【正文】 用水店、足浴、面包坊、咖啡廳、西餐廳、甜品店、小吃店。 社區(qū)商業(yè)中心 快餐食館 小型超市 經(jīng)紀(jì)連鎖店 干洗店 美容美發(fā) 西點(diǎn)坊 社區(qū)藥店 ?? 對(duì)本案有所借鑒之配套 ? 會(huì)所： 從炫耀品逐漸成為真正的使用品，關(guān)注人的體驗(yàn) 不僅是業(yè)主們的聚會(huì)場(chǎng)所，也是業(yè)主的會(huì)客廳。 復(fù)合引入功能、產(chǎn)品，創(chuàng)造區(qū)域價(jià)值。 開(kāi)發(fā)分期原則與策略 A、 在單位總體的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，即根據(jù)市場(chǎng)情況，對(duì)項(xiàng)目銷售不同階段進(jìn)行劃分，并在各個(gè)不同階段按照不同的策略對(duì)項(xiàng)目可售單位進(jìn)行銷控，分批分期推出單位，以達(dá)到保持現(xiàn)場(chǎng)成交氣氛及令項(xiàng)目持續(xù)性旺銷的目的。利用物業(yè)在犀浦市場(chǎng)上差異性特征引起犀浦市場(chǎng)關(guān)注，第一個(gè)推售階段的牽頭發(fā)動(dòng)，由犀浦市場(chǎng)開(kāi)始，在逐步推向整個(gè)周邊城鎮(zhèn)市場(chǎng)，適當(dāng)時(shí)候引入大成都市場(chǎng)的推廣，將項(xiàng)目的銷售推至高潮。一方面可以引起市場(chǎng)的轟動(dòng)，同時(shí)對(duì)前期少量業(yè)主來(lái)說(shuō)，看到后面的價(jià)格其超值性自然不言而喻，這對(duì)整個(gè)銷售過(guò)程來(lái)說(shuō)，不論是售樓員的信心還是銷售效果，都能起到不小的推動(dòng)作用。由于房地產(chǎn)產(chǎn)品銷售推廣過(guò)程中，特別注重起動(dòng)時(shí)的轟動(dòng)效應(yīng)，這直接關(guān)乎到以后的銷售推廣是否能環(huán)環(huán)緊扣，營(yíng)造一浪接一浪的宣傳攻勢(shì)，銷售業(yè)績(jī)不斷攀升，銷售價(jià)格不斷上漲。 ▲宏觀政策 考慮到相關(guān)宏觀政策力度的不確定性，因此在這個(gè)時(shí)段入市需考慮及時(shí)性的風(fēng)險(xiǎn)因素。因此，可以通過(guò)樓盤自身營(yíng)造入市時(shí)機(jī)。 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)建議 形象展示期 蓄水期 一期銷售期 二期蓄水期 前期宣傳期 項(xiàng)目銷售期 2023年 11月 2023年 12月 2023年 10月 2023年 3月 2023年 6月 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)銷售周期 說(shuō)明：預(yù)計(jì)從 1期開(kāi)盤到尾盤基本售罄銷售周期 。 （回收包括直接收回和間接收回，如通過(guò)提升銷售價(jià)格得到回報(bào)） 后期經(jīng)營(yíng)管理不虧損或是物業(yè)管理可以承擔(dān)的小額費(fèi)用。 本項(xiàng)目的配套設(shè)施將不僅僅是社區(qū)生活的基本配套，它們同時(shí)也將對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)起到“ 引擎 ” 的作用，為項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)提供強(qiáng)勁的動(dòng)力，帶動(dòng)項(xiàng)目滾動(dòng)開(kāi)發(fā)。 ? 