展商業(yè)商務(wù)、服務(wù)產(chǎn)業(yè)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)。 郫筒片區(qū)： 西部新城綜合中心，新城主要發(fā)展商務(wù)辦公、商業(yè)金融、文化旅游、體育休閑以及教育等 。先后被列為全國鄉(xiāng)村城市化試點(diǎn)縣、國家級(jí)生態(tài)示范區(qū) .交通方面：郫縣地處成都市上游西北郊，縣城距成都市繞高速公路 1公里，距成都市三環(huán)路 6公里，距成都市二環(huán)路 10公里，距成都市一環(huán)路16公里，距雙流國際機(jī)場 20分鐘車程，距成都火車站 30 分鐘車程，已開通 30 5 98等 4條公交線路，直達(dá)成都市區(qū)。 ○ 住宅面積段情況：主要集中在 7090㎡ ，其次為 5070㎡ 。 ○ 超大戶型和超小戶型銷售數(shù)量少。 ○ 小高層產(chǎn)品上，郊縣已經(jīng)超過了主城區(qū)，并且銷售情況很好。 銷售價(jià)格情況： 價(jià)格杠桿使郊縣樓市大放異彩 ※ 別墅的均價(jià)已經(jīng)突破一萬，價(jià)格高昂，所以去化率慢。 ※ 辦公用房在郊縣的供銷比遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于主城區(qū)，出現(xiàn)滯銷局面。 政策影響及樓市運(yùn)行情況分析 消費(fèi)者觀望情緒明顯 ,部分城市出現(xiàn)房價(jià)小幅下挫。 1保障房用地計(jì)劃 3月 22日，國土部召開國土資源系統(tǒng)視頻電話會(huì)議，再次強(qiáng)調(diào)要加強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)和監(jiān)管。 首套房契稅優(yōu)惠收緊 3月 9日，財(cái)政部、國家稅務(wù)總局日前聯(lián)合下發(fā)了 《 關(guān)于首次購買普通住房有關(guān)契稅政策的通知 》 ，通知指出，對(duì)兩個(gè)或兩個(gè)以上個(gè)人共同購買 90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產(chǎn)的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優(yōu)惠政策。 明確首次購房標(biāo)準(zhǔn) 從 2023年開始，首次購房標(biāo)準(zhǔn)以戶（夫妻帶未成年子女）為單位認(rèn)定。 國五條 1月 10國務(wù)院發(fā)出 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 ，明確提出加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的五條措施。 一、 地產(chǎn)政策 細(xì)則 —— 存款準(zhǔn)備金利率上調(diào) 今年 1月和 2月，央行連續(xù)兩次上調(diào)了存款準(zhǔn)備金率，且已達(dá)到 ％，距歷史最高的 ％僅一個(gè)百分點(diǎn)之遙。 一切都源于慎密的求證和策略之上的否定之否定。Management Project marketing planning 思路決定出路！ 每一場新鮮出爐的謀略，都是一次與固有思維的決裂。代理 策劃 Agency “房地產(chǎn)首先是巨人的游戲，最終卻總是思想之間的對(duì)話”。 增加非商品房類產(chǎn)品供給，狙擊房價(jià)過快增長。 嚴(yán)格二套房貸 1月 10日下發(fā)了 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 （國 11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于 40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。 細(xì)則二 —— 嚴(yán)格二套房貸 1月 10日下發(fā)了 《 關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知 》 （國 11條），除了規(guī)定二套房貸首付款比例不得低于 40%外，在貸款利率方面則明確表述為“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”。 七折利率優(yōu)惠取消 中國銀行 2月 3日向 《 經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 》 記者證實(shí)，將首套房的優(yōu)惠利率由 7折升至 ，并給出官方解釋：為進(jìn)一步落實(shí)差別化信貸政策，優(yōu)化貸款結(jié)構(gòu)，中國銀行近期對(duì)個(gè)人住房貸款利率定價(jià)進(jìn)行了適當(dāng)調(diào)整，降低了個(gè)人住房貸款的利率優(yōu)惠幅度，區(qū)分貸款用途、區(qū)分客戶信用狀況實(shí)行差別化定價(jià)。市場各方大都在第一時(shí)間將此作為利好消息來解讀，不少專家認(rèn)為國資委此番表態(tài)，是對(duì)于民怨的一種回應(yīng)，顯示了政府調(diào)控房地產(chǎn)市場的決心，對(duì)其他 不務(wù)正業(yè) 的國有企業(yè)將有敲山震虎之效。針對(duì)剛性需求客戶的中小戶型樓盤此次受到的影響最大，目前高端物業(yè)、改善性物業(yè)樓盤的影響并沒有顯現(xiàn)出來。 各建筑類型物業(yè)供求情況： 住宅堅(jiān)挺 二、成都主城區(qū)與郊縣市場反應(yīng) ※ 相比各種物業(yè)，還是住宅更為堅(jiān)挺，市場反應(yīng)更好。 ※ 別墅類物業(yè)，面積大，單價(jià)高，總價(jià)高，普通人難以承受，供銷比相比較高，去化率緩慢。 ○ 花園洋房和多層也多在郊縣，銷售情況良好。 ○ 小戶型在主城區(qū)銷售較快，但在環(huán) 線外則顯得略微緩慢。 ○ 住宅建筑類型情況：存量從絕對(duì)值上看主要為高層和中高層類，但從可售周期上看，別墅類特別是雙拼別墅存量較多。 縣域經(jīng)濟(jì)發(fā)展綜合指數(shù)排名全國“百強(qiáng)縣”第 89位，經(jīng)濟(jì)基本競爭力位居西部“百強(qiáng)縣”第 7位，連續(xù) 5年進(jìn)入全省綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力“十強(qiáng)縣”。 郫縣規(guī)劃 關(guān)鍵詞： 人居新城 郫縣是“全域成都”總體構(gòu)想中的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 為構(gòu)筑成都市主城區(qū)七大組團(tuán)之一 郫縣新城規(guī)劃為“人居新城” “兩軸三園三帶”規(guī)劃打造開放式生態(tài)國際新城 占地 5平方公里，居住用地 省政府即將搬遷于郫縣新城 將新增 12萬精英人士 規(guī)劃建設(shè)大型城市公園、濱河綠化帶 高新產(chǎn)業(yè)發(fā)集中區(qū) 三個(gè)中心組團(tuán)，三塊樓市新炭。紅光組團(tuán)：劃分為 6個(gè) 功能片區(qū)，為紅光鎮(zhèn)中心區(qū)、三觀居住區(qū)、紅光居住區(qū)、文教區(qū)、紅光研發(fā)產(chǎn)業(yè)區(qū)、石材 市場。 2)中高端人群支撐 關(guān)鍵詞：高新西區(qū)、現(xiàn)代工業(yè)港、大量高校。同時(shí)依托電子科大、西南交大、四川外國語大學(xué)等著名高校的分校以 及成都紡專的高校經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)市場前景看好。臨近各個(gè)學(xué)校和高新西區(qū)創(chuàng)新中心等的樓盤有針對(duì)性的根據(jù)本區(qū)域購房者的特點(diǎn)推出了 大量的 90平米以下的房源；而靠近犀浦鎮(zhèn)區(qū)的樓盤則更多的推出 120平米以上的套三及以上戶型來來吸引改善型客 戶； 五、郫縣各版塊運(yùn)行情況 ： 本地客戶開發(fā)潛力小，其他區(qū)域客戶將占據(jù)主流 由于犀浦板塊地理位置上的優(yōu)勢(shì)，一方面板塊靠近金牛區(qū)，一方面又緊靠高新西區(qū)， 由此帶來的客戶資源非常可觀，且客戶類型多樣化。中信集團(tuán)負(fù)責(zé)一級(jí)土地 開發(fā)的中信蜀都，規(guī)劃用地面積約 7平方公里，是郫縣新政府所在地，未來將是郫縣新的政治、經(jīng)濟(jì)、 文化中心，片區(qū)發(fā)展已經(jīng)由龍湖弗萊明戈的入市開始。 3）紅光板塊 ： 高新區(qū)配套房產(chǎn)板塊 板塊地處川西平原腹心地帶，距成都市區(qū)僅 13公里，屬郫縣城市組團(tuán)次中心，分為 4個(gè)功能片區(qū)，即以 工業(yè)為主、約 5平方公里的紅光研發(fā)產(chǎn)業(yè)片區(qū)；以教育為主、共 3平方公里的西華大學(xué)片區(qū)；以及以商業(yè) 和居住為主、總計(jì)為 5平方公里的三觀居住片區(qū)、紅光居住片區(qū)。未來隨著板塊的日益開發(fā)，物業(yè)形態(tài)會(huì)有所豐富；戶型區(qū)間：主力戶型以 80— 100平米的兩室和三室 為主，為了迎合周邊學(xué)校、工業(yè)園內(nèi)年輕客戶的需要，也有部分小戶型，市場反應(yīng)很好。 交通情況 22 30 310等多路公交車經(jīng)過，三環(huán)至四環(huán)。 項(xiàng)目亮點(diǎn) ○島居親水理念 ○巴洛克元素 ○歐洲風(fēng)情街 ○組團(tuán)化景觀 項(xiàng)目名稱 正成名城左岸 項(xiàng)目地址 郫縣紅光鎮(zhèn)儀隆村一社 開發(fā)商 正成投資開發(fā)有限公司 物業(yè)管理 成都市中駿物業(yè) 總占地面積 130 畝 總建筑面積 28 萬平方米 總戶數(shù) 2427 容積率 綠地率 30% 公攤率 20% 建筑形態(tài) 公寓 ,高層 銷售價(jià)格 4000元 /平方米 配套設(shè)施 會(huì)所、生態(tài)泳池、廣場、河畔公園 交通情況 3 22 310A、 360、 70 707等公交直達(dá)市區(qū)，交通便利 。 ○ 處在犀浦版塊內(nèi)，距離城區(qū)較近。 ○ 有 310 、 362 、 365等公交車，可通向郫 縣各區(qū)域，也可直達(dá)九里堤。 目前項(xiàng)目旁犀團(tuán)線與沙西線相連得 道路已修好，可適當(dāng)?shù)倪M(jìn)行修正， 為以后的項(xiàng)目打造與宣傳做準(zhǔn)備。 。項(xiàng)目非純住宅項(xiàng)目，而是和石材城這樣的商業(yè)混合的，給人的心理感受不好。 ：周邊商業(yè)、居住配套少，都需要自己打造，勢(shì)必增加項(xiàng)目的投資。現(xiàn)在包括成都在內(nèi)的多個(gè)一線城市房價(jià)太高，普通的工薪族難以承受，紛紛選擇環(huán)線外和郊縣購房。 。 。還有就是城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)，多小產(chǎn)權(quán)住房，也會(huì)對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)生一些不利影響