【正文】 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 住宅產(chǎn)品配置策略 —— 豐富產(chǎn)品種類、加強(qiáng)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力 ?假設(shè)條件 ? 設(shè)戶均面積： 102m178。 ?四期商業(yè)體量建議： ? 根據(jù)社區(qū)商業(yè)經(jīng)驗(yàn)值初判： ? 社區(qū)配套商業(yè)面積經(jīng)驗(yàn)值：人均 ㎡ ? 戶均面積： 102 ㎡ /戶 ? 戶均居住人數(shù)： 3人 /戶 ? 社區(qū)人口總數(shù)估算： 293700㎡ （㎡ /戶） ＝ ?四期商業(yè)選點(diǎn)建議： ? 建議在 遵義路轉(zhuǎn)角處 附近設(shè)置新羅坊商業(yè)街區(qū) ? 地塊沿街商業(yè)價(jià)值：遵義路 富昌路 ? 利于項(xiàng)目形象展示 ? 利于帶動(dòng)鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸 ? 利于與原商業(yè)中心 運(yùn)動(dòng)工廠共同構(gòu)成合理的服務(wù)半徑 ? 利于同時(shí)服務(wù)四期中韓客戶 ? 利于減少對(duì)內(nèi)部居住環(huán)境的影響 根據(jù)實(shí)際情況，可上下浮動(dòng) 10％左右， 建議四期商業(yè)面積： 8000m178。/兩房?jī)蓮d ? B戶型建筑面積約 37m178。 入戶花園 ?引入室外景觀 ?多陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) (入戶花園 +景觀陽(yáng)臺(tái) +工作陽(yáng)臺(tái) ) ?頂層退臺(tái) ?豐富室內(nèi)空間 ?躍式設(shè)計(jì) ?復(fù)式中空設(shè)計(jì) ?贈(zèng)送附加空間 ?飄臺(tái)設(shè)計(jì) ?面積增值設(shè)計(jì) ?特色功能 ?主臥優(yōu)化 ?情景空間設(shè)計(jì) ?明廚明衛(wèi) 戶型 —— 其它亮點(diǎn)建議 戶型 —— 其它亮點(diǎn)建議 雙數(shù)層 夾層 (贈(zèng)送空間) 單數(shù)層 夾層與單、雙數(shù)層關(guān)系圖 單數(shù)層 夾層：?jiǎn)螖?shù)層＋雙數(shù)層 單數(shù)層 夾層 雙數(shù)層 夾層 ?贈(zèng)送面積 ?空間變化：高廳（ 4米）＋附送多功能空間設(shè)計(jì) ? 夾層的多功能空間層高不足 ，贈(zèng)送一半空間給客戶； ? 通過(guò)增加夾層空間，令戶型擁有 4米高的高廳設(shè)計(jì)，提升戶型舒適度。 80m178。 四期用地 LG用地 學(xué)校 商業(yè)街：舊有資源之整合體現(xiàn)中韓風(fēng)情之和諧 四期用地 LG用地 學(xué)校 商業(yè)配置策略 —— 商業(yè)現(xiàn)狀對(duì)四期商業(yè)配套的啟示 主力消費(fèi)人群 韓國(guó)人 ? 韓國(guó)客戶消費(fèi)力強(qiáng) 服務(wù)半徑 偏心 ?對(duì)項(xiàng)目大盤(pán)形象的樹(shù)立起到了積極的作用 ?鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸沒(méi)啟動(dòng)，運(yùn)動(dòng)工廠商業(yè)中心對(duì)四期業(yè)主而言，距離太遠(yuǎn) 配套 完善度 不完善 ? 針對(duì)中國(guó)客戶： ? 功能設(shè)置不齊全，適合國(guó)內(nèi)業(yè)主的消費(fèi)場(chǎng)所不多 ? 針對(duì)韓國(guó)客戶 ? 滿足早期奧園模式的需求，大規(guī)模運(yùn)動(dòng)工廠，由于韓國(guó)客戶的支撐，經(jīng)營(yíng)良好 ? 其它生活配套的檔次及功能都未能滿足韓國(guó)客戶需求 思考點(diǎn) 現(xiàn)狀 對(duì)四期商業(yè)的啟示 ? 四期 韓國(guó)客戶 占 40％～ 50％，他們 仍是 帶動(dòng)商業(yè)發(fā)展的 主力消費(fèi)群體 ? 四期商業(yè)除了社區(qū) 服務(wù)功能 ，還兼具重要的形象展示作用，是 重要的銷售道具 ? 通過(guò)四期商業(yè)，整合發(fā)揮鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸商業(yè)價(jià)值，令 服務(wù)半徑更合理 ? 加強(qiáng) 針對(duì)中國(guó)客戶的 服務(wù)內(nèi)容 ?中餐廳 ?樓巴 ?便利店 …… ? 