目的：解決客戶的后顧之憂，并以優(yōu)質(zhì)教學(xué)來(lái)提升社區(qū)的配套品質(zhì)。 項(xiàng)目成本控制 ? 樓面地價(jià) —— 在滿足品質(zhì)要求、定位要求的前提下，盡量提高容積率，從而降低樓面低價(jià)； ? 建安成本 —— 加強(qiáng)管理，減少浪費(fèi)，盡量減少高成本建材的使用，從而節(jié)約成本，經(jīng)過(guò)與相 ? 關(guān)設(shè)計(jì)師的溝通，本項(xiàng)目外立面的成本影響不大； ? 前期報(bào)建成本 —— 通過(guò)公關(guān)，降低繳納費(fèi)用額度； ? 景觀配套 —— 強(qiáng)化核心展示區(qū)，塑造社區(qū)形象，盡量選取成本不高但效果顯著的園林和樹(shù)種 ? ，不主張景觀過(guò)度簡(jiǎn)陋； ? 設(shè)計(jì)費(fèi)用 —— 選擇達(dá)到項(xiàng)目定位要求的高標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)單位，不主張?jiān)O(shè)計(jì)上過(guò)度節(jié)儉，因?yàn)?，? ? 的設(shè)計(jì)師既可以很好地演繹項(xiàng)目的定位思想，又可以最大化利用土地資源，從 ? 而帶來(lái)額外的附近收益。 ?媒體安排 ?銷售節(jié)奏 ?工程展示 11 月 11/3月 11/5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 強(qiáng)宣期 會(huì)所裝修完成 形象墻更新 ， 導(dǎo)示牌出街 ?營(yíng)銷活動(dòng) 形象墻 /廣告牌 /網(wǎng)絡(luò) /軟文 /專題 產(chǎn)品推薦會(huì) ?所需物料 整體模型、海報(bào)、展板 ?推盤指標(biāo) 登記客戶 300批 ?關(guān)鍵工作 全盤工作統(tǒng)籌安排 銷售人員培訓(xùn)到位 準(zhǔn)備銷售物料 維護(hù)前期客戶，建立客戶管理系統(tǒng) 確定開(kāi)盤及活動(dòng)方案 價(jià)格系統(tǒng)制定及發(fā)布 分批推售策略擬定 第一批發(fā)售 第二批發(fā)售 第三批發(fā)售 蓄勢(shì)期 一對(duì)一客戶服務(wù) 項(xiàng)目第一批單位開(kāi)盤強(qiáng)銷 累計(jì)積累客戶 500批，推出 260套左右 項(xiàng)目第二批單位開(kāi)盤強(qiáng)銷 推出 200套左右 積累客戶 200批， 部分景觀展示 形象墻 /周邊導(dǎo)示系統(tǒng)/廣告牌 /網(wǎng)絡(luò) /軟文 /專題 短信 /直郵 /廣告牌 /網(wǎng)絡(luò) /新聞 /硬廣 /高端客戶渠道營(yíng)銷 宣傳片 、 概念樓書 、 戶型圖集 、 分戶模型 、 客戶通訊 項(xiàng)目第三批單位開(kāi)盤強(qiáng)銷 推出最后單位 客戶聯(lián)誼活動(dòng) 樣板房裝修到位 展示區(qū)園林到達(dá)展示條件 優(yōu)展區(qū)全部完成 2023年開(kāi)盤活動(dòng)表演 營(yíng)銷推廣總控圖 客戶資料集中管理 老客戶帶新客戶獎(jiǎng)勵(lì) 廣告更新 從全新的視角去考慮問(wèn)題 ， 從創(chuàng)新的角度去思考解決之道 ， 創(chuàng)造差異化的推廣就是要區(qū)別于常規(guī)的推廣行為 ， 在延續(xù)傳統(tǒng)的同時(shí)尋求新的突破 。 核心推廣策略為： 情感與生活基調(diào)、未來(lái)展望憧憬、全方位產(chǎn)品情景體驗(yàn)式推廣 推廣主題 生活方式并不是僅僅靠理論的討論來(lái)定調(diào)的，你能做得到的才是實(shí)質(zhì)性的內(nèi)容。 ? 