【正文】 A/B緩解社區(qū)對外交通壓力 ? 中韓分界處設(shè)置統(tǒng)一主形象入口 ?道路系統(tǒng)設(shè)置原則 ? 道路系統(tǒng)與景觀體系統(tǒng)一考慮 ? 道路系統(tǒng)利于組團劃分，實現(xiàn)分區(qū)管理 ? 建議韓國區(qū)與中國區(qū)道路系統(tǒng)相對獨立設(shè)置 ?對外主要出入口設(shè)置建議 ?遵義路 : ? 結(jié)合形象展示需要打造景觀大道 ? 結(jié)合原來鎮(zhèn)長官邸對應(yīng)的路口，共同打造項目形象主入口 ? 遵義路南端設(shè)置中國區(qū)車行主入口 ?次級道路 A/B: ? 分別設(shè)置中韓兩區(qū)機動車出入口 ?富昌路： ? 中部設(shè)置韓國區(qū)人行主出入口 主要車行主入口 對外形象主入口 對外人行主入口 規(guī)劃建議 —— 交通組織 ?路網(wǎng)形式 ?組團內(nèi)部路網(wǎng)設(shè)置原則： ? 由于車位要求較高，預(yù)計將產(chǎn)生大量露天停車 ? 建議采用局部人車分行道路系統(tǒng)設(shè)計（示意圖） ? 人車分行道路系統(tǒng)優(yōu)勢 : ? 機動車通行優(yōu)勢 ?機動車通過社區(qū)外圍道路系統(tǒng)進(jìn)入住宅地下停車庫或露天停車場 ?車行路線導(dǎo)向性強，社區(qū)出入方便快捷 ? 居民通行優(yōu)勢 ?居民通過社區(qū)內(nèi)部景觀道路及組團支路系統(tǒng)進(jìn)入住宅 ?社區(qū)內(nèi)部景觀及活動空間與外部交通系統(tǒng)有效分離 人行 車行 局部人車分行道路系統(tǒng)示意 韓國區(qū) 中國區(qū) 彈性區(qū) 規(guī)劃建議 —— 景觀體系 ?內(nèi)部景觀體系 ?中央步行景觀主軸： ? 做為向中韓兩區(qū)開放的共享景觀帶，將兩區(qū) 自然分隔，實現(xiàn)中韓文化融合、生活互通 ? 平時主要做為步行景觀帶 (兼做消防車道） ? 為高端產(chǎn)品提供景觀支持 ?區(qū)內(nèi)車行景觀軸： ? 組團間車行干道結(jié)合景觀打造，把整個項目 的綠化景觀聯(lián)系起來 ? 弱化車行帶來的環(huán)境污染問題 ?外部景觀體系 ?遵義路景觀大道： ? 自行修建與項目相鄰的路段，將其包裝為等級較低的私家景觀路，并帶動新羅坊風(fēng)情商業(yè)街的發(fā)展 ?新羅坊景觀商業(yè)街區(qū)： ? 將遵義路沿街商鋪、 S1地塊商業(yè)街區(qū)、鎮(zhèn)長官邸共同打造為有豐富文化內(nèi)涵的新羅坊景觀商業(yè)街區(qū) 韓國區(qū) 中國區(qū) 彈性區(qū) 規(guī)劃建議 —— 住宅物業(yè)分布 ?物業(yè)分布原則： ?韓國區(qū)物業(yè)類型及分布 ?中國區(qū)物業(yè)類型及分布 韓國區(qū) 中國區(qū) 類型 疊加別墅 景觀小高層 普通小高層 層數(shù) 5~6F 11~16F 11~16F 戶型面積 90 90 90 總建面占比 10％左右 20％左右 10～ 20％ 建筑面積 約 約 10萬 約 5～ 10萬 位置 受外部干擾小 ,便于獨立管理的區(qū)域 靠近中心景觀主軸或內(nèi)部組團景觀較好的區(qū)域 S1地塊和靠近學(xué)校及路邊的位置 類型 普通多層 普通小高層 層數(shù) 5~6F 11~16F 戶型面積 90 90 總建面占比 10％左右 40～ 50％ 建筑面積 約 21～ 位置 靠路邊或?qū)W校的位置或地塊零散的位置 受外部干擾較小的位置 疊加別墅或大面積小高層 規(guī)劃建議 —— 配套物業(yè)分布 ?