【正文】 商業(yè)配置策略 —— 體量適中、選點合理 四期需要社區(qū)配套面積： =約 9000m178。 37m178。 花槽 戶型 —— 《 90m2特色戶型設計參考 ?增值空間之 超寬飄窗 ?加入大飄窗面積，增加室內附送面積、提升戶型室內空間；飄窗進深約 ≥ 1m； ?飄窗臺與房間的開間相同，令飄窗改造后，能全面提升室內空間； 飄窗 飄窗 飄窗 飄 窗 飄 窗 戶型增值面積： 6－ 10㎡ 可拆 《 ?增值空間之 假飄窗 ?飄窗部分可拆除，拆除后增加使用面積，提升房間舒適度 附送空間（陽光室） 戶型 —— 《 90m2特色戶型設計參考 ?贈送面積：戶內陽光室 ?通過建筑構造的方式將部分外飄落地窗的高度控制在 ，計算一半建筑面積 ?為房間帶來額外的使用空間，擴展了原本呆板的臥室空間 戶型 —— 《 90m2特色戶型設計參考 ?預留打通伏筆的小戶型 ?針對國六條 90平方米以下戶型的設計建議 ? A戶型建筑面積約 80m178。 產品不足 ?房間間隔方正實用； ?南北對流，通風采光好； ?客臥大景觀陽臺設計； ?各房廳及廚房、衛(wèi)生間均全明； ?主臥獨立衛(wèi)生間； ?餐廳外接 270度觀景陽臺； ?客廳大落地窗設計，外接超大觀景陽臺與主臥共享。 產品不足 ?兩梯四戶； ?房間間隔方正； ?南北對流，通風采光好； ?入口玄關設計，私密性好； ?客廳南向大景觀陽臺設計； ?南北向臥室均設弧形落地玻璃； ?房間開間舒適； ?廚房飄窗臺設計； ?衛(wèi)生間飄窗臺設計； ?北向次臥陽光室設計。 產品不足 ?兩梯四戶； ?布局緊湊實用； ?房間間隔方正； ?入口玄關設計，私密性好； ?客廳飄窗設計； ?主臥設大觀景陽臺； ?全南向設計。 產品不足 ?房間間隔方正實用； ?布局緊湊實用； ?公共區(qū)與休息區(qū)相獨立，功能分區(qū)清晰合理； ?南向三開間設計，采光及景觀好 ?入口玄關設計，私密性好； ?次臥設大景觀陽臺； ?客廳超大落地窗設計。 產品不足 ?一梯三戶； ?房間間隔方正實用； ?功能分區(qū)清晰合理； ?陽光書房設計； ?南北對流，通風采光好； ?廚房開間舒適實用； ?北向工作陽臺設計； ?雙陽臺設計：客廳景觀陽臺、北向工作陽臺； ?客廳、主臥大落地窗設計。多為 3房 1衛(wèi)戶型 120 m178。以下 ?項目拿地順序： ? 四期總占地： ㎡，規(guī)劃按整體考慮 ? 首期拿地： S1+S2+S4： ㎡ ? 后期拿地： S3： ㎡ ?項目特殊要求： ? 分區(qū)要求： ?兩種特殊的客戶群體，將項目分為 韓國區(qū)（新羅坊）和中國區(qū)，初步分區(qū)意向為首期拿地的 ㎡ 全部做為韓國區(qū)， 約占四期用地 40％左右 ? 大戶型分配方向： ?四期用地指標 30%的 90m178。山東青島天泰城項目前期策劃 —— 四期用地前期策劃建議 合富輝煌房地產 二 OO七年一月 項目開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)順序建議 項目產品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內部條件分析 地塊價值分析 當地產品分析 項目 綜合思考 產品配置策略 定位回顧 天泰城總體形象 天泰城 天泰城四期產品定位 規(guī)劃：突出開放與私密，動與靜，中與韓的和諧社區(qū)概念 建筑：體現(xiàn)傳承與創(chuàng)新之和諧，同時考慮客戶的有效擴展需求而設定物業(yè)類型 園林：體現(xiàn)人文與自然的和諧 戶型：傳承與創(chuàng)新的和諧，考慮新政規(guī)定注重附加值 商業(yè)街：舊有資源之整合；體現(xiàn)中韓風情之和諧 體驗和諧之美 其它配套：實現(xiàn)對不同年齡人群的關懷 項目開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)順序建議 項目產品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內部條件分析 地塊價值分析 當地產品分析 項目 綜合思考 產品配置策略 定位回顧 外部條件分析 —— 交通 ?外部主要道路連接 ? 