提升 四期商業(yè) 檔次 ，打造具有獨(dú)特文化內(nèi)涵的新羅坊商業(yè)街區(qū) 商業(yè)配置策略 —— 功能構(gòu)成及分布原則 ?四期社區(qū)商業(yè)配套分布原則 ?餐飲： ? 盡量遠(yuǎn)離居住組團(tuán)，避免油煙及噪聲污染 ?休閑娛樂(lè)： ? 可與餐飲配套混合設(shè)置 ?日常購(gòu)物： ? 噪聲及環(huán)境污染較小，可適當(dāng)靠近居住組團(tuán)，方便居民日常購(gòu)物 ?社區(qū)服務(wù)： ? 沒(méi)有噪聲及環(huán)境污染，可靠近居住組團(tuán)設(shè)置 業(yè)態(tài) 建議 比例 建議面積 （ m2） 目前面積 （ m2） 需增加面積 （ m2） 業(yè)態(tài)內(nèi)容 餐飲 42% 4100 700 3600 風(fēng)味酒摟，中西餐廳等 休閑娛樂(lè) 23% 2240 240 2021 洗浴中心、影視歌廳、酒吧咖啡、茶室、美容美發(fā)等 日常購(gòu)物 18% 3600 2100 1500 超市、便民商店、精品禮品店、西點(diǎn)餅屋、肉市場(chǎng)、音像相館等 社區(qū)服務(wù) 17% 2021 500 1500 銀行郵政、家政洗衣、二手中介、商務(wù)中心 ?業(yè)態(tài)及功能構(gòu)成建議 會(huì)所 運(yùn)動(dòng)工廠 商業(yè)核心 ?雙商業(yè)核心、雙服務(wù)體系 ?新羅坊商業(yè)核心 ：中韓特色、品味、休閑娛樂(lè)、便利生活 ? 沿遵義路兩側(cè)街鋪： ?休閑購(gòu)物＋日常生活配套 ? 沿主入口步行景觀道兩旁設(shè)置少量生活便利店： ?日常生活配套為主 ? 沿 S1四塊南部街區(qū)式休閑商業(yè)街（包括整合改造鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸及現(xiàn)有綠化廣場(chǎng)） ： ?休閑＋娛樂(lè)＋特色餐飲 ? 會(huì)所（兼售樓部）： ?休閑娛樂(lè)＋業(yè)主服務(wù) ?運(yùn)動(dòng)工廠商業(yè)核心 ：運(yùn)動(dòng)＋日常生活配套 ? 原運(yùn)動(dòng)會(huì)所：繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng) ? 原商業(yè)配套：繼續(xù)優(yōu)化經(jīng)營(yíng) ? 原銷售中心：四期銷售期內(nèi)繼續(xù)做為接待點(diǎn)，銷售結(jié)束后，改造為業(yè)主活動(dòng)中心 商業(yè)配置策略 —— 雙商業(yè)核心、雙服務(wù)體系 開(kāi)發(fā)策略 分期開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)時(shí)序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 規(guī)劃建議 —— 交通組織 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性區(qū) ?出入口及道路系統(tǒng)設(shè)置原則 ?出入口設(shè)置原則 ? 利用次級(jí)道路 A/B緩解社區(qū)對(duì)外交通壓力 ? 中韓分界處設(shè)置統(tǒng)一主形象入口 ?道路系統(tǒng)設(shè)置原則 ? 道路系統(tǒng)與景觀體系統(tǒng)一考慮 ? 道路系統(tǒng)利于組團(tuán)劃分，實(shí)現(xiàn)分區(qū)管理 ? 建議韓國(guó)區(qū)與中國(guó)區(qū)道路系統(tǒng)相對(duì)獨(dú)立設(shè)置 ?對(duì)外主要出入口設(shè)置建議 ?遵義路 : ? 結(jié)合形象展示需要打造景觀大道 ? 結(jié)合原來(lái)鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸對(duì)應(yīng)的路口，共同打造項(xiàng)目形象主入口 ? 遵義路南端設(shè)置中國(guó)區(qū)車行主入口 ?次級(jí)道路 A/B: ? 分別設(shè)置中韓兩區(qū)機(jī)動(dòng)車出入口 ?富昌路： ? 中部設(shè)置韓國(guó)區(qū)人行主出入口 主要車行主入口 對(duì)外形象主入口 對(duì)外人行主入口 規(guī)劃建議 —— 交通組織 ?路網(wǎng)形式 ?組團(tuán)內(nèi)部路網(wǎng)設(shè)置原則： ? 由于車位要求較高，預(yù)計(jì)將產(chǎn)生大量露天停車 ? 建議采用局部人車分行道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)（示意圖） ? 人車分行道路系統(tǒng)優(yōu)勢(shì) : ? 