商業(yè)配套 ? 新羅坊商業(yè)街區(qū)（兼部分會所功能） ? 沿遵義路兩側(cè)街鋪 ? 沿主入口步行景觀道兩旁設(shè)置少量生活便利店 ? 沿 S1四塊南部街區(qū)式休閑商業(yè)街 （包括整合改造鎮(zhèn)長官邸及現(xiàn)有綠化廣場） ?教育配套： ? 幼兒園 (利用部分無產(chǎn)權(quán)用地 ) ? 教育配套集中布局 ? 與原有幼兒園共同構(gòu)成合理的服務(wù)半徑 ? 減少對中心景觀帶及住宅的干擾 ? 中學(xué) ?休閑娛樂配套： ? 主會所 (兼售樓部 ): ? 與新羅坊商業(yè)街區(qū)共同打造 ? 泛會所： ? 沿步行主景觀帶設(shè)置可供業(yè)主共同使用的泛會所功能(緩跑徑、露天茶座、兒童樂園 ) ?交通配套： ? 建議利用無產(chǎn)權(quán)用地設(shè)置社區(qū)交通中心，提升競爭力 幼兒園 幼兒園 交通中心 中學(xué) 會所 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 建筑 —— 早期回顧 ?早期建筑風(fēng)格回顧 組團 建筑風(fēng)格 風(fēng)格特征 天泰 〃 奧園 簡歐風(fēng)格 建筑形象平淡，建筑外立面樸素，無過多的裝飾，外墻面的材料顯得普通化 韓國城 現(xiàn)代主義風(fēng)格 以體現(xiàn)時代特征為主，沒有過分的裝飾，一切從功能出發(fā)，講究造型比例適度、空間結(jié)構(gòu)圖明確美觀，強調(diào)外觀的明快、簡潔 漢城區(qū) 迦南美地 新古典主義風(fēng)格 吸取了類似“歐陸風(fēng)格”的一些元素處理手法，加以簡化或局部適用，配以大面積墻及玻璃或簡單線腳構(gòu)架，在色彩上以大面積線色為主，裝飾味相對簡化，追求一種輕松、清新、典雅的氣氛 四期組團 ？ ？ 四期組團應(yīng)選擇哪種建筑風(fēng)格進(jìn)行銜接及提升？ 建筑 —— 風(fēng)格思考 ?風(fēng)格選取思考 從項目自身發(fā)展角度思考 從市場銷售角度思考 有利于整合整個項目的建筑形態(tài) 有利于體現(xiàn)住宅產(chǎn)品的品質(zhì)感 有利于產(chǎn)品的推廣及銷售 對已建建筑風(fēng)格的延續(xù) 迦南美地建筑風(fēng)格 —— 新古典主義 市場建筑風(fēng)格的意向 市場偏好的建筑風(fēng)格 —— 現(xiàn)代主義 新古典主義 +現(xiàn)代主義 對已建迦南美地建筑形態(tài)的延續(xù)，有利于對南北地塊的建筑形態(tài)進(jìn)行整合 兼顧市場客戶對建筑風(fēng)格的喜好，對建筑形態(tài)作出適應(yīng)市場審美的調(diào)整，對產(chǎn)品進(jìn)行提升 延續(xù) 提升 建筑 —— 延續(xù)與提升 ?新古典主義 +現(xiàn)代主義 ?風(fēng)格特征保持，但裝飾簡化 (可降低成本 ) ? 保留細(xì)部風(fēng)格特征（如檐口，線腳，窗臺變化等） ? 