社區(qū)會(huì)所： 前期作為銷售中心使用，銷售完成和項(xiàng)目建成后，為業(yè)主服務(wù)。 ? 目的：為本項(xiàng)目的高檔次定位提供一個(gè)強(qiáng)力支持，同時(shí)也為項(xiàng)目建成后的入住業(yè)主服務(wù)。 二、項(xiàng)目配套設(shè)施的整體思路 目標(biāo)客戶主要是項(xiàng)目周邊區(qū)域以及各高校、高新西區(qū)的中產(chǎn)階層以及高級(jí)白領(lǐng)階層；希 望給客戶提供一種 “ 隨時(shí)隨地，輕松休閑 ” 的生活方式。 有獨(dú)具魅力的亮點(diǎn)項(xiàng)目，能形成項(xiàng)目的賣點(diǎn)（賣點(diǎn)也可能與買點(diǎn)統(tǒng)一）。根據(jù)在于： —— 根據(jù)工程進(jìn)度適當(dāng)劃分； —— 根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模，開(kāi)發(fā)商資金流； —— 遵循銷售淡季、旺季市場(chǎng)自然循環(huán)規(guī)律，掌握最佳時(shí)機(jī)強(qiáng)勢(shì)入市； —— 當(dāng)前宏觀政策力度的加強(qiáng)。 在區(qū)域宣傳及相關(guān)概念炒作的時(shí)機(jī)犀浦新區(qū)形象和良好的發(fā)展前景需要逐步被購(gòu)買客戶認(rèn)可，早于項(xiàng)目入市的其它片區(qū)樓盤提升了區(qū)域居住氛圍，項(xiàng)目入市有良好的大板塊形象支持。 我司認(rèn)為，判斷項(xiàng)目入市時(shí)機(jī)正確與否的依據(jù)主要有一下幾點(diǎn)： ① 企業(yè)資金流 ② 項(xiàng)目工程進(jìn)度 ③ 市場(chǎng)狀況 ④ 客戶蓄水是否充分 入市時(shí)機(jī) ▲房地產(chǎn)旺季、淡季 從目前整個(gè)房產(chǎn)市場(chǎng)較熱，淡旺季區(qū)分已不是特別明顯，但由于市場(chǎng)的不可確定因素較大，因此在推售時(shí)盡量結(jié)合傳統(tǒng)淡、旺季。 入市之后，在目標(biāo)均價(jià)水平既定的前提下，運(yùn)用價(jià)格策略，“平穩(wěn)式”穩(wěn)健上升，從心理上催促有效需求趕快落訂，這樣能在保證均價(jià)水平的前提下，在最短的時(shí)間內(nèi)提高銷售率至理想的水平。 C、 在價(jià)格的策略上，建議采用“震撼價(jià)入市，平穩(wěn)式升價(jià)”的策略，先積聚人氣關(guān)注，再穩(wěn)步提升價(jià)格，達(dá)至目標(biāo)均價(jià)水平。 分批分期推售方法的另一個(gè)優(yōu)點(diǎn)在于可以通過(guò)價(jià)格來(lái)進(jìn)行調(diào)節(jié)不同期推售單位的銷售情況，比如通過(guò)后推出單位的高價(jià)來(lái)促進(jìn)前期推售低價(jià)單位的成交，也能夠滿足整體價(jià)格策略的需要。 、多樣性的產(chǎn)品組合 各期產(chǎn)品有機(jī)組合，實(shí)現(xiàn)效益最大化。 ? 會(huì)所功能： ? 商務(wù)中心 ? 咖啡、茶、棋牌 ? 品牌展覽陳列 ? 高端酒會(huì)、新聞發(fā)布、小型演藝 ? 建議面積： 2023平米 對(duì)本案有所借鑒之配套 ? 健身會(huì)館： 從身體保養(yǎng)鍛煉做起，關(guān)注人的健康 不僅是業(yè)主們的私人健康鍛煉場(chǎng)所，也以高端經(jīng)營(yíng)吸引各類人士匯聚，成為社區(qū)及區(qū)域休閑健身中高端人士的最佳去處。