308國道 —— 與富昌路及遵義路交接，等級高，車流量大，是連接城陽中心區(qū)與青島主城區(qū)的重要干道 ? 青銀高速 —— 近期有可能取消收費，可大大改善地塊的交通便捷性，降低交通成本 ? 富昌路 —— 道路較窄，車流量較小，道路兩邊發(fā)展緩慢，相對落后 ? 遵義路 —— 道路寬敞，等級高，未動工興建，需預留發(fā)展用地，對四期規(guī)劃影響大 ?交通現(xiàn)狀對項目影響 ? 富昌路雖然較窄，但車流量小，交通順暢，有利于項目機動車的出入 ? 為避免地塊出現(xiàn)單側進出的情況，遵義路必須需自行修建緩解機動車出入問題，建議以等價較低的私家景觀路形式修建。以上 戶型在 韓國區(qū)優(yōu)先考慮 ? 新羅坊特色商業(yè)街： ?為完善配套，提升項目檔次，甲方設想在 四期設置新羅坊商業(yè)街 ，形成有特色的吸引韓國人的消費場所 ? 學校旁有 ㎡ 用地可納入四期住宅開發(fā)統(tǒng)一考慮， 但是沒有產權 LG用地 學校 S2= m178。以上多為 3房 2衛(wèi)戶型 青島市場需求以三房為主 ,，而 三房戶型面積 多在 100 m178。 產品優(yōu)點 ?客廳開間： 4800x3600 面積： ?主臥開間： 3600x4500 面積： ?景觀陽臺開間： 3400x1800 面積： ?工作陽臺開間： 2100x1500面積： 主要開間尺寸 戶型基本描述 ： 小高層標準層 ? 房型： 3房 2廳 1衛(wèi) 1廚 2陽臺 ? 建筑面積： 119m2 戶型基本描述 ： 小高層標準層 ? 房型： 3房 2廳 1衛(wèi) 1廚 1陽臺 ? 建筑面積： 108m2 ?交通面積浪費大； ?暗衛(wèi)設計； ?南北無法形成對流，通透性差； ?客廳西向采光，朝向較差； ?廚房位置不理想，需穿越客廳及餐廳； ?缺少工作陽臺； ?只有主臥南向設計。 產品優(yōu)點 ?公共區(qū)開間： 7330x3900 面積： ?主臥開間： 5300x3600 面積： ?景觀陽臺開間： 3900x14300 面積： 主要開間尺寸 戶型基本描述 ： 韓式高層公寓標準層 ? 房型： 2房 1廳 1衛(wèi) 1廚 2陽臺 ? 建筑面積： 1 112m2 浮山后高端產品分析 —— 當前高端：海爾東城國際 ?交通面積較大； ?暗衛(wèi)設計； ?次臥東向開窗采光，且開窗面積偏小。 產品優(yōu)點 ?客廳開間： 4400x4700 面積： 20m2 ?主臥開間： 3600x4700 面積： 17m2 ?景觀陽臺開間： 3000x3000 面積： 9m2 主要開間尺寸 浮山后高端產品分析 —— 當前高端：靜湖瑯園 戶型基本描述 ： 舒雅三室標準層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 1陽臺 ? 建筑面積： 138m2 ?交通面積大，空間浪費較多； ?缺少玄關設計，私密性不足； ?缺少工作陽臺； ?餐廳面積偏小，采光較差。 產品優(yōu)點 ?客廳開間： 4200x4800 面積： ?主臥開間： 3900x3900 面積： ?次臥開間： 3600x3600 面積： ?景觀陽臺開間： 3200x1500 面積： 主要開間尺寸 弧形落地窗 弧形落地窗 各臥室均帶設計亮點 陽光室 浮山后高端產品分析 —— 當前高端：靜湖瑯園 ?交通面積較大； ?廚房離入口較遠，要經過客廳，影響較大； ?缺少工作陽臺及工人房； ?客廁位置離臥室較遠，使用不方便。 產品優(yōu)點 ?客廳開間： 4200x4200 面積： ?主臥開間： 3600x3600 面積： ?客廳景觀陽臺： 5200x1500 面積： ?餐廳陽臺開間： 2900x1500 面積： 主要開間尺寸 戶型基本描述 ： 高層 X型標準層 ? 房型： 3房 2廳 2衛(wèi) 1廚 4陽臺 ? 建筑面積： 130m2 ? 適用率： 80% 浮山后高端產品分析 —— 當前高端：魯信長春花園 項目開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)順序建議 項目產品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內部條件分析 地塊價值分析 當地產品分析 項目 綜合思考 產品配置策略 定位回顧 開發(fā)條件綜合思考 項目本體分析 當地產品分析 定位回顧 ?