【正文】 量策略 ?滾動開發(fā)策略 1：中韓兩區(qū)滾動均衡發(fā)展 ?條件：中國區(qū)地塊可在韓國區(qū)首期開發(fā)不久順利交地 ?發(fā)展價值表現(xiàn)： ?韓國區(qū)一期首先樹立項目高端形象 ?保證各期均有足夠中韓兩種貨量同時供應(yīng) ?避免產(chǎn)生客戶流失 ?避免產(chǎn)生客戶混合 ?有利于發(fā)揮彈性開發(fā)用地的調(diào)節(jié)作用 ?可根據(jù)中韓客戶需求量，調(diào)節(jié)產(chǎn)品方向 ?可根據(jù)配套需求，預(yù)留發(fā)展用地 ?有利于提升彈性開發(fā)用地的價值 ?前期樹立大盤形象，完善配套，拉升后續(xù)價值 ?有利于體現(xiàn)：中韓民族之間交流、文化融合、生活互通的定位訴求 韓國區(qū) 中國區(qū) 彈性開發(fā)用地 1 3 4 2 T 07/08 07中 08/09 09/10 08中 09中 10中 06/07 1 2 3 4 T 伽南美地 滾動開發(fā)示意 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 韓國區(qū) 中國區(qū) 彈性開發(fā)用地 1 2 4 3 T 開發(fā)時序策略 —— 滾動開發(fā)，均衡貨量策略 ?滾動開發(fā)策略 2：先韓后中，滾動開發(fā) ?條件：中國區(qū)用地在韓國區(qū)二期開發(fā)之后才交地 ?發(fā)展價值表現(xiàn)： ?有利點： ?韓國區(qū)首先開發(fā)，樹立四期高端形象 ?通過樹立韓國區(qū)高端形象拉升中國區(qū)價值 ?不利點： ?較難保證各期均有足夠中韓兩區(qū)貨量同時供應(yīng) ? 可能產(chǎn)生客戶流失 ? 可能產(chǎn)生客戶混合 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 1 2 3 4 T 07/08 06/07 08/09 09/10 07中 08中 09中 伽南美地 10中 滾動開發(fā)示意 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時序策略 產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 住宅產(chǎn)品配置策略 —— 豐富產(chǎn)品種類、加強(qiáng)項目競爭力 ?假設(shè)條件 ? 設(shè)戶均面積： 102m178。/兩房兩廳 ? B戶型建筑面積約 37m178。 80m178。 ?早期商業(yè)指標(biāo)分析 ?已建商業(yè)面積： ㎡ ? 奧園運動工廠商業(yè)面積： 35000㎡ ? 鎮(zhèn)長官邸面積： 3000㎡ ?實際社區(qū)日常配套商業(yè)面積： 8500 ㎡ ? 運動工廠商業(yè)面積（生活配套商業(yè)）： 7000 ㎡ ? 鎮(zhèn)長官邸商業(yè)面積（一半面積作為醫(yī)院服務(wù)）： 1500 ㎡ ?已建社區(qū)配套商業(yè)面積指標(biāo)估算：需要配套面積約 8700m178。 產(chǎn)品優(yōu)點 ?客廳開間： 4500x5500 面積： ?主臥開間： 3900x4800 面積： ?書房開間： 3600x5100 面積： ? 景觀陽臺開間： 4500x1500 面積： 主要空間開間 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：魯信長春花園 戶型基本描述 ： 多層 D型標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 ? 建筑面積： 150m2 ? 實用率： 80% ?交通面積較大； ?衛(wèi)生間離臥室較遠(yuǎn)，使用不方便； ?缺少工作陽臺及工人房； ?客廁位置較遠(yuǎn)，客人使用不方便。 產(chǎn)品優(yōu)點 ?客廳開間： 4200x4800 面積： ?主臥開間： 3600x4200 面積： ?次臥開間： 3300x4200 面積： ?景觀陽臺開間： 4200x1500 面積： 主要開間尺寸 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：靜湖瑯園 戶型基本描述 ： 舒適三室標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 ? 建筑面積： 128m2 ?交通面積大； ?廚房流線偏長； ?缺少工作陽臺； ?餐廳面積偏小，采光較差。 產(chǎn)品優(yōu)點 ?客廳開間： 4200x4700 面積： ?主臥開間： 6600x3500 面積： ?客廳陽臺開間： 4200x1500 面積： ?