且隨著區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展，犀浦板塊的住區(qū)規(guī)模不斷壯大，犀團(tuán)路前后延伸所輻射的居住人群及周邊競(jìng)品項(xiàng)目伊薩貝拉的歐洲風(fēng)情街的商業(yè)啟動(dòng)將帶給區(qū)域商業(yè)投資與區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)的一次全新變革。配煙道的街鋪可設(shè)計(jì)成雙層街鋪；無(wú)煙道的街鋪全部為單層街鋪。 建議規(guī)劃商業(yè)類型 類型 沿街商鋪（底層商鋪、內(nèi)街商鋪） 步行商業(yè)街（廣場(chǎng)、內(nèi)鋪） 底商商業(yè) 建筑要求 街鋪 —— 開(kāi)間一般應(yīng)大于 ， ≤ 進(jìn)深 /開(kāi)間 ≤ 4，且進(jìn)深不大于 16米，其中具備經(jīng)營(yíng)餐飲功能的進(jìn)深最好為 12~15米；不具備經(jīng)營(yíng)餐飲功能的進(jìn)深最好 8~12M，且?guī)T樓。 項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)規(guī)劃及價(jià)值分析 本項(xiàng)目社區(qū)商業(yè)由沿街商鋪、步行街內(nèi)鋪、泛會(huì)所商業(yè)組成，預(yù)估整體商業(yè)面積在 2萬(wàn)平米左右，約占整體住宅的 10%。 （ 1）自然形成的傳統(tǒng)老街： 這類商業(yè)街區(qū)基本上附屬于傳統(tǒng)居住社區(qū)，以滿足居民生活需要為主，它的商業(yè)形態(tài)隨著居住人群的消費(fèi)習(xí)慣和消費(fèi)水平變化而變化，具有很強(qiáng)的依賴性。 景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)概念方案 ④ 、 園林規(guī)劃建議 打造立體園林景觀 用有限的地理空間 創(chuàng)造移步換景的驚喜 景觀示意圖 1 景觀示意圖 2 景 觀 示 范 圖 一 景觀示范圖二 景觀示范圖三 景觀示范圖四 景觀示范圖五 景觀示范圖六 景觀示范圖七 景觀示范圖八 ⑤ 、 配套 游戲廳 一室 N 廳 D B F G 運(yùn)動(dòng)廳 餐飲廳 棋牌廳 娛樂(lè)廳 閱覽廳 會(huì)議廳 項(xiàng)目目前周邊生活配套尚不完善，給業(yè)主生活帶來(lái)非常不便，建議在園區(qū)配置會(huì)所，會(huì)所作為園區(qū)配套，設(shè)置超市、娛樂(lè)室、咖啡廳、餐飲等，方便業(yè)主購(gòu)物、娛樂(lè)等消費(fèi)，滿足園區(qū)居家生活的配套需要。配以觀水、 嬉水的河邊景觀和木平臺(tái)，水流連接 2個(gè)大門入口，作到一進(jìn)大門就能看到水景的效果。 詳見(jiàn)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)建議書 ◎ 設(shè)置空中景觀花園，并連接每戶客廳，做到充分通風(fēng)、采光； ◎ 廚房帶生活陽(yáng)臺(tái)，做到明廚明衛(wèi)，并干濕分區(qū)； ◎ 寬 HOUSE戶型設(shè)計(jì)，戶型方正，提高利用率； ◎ 充分考慮動(dòng)線設(shè)計(jì)，保證戶型上無(wú)明顯硬傷； ◎ 全框架結(jié)構(gòu)建筑，無(wú)空間浪費(fèi)，提高使用率； ③、 戶型設(shè)計(jì)建議 設(shè)計(jì)理念 整體風(fēng)格定位為自然生態(tài)的現(xiàn)代園林。 