機(jī)動(dòng)車通行優(yōu)勢(shì) ?機(jī)動(dòng)車通過(guò)社區(qū)外圍道路系統(tǒng)進(jìn)入住宅地下停車庫(kù)或露天停車場(chǎng) ?車行路線導(dǎo)向性強(qiáng)，社區(qū)出入方便快捷 ? 居民通行優(yōu)勢(shì) ?居民通過(guò)社區(qū)內(nèi)部景觀道路及組團(tuán)支路系統(tǒng)進(jìn)入住宅 ?社區(qū)內(nèi)部景觀及活動(dòng)空間與外部交通系統(tǒng)有效分離 人行 車行 局部人車分行道路系統(tǒng)示意 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性區(qū) 規(guī)劃建議 —— 景觀體系 ?內(nèi)部景觀體系 ?中央步行景觀主軸： ? 做為向中韓兩區(qū)開(kāi)放的共享景觀帶，將兩區(qū) 自然分隔，實(shí)現(xiàn)中韓文化融合、生活互通 ? 平時(shí)主要做為步行景觀帶 (兼做消防車道） ? 為高端產(chǎn)品提供景觀支持 ?區(qū)內(nèi)車行景觀軸： ? 組團(tuán)間車行干道結(jié)合景觀打造，把整個(gè)項(xiàng)目 的綠化景觀聯(lián)系起來(lái) ? 弱化車行帶來(lái)的環(huán)境污染問(wèn)題 ?外部景觀體系 ?遵義路景觀大道： ? 自行修建與項(xiàng)目相鄰的路段，將其包裝為等級(jí)較低的私家景觀路，并帶動(dòng)新羅坊風(fēng)情商業(yè)街的發(fā)展 ?新羅坊景觀商業(yè)街區(qū)： ? 將遵義路沿街商鋪、 S1地塊商業(yè)街區(qū)、鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸共同打造為有豐富文化內(nèi)涵的新羅坊景觀商業(yè)街區(qū) 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 彈性區(qū) 規(guī)劃建議 —— 住宅物業(yè)分布 ?物業(yè)分布原則： ?韓國(guó)區(qū)物業(yè)類型及分布 ?中國(guó)區(qū)物業(yè)類型及分布 韓國(guó)區(qū) 中國(guó)區(qū) 類型 疊加別墅 景觀小高層 普通小高層 層數(shù) 5~6F 11~16F 11~16F 戶型面積 90 90 90 總建面占比 10％左右 20％左右 10～ 20％ 建筑面積 約 約 10萬(wàn) 約 5～ 10萬(wàn) 位置 受外部干擾小 ,便于獨(dú)立管理的區(qū)域 靠近中心景觀主軸或內(nèi)部組團(tuán)景觀較好的區(qū)域 S1地塊和靠近學(xué)校及路邊的位置 類型 普通多層 普通小高層 層數(shù) 5~6F 11~16F 戶型面積 90 90 總建面占比 10％左右 40～ 50％ 建筑面積 約 21～ 位置 靠路邊或?qū)W校的位置或地塊零散的位置 受外部干擾較小的位置 疊加別墅或大面積小高層 規(guī)劃建議 —— 配套物業(yè)分布 ?商業(yè)配套 ? 新羅坊商業(yè)街區(qū)（兼部分會(huì)所功能） ? 沿遵義路兩側(cè)街鋪 ? 沿主入口步行景觀道兩旁設(shè)置少量生活便利店 ? 沿 S1四塊南部街區(qū)式休閑商業(yè)街 （包括整合改造鎮(zhèn)長(zhǎng)官邸及現(xiàn)有綠化廣場(chǎng)） ?教育配套： ? 幼兒園 (利用部分無(wú)產(chǎn)權(quán)用地 ) ? 教育配套集中布局 ? 與原有幼兒園共同構(gòu)成合理的服務(wù)半徑 ? 減少對(duì)中心景觀帶及住宅的干擾 ? 中學(xué) ?休閑娛樂(lè)配套： ? 主會(huì)所 (兼售樓部 ): ? 與新羅坊商業(yè)街區(qū)共同打造 ? 泛會(huì)所： ? 沿步行主景觀帶設(shè)置可供業(yè)主共同使用的泛會(huì)所功能(緩跑徑、露天茶座、兒童樂(lè)園 ) ?交通配套： ? 建議利用無(wú)產(chǎn)權(quán)用地設(shè)置社區(qū)交通中心，提升競(jìng)爭(zhēng)力 幼兒園 幼兒園 交通中心 中學(xué) 會(huì)所 開(kāi)發(fā)策略 分期開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)時(shí)序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項(xiàng)目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價(jià)值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項(xiàng)目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 建筑 —— 早期回顧 ?