通過陽臺或飄窗表現(xiàn)建筑體積感和光陰變化 ? 運用不同質(zhì)感的材質(zhì)及色彩搭配，增加建筑細(xì)部觀賞性 ?加強豎向挺拔感 (加強美感 ) ? 由于高度受限，為避免產(chǎn)生矮胖的視覺效果，建議通過強調(diào)豎向線條，加強挺拔感 ?色彩 (加強品質(zhì)感 ) ? 建議采用偏深的中性色調(diào)，以增加其品質(zhì)感 建筑 —— 展示區(qū)意向 ?展示區(qū)構(gòu)成 ?入口廣場 ? 結(jié)合集中 商業(yè) ，設(shè)置人性化尺度的入口廣場，活躍氣氛 ? 配合首期開盤，營造入口氣勢 ?商業(yè)街區(qū)＋會所 ? 體量親和，形象具有標(biāo)志性，展示大盤實力及形象 ? 提前展示具有中韓文化內(nèi)涵的體驗式商業(yè)街區(qū)，做為重要的銷售道具 ? 以 不同形式形態(tài) 靈活組織，有沿街商鋪，有街區(qū)式商業(yè)，有社區(qū)入口步行商業(yè)街 ?遵義路景觀大道 ? 對項目形象的樹立效果積極，建議結(jié)合園林營造，包裝為景觀大道 ?展示區(qū)作用 ? 用地相對獨立，受施工影響小 ? 位于四期主要入口出，利于形象展示 ? 銷售中心及展示區(qū)日后可利用作為商業(yè)設(shè)施，避免重復(fù)建設(shè)造成浪費 會所 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 園林 —— 風(fēng)格思考 ?園林風(fēng)格的營造分析 ?青島市場對社區(qū)園林景觀要求普遍不高 ?青島園林景觀設(shè)計以混合式風(fēng)格為主 ?社區(qū)園林中心景觀以水體為主 ?園林風(fēng)格建議 ?結(jié)合迦南美地園林風(fēng)格，作整體性考慮 ?配合四期建筑風(fēng)格進(jìn)行設(shè)計 四期園林繼續(xù)采用：現(xiàn)代西式設(shè)計手法 園林：人文與自然的和諧 組團內(nèi)部景觀 園林 —— 景觀體系打造 開放空間 過渡 半開放空間 過渡 私密空間 景觀大道 中央景觀主軸 入口景觀廣場 區(qū)內(nèi)道路景觀 組團內(nèi)部景觀 中央景觀主軸 區(qū)內(nèi)道路景觀 入口景觀廣場 景觀大道 園林打造逐級由開放空間到私密空間轉(zhuǎn)換，營造的不同的氛圍，打造和諧互融的天泰社區(qū) 園林：人文與自然的和諧 園林 —— 主入口廣場景觀打造 ?如何配合項目打造高端住宅社區(qū)的市場定位？ 入口廣場可適當(dāng)設(shè)置地標(biāo)性構(gòu)筑物，易于樹立項目形象及辨認(rèn)入口廣場方位 廣場各設(shè)置及構(gòu)筑物尺度不宜過大，應(yīng)使人產(chǎn)生親切感 廣場建議多設(shè)置遮蔭構(gòu)筑物或綠化 入口廣場建議設(shè)置供休憩的坐凳 廣場鋪地應(yīng)適宜步行及嬉戲，避免出現(xiàn)較大空隙 ?如何發(fā)揮入口廣場的最大作用，并有效提升項目形象？ 園林：人文與自然的和諧 園林 —— 中心主景觀帶打造 ? 中心景觀帶的價值 ?全體業(yè)主共享的休閑交流平臺， 體現(xiàn)人文與自然的和諧 ?令中韓兩區(qū) 自然分區(qū) ，但又可 共享景觀 ?為韓國區(qū)大戶型產(chǎn)品提供南向 景觀支持 ? 盡可能東西向設(shè)置，使更多的住宅產(chǎn)品得到資源的支撐 ? 