精品的定義和內(nèi)涵太多，對(duì)于本項(xiàng)目來(lái)說(shuō)就是 —— 一種有張力有感性的生活方式 一種稀缺的、難以復(fù)制的生活體驗(yàn) 一種怡人的、舒心的居住氛圍 一種別致的、高格的品位和情調(diào) 項(xiàng)目產(chǎn)品定位 富氧觀景電梯 生態(tài)景觀 寬 HOUSE洋房 社區(qū)休閑商業(yè) 11F26F大小高層 2梯 4戶或 2梯 6戶 富氧潤(rùn)肺、消除疲勞 俯瞰天下心志寬 5+1花園（電梯）洋房 底商、內(nèi)街 獨(dú)立商業(yè) 生態(tài)景觀修生養(yǎng)性 寬 HOUSE洋房日益稀缺 用洋房來(lái)提高整個(gè)項(xiàng)目品質(zhì) 滿足社區(qū)業(yè)主需求 符合業(yè)主高雅的品位和情趣 以精品商業(yè)點(diǎn)綴整個(gè)項(xiàng)目 稀缺性 難以復(fù)制 高性價(jià)比 增值空間 產(chǎn)品定位細(xì)分 ① 、 外立面 項(xiàng)目位于沙西線的地眼位置，周圍都是低矮建筑，臨主干道且四周無(wú)遮擋，因此打造“高層建筑”的形象極易能在周圍跳脫出來(lái)，并將項(xiàng)目樹(shù)立成為同級(jí)區(qū)域的“形象霸權(quán)”， 使本項(xiàng)目在市場(chǎng)中占有更多的形象優(yōu)越性。 ? 要錢的人，買的不是房子，而是幾年后這個(gè)房子能值多少錢。 ? 以前，很多人也想串串鄰居的們，但到家就關(guān)門，老死不相往來(lái)。 ? 現(xiàn)在，環(huán)線外及郊縣的精品樓盤，價(jià)格便宜，素質(zhì)又高。 “離塵、不離城。 項(xiàng)目一出現(xiàn)，將成為本區(qū)域的領(lǐng)導(dǎo) 者。 客戶的生活配套需求 能具備滿足日常生活需求的商品及服務(wù)配套。 目標(biāo)客戶具象化描述 客戶的生活方式 兩大類客戶有兩種風(fēng)格特性完全不同的生活方式，一種側(cè)重于陽(yáng)光、時(shí)尚、充滿青春活力的生活方式；一種側(cè)重于傳統(tǒng)居家型的生活方式。 輔助目標(biāo)客源 A、對(duì)板塊未來(lái)發(fā)展看好的投資性客戶。 區(qū)域劃分 A B C 售樓部 (會(huì)所 )樣板區(qū) 、 項(xiàng)目商業(yè)配套區(qū) ? 結(jié)合前述項(xiàng)目規(guī)劃和區(qū)域劃分進(jìn)行產(chǎn)品落位，因此在產(chǎn)品分區(qū)上做如下建議： ? A多層（洋房）， ? B高層景觀電梯， ? C小高層品質(zhì)電梯公寓， ? D市場(chǎng)商業(yè)配套區(qū) 注： 根據(jù)建筑規(guī)劃的基地布控，區(qū)域 A 與區(qū)域 B可根據(jù)實(shí)際情況進(jìn)行多層 、高層物業(yè)的合理布局規(guī)劃。因此本項(xiàng)目的容積率要根據(jù)項(xiàng)目的屬性分析來(lái)進(jìn)行科學(xué)的確定，既要保證品質(zhì)感又要考慮到項(xiàng)目本身利潤(rùn)最大化。通過(guò)物業(yè)有效合理的搭配，形成一種和諧的局面。 核心問(wèn)題釋答！ ? 效益最大化！產(chǎn)品、效益、市場(chǎng)三者之間，效益是產(chǎn)品與市場(chǎng)博弈出來(lái)的結(jié)果。這也是一個(gè)問(wèn)題。 ? 最大化的產(chǎn)品，購(gòu)房者是否愿意買單，是個(gè)問(wèn)題！ 核心問(wèn)題二： 客戶最廣化還是最?；?？ ? 客戶策略有兩種，一種是實(shí)行各種混合物業(yè)，以吸引盡量廣泛的客戶。 ? 項(xiàng)目品質(zhì)與石材城的合理延展與互動(dòng)。 ? 是否有建筑風(fēng)格及立面設(shè)計(jì)在政府城市風(fēng)貌的限制？ 決策點(diǎn) 5：競(jìng)品 ? 微觀競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境： ? 因地塊特點(diǎn)、圈地時(shí)機(jī)、區(qū)域放量等原因，項(xiàng)目在本區(qū)域有