廚房北向陽臺： 3600x1500 面積： 主要開間尺寸 戶型基本描述 ： 韓式高層公寓標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 3陽臺 ? 建筑面積： 151m2 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：海爾東城國際 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：靜湖瑯園 戶型基本描述 ： 端戶闊景三室標(biāo)準(zhǔn)層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 2陽臺 ? 建筑面積： 150m2 ?交通面積較大； ?缺少玄關(guān)設(shè)計，私密性不足； ?餐廳面積偏小，采光略嫌不足； ?缺少工作陽臺。 產(chǎn)品優(yōu)點 ?客廳開間： 4200x4200 面積： ?主臥開間： 3600x5100 面積： ?廚房開間： 3600x2400 面積： 主要開間尺寸 浮山后高端產(chǎn)品分析 —— 當(dāng)前高端：海爾東城國際 ?暗衛(wèi)設(shè)計； ?南北對流性差，通風(fēng)性差； ?餐廳面積偏小，沒有直接采光； ?缺少工作陽臺，影響日常使用。 產(chǎn)品不足 ?一梯兩戶； ?房間間隔方正實用； ?人性化功能分區(qū)清晰合理； ?南北對流，通風(fēng)采光好； ?入口玄關(guān)設(shè)計，私密性好； ?南向四開間設(shè)計； ?南北雙陽臺設(shè)計，采光觀景良好； ?客廳超寬大落地窗設(shè)計； ?主臥配獨立書房、衛(wèi)生間等配套用房齊全 ?三陽臺設(shè)計：入戶空中花園、客廳景觀陽臺、工作陽臺 ?主臥設(shè)陽光室及化妝間設(shè)計。 天泰 〃 奧園 韓國城 漢城區(qū) 迦南美地 內(nèi)部條件分析 —— 四期用地指標(biāo)分析 ?四期規(guī)劃指標(biāo)分析 ?用地面積： ㎡ ?建筑容積率：＜ ? 總建筑面積： ㎡ ?建筑密度： ＜ 20% ?日照間距＞ 1： ?綠地率：＞ 30% ?建筑高度： ＜ 45m（ 15~16層） ?車位要求： 1車位 /100㎡ ? 約 5300個車位， ?其它配套要求： ? 社區(qū)活動中心 ? 醫(yī)療服務(wù)站 ? 幼兒園 ? 物業(yè)管理用房 : ＞ 50 ㎡ /萬㎡ ?2644 ㎡ ? 新羅坊商業(yè)街（甲方設(shè)想） 住宅建筑可能由多層及小高層組成 多層的量不可能太多，小高層為主力物業(yè)類型 若全做地下車位，成本太高，不可避免將產(chǎn)生大量地面停車 結(jié)合會所、商業(yè)設(shè)置 既要有合理的服務(wù)半徑， 又要減少對居住品質(zhì)的干擾 結(jié)合實際需求，合理設(shè)置 項目開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)順序建議 項目產(chǎn)品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內(nèi)部條件分析 地塊價值分析 當(dāng)?shù)禺a(chǎn)品分析 項目 綜合思考 產(chǎn)品配置策略 定位回顧 四期地塊價值評介 —— 居住價值等級劃分 ?四期居住用地等級劃分 ： LG用地 學(xué)校 S2= m178。四期 2021 總建： 22萬㎡ 物業(yè)：多層 總建： 15萬㎡ 多層：小高 總建：約 30萬㎡ 物業(yè)：小高 規(guī)模 天泰 迦南美地 2021~2021 2021~2021 分期 時間 2021~2021 建筑 現(xiàn)代、時尚 現(xiàn)代、簡潔 新古典主義 園林 中西風(fēng)格，營造 一般 有自然意念，缺乏層次景觀營造 注重與生態(tài)自然 景觀融合 配套 運動工場 /鎮(zhèn)長官邸 /幼兒園 幼兒園 產(chǎn)品提升 內(nèi)部條件分析 —— 項目開發(fā)歷程回顧 加圖片 LG 學(xué)校 天泰 奧園 韓國城 漢城區(qū) 迦南美地 內(nèi)部條件分析 —— 項目開發(fā)歷程回顧 ?早期商業(yè)分布 ?已建商業(yè)面積： ㎡ ? 奧園運動工廠商業(yè)面積： 35000㎡ ? 鎮(zhèn)長官邸面積： 3000㎡ ?實際社區(qū)日常配套商業(yè)面積： 8500 ㎡ ? 運動工廠商業(yè)面積（實際商業(yè)使用）： 7000 ㎡ ? 鎮(zhèn)長官邸商業(yè)面積（一半面積作為醫(yī)院服務(wù)）：1500 ㎡ 四期用地 LG用地 學(xué)校 補(bǔ)充圖片 內(nèi)部條件分析 —— 四期規(guī)劃前提 ?規(guī)劃前提 ?政策條件： ? 嚴(yán)格按建筑面積： 30%90m178。） 