如何體現(xiàn)“一生之城、和諧之美”的定位訴求 ?中國組團與韓國組團如何協(xié)調發(fā)展 ?政策與客戶需求之間的矛盾如何協(xié)調 ?四期產品如何整合與提升 ?如何協(xié)調有序的分期發(fā)展 項目開發(fā)策略 項目產品策略 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時序建議 產品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內部條件分析 地塊價值分析 當地產品分析 項目 綜合思考 產品配置策略 定位回顧 分期開發(fā)策略 —— 中韓分區(qū)策略 韓國區(qū) 中國區(qū) 彈性開發(fā)用地 ?中國區(qū)與韓國區(qū)用地劃分考慮因素 ?根據交地順序及甲方意圖， S1為韓國區(qū)用地，但兩區(qū)劃分，建議根據實際規(guī)劃結構，通過中心景觀帶自然劃分 ?考慮與原來兩個居住群體的關聯(lián)性， S2地塊建議做為聯(lián)系四期與前期韓民族聚居區(qū)的樞紐 ?彈性開發(fā)用地建議 ?中韓占地比例約 6： 4，需根據銷售情況而定 ?建議在地塊西北角，沿學校外圍設置一定面積用地作為彈性開發(fā)用地，可根據市場銷售反映對韓國區(qū)及中國區(qū)貨量進行調整及控制 中與韓：民族交流、文化融合、生活互通 分區(qū)示意 S1 S2 分期開發(fā)策略 —— 中韓兩區(qū)開發(fā)節(jié)奏策略 ?市場年消化量參考 銷售時間 天泰 .奧園 天泰 .韓國城 天泰 .迦南美地 萬通馨園 東城國際 2021~2021 22萬 2021~2021 15萬 2021~2021 11萬 11萬 2021~2021 30萬 15萬 2021~2021 12萬 單盤年消化10~15萬 ㎡為可實現(xiàn)量 韓式住宅 ?中韓兩區(qū)開發(fā)節(jié)奏策略建議 四期總建： ㎡（中韓比例約 6： 4） 韓國區(qū) 總建約： ㎡ 中國區(qū) 總建約： ㎡ 韓國區(qū) 開發(fā)分期 兩期 中國區(qū) 開發(fā)分期 三期 銷售分期 根據需要細分每期貨量 銷售分期 根據需要細分每期貨量 整合提升，實現(xiàn)和諧 建議年開發(fā)量 10萬 ㎡左右，或視甲方特殊需求適當調整 開發(fā)策略 分期開發(fā)策略 開發(fā)時序建議 產品策略 規(guī)劃建議 建筑建議 園林建議 戶型建議 項目本體分析 外部條件分析 內部條件分析 地塊價值分析 當地產品分析 項目 綜合思考 物業(yè)形態(tài)建議 定位回顧 開發(fā)時序策略 —— 韓國區(qū)開發(fā)時序選擇 ?韓國區(qū)開發(fā)時序選擇：整合資源，提升價值 ?由北向南 ? 遠離原有成熟配套區(qū)域 ? 有廠房未拆遷 ? 受學校及道路噪音的雙重干擾 ? 北面外部形象較落后，不利于形象樹立 ?由南向北 ? 靠近已開發(fā)的成熟區(qū)域 ? 利于大盤形象的整合提升 ? 利于新區(qū)舊區(qū)之間的承接和過渡 ? 利于 整合前三期舊有資源，完善天泰城整體配套的開發(fā)要求 韓國區(qū) 中國區(qū) 整合提升，實現(xiàn)和諧 彈性開發(fā)用地 建議采用 不建議采用 開發(fā)時序策略 —— 中國區(qū)開發(fā)時序選擇 ?中國區(qū)開發(fā)時序選擇：實現(xiàn)和諧發(fā)展 ?由北向南 ? 遠離已建成中國區(qū)，心理歸屬感弱 ? 靠近學校，不利于中國區(qū)形象檔次拉升 ? 遠離原有配套，不利于資源整合 ?由南向北 ? 靠近已建成熟區(qū)域，利于資源整合，項目提升 ? 利于發(fā)揮彈性開發(fā)地塊的調節(jié)作用，提升靈活性 ? 有利于與韓國區(qū)共同協(xié)調發(fā)展，展示項目形象 韓國區(qū) 中國區(qū) 彈性開發(fā)用地 整合提升，實現(xiàn)和諧 建議采用 不建議采用 開發(fā)時序策略 —— 滾動開發(fā)，均衡貨