中心景觀帶的打造： 水景與園景相結(jié)合 ?水景 : ? 水景資源價值相對較高，有利于增加園林景觀的檔次 ? 水景有利于形成良好的視覺中心，營造輕松活躍的社區(qū)氛圍 ?園景 ? 園景能更好的結(jié)合當(dāng)?shù)貧夂蚣暗乩憝h(huán)境，打造具有當(dāng)?shù)靥厣木G化景觀 ? 園景養(yǎng)護成本相對較低 園林：人文與自然的和諧 園林：人文與自然的和諧 組團間道路 — 人車混行 組團內(nèi)部道路 — 人行為主 園林 —— 道路景觀打造 ?道路與景觀相結(jié)合，通過材質(zhì)變化， 能比較好的提升園林品質(zhì)，而且效果不受季節(jié)影響 園林 —— 組團景觀打造 ?組團景觀設(shè)置建議 ?強調(diào)參與性 ? 景觀小組團可設(shè)置休閑娛樂區(qū)域 ? 適當(dāng)位置設(shè)置兒童及健身活動場地 ?注重景觀細(xì)部處理 ? 景觀小組團尺度感較小，應(yīng)處理好景觀及小品的細(xì)部做法，體現(xiàn)品質(zhì)感 ? 景觀小品建議從使用者的角度設(shè)計及思考，強調(diào)以人為本 ?注重景觀層次感 ? 增加園林小品及綠化景觀層次，有利于豐富組團的視覺效果 ? 可通過增加植物種類，材質(zhì)變化，體現(xiàn)園林景觀的價值感 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 戶型 —— 需求與政策的矛盾 ９０平方米 以下住房，必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的 ７０％ 以上 青島市場需求主力戶型：100~120平方米三房兩廳 市場需求 國家政策 如何在國家政策限制下 實現(xiàn)滿足市場需求的戶型 引導(dǎo)客戶接受 90m2緊湊型小三房 通過潛伏設(shè)計， 預(yù)留戶型打通合并 贈送面積 調(diào)整功能 豎向合并 橫向合并 亮點＋功能完備＋舒適升級 《 90m2 》 90m2 戶型 —— 《 90m2特色戶型設(shè)計參考 右圖： 使用面積：約 95㎡ 戶型： 3房 2廳 1衛(wèi) (功能分區(qū)明確 ) 左圖：建筑面積：約 90㎡ 戶型： 2房 2廳 1衛(wèi) +空中庭院 廚房 臥室 陽臺 臥室 衛(wèi)生間 客廳 餐廳 空中花園 廚房 臥室 陽臺 臥室 衛(wèi)生間 客廳 餐廳 空中花園 臥室 將空中庭院 調(diào)整為臥室后 ?增值空間之 景觀陽臺參考 1 通過對空中花園進(jìn)行局部調(diào)整，增加戶型的居住面積 戶型增值面積：約 8～ 10㎡ 戶型 —— 《 90m2特色戶型設(shè)計參考 ?增值空間之 景觀陽臺參考 2 ?與空中花園增值法的設(shè)計原理基本相同，通過對景觀陽臺進(jìn)行適當(dāng)改造，從而為戶型增加臥室的空間，提升產(chǎn)品附加值和實用性； 原陽臺局部空間可隔作 1臥室 原花槽與原陽臺剩余部分，可打通成 L型陽臺 一房（約 55㎡ ） ? 兩房 （約 64㎡ ） 原陽臺局部空間可隔作 1臥室 原花槽與原陽臺剩余部分，可打通成 L型陽臺 約 9㎡ 原陽臺范圍 原花槽范圍 約 9㎡ 兩房（約 83㎡ ） ? 三房 （約 92㎡ ） 戶型增值面積：約 9㎡ 戶型 —— 《 90m2特色戶型設(shè)計參考 ?增值空間之 景觀陽臺參