80~90 90~100 100~110 110~120 120~130 130以上 都霖美景 2房 1廳 1衛(wèi) 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 東城國際 3房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 靜湖瑯園 2房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 1衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 長春花園 3房 2廳 2衛(wèi) 3房 2廳 2衛(wèi) 總結(jié)評價 100 m178。 產(chǎn)品不足 ?一梯兩戶； ?房間間隔緊湊實用； ?南北對流，通風(fēng)采光好； ?主臥 270度轉(zhuǎn)角飄窗設(shè)計，采光、景觀好； ?廚房設(shè)工作陽臺，細(xì)節(jié)空間設(shè)計滿足人性化需求； ?雙陽臺設(shè)計：客廳景觀陽臺、廚房工作陽臺 。 產(chǎn)品不足 ?一梯四戶； ?房間間隔方正實用； ?功能分區(qū)清晰合理； ?雙臥室、客廳均南向； ?主臥 270度轉(zhuǎn)角窗，采光及景觀好； ?客廳南向景觀陽臺設(shè)計； ?廚房操作面長，使用方便。 產(chǎn)品不足 ?兩梯四戶； ?房間間隔方正實用； ?布局緊湊實用； ?臥室南北對流，通風(fēng)采光好； ?臥室設(shè)南向景觀陽臺； ?南北臥室弧形落地窗； ?南向雙開間設(shè)計； ?客廳大飄窗臺設(shè)計。 產(chǎn)品不足 ?兩梯四戶； ?房間間隔方正； ?南北對流，通風(fēng)采光好； ?入口玄關(guān)設(shè)計，私密性好； ?客廳南向大景觀陽臺設(shè)計； ?南北向臥室均設(shè)弧形落地玻璃； ?房間開間舒適； ?廚房飄窗臺設(shè)計； ?北向次臥陽光室設(shè)計。 產(chǎn)品不足 ?房間間隔方正實用； ?功能分區(qū)清晰合理； ?房間開間尺寸舒適； ?南北對流，通風(fēng)采光好； ?豪華雙廳設(shè)計； ?客廳大景觀陽臺； ?各房廳及廚房、衛(wèi)生間均全明； ?客廳大飄窗臺設(shè)計，外接超大 270度觀景陽臺?！?10000 m178。 4050 3000 2021 4050 3000 戶型 —— 單體設(shè)計參考 ?類別墅 洋房 ?情景洋房 (創(chuàng)新戶型 ) 首層平面 ? 160㎡ ? 4房 2廳 2衛(wèi) 錯層式設(shè)計 雙花園設(shè)計 工人房設(shè)計 衛(wèi)生間 干濕分區(qū) 陽光室設(shè)計 二層平面 ? 150～ 160㎡ ? 4房 2廳 2衛(wèi) 衛(wèi)生間 干濕分區(qū) 私家露臺 多陽臺設(shè)計 戶型 —— 單體設(shè)計參考 ?類別墅 洋房 ?情景洋房 (創(chuàng)新戶型 ) ? 約 200㎡ ? 5房 2廳 3衛(wèi) (復(fù)式 ) 三 /四層平面 儲藏室設(shè)計 衛(wèi)生間 干濕分區(qū) 多功能廳 多露臺設(shè)計 步入式衣帽間設(shè)計 中空餐廳設(shè)計 戶型 —— 單體設(shè)計參考 ?類別墅 洋房 ?情景洋房 (創(chuàng)新戶型 ) ?戶型特征 ?為特色多層 ?多種面積區(qū)間戶型疊加 ?亮點設(shè)計 ?每戶多陽臺設(shè)計 ?多種特色功能空間設(shè)計 ? 陽光室 ? 儲藏室 ? 多功能廳 ? 衛(wèi)生間干濕分區(qū) ? ... ... ?立面造型豐富多變 剖面示意圖 商鋪 客廳 臥室 儲物室 戶內(nèi)樓梯 陽臺、露臺、花園空間 單體設(shè)計建議戶型 —— 單體設(shè)計參考 ?類別墅 洋房 ?疊加復(fù)式 洋房 (創(chuàng)新戶型 ) ?戶型： 4房 3廳 3衛(wèi) +工人用房 ?建筑面積： 200～ 220㎡ ?功能布局 ?功能設(shè)置合理，動靜分區(qū)、主客分區(qū)明確 ?工人房與廚房、生活陽臺相連，獨立出入 ?書房相對獨立 ?休息區(qū)設(shè)在二層 ?亮點設(shè)計 ?入戶花園 ：從空中花園入戶，私密性好 ?中空客廳 ： 6米中空，舒適氣派 客廳中空 客廳中空 下層平面 上層平面 書房 相對獨立 戶型 —— 單體設(shè)計參考 ?多層 洋房 對于小面積戶型，其實用性與附加值并重，以提升戶型競爭力 ?單體豎向設(shè)計建議 ?退臺 設(shè)計 ?逐層退臺 ，形成多層次疊加景觀效果，使戶內(nèi)空間即可俯視空中私家花園、遠(yuǎn)眺小區(qū)中心花園，還可增加建筑立面的層次變化，豐富立面構(gòu)圖 ? 2層 /3層 /頂層 借退臺形式設(shè)計空中花園，為戶型增加賣點，提高戶型的檔次 ?頂層 特色設(shè)計 ?建議不作