早期建筑風(fēng)格回顧 組團(tuán) 建筑風(fēng)格 風(fēng)格特征 天泰 〃 奧園 簡(jiǎn)歐風(fēng)格 建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無(wú)過(guò)多的裝飾，外墻面的材料顯得普通化 韓國(guó)城 現(xiàn)代主義風(fēng)格 以體現(xiàn)時(shí)代特征為主，沒(méi)有過(guò)分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強(qiáng)調(diào)外觀的明快、簡(jiǎn)潔 漢城區(qū) 迦南美地 新古典主義風(fēng)格 吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，加以簡(jiǎn)化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡(jiǎn)單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對(duì)簡(jiǎn)化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛 四期組團(tuán) ？ ？ 四期組團(tuán)應(yīng)選擇哪種建筑風(fēng)格進(jìn)行銜接及提升？ 建筑 —— 風(fēng)格思考 ?風(fēng)格選取思考 從項(xiàng)目自身發(fā)展角度思考 從市場(chǎng)銷售角度思考 有利于整合整個(gè)項(xiàng)目的建筑形態(tài) 有利于體現(xiàn)住宅產(chǎn)品的品質(zhì)感 有利于產(chǎn)品的推廣及銷售 對(duì)已建建筑風(fēng)格的延續(xù) 迦南美地建筑風(fēng)格 —— 新古典主義 市場(chǎng)建筑風(fēng)格的意向 市場(chǎng)偏好的建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代主義 新古典主義 +現(xiàn)代主義 對(duì)已建迦南美地建筑形態(tài)的延續(xù)，有利于對(duì)南北地塊的建筑形態(tài)進(jìn)行整合 兼顧市場(chǎng)客戶對(duì)建筑風(fēng)格的喜好，對(duì)建筑形態(tài)作出適應(yīng)市場(chǎng)審美的調(diào)整，對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行提升 延續(xù) 提升 建筑 —— 延續(xù)與提升 ?新古典主義 +現(xiàn)代主義 ?風(fēng)格特征保持，但裝飾簡(jiǎn)化 (可降低成本 ) ? 保留細(xì)部風(fēng)格特征（如檐口，線腳，窗臺(tái)變化等） ? 通過(guò)陽(yáng)臺(tái)或飄窗表現(xiàn)建筑體積感和光陰變化 ? 運(yùn)用不同質(zhì)感的材質(zhì)及色彩搭配，增加建筑細(xì)部觀賞性 ?加強(qiáng)豎向挺拔感 (加強(qiáng)美感 ) ? 由于高度受限，為避免產(chǎn)生矮胖的視覺(jué)效果，建議通過(guò)強(qiáng)調(diào)豎向線條，加強(qiáng)挺拔感 ?色彩 (加強(qiáng)品質(zhì)感 ) ? 建議采用偏深的中性色調(diào)，以增加其品質(zhì)感 建筑 —— 展示區(qū)意向 ?展示區(qū)構(gòu)成 ?入口廣場(chǎng) ? 結(jié)合集中 商業(yè) ，設(shè)置人性化尺度的入口廣場(chǎng)，活躍氣氛 ? 配合首期開(kāi)盤(pán)，營(yíng)造入口氣勢(shì) ?商業(yè)街區(qū)＋會(huì)所 ? 體量親和，形象具有標(biāo)志性，展示大盤(pán)實(shí)力及形象 ? 提前展示具有中韓文化內(nèi)涵的體驗(yàn)式商業(yè)街區(qū)，做為重要的銷售道具 ? 以 不同形式形態(tài) 靈活組織，有沿街商鋪，有街區(qū)式商業(yè)，有社區(qū)入口步行商業(yè)街 ?遵義路景觀大道 ? 對(duì)項(xiàng)目形象的樹(shù)立效果積極，建議結(jié)合園林營(yíng)造，包裝為景觀大道 ?展示區(qū)作用 ? 用地相對(duì)獨(dú)立，受施工影響小 ? 位于四期主要入口出，利于形象展示 ? 銷售中心及展示區(qū)日后可利用作為商業(yè)設(shè)施，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費(fèi) 會(huì)所 開(kāi)發(fā)策略 分期開(kāi)發(fā)策略 開(kāi)發(fā)時(shí)序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建